Quante tasse si pagano quando si deve vendere casa?

Facciamo chiarezza sulle tasse previste quando si vuole vendere casa, considerando in primo luogo la vendita entro e dopo i cinque anni dal rogito. Tratteremo in seguito delle tasse sulla vendita della seconda casa; accenneremo poi alla tassazione ordinaria o separata e concluderemo con le tasse e le spese notarili.

Se vendi casa prima di cinque anni dal rogito

Iniziamo da una delle domande che vengono poste più spesso in merito a vendere casa e tasse, cioè come funzioni la tassazione in caso di vendita prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito.

Questa eventualità prevede l’applicazione di una tassazione più elevata rispetto al caso della vendita dopo i cinque anni dal rogito, situazione che ti illustreremo nel paragrafo successivo.

Anche prima che sia trascorso questo lasso di tempo considera che dovrai far fronte al pagamento di un’imposizione fiscale solo nel caso in cui tu venda l’immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto, cioè se si verifica una plusvalenza.

In altre parole, dovrai riconoscere il pagamento di tasse più elevate solo se hai realizzato un guadagno. La plusvalenza corrisponde infatti alla differenza fra il prezzo di acquisto e quello di vendita. In caso di plusvalenza, dovrai dovrai pagare l’imposta Irpef solo sulla parte di denaro che hai guadagnato.

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Le eccezioni: residenza, donazione ed eredità

Esistono delle eccezioni per le quali si è esentati dal pagamento della tassazione Irpef sulla plusvalenza e sono:

• Successione
• Residenza – per cui cui l’immobile dovrà essere stato adibito ad abitazione principale o a residenza anagrafica del proprietario o dei suoi familiari (fino al terzo grado di parentela) per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. Facciamo un esempio per capire meglio questo concetto: immaginiamo che tu abbia acquistato un immobile nel 2018 per viverci stabilmente e che voglia venderlo nel 2021. Il lasso di tempo trascorso è di tre anni cioè un periodo di tempo inferiore a quello previsto dalla legge. Tuttavia avendo abitato nell’immobile oggetto di compravendita per la maggior parte del periodo trascorso che l’acquisto e la vendita non sarai sottoposto al pagamento dell’Irpef.
• Donazione - In questo caso tieni presente però che dovranno essere trascorsi comunque almeno cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa ad opera di chi ha fatto la donazione. Cosa accade invece quando sono trascorsi almeno cinque anni dalla compravendita?

Se sono passati più di cinque anni

Come già accennato, la situazione più semplice e meno dispendiosa si verifica avere nel caso in cui tu decida di vendere l’immobile dopo che siano trascorsi cinque anni. In questo caso non sarai sottoposto a nessuna tassazione Irpef sulla plusvalenza né a nessun altra forma di imposta diretta sulla vendita.

Inoltre questo lasso di tempo ti consente in generale di non dover far fronte neanche alla restituzione di eventuali bonus fiscali sull’acquisto o sulla ristrutturazione dell’immobile, salvo eccezioni dovute a incentivi particolari che prevedono vincoli in questo senso.

Ma cosa accade invece alle tasse si decide di vendere una seconda casa?

Le tasse per la vendita della seconda casa

Per quanto riguarda la vendita di una seconda casa la differenza sulla tassazione da pagare rimane sempre collegata al tempo trascorso da quando hai acquistato l’immobile.

In questo senso la seconda casa non si differenzia dall’immobile utilizzato come abitazione principale e di conseguenza non sarà prevista l’applicazione di nessuna tassa sulla plusvalenza se hai acquistato l’immobile più di cinque anni prima della vendita. 

Cosa accade però qualora siano previste delle tasse al momento in cui hai deciso di vendere casa?

La tassazione ordinaria e la tassazione separata

Nel caso in cui la compravendita abbia generato un guadagno cioè una plusvalenza dovrei far fronte al pagamento di un’imposta. Hai la possibilità di scegliere tra due modalità di calcolo della tassazione, scegliendo tra:

• Tassazione ordinaria, che prevede il pagamento dell’Irpef sul guadagno direttamente nella dichiarazione dei redditi. Guadagno generato dalla vendita verrà conteggiato nella voce “redditi diversi” e l’importo dipenderà dallo scaglione Irpef a cui farà riferimento il tuo reddito. Indicativamente con un reddito fino ai 15.000 euro corrisponde un’aliquota del 23%, fino ad un massimo del 43% per le fasce di reddito più alto. 
• Tassazione separata, che prevede invece che il guadagno generato dalla vendita dell’immobile sia considerato separatamente dalle altre fonti di reddito. In questo caso viene applicata un’aliquota fissa forfettaria alla plusvalenza pari al 26%. La scelta dell’una o dell’altra modalità di tassazione e dipende dal singolo caso; tarate e calcolare quale sia più conveniente in base al tuo reddito complessivo per l’anno di riferimento.

Concludiamo con l’analisi della tassazione per quanto riguarda il momento specifico della firma della compravendita.

Vendere casa, tasse e notaio

In merito alla vendita di un’abitazione non è raro che ci si chieda se siano presenti altre tasse o imposte da pagare relativamente alla firma dell’atto di compravendita immobiliare.

Considera che la stipula del rogito tramite il notaio, così come tutte le imposte relative all’atto stesso,  sono totalmente a carico dell’acquirente, come puoi leggere più nel dettaglio nel post che abbiamo dedicato all’elenco delle spese notarili per chi vende casa.

A questo proposito considera però che nulla vieta al venditore all’acquirente di stipulare un accordo diverso per la scelta ed il pagamento del professionista. Tuttavia in caso di accordi particolari in merito a questi aspetti quanto concordato dovrà essere messo per scritto nel contratto di vendita.

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TAKE AWAYS

1. La tassazione per la vendita di una casa prima di cinque anni dal rogito è più elevata, con l’applicazione di un’imposta Irpef sulla plusvalenza.
2. Esistono eccezioni alla tassazione, come la residenza principale, successioni o donazioni, che possono esentare dal pagamento dell’Irpef.
3. Dopo cinque anni dalla vendita, non si è soggetti a tassazione Irpef sulla plusvalenza e alle restituzioni di bonus fiscali.
4. La vendita di una seconda casa segue le stesse regole di tassazione, con l’importanza del tempo trascorso dall’acquisto.
5. Per la tassazione, si può scegliere tra l’ordinaria (sulla dichiarazione dei redditi) o la separata (aliquota fissa forfettaria).

FAQ su vendere casa e tasse

1. Quanto dovrò pagare di tasse se vendo la mia casa prima di cinque anni dal rogito?

Se vendi la casa entro i primi cinque anni, sarai soggetto a una tassazione più elevata sulla plusvalenza, calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e di vendita. Tuttavia, dovrai pagare l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (Irpef) solo se realizzi un guadagno. Ci sono eccezioni, come la residenza principale, successioni o donazioni, che possono esentarti dal pagamento dell’Irpef.

2. Cosa succede se sono trascorsi più di cinque anni dalla vendita della casa? Dopo cinque anni, non sarai soggetto a tassazione Irpef sulla plusvalenza e non dovrai restituire eventuali bonus fiscali ottenuti durante l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile, a meno che ci siano vincoli specifici legati a particolari incentivi.

3. Come funziona la tassazione per la vendita di una seconda casa?

La tassazione per la vendita di una seconda casa segue le stesse regole di quella della casa principale. La differenza nelle tasse dipenderà dal tempo trascorso dall’acquisto. Se hai posseduto la seconda casa per più di cinque anni prima della vendita, non sarai soggetto a nessuna tassazione sulla plusvalenza.

4. Quali sono le opzioni di tassazione disponibili quando vendo una casa?

Quando la vendita genera un guadagno, hai due opzioni di tassazione:

• Tassazione ordinaria: Il guadagno viene dichiarato nei redditi diversi e sottoposto alle aliquote Irpef, che variano in base al tuo reddito complessivo.
• Tassazione separata: Il guadagno è considerato separatamente dalle altre fonti di reddito, e si applica un’aliquota fissa forfettaria del 26%.

5. Risulta qualcosa da pagare in occasione della firma dell’atto di compravendita immobiliare?

Le spese notarili relative alla firma dell’atto di compravendita, inclusa la remunerazione del notaio, sono a carico dell’acquirente. Tuttavia, acquirente e venditore possono stipulare accordi diversi in merito al pagamento di queste spese, ma tali accordi devono essere documentati nel contratto di vendita.

Per approfondire

• Come vendere casa Dalla valutazione al rogito, con un agente che lavora nella tua zona.
• Quanto costa vendere casa con un’agenzia Il compenso Gromia, cosa comprende ed esempi di calcolo.
• Tasse sulla vendita della casa Guida gratuita: quando si paga, quanto e come ridurla.
• Calcolo della plusvalenza sulla casa Il calcolatore gratuito, con le regole in vigore.