La Riconversione Industriale. Un Investimento Immobiliare Poco Conosciuto

Uno degli investimenti immobiliari più interessanti, soprattutto per chi ha spirito imprenditoriale e fantasia, è la riconversione industriale. In questo articolo ti spieghiamo cos’è la riconversione industriale, e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questo investimento. Alla fine trovi anche alcuni esempi di recupero di edifici industriali dismessi.

Cos’è La Riconversione Industriale

La riconversione industriale è l’attività di recupero di edifici industriali dismessi o anche abbandonati. Se abiti in una grande città, sicuramente avrai notato tanti fabbricati che oggi sono abbandonati, ma dove un tempo di svolgevano attività produttive. Potrebbe trattarsi di una piccola officina industriale, ma anche di strutture più grandi, quali un capannone o un’intera fabbrica.

Questi edifici possono appartenere al tuo Comune o anche a soggetti privati, che per vari motivi possono trovare più conveniente lasciarli in stato di abbandono, che recuperarli. Il risultato è che questi edifici diventano improduttivi, perché non generano nessuna rendita. Se gli edifici industriali restano abbandonati per molto tempo, possono anche diventare un pericolo per il tuo quartiere o la tua città. La riconversione industriale invece è utile non solo a te, ma anche a tutti:

• il recupero di un edificio industriale dismesso può rivelarsi un buon investimento, soprattutto per le persone più fantasiose e creative
• il proprietario dell’edificio industriale può recuperare parte del capitale che aveva investito
• il tuo quartiere e la tua città possono diventare più sicure

Gli Svantaggi della Riconversione Industriale Rispetto ad Altri Investimenti Immobiliari

La riconversione industriale però non è tutta rose e fiori. Prima di lanciarti in questo tipo di investimento, ti conviene confrontarlo ad altri tipi di investimento immobiliare, per capire quali sono le sue limitazioni. Ma soprattutto capire quali sono le tue esigenze.

Se sei principalmente interessato a ottenere una rendita fondiaria, forse la riconversione industriale non è il tipo di investimento più adatto a te. Acquistare un vecchio edificio industriale, recuperarlo e rivenderlo è molto diverso dall’acquistare un immobile, attendere la ripresa del mercato immobiliare e rivenderlo.

Se invece stai cercando un investimento immobiliare a reddito garantito, ti consigliamo di orientarti verso immobili di tipo diverso. Gli edifici industriali e i locali commerciali dismessi non sono immobili ad uso abitativo. Quindi non puoi suddividere questi locali, e ricavarne mini-appartamenti da concedere in affitto.

Investire nel recupero di una struttura commerciale o industriale dismessa può costare anche molto di più che comprare casa. Oltre al prezzo del locale, dovrai mettere in conto anche le spese per la sua ristrutturazione, e la trasformazione in una struttura di tipo diverso.

I Vantaggi della Riconversione Industriale Rispetto ad Altri Investimenti Immobiliari

Secondo noi però la riconversione industriale ha tre vantaggi che non vanno assolutamente ignorati:

• il mercato delle strutture commerciali o industriali dismesse è molto più accessibile del mercato degli npl nel settore immobiliare deteriorati. E molto spesso può essere un’alternativa molto attraente. Gli investitori individuali possono accedere agli NPL solo comprando immobili messi all’asta. Ma di solito il prezzo degli immobili ad uso abitativo non scende mai al di sotto del 70-80% del loro valore di mercato. Un vecchio locale commerciale o industriale invece può costare di meno
• rispetto agli investimenti sul mercato degli affitti, la riconversione industriale è più rischiosa. Ma se va a buon fine, puoi fruttare un reddito molto più alto di quello che otterresti comprando un appartamento per darlo in affitto
• rispetto alla scelta di creare un airbnb, riconvertire un vecchio locale inutilizzato è più conveniente, perché puoi richiedere finanziamenti pubblici a condizioni molto agevolate. Informati sulle opportunità di finanziamento disponibili per chi vuole creare nuove attività commerciali recuperando strutture dismesse. Potresti trovare quella giusta per te.

Alcuni Esempi di Riconversione Industriale

Ed ecco alcuni esempi di riconversione industriale. Si tratta del recupero di complessi industriali molto grandi, che molto spesso ha visto l’intervento di studi di architettura. Però vedere come gli altri hanno recuperato magazzini, capannoni e vecchi edifici può essere un buono spunto per capire cosa puoi fare tu. Non tutti possono acquistare una struttura industriale dalla superficie di 1.000 metri quadri. Però, nel tuo piccolo, trovare un vecchio locale dismesso, e riconvertirlo per creare l’attività dei tuoi sogni è possibile! Ecco alcuni esempi:

1. l’intero bacino industriale della Ruhr, abbandonato già negli anni ’70, alla fine degli anni ’90 è stato interamente recuperato, e trasformato in un meraviglioso parco, lo Emscher Park
2. i vecchi magazzini di proprietà del Gruppo Cimbali, che produceva macchine da caffè per i bar, sono stati recuperati e trasformati in un museo, il Mumac di Binasco, a Milano, dove oggi sono esibite le macchine da caffè prodotte da Cimbali
3. gli edifici dell’Alfa Romeo ad Arese, in provincia di Milano, sono stati riconvertiti in uno dei centri commerciali più grandi d’Europa
4. la centrale idroelettrica di Pordenone, chiusa nel 1988, è stata ristrutturata e trasformata in un museo
5. due edifici industriali situati nel centro di Torino sono stati recuperati, e trasformati in Toolbox, uno spazio di co-working per i professionisti, le aziende ed i freelance
6. la centrale idroelettrica di Fies, a Torino, è stata riconvertita in uno spazio dedicato alle arti performative

Questi sono solo alcuni esempi di grandi progetti. La riconversione industriale va ben oltre, e vede la presenza di tanti investitori piccoli e medi, che si danno da fare per trovare locali dismessi. Pensa ai percorsi che fai ogni giorno nella tua città, guardati bene intorno e cerca locali quali:

• ruderi
• negozi che hanno chiuso da tempo, e che sono in evidente stato di abbandono
• un vecchio cinema
• una casa cantoniera abbandonata
• una piccola fabbrica dismessa
• un locale artigianale che ha fallito
• un fabbricato in evidente stato di abbandono

Il prossimo passo da fare è cercare di scoprire chi è il proprietario del locale. Se il locale è di proprietà del tuo Comune, cerca di capire se il Comune ha predisposto dei piani o delle agevolazioni per il recupero della struttura. Molto spesso questi piani esistono, ed è possibile anche ottenere dei finanziamenti per la riconversione. Ma non tutti sono a conoscenza di questo tipo di informazioni, perché la maggior parte delle persone preferisce investire acquistando appartamenti di nuova costruzione.

Se il locale è di proprietà di un soggetto privato, il passo successivo da fare è capire se la struttura è già stata messa all’asta oppure no. Se il locale è stato messo all’asta, potrai procedere all’acquisto. Se invece per qualsiasi motivo il proprietario non ha ancora venduto il locale, ti consigliamo di contattare un bravo agente immobiliare, per iniziare al più presto la trattativa.

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Per approfondire

• Quanto vale la tua casa La stima sui dati della tua zona, verificata da un agente del quartiere.
• Quotazioni immobiliari al m² per comune Le quotazioni ufficiali OMI di ogni comune e zona, con l’andamento dal 2016.