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Vendere casa con abuso edilizio, scopri se è possibile con la nostra guida

17 gen13 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Vuoi vendere casa ma hai scoperto la presenza di un abuso edilizio e non sai cosa fare? Vendere casa con abuso edilizio è possibile, scopri come nella nostra guida!

  • 1. Cos’e un abuso edilizio
  • 2. Come capire se c’è un abuso edilizio quando stai per vendere casa?
  • 3. Si può vendere un immobile con abuso edilizio?
  • 4. Rischi vendita casa con abuso edilizio
  • 5.Come vendere una casa con abuso edilizio?
  • 6. Come sanare un abuso edilizio prima di vendere un immobile
  • 6a. Condono edilizio
  • 6b. Sanatoria edilizia
  • 7.Vendere un immobile prima di fare la sanatoria

 

1.Cos’è un abuso edilizio

L’abuso edilizio rappresenta una forma di illecito in materia edile per cui la costruzione o ristrutturazione di un immobile differisce rispetto allo stato autorizzato dal Comune. 

Capita frequentemente di imbattersi in compravendite immobiliari dove la casa oggetto della vendita presenti degli abusi edilizi anche se lievi. Basti pensare che in Italia 20 case su 100 presentano delle irregolarità. Naturalmente, ci sono diversi gradi di illecito che vanno a interferire in maniera diversa sulla commerciabilità di un immobile.

Gli abusi edilizi si possono dividere in questo senso in due maxi categorie: gli abusi sanabili sono commerciabili mentre gli abusi non sanabili sono incommerciabili. Andiamo ad analizzare nel dettaglio le due tipologie.

 

Abusi sanabili

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune, ovvero quegli interventi realizzati difformemente da come erano stati previsti e progettati. In questo caso, una volta sanato l’abuso sarà possibile procedere con la vendita.

All’interno della categoria degli abusi sanabili sono previsti tre livelli diversi di gravita:

  • Abusi non rilevanti, quelle difformità che non alterano la planimetria dell’immobile entro la soglia del 2%. Vengono tollerati dalla legge e non richiedono la sanatoria. 
  • Abusi minori o parziali, quegli interventi che vengono realizzati in maniera differente rispetto alle disposizioni del progetto iniziale ma con variazioni che incidono solo su elementi particolari delle costruzione, e non essenziali. Il caso più tipico sono le  modifiche parziali dell’immobile che non ne variano cubatura, sicurezza o sagoma. 
  • Abusi sostanziali, quegli interventi per cui l’autorizzazione è presente e risulta valida ma, rispetto ai progetti iniziali, è stata data alla struttura una differente destinazione d’uso con varianti che possono essere normali o essenziali. Alcuni esempi tipici sono gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, i lavori in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità, la lottizzazione abusiva.

In caso di difformità più evidenti, ci sono diversi modi di regolarizzare la situazione prima di mettere in vendita l’immobile e per evitarne la demolizione:

  • chiedere un permesso a costruire in sanatoria (quando sono stati realizzati lavori in assenza di permesso a costruire)
  • chiedere la sanatoria, se gli interventi sono stati realizzati senza o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di attività (la SCIA)
  • presentare una CILA tardiva

 

Abusi non sanabili

Il livello più grave di illecito si ha con gli abusi non sanabili, come ad esempio la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale. Rientrano in questo tipo di abuso anche i casi in cui l’autorizzazione sia presente, ma risulti del tutto inefficace e invalida.

In caso di abusi non sanabili la vendita è assolutamente vietata. Una volta individuato l’abuso l’unico modo di sanare la situazione e procedere con la demolizione.

Tra l’altro, l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione per cui può intervenire in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni.

NB: Se l’abuso edilizio risale a prima del 1967, le opere considerate illegali vengono automaticamente sanate e l’abuso annullato.

 

2. Come capire se c’è un abuso edilizio quando stai per vendere casa?

Vuoi vendere una casa ricevuta in eredità o un immobile recentemente acquistato? O semplicemente non conosci le norme urbanistiche?

Molto spesso capita che il proprietario in questi casi non sia a conoscenza della presenza di abusi edilizi e che quindi agisca in buona fede.

Per evitare situazioni complicate in fase di compravendita, prima di vendere casa occorre verificare che non ci sia una situazione di abuso edilizio. 

Anche perché, tra i documenti obbligatori per la vendita di un immobile  rientra anche il certificato di conformità urbanistica e catastale.

Innanzitutto, occorre verificare la planimetria depositata in Catasto e confrontarla con lo stato di fatto dell’immobile.

conformita urbanistica

Per un controllo ancora più approfondito, si può anche chiedere di visionare i progetti depositati in Comune prima della realizzazione dell’immobile e il relativo permesso di costruire con le eventuali varianti per poi confrontarli con l’effettiva situazione della casa.

Nel caso in cui dovessi riscontrare delle anomalie, come ad esempio una differente distribuzione degli spazi, prima della vendita occorrerà procedere con una sanatoria. Vedremo nella parte finale di questa guida come funziona una sanatoria e quali sono i costi.

 

3.Si può vendere un immobile con abuso edilizio?

Come abbiamo già anticipato, vendere casa con abuso edilizio è possibile. 

L’edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia autorizzato la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio invero inesistente.

In caso di abusi sanabili il venditore deve adoperarsi, a sue spese, per rendere l’immobile regolare dal punto di vista urbanistico e adempiere così alla sanatoria. 

Se invece l’abuso edilizio è insanabile, non si può procedere con l’atto di vendita, proprio perché il passaggio di proprietà sarebbe nullo dal punto di vista giuridico.

Un’altra condizione necessaria per la vendita di una casa con abuso edilizio è che l’acquirente sia formalmente informato della presenza dell’abuso, sia nel contratto preliminare di vendita che nel contratto definitivo.

Se l’acquirente decide di comprare l’immobile consapevole della presenza di un’irregolarità edilizia così notificata, non avrà diritto né a contestare il venditore ne a richiedere risarcimenti.

 

Cosa succede se l’acquirente scopre l’abuso dopo la firma del compromesso

Se il venditore non comunica all’acquirente la presenza dell’abuso al momento del contratto preliminare ma l’acquirente scopre la presenza dell’abuso prima della conclusione della vendita, cosa succede?

In questo caso la legge cerca di conservare l’efficacia dell’accordo tutelando ad ogni modo i diritti dell’acquirente.

Per cui, il venditore ha la possibilità di evitare la risoluzione del contratto solo se, prima del rogito, chiede e ottiene la concessione in sanatoria.

In questo modo, l’acquirente non potrà più agire contro il venditore e dovrà procedere necessariamente a firmare il rogito.

 

4.Rischi vendita casa con abuso edilizio senza informare l’acquirente

rischi vendita casa con abuso edilizio

La vendita di un immobile con abuso edilizio è quasi sempre possibile, ma comporta dei rischi soprattutto laddove non si comunichi all’acquirente la presenza dell’abuso:

  • Per abusi gravi il rischio è l’annullamento del contratto di compravendita (entro 10 anni dalla stipula del rogito) ed eventuale risarcimento danni
  • Per abusi minori è possibile chiedere un rimborso parziale e le spese per la demolizione o per la sanatoria edilizia
  • Chi sottoscrive un preliminare di acquisto per un immobile che successivamente si scopre abusivo può rifiutarsi di stipulare il rogito notarile di trasferimento

NB: in caso di vendita di un immobile con difformità urbanistiche collocato in aree o fabbricati vincolati, il rischio è quello di essere puniti anche a livello Penale.

 

5.Come vendere una casa con abuso edilizio?

Per vendere una casa con abuso edilizio o con delle difformità si possono percorrere due strade:

  • risolvere il problema prima di mettere in vendita la casa
  • trovare un accordo affinché il proprietario possa procedere a sanare l’abuso edilizio dopo il versamento della caparra confirmatoria.

 

6. Come sanare un abuso edilizio prima di vendere un immobile

La modalità migliore per concludere una compravendita in caso di immobile con abuso edilizio e risolvere il problema prima di vendere.

In che modo? Procedendo con un condono edilizio o una sanatoria edilizia.

 

6a. Condono edilizio

Il condono edilizio è una misura straordinaria che consente di sanare fenomeni di abusivismo maturati nell’ambito delle regole di costruzione, di ampliamento o di modifiche di natura edile.

Il condono è una misura eccezionale, prevista da leggi speciali, grazie alla quale vengono regolarizzati interventi altrimenti insanabili e che quindi ha una durata temporale limitata. 

Al momento non ci sono condoni edilizi, ma sull’immobile potrebbe gravare una richiesta di condono ancora non lavorata dall’amministrazione competente.

 

6b. Sanatoria edilizia

La modalità più comune per sanare un abuso edilizio è la sanatoria, che può essere per le opere seguite nelle seguenti modalità:

  • senza permesso di costruire, in difformità totale o con varianti essenziali. Per sanare la situazione si può presentare richiesta entro il termine dell’ordinanza di rimozione per demolizione;
  • in difformità, se la domanda viene presentata prima che sia esecutivo l’ordine di rimozione della Pubblica Amministrazione ossia prima della scadenza del termine di efficacia dell’ordinanza emessa nei confronti del privato proprietario;
  • in assenza di SCIA, nel caso non riguardi lavori previsti all’art.22 del TUE;
  • senza titolo.

Come ottenere la sanatoria edilizia

Sono due gli elementi fondamentali che servono ad ottenere la sanatoria:

  • Pagamento dell’oblazione: il rilascio della sanatoria è subordinato al pagamento di una somma di denaro a titolo di oblazione. Tale somma viene calcolata in base a parametri normativi predeterminati
  • Doppia conformità: per ottenere la sanatoria è necessario che l’opera realizzata abusivamente a seguito dell’intervento risulti conforme sia al Piano Regolatore in vigore al momento dell’intervento che al Piano Regolatore in vigore al momento della richiesta di sanatoria

come sanare casa con abuso edilizio

Come richiedere la sanatoria edilizia

La sanatoria può essere richiesta sia dall’attuale proprietario dell’abitazione che dal responsabile dell’abuso e quindi dalla persona che ha realizzato una difformità.

Per ottenere la sanatoria occorre effettuare una richiesta al Comune entro uno dei seguenti termini:

  • la scadenza dei termini fissati dal responsabile dell’ufficio tecnico o dal dirigente comunale, 
  • oppure entro 90 giorni dall’ingiunzione per ripristinare il lavoro a seconda del permesso concesso.

Una volta presentata la domanda, il Comune si prende 60 giorni per esaminarla ed accertare la conformità alle disposizioni di legge.  In questa fase di valutazione, restano sospesi eventuali provvedimenti repressivi o sanzionatori sull’abuso. 

Se entro il termine di 60 giorni non arriva alcuna risposta, la richiesta deve ritenersi respinta. Il Comune può infatti decidere di respingere la domanda di sanatoria per diverse ragioni, come ad esempio:

  • mancanza di spazio per sanare l’abuso edilizio
  • assenza di conformità urbanistica o edilizia 
  • altre cause che impediscono di accogliere la richiesta

L’interessato avrà altri 60 giorni di tempo, pena decadenza, per contestare il silenzio-diniego in via giurisprudenziale.

Permesso a costruire in sanatoria

Se il comune fornisce un responso positivo alla domanda di sanatoria, il richiedente dovrà pagare  il contributo di costruzione per ottenere il permesso a costruire in sanatoria

Questo contributo può essere pari al doppio della sanzione prevista dal TUE oppure corrispondere alla cifra di 516 euro, cioè l’ammenda indicata nel Testo per i casi di gratuità a norma di legge.

Se l’abuso consiste in un intervento parzialmente non conforme al permesso rilasciato dal Comune (il proprietario o il costruttore decidono delle modifiche senza dire nulla), la sanzione si calcola in base all’entità dell’irregolarità commessa. 

Se le violazioni di altezza, cubatura, distacchi o superficie non superano il 2% delle misure indicate, non c’è sanzione.

NB: la sanatoria può essere richiesta solo a patto che non sia stata ancora emessa dal Comune la sanzione amministrativa per l’abuso.

Agibilità

Se la sanatoria riguarda un ampliamento, un’opera strutturale o una nuova costruzione, al termine della procedura di sanatoria, sarà necessario ottenere l’agibilità.

Per ottenere l’agibilità bisogna affidarsi ad un tecnico che svolga gli accertamenti del caso e controlli che il progetto realizzato sia regolare dal punto di vista edilizio o che gli eventuali abusi siano stati sanati.

L’ agibilità è costituita da:

  • Dichiarazione di regolare esecuzione delle opere in conformità al progetto presentato
  • Collaudo statico delle strutture
  • Certificati di conformità degli impianti realizzati
  • Attestato di prestazione energetica
  • Aggiornamento della planimetrie catastali

Quanto costa una sanatoria edilizia

I costi della sanatoria edilizia sono determinati da due elementi:

  • Il prezzo effettivo della sanzione amministrativa,
  • Il costo del professionista incaricato di sanare l’abuso edilizio.

Il prezzo effettivo della sanzione amministrativa varia nel caso in cui si richieda una Cila tardiva o una Scia tardiva.

La Cila tardiva può essere richiesta per sanatorie che non interessano le strutture portanti di un immobile e in questo caso la sanzione è pari a 333 euro.

La Scia tardiva è necessaria per interventi più estesi e in questo caso la sanzione ammonta a 516 euro. 

In entrambi i casi, però, la sanzione sale a 1000 euro se inviata a lavori ultimati.

Per quanto riguarda l’onorario del professionista, i prezzi vanno dai 500 ai 1000 euro in base alla complessità della sanatoria.

NB: Nel caso in cui l’irregolarità venga specificata nel contratto prima della vendita della casa con abuso edilizio, i costi della sanatoria sono a carico dell’acquirente. Se, viceversa, l’illecito viene scoperto dopo la vendita la responsabilità amministrativa ricade su chi lo ha realizzato o comunque sul venditore.

 

7.Vendere un immobile prima di fare la sanatoria

Se il venditore riscontra la presenza di un abuso edilizio, deve necessariamente procedere con la sanatoria per poter proseguire con la vendita dell’immobile.

La sanatoria in genere viene effettuata prima del rogito, ma rispettando alcune condizioni è possibile effettuarla anche in un momento successivo.

Per prima cosa, bisogna sempre comunicare all’acquirente la presenza delle difformità e mettere l’informazione per iscritto nell’atto di venditaL’atto di vendita dovrà anche indicare chi si occuperà delle spese per la pratica di sanatoria e la pratica edilizia, in genere il venditore, e i termini entro i quali andranno effettuati i lavori necessari.

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