Spese notarili per l’acquisto della prima casa: Il ruolo nel notaio nella compravendita immobiliare

È fatta! Sei riuscito a trovare la casa ideale, quella in cui ti immagini di vivere negli anni a venire. Se non l’hai ancora fatto, davanti a te hai una serie di passi da compiere per verificare che tutto sia a posto. Dai un’occhiata quindi alla nostra piccola guida su come comprare casa passo dopo passo.

Ti sarai sicuramente reso conto, passato il primo momento di esaltazione, che dovrai affrontare una serie di spese, più o meno previste. Stiamo parlando delle spese notarili e delle imposte per l’acquisto della casa. Si tratta di spese da non sottovalutare ed è per questo che è importante giungere alla compravendita conoscendo bene i costi aggiuntivi che dovrai sostenere.

Non preoccuparti però, in questo articolo ti illustreremo quali sono con l’esattezza queste spese, a quanto ammontano e, eventualmente, come risparmiare. Partiamo subito chiarendo il ruolo del notaio e perché è così importante l’atto notarile.

Notaio per l’acquisto casa: perché serve?

Iniziamo dicendo che affidarsi ad un notaio è un obbligo di legge. Solamente in alcuni casi particolari, come nella donazione di immobili, la presenza del notaio non è necessaria.

Il contratto di compravendita deve essere stipulato alla presenza di un pubblico ufficiale imparziale e specializzato, il notaio: questo garantirà che l’acquisto si sia svolto nel rispetto delle leggi. Sarà quindi la sua firma a ufficializzare il passaggio di proprietà dell’immobile. Ma il ruolo del notaio non si esaurisce qui.

Per l’acquisto della prima casa le spese notarili coprono l’assistenza professionale che il notaio darà in tutte le fasi della compravendita. Se ad esempio è previsto un contratto preliminare, rivolgersi ad un notaio permette di tutelare i propri diritti. In questo modo, con la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, si eviteranno episodi pregiudizievoli come l’accensione di ipoteche e la vendita della casa a terzi.

Vediamo quindi nella pratica i compiti di un notaio al momento della compravendita:

• verifica della regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale;
• verifica dell’inesistenza di ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile. Controlla quindi che non vi siano eredi o comproprietari;
• accerta dell’identità delle parti e della loro capacità nel compiere atti: saranno quindi analizzate con cura situazioni di regime patrimoniale tra coniugi, stranieri, interdetti, inabilitati e così via;
• individua il regime fiscale e la sussistenza di requisiti per eventuali sgravi e benefici fiscali. A questo proposito ti consigliamo di leggere le agevolazioni per l’acquisto di un immobile nella nostra guida all’imposta di registro sulla prima casa;
• accerta la regolarità della prestazione energetica e della conformità degli impianti. Chiariamo però un aspetto. Non è illegale l’acquisto di una casa con impianti non a norma, ma l’acquirente dovrà sobbarcarsi le spese per l’adeguamento;
• sigla il patto finanziario nel caso l’acquisto sia avvenuto tramite l’accensione di un mutuo.

Il ruolo del notaio al momento del rogito

Come abbiamo detto prima, la compravendita si conclude con l’atto notarile, ossia il rogito. Questo passaggio è fondamentale ed inizia con la spiegazione alle parti e ai testimoni del contenuto dell’atto. Il notaio si dovrà quindi accertare dell’effettiva comprensione o potrà essere perseguito con l’accusa di falso in atto pubblico.

Solo alla fine l’atto sarà firmato dalle parti, da eventuali testimoni e dal notaio stesso. A questo punto il notaio dovrà effettuare una serie di adempimenti, come il pagamento delle imposte allo Stato. Il notaio dovrà quindi registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e depositarlo nei Registri Pubblici. Il suo ultimo compito sarà quello di effettuare la voltura catastale, così da aggiornare anche il Catasto.

Quanto costano le spese notarili per l’acquisto della prima casa

Adesso che abbiamo chiarito l’importanza del notaio e del suo ruolo nella compravendita, possiamo affrontare le spese notarili per l’acquisto di casa.

Con il decreto Bersani (Decreto legge 223/2006, convertito con la legge 248/2006) sono state abolite le tariffe minime e massime per i notai. In questo modo il notaio è stato equiparato agli altri liberi professionisti. Ciò però complica la comprensione di quanto costano le spese notarili per l’acquisto della prima casa. Su questo incideranno sia le caratteristiche del notaio, come la città in cui lavora, il numero dei clienti e la sua fama e quelle dell’immobile, come il valore della casa e il numero di proprietari.

Per il calcolo delle spese notarili per l’acquisto della prima casa possiamo però rifarci anche al decreto del Ministero della Giustizia 140 del 2012: questo ha previsto una serie di compensi legati al valore di riferimento, ossia il valore dell’immobile. In particolare se il valore dell’immobile è:

• da 5.000 a 25.000 euro: 7,66%, con aumento fino a 16% e riduzione fino a 5,99%;
• da 25.001 a 500.000 euro: 1,078%, con aumento fino a 5,99% e riduzione fino a 0,653%;
• da 500.001 a 1.000.000 euro: 0,44%, con aumento fino a 0,653% e riduzione fino a 0,41%;
• da 1.000.001 a 3.500.000 euro: 0,21%, con aumento fino a 0,41% e riduzione fino a 0,16%;
• da 3.500.001 a 5.000.000 euro: 0,14%, con aumento fino a 0,16% e riduzione fino a 0,12%.

Ovviamente tali parametri saranno applicati a discrezione del notaio stesso. Per le spese notarili per l’acquisto della prima casa, come abbiamo visto, il calcolo potrà aumentare o diminuire a seconda anche del tipo di lavoro che dovrà svolgere. Inciderà quindi la complessità delle questioni da verificare, il tempo impiegato e i vantaggi che ne ricaverà.

Acquisto prima casa: ulteriori imposte

Per concludere l’argomento relativo alle spese per l’acquisto della prima casa che dovrai sostenere, ricorda che, a quelle notarili, ce ne saranno altre da aggiungere. Le imposte dovute allo Stato variano a seconda se si acquista da un privato o da un’impresa, se è la prima o la seconda casa o se si acquista un immobile per uso abitativo o commerciale.

Per quanto riguarda l’acquisto da un privato esente da Iva e le imposte saranno:

• di registro pari al 2% per l’acquisto della prima casa. Nel caso si tratti di una seconda casa l’imposta sarà pari al 9%. Troverai quindi utile le tasse per l’acquisto della seconda casa;
• ipotecaria pari a 50 euro;
• catastale pari a 50 euro.

Se invece decidessi di acquistare da un’impresa costruttrice soggetta ad Iva, dovrai pagare:

• Iva al 4% o 10% rispettivamente se è la prima o la seconda casa. L’Iva aumenterà al 22% per gli immobili di lusso;
• imposta di registro, catastale e ipotecaria, tutte pari a 200 euro ciascuna.

Ma non è finita qui. Un caso particolare è il compromesso, ossia in caso di contratto preliminare di compravendita. In questo caso le spese dovute da saldare saranno:

• imposta di registro pari a 200 euro. Nel caso in cui sia presente una caparra confirmatoria, questa imposta sarà pari allo 0,5%. Diverso il caso in cui sia previsto un acconto: stavolta l’imposta di registro sarà il 3% della somma versata se si è esenti da Iva o rimarrà a 200 euro per contratti soggetti a Iva;
• imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate (oppure 100 righe).

Spese notarili per acquisto casa: come risparmiare

Appurato il fatto che le spese notarili non siano fisse e varino a seconda di diversi fattori, è possibile risparmiare dal notaio.

Un modo efficace è quello di ridurre il carico del lavoro da dare al notaio, accordandosi ad esempio con il proprietario dell’immobile. In questo caso una soluzione è scegliere un notaio in comune, dato che ci sono anche spese notarili per chi vende casa. Oppure, nel caso si stesse effettuando una compravendita mediante un’agenzia immobiliare, si potrebbe chiedere l’assistenza di un notaio di fiducia, magari con tariffe più convenienti.

Inoltre avrai la possibilità di chiedere al notaio che la base imponibile sia costituita dal valore catastale, a prescindere dal prezzo dell’immobile. In questo modo, secondo la legge, le spese notarili saranno ridotte del 30%. Per calcolare poi il valore catastale ti basterà moltiplicare la rendita catastale per 115,5 per l’acquisto della prima casa o per 126 per un secondo immobile.

Infine un altro modo per risparmiare sulle spese notarili è di richiedere gli atti in serie, ossia atti in comune o di gruppo. Questo è il caso in cui si stesse acquistando degli immobili in un condominio insieme ad altre persone. Accordarsi quindi per lo stesso notaio, potrebbe permettere di ottenere una spesa notarile drasticamente ridotta, fino a circa il 30%. In questo caso, ovviamente, l’unica accortezza è di richiedere l’intervento dello stesso notaio, in forma scritta, prima dell’inizio di tutte le pratiche per la compravendita.