APE 2026: tutte le novità su classi energetiche, requisiti minimi e valore degli immobili
Vanessa GuerrieroDal 29 maggio 2026 sono in vigore le nuove regole sull’APE (Attestato di Prestazione Energetica) e dal 3 giugno 2026 sono attivi anche i nuovi Requisiti Minimi. Ma cosa cambia davvero per chi vende, compra o ristruttura casa? In questa guida trovi tutte le risposte.
Cos’è l’APE e a cosa serve
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento ufficiale che certifica il consumo energetico di un immobile. Viene rilasciato da un tecnico certificatore abilitato ed è obbligatorio in caso di vendita, locazione, nuova costruzione e ristrutturazione significativa. La sua validità ordinaria è di 10 anni dalla data di rilascio.
Prima di capire cosa cambia con l’APE 2026, vale la pena ricordare che questo documento non è una semplice formalità burocratica: incide sul valore commerciale dell’immobile, sulle possibilità di accesso ai bonus edilizi e, sempre più, sulle aspettative degli acquirenti.
“Il nuovo APE smette di essere un obbligo burocratico e diventa uno strumento tecnico con raccomandazioni concrete: interventi possibili, risparmi attesi, emissioni da ridurre.”
La nuova scala energetica dalla A alla G
La novità più importante della Direttiva europea Case Green (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive) riguarda la scala di classificazione.
Dal 29 maggio 2026, il nuovo APE usa una scala unica che va solo dalla classe A alla classe G.
Da A1-A4 ad un’unica classe A
In Italia, finora la scala prevedeva le sotto-classi A1, A2, A3 e A4 per gli edifici più efficienti. Con la nuova normativa, queste categorie vengono unite: la classe A sarà l’unica per gli edifici ad alte prestazioni energetiche. Anche le classi dalla B alla F saranno riviste, quindi un immobile potrebbe cambiare classe senza modifiche strutturali.
La classe A+ per gli edifici più virtuosi
La direttiva permette di introdurre una classe A+ per gli edifici con le migliori prestazioni, ovvero quelli che:
- producono energia da fonti rinnovabili
- hanno un bilancio GWP positivo
- consumano meno di 15 kWh per metro quadro all’anno per tutte le esigenze, dal riscaldamento all’acqua calda.
Gli edifici di classe A+ devono essere carbon positive per l’intero ciclo di vita.
| Classe | Descrizione | Stato |
|---|---|---|
| A+ | Edifici carbon positive, fabbisogno <15 kWh/m²/anno, rinnovabili integrate | Facoltativa (prevista dalla direttiva UE) |
| A | Edifici a emissioni zero o quasi zero | Massima classe obbligatoria |
| B – F | Prestazioni intermedie (scala in via di rimodulazione) | In attesa del recepimento nazionale completo |
| G | Edifici con le peggiori prestazioni energetiche | Classe minima |
Cosa deve contenere il nuovo APE 2026
Il nuovo Attestato di Prestazione Energetica è molto più dettagliato rispetto alle versioni precedenti. Dal 3 giugno 2026, ogni nuovo APE dovrà includere diversi indicatori aggiuntivi che danno un quadro più completo della qualità energetica dell’immobile:
- il consumo di energia primaria e di energia finale (entrambi espressi in kWh/m²/anno)
- la quota di energia coperta da fonti rinnovabili con indicazione del vettore e della fonte
- il GWP (Global Warming Potential), cioè il potenziale di riscaldamento globale dell’edificio espresso in kgCO2eq/m² calcolato sull’intero ciclo di vita. Quest’ultimo indicatore terrà conto non solo dell’uso quotidiano dell’immobile, ma anche dei materiali impiegati, della costruzione, della manutenzione e della demolizione.
Va precisato che il GWP sarà introdotto in modo graduale: diventerà obbligatorio dal 2028 per i nuovi edifici sopra i 1.000 m² e dal 2030 per tutte le nuove costruzioni.
Le caratteristiche dell’involucro e degli impianti
Il nuovo APE dovrà anche indicare le caratteristiche dell’involucro dell’edificio, come la capacità termica, l’isolamento, i ponti termici, gli apporti solari passivi e i sistemi di raffrescamento, oltre agli impianti di riscaldamento e di produzione di acqua calda. Bisognerà specificare se l’edificio è smart-ready, cioè se può adattare i propri consumi ai segnali esterni come i prezzi dell’energia, e se il sistema di distribuzione del calore funziona a temperature più efficienti.
“Il valore di un immobile non dipende più solo dalla posizione e dai metri quadri: la classe energetica è diventata un fattore determinante nella trattativa di compravendita.”
I nuovi Requisiti Minimi in vigore dal 3 giugno
Oltre alle novità sull’APE, dal 3 giugno 2026 sono in vigore i nuovi Requisiti Minimi per la prestazione energetica degli edifici, stabiliti dal D.M. 28 ottobre 2025, che aggiorna le regole del precedente D.M. 26 giugno 2015. Queste novità si applicano subito a tutti i nuovi APE.
Ponti termici e trasmittanza
Tra le novità tecniche principali, i ponti termici, cioè le parti dell’involucro dove si disperde più calore, dovranno essere valutati con maggiore precisione, anche nell’edificio di riferimento per le verifiche progettuali. Cambiano anche i criteri per la trasmittanza nelle ristrutturazioni importanti e negli interventi di riqualificazione energetica, con una distinzione più chiara tra ristrutturazioni di primo e secondo livello.
Cogenerazione e teleriscaldamento
Per calcolare i coefficienti di conversione in energia primaria dei sistemi di cogenerazione e delle reti di teleriscaldamento, si adotta il ciclo di Carnot, che rappresenta meglio il contributo reale di questi sistemi alle prestazioni energetiche dell’edificio.
BACS, mobilità elettrica e dispositivi autoregolanti
Per gli edifici non residenziali diventano più importanti i sistemi BACS (Building Automation and Control Systems), con obblighi specifici per la gestione automatica degli impianti. Il decreto prevede anche requisiti per integrare le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici negli edifici con posti auto. Inoltre, sarà obbligatorio installare dispositivi che regolano la temperatura in ogni vano, se tecnicamente possibile e con un ritorno sull’investimento inferiore a sei anni.
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Chi deve richiedere un nuovo APE
Una delle domande più frequenti è: devo fare un nuovo APE? La risposta dipende dalla situazione specifica ma chi ha già un APE in corso di validità non è tenuto ad aggiornarlo. L’attestato mantiene la propria efficacia fino alla scadenza ordinaria dei 10 anni dalla data di rilascio, indipendentemente dall’entrata in vigore delle nuove norme.
Chi deve richiedere il nuovo APE 2026
Sarà invece necessario ottenere un nuovo APE secondo le regole aggiornate nei seguenti casi:
- vendita dell’immobile
- stipula di un contratto di locazione
- avvio di lavori di ristrutturazione significativa o di riqualificazione energetica
- nuova costruzione
- rinegoziazione di un mutuo ipotecario.
Il nuovo APE sarà più dettagliato e potrà influire in modo concreto sulla facilità di vendita e sul valore percepito dell’immobile.
| Situazione | Nuovo APE necessario? |
|---|---|
| APE già valido (non scaduto) | No, rimane valido fino alla scadenza naturale dei 10 anni |
| Vendita dell’immobile | Sì, con i nuovi indicatori obbligatori dal 3 giugno 2026 |
| Nuovo contratto di locazione | Sì, con i nuovi indicatori obbligatori dal 3 giugno 2026 |
| Rinnovo contratto di locazione | Sì, obbligatorio dal 29 maggio 2026 (Direttiva EPBD) |
| Ristrutturazione importante | Sì, con i nuovi indicatori obbligatori dal 3 giugno 2026 |
| Nuova costruzione | Sì, con i nuovi indicatori obbligatori dal 3 giugno 2026 |
| Rinegoziazione mutuo ipotecario | Sì, obbligatorio dal 29 maggio 2026 (Direttiva EPBD) |
| Immobile con APE in classe inferiore a C | Obbligo di contattare uno sportello di consulenza energetica entro 5 anni dal rilascio dell’APE o alla sua scadenza (la prima delle due date) |
Impatto del nuovo APE 2026 sul valore degli immobili
Le nuove regole sull’APE 2026 non sono solo tecniche: hanno effetti concreti sul mercato immobiliare. Una casa con classe energetica bassa, dalla D in giù, è già oggi meno interessante per gli acquirenti, e questa differenza di valore crescerà con l’applicazione completa della normativa in Italia.
Per chi possiede un immobile in classe energetica bassa, la direttiva prevede l’istituzione di sportelli di consulenza dedicati che forniranno indicazioni sugli interventi migliorativi disponibili e sugli incentivi accessibili, secondo modalità da definire con il recepimento nazionale.
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Il 2026 rappresenta un passo concreto verso un mercato immobiliare più attento all’efficienza energetica. Le nuove regole sull’APE, in vigore dal 29 maggio e dal 3 giugno 2026, non cambiano tutto subito per chi possiede o compra casa, ma offrono strumenti più precisi e trasparenti per valutare la qualità energetica di un edificio.
Per chi ha già un attestato valido, non cambia nulla per ora. Chi invece deve vendere, affittare, ristrutturare o costruire una casa, dovrà avere il nuovo APE, che sarà più dettagliato e utile nella trattativa. La classe energetica ora influisce sul prezzo, sulle aspettative degli acquirenti e sulla competitività dell’immobile.
La normativa è ancora in evoluzione: l’Italia non ha completato il recepimento della Direttiva Case Green entro il 29 maggio 2026, e i dettagli della nuova scala A-G saranno definiti nei prossimi mesi. È importante restare aggiornati, soprattutto se si sta pensando a un’operazione immobiliare.
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- Dal 29 maggio 2026 il nuovo modello APE adotta una scala energetica unificata dalla classe A alla classe G, con possibilità di classe A+ per gli edifici più performanti.
- Dal 3 giugno 2026 sono operativi i nuovi Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025): ogni nuovo APE deve includere più indicatori, tra cui energia finale, quota da rinnovabili e, progressivamente, il GWP (potenziale di riscaldamento globale).
- Gli APE già rilasciati restano validi fino alla scadenza ordinaria dei 10 anni: non è necessario richiederne uno nuovo se l’attestato è ancora in corso di validità.
- Il nuovo APE è obbligatorio in caso di vendita, locazione, ristrutturazione importante, nuova costruzione o rinegoziazione del mutuo.
- La classe energetica è diventata un fattore sempre più determinante sul valore di mercato degli immobili: chi ha un immobile in classe bassa può trovare nell’APE aggiornato indicazioni concrete per gli interventi di miglioramento.
FAQ
1. Ho un APE rilasciato nel 2022: è ancora valido?
Sì. Gli attestati già rilasciati mantengono la loro validità per 10 anni dalla data di emissione. Non è necessario richiederne uno nuovo finché non scade o finché non si eseguono interventi che modificano la prestazione energetica dell’immobile.
2. La mia casa è in classe A3: in quale classe si troverà con la nuova scala?
Con la nuova scala unificata, tutte le sotto-classi da A1 ad A4 confluiranno nella singola classe A. Il riclassamento preciso degli immobili nelle nuove classi dipenderà dal recepimento definitivo della Direttiva da parte dell’Italia, ancora in corso.
3. Devo fare un nuovo APE per vendere casa dopo il 3 giugno 2026?
Se il tuo APE è ancora in corso di validità, puoi utilizzarlo per la vendita. Se invece è scaduto o non ne hai uno, il nuovo APE dovrà essere redatto secondo le regole aggiornate entrate in vigore a partire dal 3 giugno 2026.
4. Cos’è il GWP e da quando sarà obbligatorio nell’APE?
Il GWP (Global Warming Potential) è un indicatore che misura le emissioni di gas serra prodotte dall’edificio nell’intero ciclo di vita, espresso in kgCO2eq/m². Sarà obbligatorio dal 2028 per i nuovi edifici sopra i 1.000 m² e dal 2030 per tutte le nuove costruzioni.
5. Le nuove norme sull’APE sono già pienamente operative in Italia?
Non del tutto. Le nuove regole sull’APE derivanti dalla Direttiva Case Green sono entrate in vigore il 29 maggio 2026, ma l’Italia non ha ancora completato il recepimento formale della direttiva. I nuovi Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025) sono invece pienamente operativi dal 3 giugno 2026 e impattano da subito su tutti i nuovi APE redatti.