Miriam PeraniSe ti stai chiedendo come vendere casa a Milano, sei nel posto giusto. Abbiamo pensato per te ad una guida in sette step, che ti aiuterà a capire quale sia la strada più efficace per vendere la tua casa.
Ti parleremo di valore, miglioramenti, tempi di vendita, presentazione, errori e documenti. Iniziamo il nostro viaggio dal primo passo.
1. Qual è il prezzo della mia casa?
Abbiamo scelto di partire dal primo passo con la domanda delle domande che ci viene posta ogni singola volta in cui si parla di vendite di case: il valore dell’immobile.
Come immaginerai, il valore della tua casa dipende da moltissimi fattori, che ti spiegheremo tra poco. Iniziamo però da una considerazione: il valore non dipende, o dipende solo in parte, dal prezzo di acquisto. Certamente quanto hai pagato per acquistare l’immobile è una cifra da tenere in considerazione, soprattutto se hai un mutuo o un prestito acceso proprio per questo scopo. Non fermarti però a questo aspetto nel determinare il prezzo più corretto per l’immobile: faresti un passo falso.
Il valore attuale della tua abitazione dipende infatti da moltissime variabili, come:
- posizione
- struttura e caratteristiche
- interventi migliorativi o deterioramento
- classe energetica
- andamento del mercato locale/nazionale
Per quanto riguarda la posizione, non ci riferiamo solamente al comune dove è ubicato l’immobile, ma anche alla distanza rispetto a punti di interesse e servizi, che potrebbero essere cambiati nel tempo, migliorando o peggiorando rispetto al momento dell’acquisto. Pensa ad esempio alla costruzione di una nuova linea di metropolitana: una nuova fermata proprio nei pressi della tua abitazione potrebbe averne accresciuto il valore, così come, al contrario, la dismissione di una linea potrebbe aver reso più complesso l’utilizzo dei mezzi pubblici, peggiorando così la comodità della casa e quindi, il suo valore.
Anche la struttura dell’immobile non è una caratteristica con un valore costante nel tempo; considera ad esempio che negli ultimi tempi hanno assunto maggiore valore le abitazioni con spazi aperti o flessibili, che hanno contribuito all’accrescimento della domanda e di conseguenza, alla crescita parallela del valore complessivo dell’immobile.
Gli interventi migliorativi o al contrario, l’usura dovuta al tempo o alla mancanza di manutenzione, influiscono sul valore finale dell’immobile. Strettamente legata a questo aspetto è la classificazione energetica, che potrebbe migliorare in seguito ad interventi eseguiti ad esempio su infissi o impianti con, ancora una volta, un’influenza diretta sul valore finale.
Fondamentale e comprensivo di alcuni degli aspetti che ti abbiamo appena citato, è l’andamento del mercato immobiliare del luogo e la congiuntura nazionale. Considera che talvolta il prezzo degli immobili dipende da aspetti che non hanno strettamente a che vedere con l’immobile stesso, come nel caso delle (per fortuna non così frequenti) crisi economiche.
Considerati tutti questi aspetti, è difficile per un venditore privato considerare adeguatamente l’andamento del mercato e sapere quindi a quanto vendere casa a Milano; ecco perché, anche da questo punto di vista, l’esperienza di un’agenzia è in grado di aiutarti a determinare il valore corretto dell’immobile nel preciso momento nel quale deciderai di metterlo in vendita.
L’aiuto dai dati ufficiali
Un aiuto nella stima del valore dell’immobile per chi vorrebbe vendere casa a Milano potrebbe venire anche dai dati ufficiali pubblicati dagli enti statali, come le banche dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni sei mesi.
Questi dati tengono conto della posizione dell’immobile anche all’interno del comune di ubicazione, distinguendo tra zone centrali, semicentrali o periferiche. Anche lo stato di usura della casa è preso in considerazione; ecco perché questi dati possono essere utili per aiutarti ad avere un’idea del valore attuale della casa.
Considera però che si tratta comunque di dati medi, con l’indicazione di un prezzo minimo e massimo al metro quadro e che proprio per questo motivo non possono tenere nella giusta considerazione il caso specifico di casa tua. Siccome i dati vengono forniti con le indicazioni di un massimo e di un minimo, potresti utilizzare una cifra media, ma già in questo modo ti renderai conto di quanto la cifra ottenuta sia del tutto generica e relativa.
Questo tipo di dati distingue inoltre tra le condizioni dell’immobile, ma non sempre potrebbe essere facile determinare se si tratti di un immobile in condizioni normali di usura o ottime, per utilizzare due delle etichette tipicamente presenti in questo tipo di valutazioni.
È possibile avere una stima più precisa?
La perizia immobiliare
Per avere la certezza di stimare il prezzo di casa tua in maniera ancora più accurata potresti anche richiedere l’aiuto di un esperto per una perizia che ti aiuti a conoscere con certezza il prezzo corretto di vendita. Solitamente questo è un intervento incluso nei servizi delle agenzie immobiliari, che oltre ai dati, possono basarsi sull’esperienza concreta di vendita degli immobili nelle diverse zone della città.
Tuttavia potresti anche valutare l’opportunità di richiedere una perizia tecnica, cioè un sopralluogo da parte di un perito per stimare il valore dell’immobile. Si tratta di un parere tecnico analogo a quelli che vengono richiesti dalle banche prima della concessione del mutuo.
Una volta che avrai compreso quale sia il valore di mercato del tuo immobile, prenditi del tempo per decidere quale sia il prezzo che tu ritieni corretto per la tua casa. Ti consigliamo di non allontanarti troppo dalle stime ricevute, perché rischieresti di svalutare o sopravvalutare la tua casa, con conseguenze dirette (e disastrose) sulla vendita.
Stabilito il prezzo del tuo immobile, passiamo al secondo step per vendere casa a Milano.
2. Le carte in regola: i documenti
Il secondo passo che dovrai compiere per vendere casa a Milano è quello di essere certo di avere tutte le carte in regola. Ci riferiamo ai documenti necessari per la vendita, ed in particolare a quelli:
- Personali
- Dell’immobile
- Finanziari
Non ti elencheremo in questa sede tutti i dettagli dei documenti, ma ti rimandiamo agli altri approfondimenti dedicati a questo tema.
Considera però che dovrai poter fornire i documenti personali tuoi e degli altri intestatari dell’immobile. Non facciamo riferimento solo ai documenti di identità, ma anche a quelli relativi allo stato di famiglia, ad eventuali eredità, divorzi o separazioni e, più in generale, a tutto ciò che serva per dimostrare di essere effettivamente coloro che possano vantare dei diritti sulla casa in vendita.
Anche i documenti dell’abitazione sono però fondamentali: in questo caso dovrai poter presentare tutto ciò che riguarda la struttura, come planimetrie aggiornate, certificazione energetica e i documenti che attestino la regolarità degli impianti.
Se sono stati effettuati degli interventi significativi, dovrai poter dimostrare che questi siano stati portati a termine in piena regola.
Assicurati inoltre di avere i documenti che attestino la regolare proprietà, come ad esempio un atto di compravendita oppure un documento che certifichi l’origine dell’immobile, come un atto ufficiale di accettazione dell’eredità.
Oltre ai documenti specifici dell’immobile, dovrai presentare anche tutto ciò che riguarda eventuali aspetti finanziari, come la presenza di un mutuo, di un ‘ipoteca o di un prestito in merito all’acquisto della casa che vuoi vendere.
Anche se alcuni aspetti potrebbero sembrarti poco importanti, tieni però presente che l’assenza di anche uno solo dei documenti previsti potrebbe sospendere la vendita dell’immobile, se non addirittura portare ad un annullamento della trattativa da parte dell’acquirente.
Dedicare il tempo necessario a questo secondo step ti permetterà inoltre di proseguire nel tuo percorso e raggiungere l’obiettivo di vendere casa a Milano il più in fretta possibile.
Dedichiamoci ora alla tua casa.
3. La tua casa, al meglio
Per vendere casa, puoi decidere di metterla sul mercato così com’è o di effettuare piccoli e grandi interventi per accrescerne ulteriormente il valore o l’appetibilità sul mercato.
Questo non significa che dovrai necessariamente investire dei soldi per vendere la tua casa; considera però che talvolta sono sufficienti piccoli ritocchi per avere un riscontro molto importante sul prezzo di vendita e sull’interesse dei potenziali acquirenti.
Migliorie o ristrutturazione?
Se la casa che vuoi vendere si presenta in condizioni buone, potresti decidere anche di venderla così com’è al momento; potresti però anche optare per interventi più o meni importanti, per accrescerne il valore. Un esempio potrebbe essere quello di sostituire gli infissi, la caldaia, il condizionatore o ancora, effettuare piccoli interventi sul terrazzo o in giardino per renderli ancora più vivibili ed accoglienti.
Se quella che vuoi vendere invece è una casa da ristrutturare o che necessita di lavori significativi, potresti valutare l’opportunità di effettuare i lavori prima della messa in vendita.
Ovviamente sappiamo quanto una ristrutturazione possa essere onerosa: la scelta dipende soprattutto dalla tua urgenza di vendere casa e dalla disponibilità di investire in una ristrutturazione totale o parziale dell’immobile.
Non è raro che il Governo stanzi degli incentivi per la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente. Con importi più o meno elevati, nel corso degli ultimi anni abbiamo assistito allo stanziamento di diversi bonus edilizi. Considera anche questo aspetto e valuta sia gli incentivi nazionali sia quelli che potrebbero essere stati emessi dalla regione o dalla provincia di competenza dell’immobile. Talvolta consentono di effettuare interventi di ristrutturazione interessanti, capaci di valorizzare gli edifici con una spesa molto ridotta rispetto a quella che dovresti sostenere senza alcun tipo di incentivo.
Fondamentale per la scelta degli interventi possibili risulterà comunque comprendere quanto possa valere la tua casa allo stato attuale o di quanto potresti accrescere il suo valore con una ristrutturazione.
4. Prepara la tua casa per un grande incontro
Preparare la tua casa per l’incontro con i potenziali acquirenti è il quarto dei passaggi che ti consigliamo di fare per raggiungere il traguardo della vendita.
Ci piace immaginare di dover allestire la casa al meglio, come se si trattasse di un appuntamento o di un colloquio di lavoro! Potresti optare per un servizio di home staging professionale, cioè di un allestimento capace di valorizzare gli aspetti più significativi di casa tua, senza dover però effettuare interventi più o meno importanti come quelli che ti abbiamo descritto nel passaggio precedente.
A volte la luce giusta, una disposizione dei mobili più efficace ed elementi di arredo azzeccati sono capaci di dare alle case un aspetto nuovo, diverso e più curato, che certamente potrebbe colpire un acquirente.
In questa fase potresti anche preparare i materiali che ti serviranno per lo step successivo; realizza foto, filmati e preparati anche ad offrire dei virtual tour agli acquirenti.
Anche in questo caso un intervento professionale potrebbe facilitarti notevolmente il compito; ad ogni modo, dedica del tempo a questi aspetti perché spesso la differenza tra una vendita realizzata ed una mancata dipende proprio da come viene presentata una casa.
5. Le presentazioni
Dopo aver accuratamente preparato la tua casa, eccoci alle presentazioni ai tuoi potenziali acquirenti. Anche come presenterai l’immobile è un passaggio che deve essere curato al meglio; questo non significa che ti suggeriamo di affermare o mostrare aspetti inesistenti, ma semplicemente valorizzare davvero tutti i lati positivi ed appetibili del tuo immobile.
Dovresti sfruttare tutti i possibili canali, sia online sia offline, cioè tradizionali per pubblicizzare il tuo annuncio. Fai però attenzione alla massima precisione negli annunci, in modo da acquistare l’attenzione fin dalla prima lettura e trasmettere la massima credibilità.
L’importanza delle immagini
Le immagini sono fondamentali, come ti abbiamo detto nello step precedente. L’ideale sarebbe farle realizzare da un fotografo professionista o da un’agenzia. Se però preferisci il fai da te, accertati che le tue foto siano davvero le migliori che puoi realizzare e non accontentarti mai del primo scatto.
Molto importante è anche fare in modo che l’aspetto della casa sia davvero comprensibile, anche da un’immagine; se è arredata e se è possibile, togli tutti gli oggetti superflui o che personalizzino eccessivamente la casa. L’acquirente potrebbe apprezzare il fatto di poter vedere la casa arredata, ma troppi elementi che richiamino gli attuali proprietari potrebbero non essere poi così graditi.
Video e testi
Per la presentazione tramite immagini, considera anche la possibilità di realizzare un video o un vero e proprio virtual tour, cioè una visita dal vivo ma virtuale, in modo che il potenziale interessato possa vedere casa tua anche a distanza, proprio come se si trovasse davvero sul posto.
Anche i testi di descrizione dell’immobile sono importanti, sia per gli annunci online, sia per eventuali annunci più tradizionali. Non dovrebbero mai essere troppo ridondanti, ma nemmeno estremamente essenziali. In altre parole, l’annuncio perfetto dovrebbe informare, senza inondare chi lo legge di dettagli inutili, poco credibili o ripetuti.
Oltre a quanto ti abbiamo descritto in questo step, potresti anche tentare un approccio meno comune, ma potenzialmente di forte impatto. Prima di mettere ufficialmente in vendita la tua casa, potresti selezionare un gruppo di amici e conoscenti interessati o affidarti al passaparola per selezionare un piccolo gruppo di persone alle quali presentare in anteprima la tua casa in vendita.
Non è detto che tu riesca a venderla al primo colpo, ma dedicare del tempo ad alcuni acquirenti, prima che l’immobile venga effettivamente messo sul mercato, servirà certamente a farli sentire privilegiati rispetto alla possibilità di acquisto e darà quindi una spinta in più alla considerazione della tua casa.
Se opterai per questa idea, accertati di fare in modo che la possibilità di visita della casa in vendita sia davvero tale; in altre parole, niente party o simili dove la casa faccia da sfondo, quanto piuttosto una presentazione per pochissimi, nel massimo rispetto delle norme igieniche e di sicurezza.
Come avrai capito, questo passaggio è davvero cruciale per vendere casa a Milano: si tratta infatti di uno dei punti nei quali è più facile cadere in errori involontari.
6. Quanto tempo ho per vendere casa a Milano?
Siamo quasi giunti alla fine dei passaggi che ti suggeriamo di compiere per vendere casa a Milano, ma non abbiamo però ancora trattato una spetto davvero cruciale: il tempo.
Cosa intendiamo di preciso? Due diversi aspetti che riguardano il tempo; in primo luogo è necessario che tu consideri quali siano i tempi medi di vendita in città e possibilmente, nel quartiere dove è ubicata la tua casa.
Considera che gli immobili residenziali hanno tempi di vendita medi di circa cento giorni; tieni però anche presente che un’agenzia professionista è capace di mantenere questa media sotto i quaranta giorni, con casi limite di immobili venduti in meno di una settimana.
Ti stiamo consigliando di considerare bene i tempi di vendita perché spesso i venditori, dopo un lasso di tempo ridotto, cadono nella tentazione di ridurre il prezzo del loro immobile, sperando che ciò possa attirare un acquirente. Talvolta però questo tempo non è realmente lungo o il motivo della mancata vendita non risiede nei tempi o nel prezzo.
Ad ogni modo ti consigliamo di darti un tempo massimo di vendita; sappiamo bene che non sempre si può attendere quanto si vorrebbe e che talvolta la vendita di una casa è dettata da motivi che non dipendono da noi. Anche in questo caso però, non farti ingannare dalla fretta: se procederai senza errori potresti vendere casa in tempi davvero veloci!
È il momento giusto?
Un altro aspetto legato al tempo, riguarda non il tempo di vendita quanto il periodo della stessa. In altre parole, stabilire quale sia il momento dell’anno più adatto per la vendita di una casa. Si tratta di un elemento davvero complesso da stabilire, perché l’andamento del mercato dipende solo in parte dal periodo.
Le richieste potrebbero essere maggiormente presenti in alcuni periodi per alcune tipologie di immobili, come ad esempio quelli che possono essere utilizzati come seconde case, ma sono moltissimi i fattori che determinano una maggiore o minore richiesta.
Si tratta quindi di un aspetto non sempre cruciale, ma che ti invitiamo comunque a considerare nel tuo percorso di vendita.
7. Controlla, valuta, correggi
Siamo arrivati all’ultimo passaggio del tuo percorso per vendere casa a Milano. Ti avvertiamo che potrebbe portarti non verso il traguardo, ma rimandarti indietro di qualche passo: ti spieghiamo subito perché.
L’ultimo passaggio da compiere per la vendita del tuo immobile è quello di controllare tutti gli aspetti che ti abbiamo descritto in precedenza. Valuta se il risultato ottenuto è quello che avevi immaginato; questo non significa pensare se tu abbia venduto o meno casa, quanto capire se quella che stai percorrendo sia la strada giusta per raggiungere il tuo obiettivo.
Potresti ad esempio chiederti se il tuo annuncio online è stato efficace, verificando quante persone ti abbiano contattato per informazioni o vedere se le immagini che hai scelto siano davvero rappresentative ed efficaci per presentare la tua casa.
Se ne hai la possibilità, mostra il tuo annuncio a qualcuno di estraneo della tua cerchia famigliare o degli amici, come un conoscente o un collega. Chiedigli di valutare sinceramente se le informazioni presentate siano sufficienti e chiare per farsi un’idea della casa in vendita.
Infine, controlla tutti gli aspetti che ti abbiamo descritto negli step precedenti e verifica ogni passaggio, anche dei dettagli che all’inizio ti potrebbero essere sembrati più insignificanti. Nel caso in cui trovassi degli errori, correggi il tiro nel tempo più breve possibile e stabilisci un nuovo lasso di tempo (ad esempio due settimane), per capire se le correzioni che hai applicato siano state efficaci oppure no.
Nel secondo caso prova ad apportare altre modifiche, che potrebbero spaziare dall’utilizzo di un nuovo sito per pubblicizzare il tuo immobile, allo scatto di immagini diverse da allegare al testo.
Sappiamo bene che la vendita è comunque data dalla congiunzione di moltissimi aspetti, difficilissimi da gestire con il fai da te e a volte poco controllabili. In alternativa ai suggerimenti che ti abbiamo dato, per risolvere un problema o organizzare una spetto specifico del processo di vendita, potresti pensare di chiedere l’aiuto di un’agenzia immobiliare specializzata. Ti assicuriamo che vendere casa a Milano potrebbe rivelarsi più semplice e molto meno dispendioso di quanto ti saresti mai potuto immaginare.
Riassumendo
Ecco la lista delle cose da fare per vendere casa a Milano in 7 passaggi:
- Stabilisci il prezzo corretto
- Controlla di avere tutti i documenti in regola
- Migliora le caratteristiche della tua casa
- Preparala al meglio per i potenziali acquirenti
- Organizza gli annunci e i materiali per farla conoscere
- Stabilisci i tempi di vendita
- Considera l’efficacia dei passaggi precedenti e riparti dagli errori