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Quattro Modi per Comprare Casa Senza Soldi (O Quasi)

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In questo articolo, ti presentiamo quattro soluzioni che permettono di comprare casa anche a chi non dispone di grandi risorse finanziarie. Ti anticipiamo che in ogni caso sarà necessario aver messo da parte un certo gruzzolo, perché comprare casa senza soldi in realtà non è possibile.

Diffida quindi da chi ti promette mari e monti, o ti garantisce che comprare casa senza soldi è facile. Per acquistare un immobile, in ogni caso è necessario disporre di una liquidità che consente di:

  • coprire almeno il 20% del prezzo dell’appartamento, dal momento che nel caso migliore i mutui ipotecari concessi dalle banche finanziano solo l’80% del costo dell’immobile
  • coprire le spese notarili
  • pagare la commissione di intermediazione immobiliare all’agenzia
  • eventualmente, compiere lavori di ristrutturazione, di acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi, ecc.

Chi già dispone di queste risorse finanziarie potrà facilmente trovare una soluzione per comprare casa. Pensando a chi vuole comprare una prima casa, in questo articolo ti parliamo di:

  • il fondo di garanzia mutui, acquisto e ristrutturazione prima casa
  • i contratti di affitto con riscatto
  • il prestito vitalizio ipotecario
  • il fondo di solidarietà per i mutui per la prima casa

1. Il fondo di garanzia mutui, acquisto e ristrutturazione prima casa

Il fondo di garanzia mutui, acquisto e ristrutturazione prima casa è conosciuto da alcuni ma non da tutti. Si tratta di un fondo creato qualche anno fa, cui hanno aderito tutte le principali banche italiane.

Questo fondo ha sostituito il vecchio fondo istituito per concedere agevolazioni sull’acquisto della prima casa alle coppie giovani, e permette di ottenere garanzie per l’acquisto della prima casa, ma anche per lavori di ristrutturazione, e di miglioramento dell’efficienza energetica.

Al fondo non possono accedere tutti, ma solo chi sta cercando di acquistare una prima casa. Se no non si chiamerebbe fondo di garanzia mutui prima casa, no? Ma vediamo quali garanzie offre il fondo, e chi può accedervi:

  • il fondo mutui prima casa concede garanzie fino ad un massimo di 250.000 Euro
  • le garanzie concesse dal fondo coprono non più del 50% del mutuo ipotecario

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Questo significa che chi vuole accedere al fondo mutui prima casa dovrà comunque trovare le risorse di liquidità per coprire metà del mutuo concesso dalle banche. Il fondo inoltre fornisce garanzie solo per:

  • l’acquisto di immobili da adibire a prima casa, che obbligatoriamente devono essere in Italia
  • l’acquisto di immobili dalla superficie inferiore a 95 metri quadri
  • interventi di ristrutturazione della prima casa
  • interventi di miglioramento dell’efficienza energetica della prima casa

Quindi, non è possibile utilizzare il fondo per acquistare una seconda casa, né un appartamento di lusso, in villa, o di interesse storico o artistico. Però secondo noi il fondo di garanzia mutui può essere una soluzione molto interessante per chi già dispone di un piccolo capitale, e sta cercando un prestito a condizioni vantaggiose.

2. Il Contratto di Affitto con Riscatto

Se vuoi saperne di più su questa soluzione, ti invitiamo a leggere la nostra guida definitiva al contratto di affitto con riscatto. Qui ti diamo solo delle indicazioni di massima. Il contratto di affitto con riscatto è una nuova tipologia di contratto di locazione introdotta dal Decreto Sblocca Italia. Si tratta di un contratto di locazione che:

  • può avere un canone superiore fino al 50% dei prezzi di mercato, e diviso in due quote. La prima quota andrà a coprire il costo della locazione dell’appartamento. La restante parte del canone è versata come anticipo sul prezzo dell’immobile
  • dura molto di più dei normali contratti di locazione 3 + 2 o anche 4 + 4
  • si conclude con la vendita dell’immobile al prezzo concordato tra proprietario ed acquirente

Con questa soluzione, l’inquilino che non dispone della liquidità per versare l’anticipo sul prezzo dell’immobile paga l’anticipo “a rate”, versando un canone di locazione maggiorato. Alla fine del periodo di locazione, l’inquilino acquisterà l’immobile al prezzo che aveva concordato con il proprietario.

Ovviamente, dal prezzo concordato dovranno essere dedotte tutte le quote del canone di locazione versate a titolo di anticipo. Ma facciamo un esempio:

  • stipuli un contratto di affitto con riscatto, della durata decennale, versando ogni mese 600 Euro a titolo di anticipo sull’appartamento
  • il prezzo concordato dell’appartamento è di 200.000 Euro
  • dopo 10 anni, avrai versato un totale di 72.000 Euro
  • al termine del contratto di locazione, acquisterai l’appartamento al prezzo di 126.000 Euro, ovvero i 200.000 Euro dedotti i 72.000 Euro da te versati in 10 anni

Questa soluzione può essere molto comoda per tutte le persone che non hanno da parte risparmi sufficienti per versare l’anticipo sull’acquisto di una prima casa. Però ricorda che al termine del contratto di locazione dovrai in ogni caso ottenere un mutuo, necessario a coprire il prezzo dell’appartamento. In caso diverso, purtroppo perderai tutte le quote del canone di locazione versate a titolo di anticipo sull’acquisto.

3. Il Prestito Vitalizio Ipotecario

Questa soluzione per comprare casa senza soldi è adatta a chi:

  • ha genitori più anziani di 65 anni
  • ha genitori proprietari di un immobile

Il prestito vitalizio ipotecario permette ai tuoi genitori di chiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, e di fornire come garanzia ipotecaria la casa che possiedono. Una volta ricevuto il prestito, il diritto di proprietà sull’appartamento sarà del genitore ultrasessantenne. Molte persone usano il prestito vitalizio ipotecario per permettere ai figli di poter comprare casa.

Una volta ottenuto il diritto di proprietà sull’appartamento, il genitore infatti dovrà trasferire ai figli gli altri diritti reali sull’immobile. Di norma, i figli si fanno carico anche del pagamento delle rate del prestito ipotecario ottenuto dal genitore.

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Comprare casa utilizzando il prestito vitalizio ipotecario può sembrare una soluzione un po’ macchinosa rispetto alle altre. Per questo motivo, se tu ed i tuoi genitori state pensando di richiedere un prestito vitalizio ipotecario, secondo noi è necessario valutare bene la situazione, e farsi consigliare da un esperto. Questo tipo di prestito, dato che si rivolge a persone piuttosto avanti negli anni, ha caratteristiche un po’ diverse dal classico mutuo ipotecario:

  • il prestito vitalizio ipotecario copre una percentuale del prezzo dell’immobile che varia dal 15% al 50%
  • in caso di scomparsa della persona che ha stipulato il prestito, gli eredi devono provvedere al rimborso in un’unica soluzione entro 12 mesi
  • in alternativa al rimborso in un’unica soluzione del prestito, gli eredi possono decidere di vendere l’appartamento concesso in garanzia alla banca, e rimborsare il prestito con il ricavato

Ma facciamo un esempio, per capire un po’ meglio come funziona questo prestito:

  • se i tuoi genitori vogliono aiutarti ad acquistare un appartamento del costo di 200.000 Euro, nel migliore dei casi otterranno un mutuo per 100.000 Euro
  • se alla successione erano stati ripagati alla banca 50.000 Euro, tu dovrai versare i restanti 50.000 Euro in un’unica soluzione, entro 12 mesi
  • se non hai la possibilità di versare i 50.000 Euro alla banca, dovrai vendere la casa di famiglia, e versare parte del ricavato alla banca, sempre che nel frattempo tu non riesca a reperire una fonte di liquidità alternativa per continuare a pagare il mutuo sulla casa comprata con l’aiuto dei genitori

Secondo noi, questa soluzione va valutata con attenzione, anche se può essere molto utile per l’acquisto di immobili dal prezzo veramente contenuto.

4. Il Fondo di Solidarietà per i Mutui sulla Prima Casa

Questa soluzione è indicata non tanto per chi sta cercando di comprare casa senza soldi, ma per chi ha già ottenuto un mutuo, ed improvvisamente si ritrova a non poter più pagare la rata mensile. I motivi possono essere i più diversi, ma di solito questo è un problema che affronta chi ha perso il posto di lavoro. E quindi rischia di vedersi portata via la casa, che stava pagando a suon di sacrifici.

Però grazie al fondo di solidarietà per i mutui sulla prima casa è possibile ottenere la sospensione delle rate del mutuo per un certo periodo di tempo.

Se hai bisogno di accedere dal fondo di solidarietà per i mutui sulla prima casa, puoi consultare il sito internet di Consap, dove troverai tutte le indicazioni. Qui ti illustriamo solo quali sono i requisiti per accedere al fondo:

  • cessazione di un rapporto di lavoro a tempo determinato, o anche indeterminato
  • titolarità di un mutuo per l’acquisto di un immobile dal prezzo inferiore ai 250.000 Euro
  • indicatore ISEEE inferiore ai 30.000 Euro
  • ammortamento del mutuo da almeno un anno

Il fondo di solidarietà per i mutui sulla prima casa è una soluzione che ha fatto tirare un sospiro di sollievo a tante famiglie. Però ricorda che il congelamento delle rate del mutuo riguarda solo la quota capitale, e non anche gli interessi. Quindi, nel tempo gli interessi continuano a crescere, con il risultato di un possibile allungamento dei tempi di riscatto del mutuo.

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