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Vendere casa

Vendere casa con mutuo

11 gennaio|496 views
Miriam PeraniMiriam Perani
immagine hero di "Vendere casa con mutuo"

Quando si decide di acquistare una casa con un mutuo non è sempre possibile prevedere se i bisogni di quel momento saranno gli stessi in futuro. Sono moltissimi i motivi che potrebbero spingerti a voler vendere casa nonostante tu non abbia ancora terminato il pagamento del debito stipulato con la banca.

In questo articolo vogliamo quindi rispondere alla domanda se si possa vendere una casa con mutuo; spiegheremo quali sono le diverse possibilità, il funzionamento della procedura e a cosa fare attenzione prima della vendita o dell’acquisto.

Si può vendere casa con mutuo?

Rispondiamo innanzitutto alla domanda all’origine di questo articolo: sì, puoi vendere casa anche se hai stipulato un mutuo e il pagamento non è stato ancora completato.

Da questo punto di vista non hai quindi vincoli  sulla tua decisione, anche se dovrai fare attenzione ad alcuni aspetti che ti spiegheremo in un paragrafo successivo. Occupiamoci però ora di come si fa a vendere casa, in quanto hai la possibilità di scegliere tra diverse opzioni.

Come si fa: le diverse possibilità per vendere casa

Vendere casa nonostante la presenza di un mutuo prevede tre possibilità:

  • Estinzione anticipata del mutuo
  • Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
  • Spostamento del mutuo su un bene diverso

Vediamo nel dettaglio le tre possibilità che potresti valutare per vendere casa.

Estinzione anticipata

La prima possibilità che puoi considerare è quella di estinguere anticipatamente il mutuo. Hai due opzioni in questo senso; puoi estinguere il mutuo prima del rogito di vendita accordandoti con l’istituto di credito che ha concesso il mutuo per saldare la quota restante del capitale da restituire.

A meno che non manchino pochissime rate per la conclusione del mutuo, l’estinzione anticipata è un’ipotesi che difficilmente potrà essere effettuata avendo già a disposizione la somma necessaria.

Questo non preclude però la possibilità di estinzione anticipata che può essere fatta anche con un prestito personale nel caso in cui l’importo non sia eccessivo oppure con un nuovo mutuo da concordare con la banca erogante o con un altro istituto di credito.

In caso di un nuovo mutuo sarà necessario avere a disposizione un bene da proporre come garanzia alla banca che erogherà il nuovo finanziamento.

Non sempre è però possibile o semplice chiudere il mutuo prima del rogito di vendita dell’immobile; soprattutto se si hanno tempi ristretti per cedere casa, l’estinzione può avvenire contestualmente alla stipula del rogito di vendita, come vedremo meglio nel paragrafo dedicato. 

Accollo del mutuo

Un’altra possibilità per vendere casa con mutuo è quella dell’accollo del mutuo stesso; questo significa che l’acquirente decide di continuare il pagamento del mutuo già presente sull’immobile.

L’accollo non è la strada che viene seguita più spesso, in quanto l’acquirente deve accettare integralmente le condizioni scelte dal primo proprietario e quindi accettare con uno scarso margine di trattativa tutto quello che è stato già stipulato in precedenza.

In questo secondo caso, il passaggio deve coinvolgere necessariamente la banca che ha erogato il primo mutuo ed il nuovo acquirente. Se scegli questa strada come primo proprietario, accertati che la banca ti rilasci un documento che attesti la tua totale estraneità dalla responsabilità di pagamento della parte di mutuo residua.

Spostamento del mutuo su un altro bene

La terza possibilità che potresti considerare per vendere casa è quella di spostare il mutuo su un altro bene. In altri termini l’immobile che è stato utilizzato come garanzia per il pagamento del mutuo stesso viene sollevato dall’ipoteca presente che viene invece iscritta su un nuovo bene.

Nel caso tu decida di trasferire il mutuo su un altro immobile, considera che dovrai presentare alla banca la possibilità di una garanzia per un bene equivalente per caratteristiche e per valore.

Questo tipo di proposta è in genere più facile qualora siano trascorsi già alcuni anni dall’inizio del pagamento.

Alcune righe fa ti abbiamo anticipato la possibilità di effettuare il rogito notarile contestualmente alla chiusura del mutuo con la banca; vediamo quindi come funziona.

Il rogito notarile di una casa con mutuo

La situazione che stiamo per descriverti è quanto di più comune possa verificarsi quando qualcuno decidere di vendere casa con un mutuo. Pur trattandosi di due atti diversi, in questo caso l’atto notarile di chiusura del primo mutuo con la banca avviene poco prima della stipula del nuovo mutuo da parte degli acquirenti.

In altre parole prima i proprietari di casa chiudono il mutuo accordato con la banca secondo le modalità decise in precedenza per il saldo del debito residuo. Una volta effettuato l’atto notarile che solleva quindi i proprietari dalle responsabilità nei confronti del pagamento del mutuo e dalle relative ipoteche, è possibile procedere alla vendita del bene ai nuovi acquirenti.

A cosa fare attenzione: tasse e agevolazioni fiscali

Come ti abbiamo anticipato nel primo paragrafo è necessario però che tu presti attenzione ad alcuni aspetti molto rilevanti.

Le agevolazioni fiscali e la tassazione in genere sono tra queste: ci spieghiamo meglio. L’acquisto della prima casa in particolare gode di agevolazioni per quanto riguarda la tassazione.

Le norme in corso prevedono però che in caso di vendita della casa prima di un periodo di tempo prefissato, sia necessario compensare le agevolazioni di cui si è usufruito. In altre parole in caso di vendita decadde la possibilità di tassazione ridotta ed è quindi necessario riconoscere allo Stato la tassazione intera, senza agevolazioni.

Non entreremo in questa sede nel dettaglio dei casi specifici presenti; considera però ad esempio che nel caso di acquisto di un altro immobile da utilizzare come prima casa in sostituzione della prima casa acquistata con le agevolazioni, la compensazione delle tasse non è dovuta.

Tuttavia potrebbero essere presenti altre agevolazioni o tasse diverse da quella che abbiamo citato; ti consigliamo quindi di verificare con attenzione eventuali obblighi prima di vendere casa. Solitamente un’agenzia immobiliare è in grado di fornirti tutte queste spiegazioni.

Nel caso in cui tu invece sia l’acquirente, ti consigliamo sempre di valutare eventuali vincoli presenti, prestando particolare cura nel valutare le condizioni del mutuo in caso di accollo del debito stesso. Sono moltissimi gli aspetti da considerare: a questo proposito ti consigliamo di leggere anche gli altri post sul blog dedicati a questo tema.

I mutui cointestati

Anche se finora abbiamo parlato di passaggio del mutuo riferendoci esclusivamente ad una persona, non dimenticare che qualora il mutuo sia cointestato, sarà necessario che tutte le nuove condizioni sottoscritte, gli accordi con gli acquirenti o con la banca che ha erogato il mutuo dovranno essere concordati anche con i cointestatari del mutuo stesso, come del resto è previsto per ogni tipo di accordo legale che riguardi più di una persona. 

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