Autorizzazione paesaggistica: cos’è e cosa cambia dal 27 maggio 2026
Vanessa GuerrieroL’autorizzazione paesaggistica è un permesso obbligatorio per fare lavori su immobili e terreni in aree protette. Dal 27 maggio 2026, con il nuovo D.P.R. 73/2026, le regole cambiano e diventano più semplici rispetto al D.P.R. 31/2017. Se stai pensando di comprare, ristrutturare o vendere un immobile in una zona vincolata, questa guida aggiornata ti sarà utile.
- Cos’è l’autorizzazione paesaggistica e quando è obbligatoria
- Le novità del 2026: D.P.R. 73/2026 e DDL di riforma
- Interventi esclusi e soggetti a procedura semplificata
- Sanatoria paesaggistica e Salva Casa: cosa cambia
- Comprare o vendere un immobile vincolato: cosa sapere
- Come si ottiene l’autorizzazione paesaggistica: iter e tempi
Cos’è l’autorizzazione paesaggistica e quando è obbligatoria
L’autorizzazione paesaggistica è un atto amministrativo autonomo, distinto dal permesso di costruire, previsto dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004). È richiesta per qualsiasi intervento che possa alterare l’aspetto esteriore di un immobile o di un’area soggetta a vincolo paesaggistico, e deve essere ottenuta prima dell’inizio dei lavori.
Il vincolo paesaggistico può derivare:
- da legge (ad esempio, la fascia dei 150 metri dai corsi d’acqua, le aree boscate, le zone costiere)
- da provvedimenti amministrativi specifici emessi da Regioni o Ministero della Cultura.
Avere un vincolo paesaggistico non vieta del tutto di fare lavori sull’immobile, ma serve prima l’autorizzazione dell’ente competente, come il Comune o la Regione, e spesso anche il parere obbligatorio della Soprintendenza.
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Le novità del 2026: D.P.R. 73/2026 e DDL di riforma
Nel 2026 ci sono due importanti cambiamenti nelle regole che è bene conoscere prima di comprare o vendere immobili in aree vincolate.
Il D.P.R. 73/2026: in vigore dal 27 maggio 2026
Il D.P.R. 73/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale e valido dal 27 maggio 2026, cambia gli Allegati A e B del D.P.R. 31/2017, che elencano quali lavori sono esclusi dall’autorizzazione paesaggistica e quali seguono una procedura semplificata. La novità più importante riguarda le strutture turistiche all’aperto: case mobili, caravan e autocaravan non hanno più bisogno di autorizzazione in certe condizioni, rendendo più semplice la gestione di queste attività. Il decreto stabilisce anche nuove regole per le infrastrutture collegate.
Il DDL di riforma del Codice dei Beni Culturali
Il DDL per la revisione del Codice dei Beni Culturali, presentato al Senato a febbraio 2025, mira a semplificare ancora di più le procedure, soprattutto nei Comuni con meno di 10.000 abitanti. La riforma è ancora in discussione: se verrà approvata, cambierà i poteri delle Soprintendenze e i tempi delle pratiche, riducendo l’attesa per i cittadini.
“La qualificazione edilizia di un intervento non esaurisce mai la verifica di legittimità: in area vincolata è sempre necessaria una valutazione autonoma dell’incidenza paesaggistica.”
Interventi esclusi e soggetti a procedura semplificata
Il D.P.R. 31/2017, aggiornato dal nuovo D.P.R. 73/2026, divide gli interventi in tre categorie. Qui sotto trovi una tabella che riassume i casi principali per chi ha o vuole comprare un immobile in area vincolata.
| Categoria | Esempi di interventi | Procedura |
|---|---|---|
| Interventi esclusi (Allegato A) | Manutenzione ordinaria interna, rifacimento intonaci interni, sostituzione pavimentazioni interne, impianti elettrici/idraulici senza alterazione esterna | Nessuna autorizzazione |
| Procedura semplificata (Allegato B) | Interventi di lieve impatto sull’aspetto esteriore, installazione pannelli solari in determinate condizioni, piccole recinzioni, rifacimento coperture con stessi materiali | Autorizzazione semplificata |
| Procedura ordinaria | Nuove costruzioni, ampliamenti volumetrici, modifiche significative all’esterno, installazione impianti eolici/fotovoltaici in contesti sensibili | Autorizzazione ordinaria |
Il TAR Campania, con la sentenza n. 986/2025, ha chiarito che i lavori interni che non aumentano i volumi e non cambiano l’aspetto esterno dell’edificio non hanno bisogno di autorizzazione paesaggistica, nemmeno in zone protette. È una buona notizia per chi vuole ristrutturare casa in queste aree.
Sanatoria paesaggistica e Salva Casa: cosa cambia
Il Decreto Salva Casa ha introdotto il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che ha aperto la porta alla regolarizzazione di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio anche in zone vincolate. La Circolare del Ministero della Cultura n. 19 del 2 aprile 2025 ha chiarito che l’art. 36-bis ha natura speciale: il parere della Soprintendenza rimane vincolante, ma l’autorizzazione paesaggistica postuma è ora formalmente ammissibile, anche per parziali difformità.
Questo è molto importante per chi vuole comprare o vendere un immobile con piccole irregolarità: ora la sanatoria paesaggistica, che prima era quasi impossibile, ha una procedura chiara prevista dalla legge.
“L’art. 36-bis consente la sanatoria in doppia conformità paesaggistica anche per parziali difformità: una svolta concreta per migliaia di immobili italiani in aree vincolate.”
Comprare o vendere un immobile vincolato: cosa sapere
Un vincolo paesaggistico non blocca la vendita di un immobile, ma ci sono alcune regole importanti da seguire. Il vincolo circola con il bene, per cui resta anche dopo la vendita, quindi chi compra eredita tutti gli obblighi legati a quel vincolo.
Obblighi per il venditore
Il venditore deve dichiarare chiaramente la presenza del vincolo paesaggistico nell’atto notarile, perché influisce sulle future possibilità di intervento sull’immobile.
Implicazioni per l’acquirente
Chi acquista deve sapere che ogni futura ristrutturazione o modifica dell’aspetto esteriore richiederà il rilascio di autorizzazione paesaggistica (ordinaria o semplificata), il che può allungare tempi e aumentare costi dei lavori. È fondamentale controllare fin da subito se ci sono abusi edilizi non sanati, perché possono rendere difficile vendere l’immobile.
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Come si ottiene l’autorizzazione paesaggistica: iter e tempi
Per la procedura ordinaria, bisogna presentare la domanda al Comune o alla Regione, insieme a una relazione paesaggistica scritta da un architetto o ingegnere abilitato. Questa relazione deve spiegare com’è il luogo prima e dopo i lavori, le scelte fatte e dimostrare che il progetto rispetta i valori paesaggistici. L’autorizzazione dura 5 anni dalla data in cui il titolo edilizio diventa valido.
Per la procedura semplificata, che riguarda gli interventi dell’Allegato B del D.P.R. 31/2017, i tempi sono molto più brevi e il parere della Soprintendenza serve solo in alcuni casi. Se il DDL di riforma sarà approvato, i tempi si ridurranno ancora, soprattutto nei piccoli Comuni.
Conclusioni
Dal 27 maggio 2026, grazie al D.P.R. 73/2026, è più semplice gestire le strutture turistiche all’aperto. Tuttavia, ogni progetto in area vincolata richiede ancora controlli tecnici e il parere della Soprintendenza. Se vuoi sapere come queste regole influenzano il tuo immobile o la tua attività, Gromia può aiutarti con una verifica personalizzata dei vincoli e con il supporto per la procedura di autorizzazione. Puoi chiedere una consulenza gratuita per sapere quali lavori puoi fare e quali documenti servono.
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Take Aways
- Dal 27 maggio 2026 entra in vigore il D.P.R. 73/2026, che aggiorna le categorie di interventi esclusi o semplificati in materia di autorizzazione paesaggistica.
- I lavori interni che non modificano l’aspetto esteriore dell’edificio non richiedono autorizzazione paesaggistica nemmeno in zona vincolata (TAR Campania, n. 986/2025).
- Il Salva Casa ha reso possibile la sanatoria paesaggistica postuma per parziali difformità, grazie all’art. 36-bis e alla Circolare MiC n. 19/2025.
- Il vincolo paesaggistico circola con l’immobile: in caso di vendita, vanno rispettati gli obblighi dichiarativi.
- La qualificazione edilizia non è mai sufficiente in area vincolata: serve sempre una valutazione autonoma dell’impatto paesaggistico (Consiglio di Stato, n. 2395/2026).
FAQ
1. Cosa succede se faccio lavori senza autorizzazione paesaggistica?
L’intervento risulta illegittimo anche se conforme dal punto di vista urbanistico. Le sanzioni vanno dal ripristino dello stato dei luoghi alla sanzione pecuniaria. In caso di vendita, l’abuso paesaggistico non sanato può rendere impossibile il rogito notarile.
2. Quanto dura l’autorizzazione paesaggistica?
L’autorizzazione paesaggistica ordinaria ha una durata di 5 anni, decorrenti dalla data in cui acquista efficacia il titolo edilizio necessario per la realizzazione dell’intervento.
3. Un immobile con vincolo paesaggistico si può vendere?
Sì. Il vincolo non blocca la compravendita ma impone obblighi specifici: dichiarazione nel rogito e comunicazione all’acquirente di tutti i vincoli presenti.
4. Quali lavori posso fare senza autorizzazione paesaggistica?
Gli interventi di manutenzione ordinaria interna (es. pavimentazioni, impianti, intonaci interni) che non alterano l’aspetto esteriore dell’edificio sono esclusi dall’obbligo autorizzativo, come chiarito dal TAR Campania con la sentenza n. 986/2025 e previsto dal D.P.R. 31/2017.
5. Cosa cambia con il D.P.R. 73/2026?
Dal 27 maggio 2026, il decreto amplia la lista degli interventi esclusi o semplificati, introducendo nuove esenzioni per le strutture ricettive all’aperto (case mobili, caravan, autocaravan) e semplificando le procedure per le infrastrutture connesse a questi contesti.