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Affitto con riscatto, come funziona? Pro e Contro

18 mar6 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Vorresti comprare casa ma non è ancora il momento giusto e allo stesso tempo non vuoi più ‘buttare soldi’ con l’affitto? Hai finalmente degli acquirenti interessati al tuo immobile che però non hanno la disponibilità economica immediata per acquistare e non vorresti perdere questa occasione?

Esiste una soluzione che fa comodo ad entrambe le parti: l’affitto con riscatto. Ne vuoi sapere di più? Scopri nel nostro articolo cos’è l’affitto con riscatto, come funziona e se, una volta analizzati i pro e i contro, ti conviene davvero.

 

Cos’è l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto, o rent to buy, è una tipologia particolare di contratto di locazione che prevede alla scadenza che l’inquilino acquisti l’immobile.

In questo caso, al prezzo di acquisto prestabilito verranno sottratte le quote già versate mensilmente durante il periodo di affitto. In cambio, il canone mensile è in genere superiore rispetto all’affitto tradizione, poichè include un acconto sul prezzo finale di vendita.

Il contratto di affitto con riscatto si pone quindi come una conveniente via di mezzo tra la locazione e la compravendita, e può essere stipulato su qualsiasi tipo di immobile.

 

Come funziona l’affitto con riscatto

In linea di massima, l’’affitto con riscatto funziona come tutte le altre locazioni. La differenza principale è che accanto al canone mensile si paga un’aggiunta di circa il 20-30% che corrisponde alla quota dell’acconto per l’acquisto dell’immobile

In cambio, alla scadenza del contratto l’affittuario può comprare l’immobile, avendo già pagato una consistente parte del prezzo di vendita (in genere circa il 20%). Al momento della stipula del contratto di affitto con riscatto, le parti stabiliscono quindi non solo la durata del contratto e il canone mensile, ma anche il prezzo finale di vendita.

La disciplina del contratto di affitto con riscatto del DL. 133/2014 prevede anche che:

  • il contratto di affitto con riscatto non può avere una durata superiore ai 10 anni;
  • per avere effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari;
  • se l’inquilino non paga un numero minimo di canoni, stabilito dalle parti e comunque non inferiore a 1/20 del totale, il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto e quindi ottenere la restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà anche trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.

 

Quali sono le tipologie di contratto di affitto con riscatto

Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule, che vanno ad incidere sugli obblighi relativi trasferimento della proprietà alla scadenza dello stesso e sulla disciplina in caso di inadempienza da parte dell’inquilino:

  • Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto

Quando si parla di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento in genere a questa formula che prevede per l’inquilino la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.

  • Contratto di locazione con preliminare di vendita

in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto e qualora decidesse di non comprare l’immobile, andrebbe a perdere le quote versate. Qualora questa fosse l’intenzione comune, l’affittuario potrebbe continuare a pagare il canone di affitto per l’immobile, trasformandosi così in inquilino tradizionale

  • Acquisto con riscatto con riserva di proprietà

L’affittuario diventa proprietario dell’immobile solo quando paga tutti i canoni di affitto. Nei casi di inadempienza, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile e al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra da restituitre può essere pattuita nel contratto altrimenti sarà compito del giudice.

 

Conviene prendere una casa in affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto è una soluzione molto conveniente sia per l’affittuario che per il proprietario. Il primo, potrà preventivare l’acquisto di una casa anche se non ha tutta la liquidità immediata per l’acconto e non ha le garazie per ottenere un mutuo. Il secondo otterrà un’entrata mensile fissa più elevata rispetto al classico affitto e nella maggior parte dei casi la vendita dell’immobile è sicura e, laddove cosí non fosse, potrebbe comunque trattenere il premio maggiorato corrisposto dall’affittuario.

Ma allora prendere una casa in affitto con riscatto conviene? Dipende dall’equilibrio tra i vantaggi e gli svantaggi che sono inevitabilmente parte di questa soluzione. Per poter prendere una decisione consapevole, andiamo quindi ad elencare nel dettaglio quali sono i principali pro e contro di questa soluzione per entrambe le parti coinvolte.

 

Pro e contro per l’affittuario

Ecco quali sono i vantaggi per l’affittuario che opta per l’affitto con riscatto:

  • disporre immediatamente dell’immobile che si vorrebbe acquistare, anche quando la liquidità immediata è limitata, e avere la precedenza sull’acquisto una volta scaduto il contratto;
  • avere la possibilità di cambiare idea laddove non si abbia la certezza immediata che la casa scelta possa essere adatta alle proprie esigenze future;
  • non dover sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile;
  • maggiori possibilità di accendere un mutuo, potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche e avendo già pagato parte del prezzo di acquisto poter richiedere un importo inferiore a mutuo e quindi pagare una rata più bassa.

Ecco invece i possibili svantaggi per l’inquilino con contratto di affitto con riscatto:

  • dover sostenere una quota mensile più alta rispetto ad un comune affitto, senza però avere tutti i diritti di un proprietario di casa come ad esempio apportare modifiche strutturali;
  • se non previsto diversamente, in caso di mancato acquisto, i soldi spesi nell’utilizzo dell’immobile non vengono restituiti e il conduttore potrebbe essere costretto a trasferirsi altrove;
  • non avere la certezza di ottenere il prezzo migliore al momento dell’acquusto finale, dato che nel tempo l’immobile potrebbe svalutarsi.

Pro e contro per il proprietario

Se sei un proprietario che sta pensando di preferire l’affitto con riscatto rispetto alla comrpavendita o all’affitto tradizionale, ecco i possibili vantaggi a cui puoi andare incontro:

  • rimanere proprietario della casa fino a fine contratto e ricevere una quota mensile più alta rispetto al classico affitto;
  • piazzare un immobile che non si riesce a vendere in modo più facile e con un’entrata immediata;
  • evitare l’usura dell’immobile e quindi la conseguente perdita di valore, laddove non sia abitato.

Ecco invece gli svantaggi:

  • in caso di mancato acquisto nel contratto con opzione di futuro acquisto, il venditore deve restituire parte della quota versata dall’affittuario mensilmente;
  • Tasi e IMU restano a carico del proprietario per tutta la durata del contratto come anche le spese di manutenzione straordinaria;
  • in quanto proprietario di un altro immobile, il venditore non può usufruire delle agevolazioni sulla prima casa;
  • non spuntare il migliore prezzo di vendita, dato che nel corso del tempo l’immobile potrebbe rivalutarsi rispetto al prezzo stabilito nel contratto.

 

Conclusioni

L’affitto con riscatto è una modalità che comporta vantaggi e svantaggi che vanno considerati attentamente, possibilmente con il sostegno di un agente immobiliare.

Si tratta però di una soluzione decisamente valida per chi ha difficoltà ad acquistare con le modalità tradizionali e per i proprietari che non riescono a vendere in tempi ragionevoli. Per tutelarsi, occorre fare attenzione alla tipologia di contratto che si va a stipulare, per non perdere tutte le quote versate o ricevute  in caso di mancato riscatto.

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