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Vendere casa

Conviene Vendere o Affittare Casa?

28 dicembre 2020|285 views
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero
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Hai una seconda casa e vuoi capire se conviene vendere o affittare casa per trarne il massimo rendimento? Ti capiamo, la scelta non è semplice. I fattori da considerare sono tanti e, ad ogni modo, non c’è una risposta giusta o sbagliata a questa domanda. Bisogna valutare in che condizioni è la casa; quali sono le tasse a carico; quanto tempo potrebbe occorrere per venderla; se c’è un legame affettivo… 

Prima di poter scegliere, ti suggeriamo di considerare tutti i pro e i contro sia del vendere che dell’affittare casa. Solo in questo modo potrai capire non qual è la scelta migliore, ma qual è la scelta migliore per te. In ogni modo, il consiglio è quello di farti affiancare da esperti nel settore, che sapranno sicuramente indicarti la via più adatta alle tue esigenze! 

Conviene vendere o affittare casa? Vantaggi e Svantaggi

Prima di valutare i pro e i contro del vendere o affittare casa bisogna valutare in che stato è l’immobile. Si tratta di una casa ristrutturata in buone condizioni? Solo una casa in buone condizioni sarà affittabile. Bisogna poi valutare la tipologia di proprietario di casa: se si tratta, ad esempio, di un proprietario di casa anziano che non ha bisogno dell’immobile per sè o per i figli, converrà per semplicità vendere. Da quanto possiedi la casa? Tieni conto che vendere prima di 5 anni dall’acquisto comporta una tassazione extra sulla plusvalenza

Se non rientri in nessuna di queste condizioni, allora la scelta si complica. Valutiamo quindi nel dettaglio pro e contro del vendere e affittare casa quando non ci sono condizioni di base che indirizzino di più verso una delle due alternative.

Pro e contro nel vendere casa

Partiamo dai pro:

    • Dal 2002 è stata abrogata l’INVIM, ovvero l’imposta sul venditore. Questo rende i costi di vendita casa decisamente meno onerosi rispetto alle numerose spese di gestione fiscale di un affitto. 
    • Vendere casa consente di ottenere immediatamente un capitale sicuro, da poter riutilizzare o reinvestire immediatamente.
  • Vendere una seconda casa ti libera dalle tasse relative a quell’immobile e dalle spese di manutenzione

Per quanto riguarda invece i contro:

  • La perdita di un’entrata mensile sicura, potenzialmente più redditizia nel tempo rispetto al capitale tutto e subito.
  • Eventuale tassazione della plusvalenza se si vende prima di 5 anni dall’acquisto
  • Il rischio che i potenziali tempi lunghi di vendita della casa portino ad una percezione sbagliata della stessa. La tua casa, disabitata al lungo, diventa meno appetibile ed inoltre nei mesi della vendita non genera alcun rendimento

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Pro e contro nell’affittare casa

Quando pensi di affittare casa devi innanzitutto fare delle considerazioni di base:

  • Quante tasse paghi sulla seconda casa?
  • Quante sono le spese di manutenzione?
  • Che rendita mensile potresti ottenere dall’affitto?

Se la rendita calcolata copre in modo adeguato le tasse e le spese, allora l’affitto è un’opzione percorribile.

Tra i contro dell’affitto casa troviamo infatti la forte tassazione dei canoni percepiti, che arriva all’85% del loro valore per l’Irpef a cui si aggiungono imposta di registro e Ici. Questo per quanto riguarda il canone libero. Con il canone concordato si scende ad una tassazione del 59,5% ma i canoni sono molto più bassi. Oltre alle imposte andranno poi pagate le periodiche spese di manutenzione, che sono sempre a carico del proprietario.

Inoltre un canone d’affitto comporta un importante impegno di gestione, soprattutto se l’inquilino non è accomodante, con rischio di morosità o ritardi nei pagamenti.

Ma ovviamente ci sono anche tanti vantaggi nell’affittare casa:

  • Se c’è un valore affettivo, l’immobile rimarrà di tua proprietà e potrai sempre decidere di tornare ad abitarci un giorno o di lasciarla ai figli in futuro.
  • Il canone d’affitto è un’entrata mensile sicura, che può essere utilizzata per altre necessità.
  • Si può sempre affittare nell’attesa che ci possa essere una rivalutazione della zona e quindi vendere la casa nel futuro.
  • Una casa che viene vissuta è una casa che resiste meglio al passare del tempo, mantenendo stabile il proprio valore nel tempo.

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Alcune Considerazioni Finali

Abbiamo visto che solo in alcuni casi si può dire con certezza se è meglio vendere o affittare casa. Se la casa non è in ottime condizioni, affittare sarà difficile. Se non sono passati 5 anni dall’acquisto, la vendita prevede tassazioni sulla plusvalenza. 

In generale, sono tanti i fattori da considerare, e la scelta dipende soprattutto dalla soggettività e dai bisogni di ciascun proprietario di casa. Vogliamo però lasciarti con qualche considerazione relativa a delle soluzioni alternative. 

C’è ad esempio la possibilità di affitti brevi, da sfruttare come mentre si cerca di vendere una casa per non rinunciare ad un rendimento immediato e per mantenere la casa in uno stato migliore. Oppure l’affitto breve, soprattutto in località turistica, riduce vincoli e tassazioni rispetto alle forme di affitto tradizionali e può risultare molto più redditizio.

Se invece la tua casa in affitto non porta un rendimento netto annuo che va dal 3% al 5% c’è un’altra possibilità. Puoi vendere quella casa e con il ricavato riacquistare più alloggi più piccoli da rimettere nuovamente in affitto. 

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