Dal 3 agosto 2026 si applicano le nuove quote obbligatorie di energia rinnovabile previste dal Testo Unico Rinnovabili (D.Lgs. 190/2024), aggiornato dal D.Lgs. 5/2026 (recepimento RED III). Cosa significa? Chi ristruttura, vende o compra casa deve considerare nuove quote obbligatorie di energia pulita, procedure più semplici per pannelli e pompe di calore e un impatto diretto sul valore dell’immobile. In questo articolo analizziamo cosa cambia davvero.
Cos’è il Testo Unico Rinnovabili
Il Testo Unico Rinnovabili nasce con il D.Lgs. 190/2024 (entrato in vigore il 30 dicembre 2024) e raccoglie in un solo quadro normativo tutte le regole che prima erano sparse tra decine di provvedimenti diversi:
- come si costruisce, si modifica o si potenzia un impianto a fonti rinnovabili (fotovoltaico, eolico, pompe di calore, sistemi di accumulo),
- quali pratiche servono per farlo, sia per un privato che ristruttura casa sia per un’impresa che sviluppa un parco solare.
L’obiettivo dichiarato è duplice: accelerare la transizione energetica richiesta dagli obiettivi europei di decarbonizzazione e semplificare la burocrazia che per anni ha rallentato l’installazione di pannelli e impianti, anche piccoli.
Per questo la riforma si basa su tre regimi autorizzativi, proporzionati alla dimensione dell’intervento:
- Attività libera per interventi minori o su coperture esistenti, senza necessità di CILA, SCIA o permessi comunali:
- Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) per impianti di media taglia, con tempi certi e silenzio-assenso.
- Autorizzazione Unica (AU) riservata ai grandi progetti industriali, tramite conferenza di servizi.
Nel 2026, questo impianto normativo è stato aggiornato per la prima volta con il Decreto-legge 21/2026 (Decreto Bollette, convertito nella Legge 49/2026) per recepire la direttiva europea RED III e introdurre nuove quote obbligatorie di energia rinnovabile negli edifici.
Le principali novità derivano da:
- D.Lgs. 5/2026, che recepisce la direttiva RED III e fissa le nuove quote FER applicabili dal 3 agosto 2026;
- D.Lgs. 178/2025, che amplia le “aree idonee” per il fotovoltaico, anche nei centri storici;
- D.L. 21/2026, convertito nella Legge 49/2026 (c.d. Decreto Bollette), che interviene su alcuni aspetti del quadro autorizzativo e incentivante.
Testo Unico Rinnovabili 2026: cosa cambia
Rispetto alla prima versione del 2024, l’aggiornamento 2026 introduce tre novità che toccano da vicino chi possiede o compra un immobile residenziale:
1. Addio alla vecchia DILA
La Dichiarazione di Inizio Lavori Asseverata (DILA) è stata eliminata. Ora il sistema è più semplice, con tre regimi chiari che definiscono quando serve una pratica e quando no.
2. Nuove quote minime di energia rinnovabile obbligatorie
Chi costruisce, demolisce, ricostruisce o fa una ristrutturazione importante deve coprire una parte del fabbisogno energetico dell’edificio (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria) con fonti rinnovabili. Le percentuali aumentano in base all’entità dei lavori. Trovi i dettagli nel prossimo paragrafo.
3. Più margine per l’edilizia libera, anche nei centri storici
Pannelli solari, pompe di calore, colonnine di ricarica e sistemi di accumulo rientrano quasi sempre nell’attività libera, senza bisogno di pratiche edilizie. Per la prima volta, anche molte coperture nei centri storici (Zona A) sono considerate “aree idonee” per il fotovoltaico complanare alla falda.
Le nuove quote FER per chi ristruttura casa
Il cuore pratico della riforma per chi possiede casa riguarda le quote minime di copertura energetica da fonti rinnovabili, che variano in base al tipo di cantiere:
| Tipo di intervento | Quota FER minima obbligatoria | Esempi di soluzioni ammesse |
|---|---|---|
| Nuova costruzione o demolizione con ricostruzione (uso privato) | Almeno 60% del fabbisogno (65% per edifici pubblici) | Fotovoltaico dimensionato sulla superficie in pianta, pompe di calore |
| Ristrutturazione importante 1° livello (oltre il 50% dell’involucro + rifacimento impianto termico) | Almeno 40% del fabbisogno | Pompe di calore, fotovoltaico, solare termico |
| Ristrutturazione 2° livello (25-50% dell’involucro) o sola sostituzione caldaia | 15% del fabbisogno | Pompa di calore elettrica al posto della caldaia, sistemi ibridi, piccoli impianti FV |
In pratica, anche chi sostituisce l’impianto termico (ad esempio la caldaia) deve rispettare l’obbligo del 15%. È la soglia più bassa, ma sufficiente a orientare la scelta verso una pompa di calore o un sistema ibrido invece di una caldaia tradizionale a solo combustibile fossile.
Edilizia libera: cosa si può installare senza pratiche
In cambio degli obblighi FER, chi installa impianti di piccola taglia beneficia di una forte semplificazione. Questi interventi rientrano nell’attività libera, senza bisogno di CILA, SCIA o permessi comunali:
- pannelli solari fino a 200 kW complanari alla falda del tetto,
- moduli fotovoltaici plug & play da balcone fino a 800 W,
- pompe di calore per la climatizzazione,
- batterie di accumulo,
- colonnine di ricarica per auto elettriche (wallbox).
Per impianti più grandi o per il fotovoltaico a terra si usa la PAS, che richiede una relazione tecnica e prevede il silenzio-assenso dopo 20 giorni dal deposito in Comune (sospendibile una sola volta per integrazioni). L’Autorizzazione Unica è solo per i grandi impianti industriali.
Attenzione: anche per l’edilizia libera è necessaria una comunicazione telematica allo Sportello Unico per le Energie Rinnovabili (SUER), secondo le modalità del Modello Unico Parte III FER (decreto MASE 223/2026). Saltare questo adempimento può comportare sanzioni, problemi con il gestore di rete al momento della connessione e rischi per l’accesso ad alcuni incentivi.
Centri storici e condomini: le regole cambiano anche qui
Vincoli paesaggistici e poteri di veto in assemblea sono da sempre tra gli ostacoli più concreti per chi vuole installare un impianto a fonti rinnovabili in un centro storico o in un condominio. Il Testo Unico Rinnovabili 2026 interviene su entrambi i fronti: ridefinisce il rapporto tra tutela del patrimonio e transizione energetica, alleggerisce le maggioranze richieste in assemblea e apre la strada a nuove forme di condivisione dell’energia tra condomini.
Zona A: più margine, meno veti
Nei centri storici, le coperture degli edifici non vincolati singolarmente sono ora riconosciute come “aree idonee”: installare un fotovoltaico complanare alla falda rientra nell’edilizia libera e non è più considerato automaticamente un’alterazione del paesaggio. I pareri delle Soprintendenze non sono vincolanti se privi di motivazioni di preclusione assoluta. Resta un limite netto per gli immobili sottoposti a vincolo culturale diretto ai sensi della Parte II del D.Lgs. 42/2004.
Condominio: meno potere di veto in assemblea
Per deliberare un impianto fotovoltaico o una pompa di calore centralizzata basta ora la maggioranza semplice degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. E ogni condomino può installare pannelli propri sulle parti comuni o sul tetto, per servire il proprio appartamento, senza passare dal voto assembleare: è sufficiente una comunicazione preventiva e dettagliata all’amministratore.
Comunità energetiche: più semplice aderire
Un condominio può costituire o aderire a una Comunità Energetica Rinnovabile (CER) tramite un soggetto giuridico autonomo, senza incidere sul bilancio ordinario dello stabile né sostituire i contatori. Le detrazioni fiscali sulle spese d’impianto restano cumulabili con gli incentivi ventennali del GSE per l’energia condivisa.
Perché conviene mettersi in regola prima di vendere o comprare
il combinato tra il Testo Unico Rinnovabili e il recepimento della direttiva europea sulle case verdi (EPBD) sta già cambiando il modo in cui il mercato valuta un immobile.
- Svalutazione verde: gli immobili in classe energetica F o G, privi di impianti FER, subiscono ribassi più marcati in trattativa: chi compra tiene conto dei costi di adeguamento futuri e li usa come leva sul prezzo.
- Mutui green: un immobile già conforme o con un attestato di prestazione energetica elevato apre le porte a mutui a tasso ridotto, spesso senza spese di istruttoria e con percentuali di finanziamento superiori all’80%.
- Certezza al rogito: completare i lavori e rispettare le quote FER prima della firma dal notaio riducono il rischio di contenziosi post-vendita e non bloccano il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune.
Conclusioni
Il Testo Unico Rinnovabili 2026 non è solo un tema per tecnici e installatori: cambia concretamente cosa si può fare senza pratiche, quanto bisogna investire in fonti rinnovabili quando si ristruttura e come viene percepito il valore di un immobile sul mercato. Chi possiede casa ha oggi più libertà di installare pannelli, pompe di calore e colonnine senza burocrazia, ma anche nuovi obblighi da rispettare in caso di ristrutturazioni importanti. Chi sta per comprare, invece, farebbe bene a guardare oltre il prezzo e valutare anche la prestazione energetica dell’immobile, perché è un fattore che oggi pesa sia sul mutuo che sulla trattativa.
Take aways
- Il quadro normativo del Testo Unico Rinnovabili (D.Lgs. 190/2024) è pienamente operativo; dal 3 agosto 2026 si applicano le nuove quote obbligatorie di energia rinnovabile previste dal D.Lgs. 5/2026. Per gli impianti FER non è più prevista la DILA.
- Le ristrutturazioni importanti richiedono quote minime di energia rinnovabile: dal 15% (sostituzione della caldaia) al 60% (nuove costruzioni).
- Pannelli fino a 200 kW, pompe di calore, wallbox e accumuli rientrano nell’edilizia libera, senza CILA né SCIA.
- Anche nei centri storici il fotovoltaico complanare diventa più accessibile, con pareri delle Soprintendenze non più vincolanti nella maggior parte dei casi.
- In condominio, per deliberare un impianto centralizzato è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi; i singoli condomini possono installare pannelli propri sulle parti comuni senza delibera assembleare, salvo regolamenti più restrittivi.
- La conformità energetica pesa sempre di più su prezzo di vendita e condizioni del mutuo.
FAQ
- Cos’è il Testo Unico Rinnovabili?
È il D.Lgs. 190/2024, aggiornato nel 2026, che riunisce in un solo testo tutte le regole per costruire, modificare o potenziare impianti a fonti rinnovabili – fotovoltaico, pompe di calore, accumuli – semplificando le procedure autorizzative in tre soli regimi: attività libera, PAS e Autorizzazione Unica. - Da quando è in vigore il Testo Unico Rinnovabili 2026?
Le nuove disposizioni sono pienamente operative dal 3 agosto 2026, data a partire dalla quale si applicano le nuove soglie e le nuove quote obbligatorie di energia rinnovabile. - Serve un permesso per installare i pannelli solari sul tetto di casa?
Nella maggior parte dei casi, no: i pannelli complanari alla falda, fino a 200 kW, rientrano nell’edilizia libera. Serve però una notifica telematica al SUER entro 5 giorni dall’inizio dei lavori. Per impianti a terra o di taglia superiore si applica invece la Procedura Abilitativa Semplificata. - Quanta energia rinnovabile è obbligatoria se ristrutturo la casa?
Dipende dalla profondità dell’intervento: si va dal 15% del fabbisogno energetico per la sola sostituzione della caldaia, al 40% per ristrutturazioni importanti di primo livello, fino al 60% per nuove costruzioni o per demolizioni con ricostruzione. - La conformità al Testo Unico sulle Rinnovabili influisce sul prezzo di vendita di un immobile?
Sì. Gli immobili in classe energetica F o G, privi di impianti alimentati da fonti rinnovabili, tendono a subire una svalutazione in trattativa, mentre un immobile già conforme facilita l’accesso a mutui green a condizioni più favorevoli.