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Immobili commerciali: 5 cose da sapere prima di acquistare

31 marzo|3644 views
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero
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Stai valutando l’acquisto di un locale commerciale per iniziare una tua attività o semplicemente per metterlo in affitto? Prima di prendere questa importante decisione, ci sono 5 cose che devi sapere sull’acquisto immobili commerciali. Scoprile insieme a noi e scegli l’investimento più giusto per te!

Partiamo direttamente dalla domanda più importante: Comprare un locale commerciale conviene? La risposta è sì, soprattutto se viene acquistato il giusto immobile. Ecco allora 5 cose da tenere in considerazione nella scelta dell’immobile commerciale su cui investire.

Stato locativo dell’immobile commerciale

Lo stato locativo del locale commerciale va a configurare due tipologie di investimento in immobili commerciali. Puoi infatti decidere di rilevare un’attività avviata, oppure un locale vuoto da locare. Come ti devi comportare nei due casi?

Acquisto immobili commerciali avviati

Se decidi di comprare un locale commerciale già avviato, quindi di rilevare l’attività, devi valutare non solo l’immobile ma anche il suo conduttore. È fondamentale quindi raccogliere tutte le informazioni possibili sulla storia commerciale del conduttore e richiedere una visura che attesti se si tratta di un buon pagatore.

Acquisto immobili commerciali vuoti da locare

Se invece vuoi acquistare un locale commerciale vuoto, la regola per il successo è quella di aver individuato il futuro conduttore prima dell’acquisto. In questo caso, conviene quindi fare un’opzione di acquisto con il proprietario così da avere il tempo di ricercare il locatario e una volta individuato, stipulare con lui un contratto di affitto a lungo termine, Anche in questo caso svolgi ricerche accurate sulla storia e le caratteristiche del futuro conduttore.

Quali sono gli immobili commerciali

In che tipo di attività commerciale vuoi investire? Anche la tipologia di immobile commerciale va ad influire sul tipo di investimento, sull’impegno richiesto, sul modo d’uso, sui margini di guadagno, sulla valutazione della posizione. 

Verificando la destinazione d’uso del locale puoi capire che tipo di attività puoi andare a svolgere al suo interno. Stai attento ad effettuare una verifica puntuale per evitare problemi con licenze e avviamento.

Ecco quindi le tipologie di immobili considerati commerciali in base alla normativa. Magari troverai in questa lista quale ulteriore spunto interessante per i tuoi investimenti!

  • Negozi e botteghe

Tutti i locali adibiti alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia della piccola distribuzione che della GDO.  Ma anche tutti i locali in cui si offrono servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande. 

  • Magazzini e locali per il deposito

Locali di dimensioni piuttosto estese utilizzati con la funzione di deposito e situati in posizioni defilate rispetto ai centri cittadini. Dal punto di vista commerciale, sono inclusi quindi i locali in cui le aziende esercitano l’attività di vendita all’ingrosso o di immagazzinamento delle merci.

  • Laboratori per arti e mestieri

Tutti gli immobili in cui si esercita l’attività di produzione di manufatti ma non la vendita al pubblico, come ad esempio la falegnameria o il forno.

  • Fabbricati e locali per esercizi sportivi

Tutti i locali costruiti o adattati per ospitare attività sportive, ma anche centri ricreativi religiosi o locali ricollegati ad altre attività di carattere ludico.

  • Tettoie aperte e chiuse

Diversi spazi coperti da tettoie e delimitati da segnaletica a terra utilizzati per scopi privati, tra cui posteggio per l’auto, lavatoio e così via.

  • Stabilimenti balneari e di acque curative
  • Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Posizione del locale commerciale

Il terzo aspetto da prendere in considerazione, insieme alla tipologia di immobile, è la posizione. Se stai pensando all’acquisto di negozi e botteghe, sarà fondamentale puntare a locali ubicati nel centro cittadino. Il consiglio è anche quello di analizzare in anticipo i dati demografici di ciascuna di queste zone, per capire quanto si possa ottenere dall’investimento.

Se invece stai pensando di investire su un magazzino o locale di deposito da affittare a terzi, non è necessario che si trovi in centro ma che sia accessibile per i mezzi di trasporto di carichi e merci.

Questi primi tre fattori, ovvero:

  • lo stato locativo 
  • la tipologia di immobili commerciali
  • la posizione del locale 

andranno a costituire il valore di avviamento commerciale dell’immobile. Un buon valore di avviamento commerciale naturalmente andrà ad influire sul prezzo della compravendita ma è anche la base di partenza ottimale per un buon investimento.

Prima di passare agli ultimi due punti della lista dedicata a cosa sapere prima dell’acquisto immobili commerciali, scopri 10 consigli utili per chi vuole investire in immobili.

Acquisto immobili commerciali tasse e spese

Arriviamo ora al punto più dolente. Come qualsiasi compravendita, occorre considerare anche la tassazione e le spese. 

Le tasse per l’acquisto di un locale commerciale sono diverse da quelle di un immobile ad uso abitativo. In più, variano anche di caso in caso in base alla tipologia di venditore:

  1. Se il venditore è privato, un soggetto IVA o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni –> l’imposta di registro è al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da Iva.
  2. Se invece il venditore è un soggetto IVA o un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e l’IVA viene calcolata al 22%.

Oltre alle imposte bisogna anche considerare una serie di spese aggiuntive, che consistono nelle varie spese notarili: consulenza, registrazione dell’atto, conservazione dell’atto, onorario del notaio, rogito.

Va anche tenuto conto che, al contrario del caso dell’ acquisto della prima casa per l’acquisto di immobili commerciali non sono previste agevolazioni.

 

Sono in grado di coprire tutte le spese? Il Leasing Commerciale

A questo punto, la cosa che mi devo chiedere è: sono in grado di coprire tutte le spese? Per coprire le spese dell’acquisto occorrerà ricorrere ad una forma di mutuo. 

L’opzione più consigliata in caso di acquisto locale commerciale è il leasing immobiliare commerciale. Dovrai quindi entrare in contatto con banche ed altri intermediari per assicurarti di riuscire ad ottenere una forma di finanziamento sostenibile prima di procedere all’investimento. I vantaggi principali del leasing rispetto ad un classico mutuo sono il poter essere svincolati per molti anni dall’onere del pagamento dell’intero valore del bene. Inoltre il leasing immobiliare non figura nel patrimonio aziendale e quindi riduce di molto l’onere fiscale e infine i canoni del leasing possono essere ridotti al 100% del loro valore dal punto di vista fiscale.

Per concludere

Non ci resta che augurarti un in bocca al lupo con il tuo investimento commerciale. Se vuoi avere un’idea ancora più completa di come funziona una locazione commerciale, scopri anche eventualmente come richiedere la disdetta del contratto di locazione commerciale

Sei ancora indeciso sul tipo di investimento immobiliare che fa al caso tuo? Scopri la nostra guida agli investimenti immobiliari e trova spunto d’ispirazione. Se decidi di puntare sul residenziale e acquistare per poi mettere in affitto un immobile residenziale, contatta gli esperti Gromia per trovare il migliore offerente!

 

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