Casi particolari IMU: i codici del modello 730 che ogni proprietario di casa dovrebbe conoscere

I casi particolari IMU sono le eccezioni alla regola per cui l’IMU sostituisce l’IRPEF sui fabbricati non affittati. Nel modello 730 vanno segnalati con codici specifici nella colonna 12 del Quadro B: scegliere quello sbagliato può portare a un calcolo errato dell’imposta. In questa guida trovi il significato di ciascun codice, i casi più frequenti e le agevolazioni in vigore nel 2025-2026.

Il principio di alternatività IMU/IRPEF

Dal 2012, con l’introduzione dell’Imposta Municipale Propria, vige in Italia il principio di alternatività tra IMU e IRPEF: per i fabbricati non locati, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, che quindi non sono dovute. Questo vale anche per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito.

Il principio, tuttavia, non è assoluto. Esistono situazioni in cui le due imposte coesistono, o in cui l’IMU si comporta in modo diverso dal caso standard. Sono queste le situazioni che la normativa chiama casi particolari IMU, e che vanno segnalate nella colonna 12 del Quadro B con un codice apposito.

«In generale, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Tuttavia esistono eccezioni che richiedono l’indicazione di un codice specifico nella colonna 12 “Casi particolari IMU”.»

Agenzia delle Entrate, istruzioni Quadro B, Modello 730/2026

I codici dei casi particolari IMU nel Quadro B

Il Quadro B del modello 730 si divide in due sezioni: la prima (righi da B1 a B11) raccoglie i dati anagrafici e catastali di ciascun immobile, con il relativo reddito; la seconda (righi da B21 a B23) contiene le informazioni sui contratti di locazione. La colonna 12 della sezione I è quella dedicata ai casi particolari IMU.

I codici previsti dall’Agenzia delle Entrate per la compilazione della colonna 12 sono tre. Li esaminiamo nel dettaglio.

Codice 1: immobile esente IMU ma soggetto a IRPEF

Il codice 1 si inserisce quando l’immobile, diverso dall’abitazione principale e dalle sue pertinenze, è esente dal pagamento dell’IMU, ma è comunque soggetto a IRPEF e addizionali, anche se non viene affittato.

Si tratta di una situazione meno comune rispetto agli altri due codici, ma presente in alcuni casi specifici previsti dalla normativa locale o da disposizioni speciali (ad esempio immobili in zone terremotate con esenzione IMU temporanea, che però restano imponibili ai fini IRPEF secondo le istruzioni ministeriali).

Per questi immobili il principio di alternatività non opera: l’assenza di IMU non esonera il contribuente dall’IRPEF.

Codice 2: abitazione principale non esente da IMU (lusso)

Il codice 2 si utilizza per l’abitazione principale, e le relative pertinenze, che non beneficia dell’esenzione IMU perché classificata nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8(ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico e artistico).

Per questi immobili vale la logica opposta al codice 1: l’IMU è dovuta, ma l’IRPEF non si paga. Il reddito dell’abitazione di lusso non concorre al reddito complessivo del contribuente e non spetta la deduzione della rendita catastale.

Lo stesso codice si applica alle pertinenze di un’abitazione principale per la quale è dovuta l’IMU, come ad esempio un box auto classificato come pertinenza di un’abitazione di lusso.

Codice 3: immobile non locato nello stesso Comune

Il codice 3 è il caso particolare più frequente per i proprietari di seconda casa.
Si applica quando si possiedono unità immobiliari ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10) che:

• non sono affittate
• sono soggette a IMU
• si trovano nello stesso Comune in cui è situata l’abitazione principale

In questa situazione, a differenza della regola generale, il reddito del fabbricato concorre alla base imponibile IRPEF, ma solo nella misura del 50%.
Il contribuente paga quindi sia l’IMU che una quota di IRPEF sulla rendita catastale rivalutata, seppur dimezzata.

Per ricordare quando inserire questo codice basta tenere a mente due condizioni che devono verificarsi entrambe: l’immobile è nel medesimo Comune della prima casa, e non è locato.

«Se gli immobili ad uso abitativo non locati e assoggettati all’IMU sono situati nello stesso Comune in cui si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, il reddito contribuisce al calcolo della base imponibile IRPEF al 50%. In questo caso va inserito il codice 3 nella colonna 12.»

Agenzia delle Entrate, istruzioni Quadro B – Fabbricati non locati, Modello 730/2026

Comodato d’uso gratuito: la riduzione IMU del 50%

Dal 2016 (Legge 208 del 28 dicembre 2015, art. 1, comma 10), chi concede in comodato gratuito un immobile a un parente in linea retta entro il primo grado, cioè un genitore che presta casa al figlio, o viceversa, può beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile IMU.

Non si tratta di esenzione totale, ma di uno sconto significativo.

I requisiti per ottenere la riduzione

Per accedere allo sconto devono essere rispettate tutte le seguenti condizioni:

• il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• il comodatario (chi riceve l’immobile) deve usarlo come abitazione principale
• il comodante (chi cede l’immobile) deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso
• l’immobile non deve appartenere alle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9).

È importante notare che per questi immobili non va indicato il codice 1 nella colonna 12:

• Se l’immobile in comodato si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale del proprietario, andrà invece utilizzato il codice 3, poiché l’immobile è considerato “non locato” e il suo reddito concorrerà all’IRPEF al 50%.
• Se si trova in un Comune diverso, non si inserisce alcun codice. Inoltre, se uno solo dei requisiti non è rispettato, la riduzione del 50% decade e l’IMU si calcola sull’intera base imponibile.

Inoltre, se uno solo dei requisiti non è rispettato, la riduzione del 50% decade e l’IMU si calcola sull’intera base imponibile, senza alcuna esenzione.

Locazione a canone concordato: la riduzione del 25%

Per gli immobili residenziali affittati a canone concordato (contratti stipulati ai sensi della Legge 431/1998 nei Comuni ad alta tensione abitativa), è prevista una riduzione del 25% sulla base imponibile IMU.

In questo caso non si applica il principio di alternatività, perché l’immobile è locato e quindi produce reddito: il proprietario pagherà sia l’IMU ridotta che le imposte sul canone (IRPEF ordinaria o cedolare secca).

Questa riduzione si applica sulla base imponibile, cioè sul valore catastale rivalutato su cui si calcola l’imposta, e non direttamente sull’aliquota.

Per ottenere la riduzione del 25% dell’IMU è necessario che il contratto sia stipulato e registrato ai sensi della L. 431/1998. L’obbligo dichiarativo verso il Comune è stato in larga parte eliminato, ma è comunque consigliabile verificare il regolamento IMU del proprio Comune, che in alcuni casi può richiedere documentazione integrativa.

Chi deve compilare il Quadro B

Sono tenuti a compilare il Quadro B tutti coloro che nel corso dell’anno d’imposta hanno posseduto immobili a titolo di:

• Proprietà: incluse le seconde case, i garage, i magazzini e le pertinenze.
• Usufrutto o altro diritto reale di godimento (non la nuda proprietà).
• Uso misto: immobili utilizzati sia per scopi personali che per attività professionali.
• Possesso di immobili non rurali: che non soddisfano i requisiti per l’esenzione come fabbricati rurali strumentali.

Sono invece esclusi dal Quadro B:

• gli immobili in costruzione o ristrutturazione (fino all’accatastamento)
• gli immobili sequestrati o confiscati e gli immobili esenti per calamità naturale (codice 16, nei Comuni indicati dalle ordinanze di Protezione civile)

Tabella riepilogativa: codici casi particolari IMU nel Quadro B

Fonti: Agenzia delle Entrate, istruzioni Modello 730/2026 Quadro B; Legge 208/2015 art. 1 comma 10; Legge 431/1998.

Conclusioni

I casi particolari IMU non sono una rarità: chiunque possieda più di un immobile, abbia concesso casa a un figlio, o viva in una categoria catastale di lusso si trova ad affrontarli ogni anno in fase di dichiarazione.

Scegliere il codice sbagliato nella colonna 12 del Quadro B può portare a un calcolo errato dell’imposta, con i rischi connessi in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La regola più utile da ricordare è questa: ogni volta che la tua situazione non è quella standard, vale la pena verificare quale codice si applica prima di procedere con la compilazione. Per i casi più complessi, come comodato, categoria di lusso, affitti misti, il consiglio è sempre quello di rivolgersi a un CAF o a un professionista abilitato.