Attestato di prestazione energetica (APE): cos’è e a cosa serve?

Dal luglio 2009, tra i documenti obbligatori per vendere casa è stata inserita anche l’attestazione energetica, conosciuta prima come ACE e poi diventata APE. Di cosa si tratta? In quali altri casi è obbligatoria? Come si può ottenere e a quali costi? Con la nostra guida all’attestato di prestazione energetica andiamo a rispondere a tutte le domande più comuni su questo importante documento.

1. Cos’è l’attestato di prestazione energetica
2. Quando è obbligatorio redigere l’APE
3. In quali casi non è necessario redigere l’APE
4. APE per vendita casa: perché è necessario?
5. Quali informazioni deve contenere l’APE
6. Quali documenti sono necessari per redigere l’APE
7. Chi rilascia l’APE
8. Quanto costa l’APE
9. Come ottenere l’attestato di prestazione energetica APE
10. Ogni quanto è necessario aggiornare l’attestato di prestazione energetica
11. Quali sono le sanzioni in caso di mancato rispetto delle norme sulla certificazione energetica

 

1. Cos’è l’attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica, o APE, è un documento che serve a valutare i consumi energetici, e quindi l’impatto ambientale, di un immobile. 

L’APE entra in vigore con il decreto legge n. 63 del 2013, che recepisce una direttiva europea che comporta la revisione degli obblighi di redazione dell’attestazione energetica degli edifici e le rispettive sanzioni in caso di inadempimento.

Tramite l’APE gli immobili vengono classificati all’interno di una classe energetica. La classe energetica indica la qualità energetica dell’immobile e viene calcolata in base all’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, che indica l’energia totale consumata dall’edificio climatizzato per metro quadro di superficie ogni anno.

Esistono 10 classi energetiche, denominate con lettere dell’alfabeto, che vanno dalla A4, la più virtuosa, alla G, il punteggio minimo. Per classificare gli immobili, vengono presi in considerazione 4 tipi di consumi: riscaldamento, raffrescamento estivo, acqua calda sanitaria e ventilazione meccanica controllata (se presente).

 

2. Quando è obbligatorio redigere l’APE

La legge stabilisce che l’attestato di prestazione energetica debba essere redatto per:

• tutte le strutture di nuova costruzione, 
• edifici sottoposti a ristrutturazione importante,
• edifici pubblici utilizzati dalla pubblica amministrazione con superficie utile maggiore ai 250 metri quadri
• immobili sottoposti a demolizione o ricostruzione. 

Il certificato di prestazione energetica è inoltre obbligatorio anche per una serie di operazioni immobiliari:

• Compravendita di immobili o di quote degli stessi. Dal luglio 2009 l’APE per vendita casa deve essere allegato al contratto di vendita e viene redatto a spese del venditore per poi essere consegnato all’acquirente al momento del passaggio di proprietà. Dal Gennaio 2012, gli indici di prestazione energetica certificati dall’APE devono anche essere obbligatoriamente inseriti negli annunci immobiliari di vendita e affitto.
• Contratti di affitto, inclusi affitti brevi e locazioni commerciali.  Il locatario ha l’obbligo di mostrare l’APE in fase di contrattazione e a consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto.
• Contratti di gestione calore presso la pubblica amministrazione.
• Trasferimento di immobili a titolo gratuito, come ad esempio la donazione, anche se la legge non specifica le sanzioni nel caso di mancata presentazione;
• Cessione di un’azienda in cui sono compresi immobili;
• Permuta;
• Datio in solutum;
• Conferimenti in società.

NB: La presentazione dell’APE è anche obbligatoria per potere usufruire degli incentivi del Superbonus 110% e dell’Ecobonus. Il certificato andrà redatto al termine dei lavori per dimostrare il miglioramento di almeno due classi energetiche al seguito degli interventi sui quali si vuole ricevere l’agevolazione. In questo caso si parla di APE convenzionale, che viene utilizzato solo per il Superbonus e non può essere utilizzato per gli altri scopi elencati in precedenza.

 

3. In quali casi non è necessario redigere l’APE

L’APE non è sempre obbligatorio, la legge identifica infatti alcune categorie di immobili per cui non è necessario produrre l’attestato di prestazione energetica:

• Edifici ad uso agricolo non utilizzati come abitazione
• Fabbricati isolati di superficie inferiore a 50 metri quadri
• Edifici adibiti al culto
• Ambienti in costruzione
• Altri edifici artigianali/industriali sprovvisti di impianti di riscaldamento/climatizzazione
• Autorimesse, box e cantine
• Campi sportivi coperti da strutture stagionali
• Parcheggi a più piani

 

4. APE per vendita casa: perché è necessario? 

Il secondo comma dell’articolo 6 del D.L. 63/2013 specifica che per le compravendite, laddove l’immobile non ne sia già dotato, il proprietario debba produrre l’attestato di prestazione energetica, già a partire dalle fasi di avvio delle trattative.

L’APE per vendita casa è quindi necessario in quanto prescritto dalla legge ma anche perché fornisce informazioni importanti ad entrambe le parti.

Per il venditore, l’attestato di prestazione energetica è un elemento importante per andare a determinare il prezzo di vendita. Per l’acquirente, l’APE è un mezzo fondamentale per conoscere in anticipo i consumi dell’immobile che si presta ad acquistare e quindi per stabilire la convenienza dell’acquisto.

Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile.

NB: la compravendita avvenuta senza allegazione dell’attestato di prestazione energetica risulta comunque valida.

 

5. Quali informazioni deve contenere l’APE

All’interno dell’attestato di certificazione energetica devono essere riportate una serie di informazioni sull’immobile:

• La classe energetica;
• La prestazione energetica globale; 
• La qualità energetica del fabbricato; 
• I Requisiti minimi di efficienza energetica;
• Le emissioni di anidride carbonica;
• La quantità annua di energia consumata per vettore energetico;
• Gli indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile e l’energia elettrica esportata;
• L’elenco dei servizi energetici con le relative efficienze.

Inoltre, il certificatore energetico deve proporre degli interventi per il miglioramento della prestazione energetica e la riduzione delle emissioni di anidride carbonica, quali ad esempio:

• Sostituzione degli infissi;
• Coibentazione delle pareti esterne, dei pavimenti e dei soffitti;
• Installazione di pannelli solari;
• Pompe di calore più efficienti;
• Installazione di valvole termostatiche;
• Installazione di caldaie a biomassa.

 

6. Quali documenti sono necessari per redigere l’APE

Per poter produrre l’attestato di prestazione energetica occorre predisporre i seguenti documenti, la maggior parte dei quali fa comunque parte dei documenti per vendere casa:

• Documenti identificativi del proprietario dell’immobile da certificare
• Visura catastale o dati catastali della proprietà;
• Planimetria catastale della casa o dell’immobile da certificare;
• Libretto degli impianti di riscaldamento autonomo o centralizzato.

 

7. Chi rilascia l’APE 

Il certificatore energetico è il soggetto che si occupa di redigere e rilasciare l’APE. Si tratta di un tecnico qualificato, con competenze specifiche in materia di efficienza energetica degli edifici, che deve essere iscritto all’Albo dei Certificatori Energetici della regione in cui svolge le proprie attività. 

Esso deve essere una figura “imparziale”, che non può:

• aver partecipato alla progettazione e direzione lavori (in caso di APE rilasciato a seguito di nuova costruzione o ristrutturazione) 
• essere parente del richiedente l’APE fino al quarto grado.

Per poter produrre l’APE, il certificatore energetico avrà bisogno dei documenti visti in precedenza ma anche di effettuare un sopralluogo dell’immobile in questione. Con tale sopralluogo, il certificatore andrà a valutare i seguenti elementi:

• Qualità degli infissi
• Salubrità degli ambienti interni
• Efficienza energetica legata ai consumi e agli impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda
• Eventuali impianti autonomi di produzione di energia

Una volta determinate le caratteristiche del “sistema edificio-impianto”, il Certificatore inserisce queste informazioni in un software validato dal Comitato Termotecnico Italiano o dalla competente Autorità Regionale.

Terminato il calcolo, il certificatore rilascia la Targa Energetica, tramite la quale si otterranno tutte le informazioni energetiche dell’immobile.

 

8. Quanto costa l’APE

Il costo dell’APE è in media di 150 euro, ma può oscillare tra i 70 e i 300 euro a seconda di:

• Tipologia e dimensione dell’immobile; ville, negozi e uffici hanno un costo più elevato rispetto alle classiche abitazioni.
• Città; nelle piccole città e nel Sud i costi risultano essere inferiori.
• Ventilazione, trasporti e illuminazione; la presenza di servizi quali ascensori o  impianti di ventilazione meccanica influiscono sulla complessità della valutazione e quindi sul costo del certificato.
• Urgenza; l’APE viene rilasciato entro 15 giorni ma in casi di urgenza si può ricevere entro pochi giorni o anche entro 24 ore ma a costo più alto.

 

9. Come ottenere l’attestato di prestazione energetica APE 

La richiesta per ottenere l’APE deve essere effettuata prima dell’inizio lavori da parte (e a spese) del costruttore nel caso di nuovi edifici. Se invece si tratta di un immobile esistente, sarà il proprietario a dover effettuare la richiesta. 

Per richiedere l’APE occorre incaricare il certificatore energetico, che puó un geometra, un architetto, un ingegnere, un perita o altre figure professionali iscritte all’apposito albo. 

Il professionista effettua un sopralluogo dell’immobile, al termine del quale potrà compilare il certificato tramite l’ apposito software e trasmetterlo alla Regione o Provincia autonoma competente. 

In genere, l’attestato di prestazione energetica viene rilasciato dopo circa 3 giorni dal sopralluogo, ma il certificatore ha tempo fino a 15 giorni per inviarlo al richiedente.

NB: L’APE si conserva nel libretto della caldaia e, in fase di vendita, viene consegnato al nuovo proprietario.

 

 

10. Ogni quanto è necessario aggiornare l’attestato di prestazione energetica

L’APE ha una validità di 10 anni, salvo eccezioni, ma devono essere effettuati dei controlli periodici di manutenzione ed efficienza energetica degli impianti per mantenerla. Se non vengono effettuati i controlli previsti dalla legge, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla scadenza non rispettata.

 

11. Quali sono le sanzioni in caso di mancato rispetto delle norme sulla certificazione energetica

Abbiamo nominato in precedenza il DL 63/2013, con cui è stato introdotto l’APE nel nostro ordinamento. Tale decreto, oltre a stabilire gli obblighi di redazione del certificato, determina le sanzioni in caso di inadempimento.

Tali sanzioni possono andare a colpire sia il certificatore energetico che il venditore e il locatore, vediamo come:

• Multa che va dai 700 ai 4200 euro per il certificatore energetico che non rispetti metodologie e criteri corretti nella redazione dell’APE. Inoltre, se rilascia un attestato non veritiero, è anche prevista una sanzione pari all’80% del compenso ottenuto oltre ad eventuali provvedimenti disciplinari da parte dell’albo.
• Sanzione compresa tra i 3 mila e i 18 mila euro per il venditore di un immobile privo di APE, e una sanzione fino a 3 mila euro nel caso in cui l’annuncio immobiliare non contenga i dati inerenti la classe energetica.
• Sanzione tra i mille e i 4 mila euro per il proprietario nel caso di affitto senza APE aggiornato.

 

Per Riassumere

L’attestato di prestazione energetica, anche detto APE, certifica la classe energetica e quindi i consumi di un immobile. L’Ape può essere redatto per l’intero edificio o per la singola unità immobiliare, a seconda delle specifiche esigenze.

Della produzione dell’APE si occupa il certificatore energetico, un tecnico professionista iscritto all’apposito albo, che effettua un sopralluogo dell’immobile per valutarne la geometria ed esposizione, l’involucro esterno (pareti perimetrali, copertura e superfici vetrate) e gli impianti di produzione e distribuzione di energia termica.

Il certificatore rilascia l’attestato entro massimo 15 giorni dal sopralluogo, ad un costo che si attesta in media sui 150 euro. Costo che risulta però molto variabile, in base al tipo di immobile e soprattutto alla città in cui si trova,

Data la crescente preoccupazione per i temi legati all’emergenza energetica, l’APE è obbligatorio per tutte le nuove costruzioni, per gli immobili di pubblica amministrazione, ma anche per la vendita, la locazione e la donazione di un immobile. L’APE va aggiornato anche in caso di ristrutturazioni importanti, che vadano ad incidere sulla classe energetica, ed è fondamentale anche per richiedere il Superbonus e l’Ecobonus.

L’APE per la vendita della casa è un elemento fondamentale per determinare il valore dell’immobile e per dare un’idea all’acquirente sulle spese per i consumi che dovrà sostenere. Per questo, l’APE deve essere messo a disposizione dell’acquirente (o del locatario) già durante la fase preliminare. Inoltre, i relativi dati sulla classe energetica devono essere dichiarati già a partire dall’annuncio immobiliare, pena sanzioni.

Le sanzioni sono previste anche nel caso di vendita/affitto senza presentazione dell’APE, oltre che laddove il certificatore non rispetti le corrette metodologie di redazione.