Fideiussione bancaria per affitto: costi e quando conviene

La fideiussione bancaria per l’affitto è una garanzia scritta con cui una banca si impegna a pagare al proprietario, fino a un importo massimo stabilito, i canoni e le altre somme che l’inquilino non versa. Al posto della banca può esserci una compagnia di assicurazione (fideiussione assicurativa o polizza fideiussoria). L’inquilino paga una commissione, il proprietario ottiene una garanzia più solida del semplice deposito. Aggiornato al 7 novembre 2026.

In questa guida trovi come funziona passo per passo, quanto costa e come leggere il costo, le differenze tra fideiussione bancaria e assicurativa, quando conviene (e quando no) sia a chi prende casa in affitto sia a chi la affitta, e cosa controllare nel testo prima di firmare.

Cos’è la fideiussione e come si applica all’affitto

Secondo il Codice civile (art. 1936), «è fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui». Nell’affitto il creditore è il proprietario (locatore), il debitore è l’inquilino (conduttore) e il fideiussore è la banca o l’assicurazione che firma la garanzia.

Esistono tre forme di garanzia personale che il proprietario può chiedere oltre al deposito cauzionale:

• Fideiussione bancaria: la rilascia una banca, di solito quella in cui l’inquilino ha il conto.
• Fideiussione assicurativa (polizza fideiussoria): la rilascia un’impresa di assicurazione autorizzata al ramo «cauzione».
• Garante privato: un familiare o un’altra persona che firma il contratto come fideiussore e risponde con il proprio patrimonio.

La fideiussione per l’affitto garantisce un’obbligazione futura (i canoni che matureranno): per questo il Codice civile (art. 1938) richiede che sia indicato l’importo massimo garantito. Senza un tetto scritto la garanzia è contestabile.

Come funziona la fideiussione bancaria per l’affitto, passo per passo

1. Proprietario e inquilino si accordano nel contratto di locazione su tipo di garanzia, importo massimo (spesso espresso in mensilità di canone) e durata.
2. L’inquilino chiede la fideiussione alla banca e consegna i documenti richiesti (vedi sotto).
3. La banca fa l’istruttoria: valuta reddito, affidabilità creditizia e rapporti già in essere con il cliente. Non è obbligata a concederla.
4. La banca rilascia la lettera di garanzia intestata al proprietario, con importo, durata, immobile e contratto garantiti.
5. Se l’inquilino non paga, il proprietario chiede il pagamento alla banca (escussione) nei modi previsti dal testo, di solito con raccomandata o PEC.
6. La banca paga e si rivale sull’inquilino: chi ha pagato come fideiussore ha diritto di regresso verso il debitore per capitale, interessi e spese (art. 1950 c.c.). La fideiussione quindi non cancella il debito dell’inquilino: lo sposta verso la banca.
7. A fine contratto la garanzia si svincola, alla scadenza indicata o con la restituzione dell’originale da parte del proprietario, secondo quanto scritto nel testo.

Documenti richiesti dalla banca

Ogni banca ha la sua lista, ma di solito servono:

• documento d’identità e codice fiscale (per i cittadini extra UE anche il permesso di soggiorno);
• documenti di reddito: ultime buste paga, CU, modello 730 o Redditi;
• copia o bozza del contratto di locazione, con canone, durata e dati dell’immobile;
• recapiti (email, telefono) e, se non sei già cliente, i documenti per aprire il rapporto.

I tempi dipendono dalla banca e dalla completezza della pratica: se devi firmare il contratto a breve, chiedi subito alla banca quanto tempo serve e fallo mettere per iscritto nella proposta di locazione.

Cosa deve esserci nel testo della fideiussione

Il valore di una fideiussione dipende da come è scritta. Prima di firmare (se sei l’inquilino) o di accettarla (se sei il proprietario), controlla questi punti:

Quanto costa una fideiussione bancaria per l’affitto

Non esiste una tariffa unica: ogni banca fissa le proprie condizioni e le pubblica nel foglio informativo del prodotto: chiedilo sempre prima di firmare. Le voci di costo tipiche sono:

• commissione periodica, calcolata in percentuale sull’importo garantito (di solito su base annua);
• spese di istruttoria e di emissione della garanzia, una tantum;
• eventuali spese di rinnovo o di svincolo;
• in alcuni casi la banca chiede di vincolare una somma sul conto a copertura del rischio: in quel caso il risparmio rispetto al deposito cauzionale si riduce.

Il costo cresce con l’importo garantito, con la durata e con il rischio che la banca attribuisce al cliente. Per confrontare le offerte, chiedi a ogni istituto il costo totale per tutta la durata del contratto, non solo la percentuale.

Esempio di calcolo

Le percentuali qui sotto sono ipotesi di calcolo, non tariffe di mercato: servono solo a mostrare come si legge il costo. Usa le condizioni del foglio informativo della tua banca.

Nello stesso esempio, un deposito cauzionale di tre mensilità bloccherebbe 2.700 € per tutta la durata del contratto (con gli interessi legali a tuo favore). La fideiussione costa di più in termini assoluti, ma lascia liquidi i tuoi soldi.

Fideiussione bancaria o assicurativa: le differenze

Bancaria e assicurativa funzionano allo stesso modo verso il proprietario: cambiano chi la rilascia, come si ottiene e come verificarla.

Un punto di attenzione: l’IVASS segnala da anni fideiussioni bancarie e polizze fideiussorie emesse da soggetti non autorizzati o false. Le assicurazioni possono rilasciarle solo se autorizzate al ramo «cauzione», e l’elenco aggiornato è pubblicato dall’IVASS insieme alle modalità per verificare online l’autenticità della polizza (IVASS, Garanzie fideiussorie). Se sei il proprietario, verifica sempre l’emittente prima di consegnare le chiavi.

Quando conviene la fideiussione bancaria (e quando no)

Per l’inquilino

Per il proprietario

• Vantaggi: un soggetto solvibile risponde dei canoni non pagati fino all’importo garantito; con la clausola «a prima richiesta» l’incasso è rapido; i costi sono a carico dell’inquilino; la copertura può essere più ampia del deposito.
• Limiti: copre solo ciò che è scritto e fino al tetto massimo; se scade o non viene escussa nei termini (art. 1957 c.c.) può non pagare; chiederla può allungare i tempi e ridurre il numero di candidati; va verificata l’autenticità.

Fideiussione e deposito cauzionale: si possono chiedere insieme?

Sono due garanzie diverse. Il deposito cauzionale è una somma versata dall’inquilino al proprietario: per legge «non può essere superiore a tre mensilità del canone» ed è produttivo di interessi legali da corrispondere all’inquilino a fine anno (art. 11, legge 392/1978). La fideiussione invece è l’impegno di un terzo a pagare, con un importo massimo che le parti fissano nel contratto.

Nella pratica il proprietario può chiedere il deposito, la fideiussione o entrambi, ma è una scelta da negoziare: molti inquilini scelgono la fideiussione proprio per evitare il deposito. A fine contratto il deposito va restituito (vedi come funziona la restituzione della cauzione), mentre la fideiussione va svincolata: conviene fissare entrambe le cose nel verbale di riconsegna.

Se la banca non concede la fideiussione

La fideiussione non è un diritto: la banca può rifiutarla se il reddito non è documentabile, se il canone è alto rispetto alle entrate o se ci sono segnalazioni negative. Le alternative più comuni sono:

• una polizza fideiussoria di un’impresa di assicurazione autorizzata;
• un garante privato che firma il contratto come fideiussore;
• un deposito cauzionale (entro il limite di tre mensilità) eventualmente accompagnato dal pagamento anticipato di alcuni canoni, se il proprietario è d’accordo;
• un’altra banca: le valutazioni cambiano da istituto a istituto.

Cosa succede se l’inquilino non paga

Il proprietario chiede il pagamento al fideiussore entro i termini e nei modi previsti dal testo. La banca o l’assicurazione paga fino all’importo garantito e poi chiede all’inquilino il rimborso di quanto versato. Se la morosità continua, il proprietario può comunque avviare la procedura di sfratto: trovi i passaggi nella guida allo sfratto per morosità. Se stai ancora scegliendo il regime fiscale del contratto, leggi la guida alla cedolare secca 2027.

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In sintesi

• La fideiussione per l’affitto è la garanzia di una banca o di un’assicurazione a favore del proprietario, fino a un importo massimo scritto.
• Il costo dipende dalla banca: commissione sull’importo garantito più spese, da leggere nel foglio informativo.
• Bancaria e assicurativa funzionano allo stesso modo; contano le clausole (a prima richiesta, rinuncia all’escussione, durata) e la verifica dell’emittente.
• Il deposito cauzionale ha un tetto di legge di tre mensilità; la fideiussione è un’alternativa o un’aggiunta da negoziare.
• Se la banca paga, l’inquilino resta debitore verso la banca.

Domande frequenti sulla fideiussione per l’affitto

Non c’è un prezzo fisso: la banca applica una commissione periodica in percentuale sull’importo garantito, più spese di istruttoria ed eventuali spese di svincolo. Le condizioni sono nel foglio informativo del prodotto: chiedilo prima di firmare. Per confrontare le offerte, chiedi il costo totale per tutta la durata del contratto.

Verso il proprietario funzionano allo stesso modo. La bancaria si ottiene di solito presso la propria banca; l’assicurativa (polizza fideiussoria) presso un’impresa autorizzata al ramo cauzione e può essere più accessibile a chi non ha un rapporto bancario consolidato. Più del tipo contano le clausole (pagamento a prima richiesta, durata, cosa è coperto) e la verifica che l’emittente sia autorizzato.

È una clausola con cui la banca o l’assicurazione si impegna a pagare su semplice richiesta scritta del proprietario, senza che questi debba prima dimostrare in giudizio l’inadempimento dell’inquilino. Rende l’incasso molto più rapido ed è la clausola che i proprietari chiedono più spesso.

Può chiederli, ma è oggetto di trattativa. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali a favore dell’inquilino (art. 11, legge 392/1978). La fideiussione è una garanzia diversa, con un importo massimo fissato dalle parti.

No. La banca che ha pagato ha diritto di regresso verso l’inquilino per capitale, interessi e spese (art. 1950 del Codice civile). La fideiussione tutela il proprietario, non cancella il debito dell’inquilino.

La garanzia si estingue alla scadenza indicata nel testo o con lo svincolo da parte del proprietario. Attenzione ai termini: il fideiussore resta obbligato dopo la scadenza solo se il proprietario ha agito contro l’inquilino entro sei mesi, o entro due mesi se la garanzia è limitata alla durata del contratto (art. 1957 c.c.).

Per approfondire

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