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Il Frazionamento di Un Immobile: Perché Conviene e Come Fare

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Se sei proprietario di un appartamento costruito prima degli anni ’80, quasi sicuramente il tuo appartamento ha una superficie di circa 100 metri quadri, se non di più. Fino a 30 anni fa, costruire appartamenti grandi e con molte stanze era normale. Oggi un appartamento di 70 metri quadri è considerato grande. Ma una volta non era così. Se oggi possiedi un appartamento della superficie di 100-120 metri quadri è come se tu fossi proprietario di due appartamenti di costruzione recente. Quindi, perché non frazionarli? In questo articolo ti spieghiamo perché il frazionamento di un immobile conviene, ed anche come fare.

Perché il Frazionamento di un Immobile Conviene?

Non pensare a quanto ti costa frazionare il tuo immobile. Sì, lo sappiamo: dovrai installare nuovi sanitari, un nuovo impianto elettrico, un nuovo impianto di riscaldamento, e probabilmente creare anche un’altra porta di ingresso. Il nuovo appartamento dovrà anche avere una cucina. E poi sarà necessario far eseguire i lavori in muratura, costruire tutte le pareti divisorie.

Il frazionamento immobiliare ha i suoi costi. Ma conviene. Non ragionare in termini di quanto spenderai. Non è il termine di paragone giusto. Piuttosto chiediti:

  • quanto ti costerebbe comprare una seconda casa per rivenderla,  o darla in affitto? Al giorno d’oggi, con i prezzi che corrono, un semplice bilocale in una grande città non costa meno di 250.000€. Il frazionamento del tuo immobile invece costa molto meno
  • quanto ti costerebbe costruire una casa? Quanto tempo sarebbe necessario? Riusciresti a comprare un terreno edificabile? Poi dovresti anche contattare un’impresa di costruzioni, e pagare ingegneri, geometri, operai e collaudatori.

Il frazionamento di un immobile di tua proprietà è la scelta più economica, più veloce e anche più redditizia. Frazionare un immobile non è solo un buon investimento. Ma conviene anche per altri motivi:

  1. se tu e altri eredi avete ricevuto un unico appartamento in eredità, e se l’appartamento è abbastanza grande da prestarsi al frazionamento, eviterete di dover vendere l’immobile per poi dividervi il profitto in base alle quote ricevute in eredità
  2. se hai bisogno di una fonte di reddito aggiuntiva, il frazionamento di permette di mettere a reddito una parte del tuo immobile, ed anche di tenere sott’occhio l’inquilino
  3. se vuoi vendere casa, il frazionamento ti permette di moltiplicare il valore del tuo immobile. Gli appartamenti piccoli sono più facili da vendere degli appartamenti più grandi. Soprattutto nelle grandi città.

Quale Procedura Devo Seguire per il Frazionamento del Mio Immobile?

La procedura da seguire per il frazionamento immobiliare non è particolarmente difficile. L’importante è farsi seguire da un professionista abilitato. Prima di procedere al frazionamento vero e proprio, infatti è importante capire se il Piano Regolatore Generale e i regolamenti edilizi del tuo Comune ti permettono di dividere il tuo appartamento in due unità indipendenti. Inoltre devi anche sentire il parere del tuo condominio.

Se il Piano Regolatore e i regolamenti edilizi permettono il frazionamento immobiliare, i passi successivi sono:

  • verificare la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. Si tratta di verifiche che vanno compiute prima di richiedere l’autorizzazione per modificare l’immobile
  • presentare la SCIA al Comune di ubicazione dell’appartamento. Il Comune deve autorizzare il frazionamento del tuo immobile, poiché in ogni caso esso causa un cambiamento nell’assetto urbanistico del territorio. Dove prima c’era un solo appartamento (e magari anche un solo numero civico) adesso ce ne sono due.
  • collaudare tutti gli impianti, e presentare il certificato di collaudo al tuo comune
  • aggiornare le mappe catastali. La mappa catastale del tuo appartamento è cambiata, quindi va in ogni caso aggiornata.

Dopo aver effettuato queste procedure amministrative, i lavori di frazionamento vero e proprio possono avere inizio. Al loro termine, dovrai richiedere di effettuare nuovi allacci per il gas e l’elettricità. Le utenze saranno intestate alla persona che acquisterà il tuo appartamento, o che andrà ad abitarvi. Collegare l’immobile alla rete del gas e alla rete elettrica però è una tua responsabilità.

Il Condominio Può Opporsi al Frazionamento Immobiliare?

In genere il condominio non può opporsi al frazionamento dell’immobile. Gli unici lavori che il condominio può proibire sono quelli che modificano le parti comuni. Se i lavori che effettui modificano un’immobile di tua proprietà, il condominio non può dire nulla. A meno che il regolamento condominiale non vieti espressamente il frazionamento.

Per questo motivo, prima di iniziare i lavori, ti conviene consultare il regolamento condominiale. Se il frazionamento degli immobili è vietato, purtroppo non sarà possibile iniziare i lavori. In caso contrario, uno degli altri condomini potrebbe rivalersi contro di te.

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Al termine dei lavori, sarà necessario aggiornare le tabelle millesimali. Se il condominio è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato, sarà necessario anche aggiornare le tabelle millesimali del riscaldamento. Secondo noi però il frazionamento di un appartamento in condominio è in ogni caso più difficile del frazionamento di un immobile di tipo diverso.

Quando dividi il tuo appartamento in condominio, dovrai sempre dotare il nuovo appartamento di un ingresso autonomo. Il nuovo ingresso quindi potrà aprirsi solo sul pianerottolo. E il pianerottolo è una parte comune, che se costruisci un nuovo ingresso andrà necessariamente modificata. Quindi la delibera da parte dell’assemblea condominiale è richiesta nella maggior parte dei casi.

Se l’assemblea condominiale rifiuta di concedere l’autorizzazione alla modifica del pianerottolo, puoi provare a creare due ingressi indipendenti all’interno del tuo appartamento, se la metratura lo consente. La soluzione più comune è quella di creare una “bussola” interna: chi entra nell’appartamento si trova in un disimpegno comune, dove trova due porte indipendenti, che permettono l’accesso a ciascuno degli appartamenti. Questa soluzione evita la modifica del pianerottolo.

Qual E’ La Superficie Minima di un Unità Immobiliare?

La superficie minima di un’unità immobiliare è determinata dal tuo Comune di residenza. La superficie del nuovo appartamento quindi non può essere inferiore alle dimensioni minime stabilite dal tuo Comune. In alcuni Comuni, quali Roma, un’unità immobiliare non può essere più piccola di 45 metri quadri. In altri Comuni è possibile realizzare unità immobiliari anche più piccole.

I Comuni in genere hanno anche regole sulla superficie minima richiesta per poter suddividere un’unità immobiliare. Ad esempio, il Comune di Roma non permette di suddividere appartamenti dalla superficie inferiore ai 90 metri quadri. Quindi se il tuo appartamento ha una superficie dichiarata di 70 metri quadri, ricavare due monolocali da 35 metri quadri ciascuno non è possibile.

Ti consigliamo di informarti presso gli uffici del Comune, per scoprire quali sono le regole che riguardano il tuo appartamento.

Chi Paga l’IMU sul Nuovo Appartamento?

Se frazioni un immobile per vendere il nuovo appartamento, l’IMU sarà pagata da chi compra l’appartamento. Se invece frazioni un immobile per affittare l’appartamento di nuova creazione, l’IMU sarà pagata da te. Il frazionamento immobiliare è conveniente dal punto di vista economico. Ma dal punto di vista fiscale, potresti perdere le agevolazioni IMU sulla prima casa. Infatti se prima eri proprietario di un solo appartamento, adesso ne hai due, e quindi sarai tenuto a pagare l’IMU

Se vuoi capire meglio in che modo il frazionamento immobiliare può cambiare la tua situazione fiscale, leggi la nostra guida definitiva sull’IMU sulla casa in affitto.

Se invece stai pensando di accorpare due appartamenti adiacenti, si verifica il caso opposto. Se i due appartamenti diventano uno, non sarai più tenuto al pagamento dell’IMU, perché risulterai proprietario di un solo appartamento.

Quanto Costa il Frazionamento di un Immobile?

Frazionare un immobile costa sempre meno che comprare un appartamento, però questo intervento ha i suoi costi. Se stai pensando di suddividere la tua unità immobiliare, dovrai mettere in conto i seguenti costi:

  • le spese per la progettazione dei lavori, per tutte le perizie e le pratiche richieste dal Comune
  • i costi per la direzione dei lavori
  • il compenso da pagare agli operai che svolgeranno i lavori edili, e che installeranno i nuovi impianti
  • i costi per i materiali da costruzione, e per tutti gli altri materiali, quali rubinetterie, sanitari, termosifoni ecc.
  • i diritti di istruttoria per la pratica edilizia
  • i costi per l’allaccio delle utenze del gas, dell’elettricità, dell’acqua

La buona notizia però è che il frazionamento immobiliare è considerato un intervento di manutenzione straordinaria del tuo immobile, quindi potrai godere dei bonus per la ristrutturazione, e di tutte le altre detrazioni fiscali che di anno in anno vengono prorogate.

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