Mutuo Consap 2026: requisiti del Fondo prima casa

Il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap è una garanzia dello Stato sul mutuo per comprare l’abitazione principale: copre di norma il 50% della quota capitale, fino all’80%, 85% o 90% in casi specifici, per mutui fino a 250.000 euro. Nel 2026 possono accedervi solo alcune categorie: giovani under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, inquilini di case popolari, famiglie con tre o più figli under 21 e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e i loro familiari. La domanda si presenta in banca, insieme alla richiesta di mutuo. Aggiornato al 7 novembre 2026.

In questa guida trovi tutti i requisiti (tuoi, del mutuo e della casa), quanto copre la garanzia per ogni categoria, come fare domanda, i tempi, le novità del 2026 e le proroghe proposte per il 2027.

Cos’è il Fondo prima casa Consap e come funziona

Il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147 (art. 1, comma 48, lettera c) ed è gestito da Consap, la Concessionaria servizi assicurativi pubblici (Consap, Fondo Prima Casa).

In pratica lo Stato si affianca a te come garante verso la banca. Per la banca il mutuo diventa meno rischioso, e questo rende più facile ottenere un mutuo alto rispetto al prezzo della casa anche se hai pochi risparmi. Secondo Consap, le banche aderenti si impegnano a non chiederti garanzie aggiuntive non assicurative oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia del Fondo.

Due cose da sapere subito:

• Non è un contributo a fondo perduto né uno sconto sulle tasse: è una garanzia. La rata la paghi tu.
• Se smetti di pagare, il Fondo paga la banca nei limiti della garanzia e poi chiede a te la restituzione di quanto ha versato, anche tramite iscrizione a ruolo (Consap).

La concessione del mutuo resta una decisione autonoma della banca: la garanzia Consap aiuta, ma non obbliga la banca a finanziarti. Se non conosci ancora le basi, leggi prima come funziona un mutuo per la prima casa.

Mutuo Consap: i requisiti nel 2026

Per ottenere la garanzia devi rispettare contemporaneamente tre gruppi di requisiti: quelli personali, quelli del mutuo e quelli dell’immobile.

Alcuni chiarimenti delle FAQ di Consap: se sei usufruttuario di un altro immobile puoi accedere al Fondo; se sei nudo proprietario puoi farlo solo se hai avuto la nuda proprietà per successione e l’usufrutto è dei tuoi genitori o fratelli. Non puoi usare la garanzia per comprare la sola nuda proprietà, mentre puoi usarla per una casa comprata all’asta e per acquistare le quote restanti di una casa ereditata in parte.

Chi può accedere al Fondo Consap

Dal 1° gennaio 2025 il Fondo è riservato esclusivamente alle categorie prioritarie indicate dalla legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024, art. 1, commi 113 e 115), come riepiloga il Ministero dell’Economia:

• giovani under 36: chi non ha ancora compiuto 36 anni;
• giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, in cui almeno uno dei due non ha compiuto 36 anni (per la convivenza conta la residenza nella stessa abitazione da almeno due anni);
• nuclei monogenitoriali con figli minori;
• inquilini di alloggi IACP (case popolari);
• famiglie con tre figli under 21 e ISEE fino a 40.000 euro;
• famiglie con quattro figli under 21 e ISEE fino a 45.000 euro;
• famiglie con cinque o più figli under 21 e ISEE fino a 50.000 euro;
• dal 3 agosto 2026: persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 104/1992 e componenti di un nucleo in cui convive da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente con la stessa disabilità.

L’ultima categoria è stata aggiunta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 (Piano Casa) (Consap, aggiornamento del 23 ottobre 2026). Se rientri in questo caso, leggi anche la nostra guida al mutuo agevolato con legge 104, aggiornata con tutte le agevolazioni per le famiglie con disabilità.

Quanto copre la garanzia Consap: 50%, 80%, 85% o 90%

La garanzia ordinaria è del 50% della quota capitale del mutuo, «tempo per tempo in essere» (cioè sul debito residuo). Alcune categorie possono chiedere una garanzia più alta:

Fonti: Consap e MEF per categorie, soglie ISEE e proroga al 31 dicembre 2027; legge 213/2023, art. 1, comma 10 per le percentuali dell’80%, 85% e 90% delle famiglie numerose, misura prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla legge di Bilancio 2025.

Per gli oneri accessori che contano nel calcolo dell’80% del prezzo, Consap indica spese di istruttoria, di perizia, di incasso rata ed eventuali costi di intermediazione per ottenere il credito; possono rientrare anche spese notarili, imposte e tasse se finanziate dalla banca (FAQ Consap).

Il tasso con la garanzia elevata

Con la garanzia elevata la banca non può applicarti un tasso qualsiasi. Per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 il TEG del mutuo può superare il tasso effettivo globale medio (TEGM) solo entro il differenziale positivo tra la media dell’IRS a 10 anni del mese precedente l’erogazione e quella del trimestre su cui è calcolato il TEGM in vigore; se il differenziale è negativo, la banca deve applicare condizioni più favorevoli del TEGM (Consap).

Esempio numerico

Hai 32 anni, ISEE di 28.000 euro e compri casa a 200.000 euro. Con oneri accessori finanziati per 5.000 euro, il prezzo di riferimento è 205.000 euro e chiedi un mutuo di 180.000 euro (circa l’88%, quindi oltre l’80%).

La garanzia segue il debito residuo: man mano che paghi le rate, l’importo garantito scende in proporzione.

Fondo Consap 2027: le proroghe proposte nella legge di Bilancio

Oggi le regole sulla garanzia elevata valgono per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027. Il disegno di legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (art. 2), propone di:

• spostare al 31 dicembre 2029 il termine della garanzia elevata all’80% per under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali e inquilini IACP (art. 64, comma 3, del DL 73/2021);
• applicare fino al 31 dicembre 2029 le regole per le famiglie numerose (garanzia all’80%, 85% e 90%, legge 213/2023, art. 1, commi 9-13);
• aumentare la dotazione del Fondo di 200 milioni di euro per ciascuno degli anni 2028 e 2029.

Sono misure ancora in discussione in Parlamento: diventeranno definitive solo con l’approvazione della legge di Bilancio, attesa entro fine anno. Aggiorneremo questa guida appena il testo sarà approvato.

Come fare domanda per il mutuo Consap

1. Scegli una banca aderente: l’elenco delle banche e degli intermediari aderenti è pubblicato da Consap (ultima versione del 23 ottobre 2026). Non serve essere già clienti.
2. Compila il modulo di domanda, disponibile nella sezione modulistica di Consap o in banca, e allegalo alla richiesta di mutuo con un documento d’identità valido (per i cittadini stranieri passaporto e permesso di soggiorno). Per la garanzia elevata serve anche l’ISEE.
3. La banca invia la domanda a Consap in via telematica: non devi mandarla tu.
4. Consap risponde alla banca entro 20 giorni con l’esito dell’istruttoria.
5. La banca ha 90 giorni dall’ammissione per comunicare a Consap se il mutuo è stato erogato o no.

Calcola quindi fino a circa quattro mesi tra domanda e stipula nel caso peggiore, e coordinali con le scadenze del preliminare. Per domande sulla pratica Consap mette a disposizione il numero unico di assistenza 06 85796888 (indicato sul sito Consap).

Documenti da preparare

• modulo di domanda per il Fondo prima casa;
• documento d’identità e codice fiscale (passaporto e permesso di soggiorno per i cittadini extra UE);
• attestazione ISEE in corso di validità, se chiedi la garanzia elevata o rientri tra le famiglie numerose;
• per le coppie conviventi, la prova della residenza comune da almeno due anni; per i cittadini stranieri sposati, il certificato di matrimonio se non risulta agli uffici italiani (FAQ Consap);
• per le persone con disabilità, il verbale di accertamento ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 104/1992;
• i documenti richiesti dalla banca per il mutuo (redditi, proposta d’acquisto o preliminare, perizia).

Surroga, accollo e casi particolari

• Surroga: la legge di Bilancio 2024 ha previsto che la garanzia resti operativa anche se trasferisci il mutuo a un’altra banca, a condizioni invariate o migliori (legge 213/2023, art. 1, comma 13), regola prorogata con le altre misure fino al 31 dicembre 2027. Prima di una surroga del mutuo chiedi conferma alla nuova banca.
• Accollo: non puoi comprare una casa accollandoti un mutuo già garantito dal Fondo; l’accollo è possibile solo tra cointestatari o dopo una successione o un provvedimento del giudice (FAQ Consap). Se compri in due, leggi anche come funziona il mutuo cointestato.
• Lastrico solare: rientra nella garanzia se è pertinenza esclusiva dell’abitazione (FAQ Consap).

Fondo Consap e agevolazioni prima casa: non confonderle

La garanzia Consap riguarda solo il mutuo. Le agevolazioni fiscali sull’acquisto (imposte ridotte per la prima casa, credito d’imposta, regole per gli under 36) seguono norme diverse e requisiti diversi: trovi il quadro nella guida su cosa si paga quando si compra la prima casa e in quella sulle agevolazioni per l’acquisto della casa under 36.

Se stai cercando casa, puoi partire dagli immobili in vendita su Gromia e verificare con la tua banca, prima della proposta d’acquisto, se il mutuo può essere assistito dalla garanzia Consap.

In sintesi

• Garanzia pubblica del 50% sulla quota capitale, fino a 80%, 85% o 90% per alcune categorie; mutuo massimo 250.000 euro.
• Accesso riservato a under 36, giovani coppie, monogenitori, inquilini IACP, famiglie con 3 o più figli under 21 e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e loro familiari.
• Niente altre case abitative di proprietà, casa da adibire ad abitazione principale, esclusi A/1, A/8, A/9 e immobili di lusso.
• Domanda in banca insieme al mutuo; Consap risponde entro 20 giorni.
• Garanzia elevata valida per le domande fino al 31 dicembre 2027; il DDL di Bilancio 2027 propone la proroga al 31 dicembre 2029.

Domande frequenti sul mutuo Consap

Devi appartenere a una categoria prioritaria (under 36, giovane coppia, nucleo monogenitoriale con figli minori, inquilino IACP, famiglia con tre o più figli under 21 entro le soglie ISEE, o dal 3 agosto 2026 persona con disabilità grave o suo familiare convivente), non essere proprietario di altre case abitative, chiedere un mutuo fino a 250.000 euro per l’abitazione principale e comprare un immobile non di lusso e non accatastato A/1, A/8 o A/9.

Per l’accesso ordinario under 36, giovani coppie, monogenitori e inquilini IACP non hanno una soglia ISEE. L’ISEE fino a 40.000 euro serve per la garanzia all’80%. Le famiglie numerose devono avere ISEE fino a 40.000 euro con tre figli, 45.000 con quattro e 50.000 con cinque o più. Per le persone con disabilità la garanzia sale all’80% con ISEE fino a 40.000 euro.

Consap comunica l’esito alla banca entro 20 giorni dalla ricezione della domanda. In caso di ammissione, la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap l’erogazione del mutuo o la mancata erogazione.

Il Fondo non stabilisce quanto ti presta la banca: garantisce una quota del capitale (50%, 80%, 85% o 90%). La garanzia elevata è pensata proprio per i mutui superiori all’80% del prezzo, ma l’importo finale dipende dalla valutazione della banca e dal limite di 250.000 euro.

Si presenta il modulo Consap alla banca aderente insieme alla richiesta di mutuo, con un documento d’identità e, se serve, l’ISEE. È la banca a inviare la domanda a Consap: non va spedita direttamente.

Le regole attuali sulla garanzia elevata valgono per le domande fino al 31 dicembre 2027. Il disegno di legge di Bilancio 2027 presentato il 30 ottobre 2026 propone di prorogarle al 31 dicembre 2029 e di aumentare la dotazione del Fondo di 200 milioni per il 2028 e il 2029: è una proposta, non ancora legge.

Per approfondire

• Calcolatore rata mutuo Rata, interessi e piano di ammortamento in pochi secondi.
• Mutuo casa: la guida Guida gratuita al mutuo, dalla richiesta al rogito.
• Cerca casa sulla mappa Tutte le case in vendita e in affitto con Gromia.
• Calcolo delle imposte di acquisto della casa Registro, IVA, notaio: quanto costa comprare casa.

Domande frequenti