Chi non paga il condominio a cosa va incontro (2026)

Chi non paga il condominio rischia un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, il pignoramento dei beni e, se il ritardo dura sei mesi, la sospensione dei servizi comuni che si possono usare separatamente. Lo prevede l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che consente all’amministratore di agire senza chiedere il permesso all’assemblea. E se vendi casa con quote arretrate, il debito può passare anche a chi compra. Aggiornato al 6 novembre 2026.

In questa guida trovi le conseguenze passo per passo con i tempi previsti dalla legge, cosa succede agli altri condomini e ai fornitori, come funziona la prescrizione e cosa fare se sei in difficoltà con i pagamenti.

Cosa rischia chi non paga il condominio: la sintesi

Il decreto ingiuntivo: come funziona per le spese condominiali

Per le quote non pagate il condominio non deve fare una causa ordinaria. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione dice che, per riscuotere i contributi “in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea”, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

In pratica:

1. l’assemblea approva il preventivo o il rendiconto con la ripartizione delle spese;
2. se non paghi le rate, l’amministratore ti sollecita e poi presenta ricorso al giudice;
3. il giudice emette il decreto ingiuntivo, che ti viene notificato: per l’articolo 641 del Codice di procedura civile, il termine per pagare o fare opposizione è normalmente di 40 giorni;
4. poiché il decreto è già esecutivo, il condominio può notificarti il precetto (che ti concede almeno 10 giorni per pagare) e poi avviare il pignoramento, anche se hai presentato opposizione, salvo che il giudice sospenda l’esecuzione.

L’amministratore non può restare inerte: l’articolo 1129 gli impone di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, a meno che l’assemblea non lo dispensi espressamente. Non curare diligentemente l’azione di recupero è una delle “gravi irregolarità” che possono portare alla sua revoca. Approfondisci nella guida agli obblighi dell’amministratore di condominio.

Attenzione: l’opposizione al decreto ingiuntivo serve a contestare il credito (per esempio se hai già pagato o la somma è sbagliata), non la validità della delibera che ha approvato la spesa. Per contestare una delibera ci sono termini e regole diversi, che vedi più sotto.

La sospensione dei servizi comuni dopo sei mesi

Se il ritardo nei pagamenti si protrae per un semestre, l’amministratore “può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato” (articolo 63, terzo comma, delle disposizioni di attuazione).

Tre aspetti da sapere:

• è una facoltà dell’amministratore, non un obbligo, e non richiede un’autorizzazione dell’assemblea;
• riguarda solo i servizi che si possono interrompere per una singola unità senza toccare gli altri condomini: la legge non ne fa un elenco, quindi va valutato caso per caso;
• quando un servizio è legato a bisogni essenziali, prima di sospenderlo è prudente chiedere un parere legale, perché la sospensione può essere contestata davanti al giudice.

Cosa succede agli altri condomini se uno non paga

È una delle domande più frequenti e la risposta è più rassicurante di quanto si pensi.

• I fornitori devono rivolgersi prima ai morosi. L’articolo 63 stabilisce che i creditori del condominio “non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Per questo l’amministratore deve comunicare ai creditori non pagati che lo chiedono i dati dei condomini morosi.
• Nessuno risponde per l’intero. Come ricorda il Servizio Studi della Camera dei deputati, richiamando la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 9148/2008), la responsabilità dei condomini verso i terzi è parziaria: ciascuno risponde nei limiti della propria quota millesimale.
• Il problema di cassa resta. Se mancano i soldi per pagare un fornitore, i lavori possono fermarsi e il condominio può dover decidere in assemblea come coprire il buco, in attesa di recuperare le somme dal moroso. Per i lavori straordinari questo rischio è limitato dall’obbligo di costituire prima un fondo speciale (articolo 1135 del Codice civile), di cui parliamo nella guida alle spese condominiali straordinarie.

Nei condomini fino a otto proprietari, dove l’amministratore non è obbligatorio, il recupero spetta ai condomini stessi: trovi le regole nella guida al condominio senza amministratore.

Debiti condominiali e vendita della casa

Le quote arretrate seguono l’immobile più di quanto molti venditori immaginino. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione prevede che:

• chi compra è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente;
• chi vende resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica dell’atto di trasferimento.

Il condominio, quindi, può chiedere l’intero importo di questi due anni a chi ha comprato, che poi potrà rivalersi sul venditore. Per evitare sorprese, chi compra dovrebbe chiedere al venditore l’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso, che l’amministratore deve fornire al condomino che la richiede (articolo 1130, numero 9, del Codice civile), e verificare se ci sono lavori straordinari già deliberati.

Se sei tu a vendere con qualche arretrato, puoi saldarlo con il prezzo di vendita, concordandolo con l’acquirente e il notaio. Ne parliamo nella guida su come vendere casa con debiti. Per sapere quanto puoi ricavare, parti da una valutazione gratuita della tua casa.

Se la casa è in affitto: chi paga il condominio

Verso il condominio il debitore è il proprietario: è lui il condomino. L’inquilino rimborsa al proprietario gli oneri accessori a suo carico che, secondo l’articolo 9 della legge 392/1978, salvo patto contrario comprendono tra l’altro pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, e il 90% delle spese di portineria. Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta, e l’inquilino ha diritto di vedere il dettaglio delle spese e i documenti giustificativi.

Se l’inquilino non ti rimborsa, devi comunque pagare il condominio e poi rivalerti su di lui. Trovi la ripartizione completa nella guida alle spese condominiali tra proprietario e inquilino.

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali

Il credito del condominio non dura per sempre, ma i tempi dipendono dal tipo di spesa:

• quote periodiche (le rate del preventivo per la gestione ordinaria): si applica la prescrizione di cinque anni prevista dall’articolo 2948, numero 4, del Codice civile per “tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”;
• quote non periodiche, come quelle una tantum per lavori straordinari: in mancanza di una regola specifica, si fa riferimento alla prescrizione ordinaria di dieci anni (articolo 2946 del Codice civile).

La prescrizione si interrompe e ricomincia da capo con un atto giudiziario, con qualsiasi atto che costituisca in mora il debitore, come una raccomandata o una PEC di sollecito (articolo 2943), e con il riconoscimento del debito da parte del condomino (articolo 2944).

Esempio. La rata ordinaria scaduta il 31 marzo 2022 si prescrive il 31 marzo 2027. Se il 10 gennaio 2026 l’amministratore ti invia una PEC di sollecito, da quella data ricominciano a decorrere cinque anni: il termine si sposta al 10 gennaio 2031.

Sull’applicazione esatta dei termini (da quando decorrono, come si qualifica una singola spesa) esistono orientamenti diversi: in caso di contestazione conviene sempre un parere legale.

Come contestare una spesa o una delibera

Se ritieni che una spesa sia stata approvata in violazione della legge o del regolamento, l’articolo 1137 del Codice civile ti consente di chiedere al giudice l’annullamento della delibera nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre:

• dalla data della delibera, se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto;
• dalla data in cui ti è stata comunicata, se eri assente.

Qualsiasi condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare, anche da solo: non serve una quota minima di millesimi. L’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che lo ordini il giudice. Per le liti in materia condominiale è previsto il tentativo di mediazione, come richiamato dall’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione.

Prima di contestare, verifica i documenti: puoi prendere visione dei giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a tue spese (articolo 1130-bis del Codice civile), e consultare gratuitamente i registri del condominio nei giorni e negli orari indicati dall’amministratore (articolo 1129).

Cosa fare se sei in difficoltà con le spese condominiali

1. Non aspettare il decreto ingiuntivo. Contatta l’amministratore appena capisci di non riuscire a pagare: le spese legali del recupero finiscono di solito a carico di chi non ha pagato.
2. Chiedi un piano di rientro. Una rateizzazione del debito va concordata con l’amministratore e, se esce dai suoi poteri, approvata dall’assemblea. Mettila sempre per iscritto.
3. Controlla i conti. Chiedi il dettaglio delle somme, verifica che i millesimi applicati siano corretti e che le spese siano state deliberate.
4. Valuta le alternative. Se le spese della casa sono diventate insostenibili, vendere o passare a un immobile più piccolo può essere la scelta che evita debiti e procedure esecutive. Puoi cercare una nuova sistemazione tra gli immobili in vendita su Gromia.

Conclusioni

Non pagare il condominio costa caro: il condominio ha uno strumento rapido, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, e l’amministratore è obbligato a usarlo entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Dopo sei mesi di ritardo puoi perdere l’accesso ai servizi separabili, e il debito ti segue anche se vendi. D’altra parte, i condomini in regola sono tutelati: i fornitori devono prima rivolgersi ai morosi e nessuno risponde oltre la propria quota. Se sei in difficoltà, la strada migliore è giocare d’anticipo con un accordo scritto.

Domande frequenti

Un singolo ritardo di solito porta a un sollecito. Ma l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo anche per poche rate e deve avviare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea. La sospensione dei servizi separabili è possibile solo dopo sei mesi di ritardo.

Quando il ritardo nel pagamento dei contributi si è protratto per un semestre. Lo prevede l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e riguarda solo i servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Verso i fornitori no, almeno in prima battuta: i creditori non possono agire contro i condomini in regola se non dopo aver escusso i morosi (articolo 63 delle disposizioni di attuazione) e, secondo la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 9148/2008), ciascuno risponde solo per la propria quota millesimale. Nella gestione di cassa, però, il condominio può dover decidere come coprire temporaneamente le somme mancanti.

Sì, in parte. Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente; il venditore resta obbligato finché non viene trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto. Chi ha pagato per il venditore può poi rivalersi su di lui.

Le quote periodiche, come le rate ordinarie, si prescrivono in cinque anni (articolo 2948, numero 4, del Codice civile). Per le quote non periodiche si fa riferimento alla prescrizione ordinaria di dieci anni. Ogni sollecito scritto o il riconoscimento del debito interrompe la prescrizione e la fa ripartire da capo.

Entro 30 giorni, termine perentorio. Decorre dalla data della delibera per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, e dalla data di comunicazione per chi era assente (articolo 1137 del Codice civile).

Per approfondire

• Stima gratuita della casa La stima sui dati della tua zona, verificata da un agente del quartiere.
• Prezzi al metro quadro per zona Le quotazioni ufficiali OMI di ogni comune e zona, con l’andamento dal 2016.

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