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L’Acquisto dei Crediti Deteriorati E’ un Buon Investimento Immobiliare?

27 settembre 2019|3780 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Anche se non si direbbe, l’acquisto di crediti deteriorati è una delle forme di investimento immobiliare più redditizie. Non si tratta di un’operazione speculativa o rischiosa, ma di un investimento immobiliare come un altro. Con la differenza che i crediti deteriorati ti offrono l’opportunità di acquistare un immobile anche risparmiando il 20 o il 30% sui prezzi di mercato, e di rivenderlo a un prezzo maggiorato. Ma vediamo come funziona questo tipo di investimento.

Cosa Sono i Crediti Deteriorati

Come ti abbiamo già spiegato in un altro articolo, i crediti deteriorari, o NPL – ovvero non performing loans – sono crediti che una banca non è certa di poter riscuotere. Ma facciamo un esempio concreto. Il signor Mario Rossi va in banca e chiede un mutuo immobiliare. Il mutuo gli viene concesso. Mario però ogni mese spende tutto il suo stipendio in gratta e vinci, e non riesce a pagare la rata del mutuo. Questa situazione si ripete per uno, due o tre mesi, fin quando Mario non è più in grado di ripagare il mutuo.

Cosa succede alla banca? La banca ha concesso un credito che non è stato onorato. Quindi ha perso i soldi, ed anche gli interessi che sperava di incassare. Per la banca il mutuo concesso al signor Mario Rossi non è più una fonte di guadagno, ma una perdita. La banca sa di non poter più riavere indietro tutta la somma prestata a Mario Rossi, però cerca di recuperare il più possibile. E lo fa vendendo questi cattivi crediti ad altre persone.

Mi Conviene Acquistare Crediti Deteriorati?

Acquistare crediti deteriorati ti conviene. Non stai comprando un prestito che il creditore non sarà in grado di ripagare. Stai aiutando la banca e il debitore a sbloccare una situazione difficile e a uscirne, e nel frattempo curi anche i tuoi interessi.

Andiamo avanti con il nostro esempio concreto. Mario Rossi non può più pagare il mutuo, e la casa è sottoposta al pignoramento. Se tu ti fai avanti, e proponi di comprare il mutuo che Mario Rossi non riesce a pagare, l’immobile diventa tuo, ma a un prezzo scontatissimo. In questo modo la transazione si conclude nel modo migliore per tutte le parti:

  • tu riesci a trovare un immobile a prezzi molto più bassi dei prezzi di mercato
  • la banca recupera una parte del prestito che ha concesso
  • l’incauto Mario Rossi riesce ad uscire da una situazione difficile

Ma i vantaggi per te non finiscono qui. Chi compra un credito immobiliare deteriorato in genere si ritrova un appartamento che il proprietario precedente ha acquistato per abitarvi, o come investimento. Si tratta di appartamenti spesso in buone condizioni, con un valore di mercato molto superiore al loro prezzo di acquisto. Quindi hai la possibilità di rivenderli dopo poco tempo a prezzo pieno, realizzando un guadagno notevole.

I Vantaggi per le Banche

Ma perché le banche dovrebbero trovare conveniente vendere un credito deteriorato proprio a te? La risposta è molto semplice: perché riducono le perdite al minimo. Quando una banca non incassa più le rate del mutuo immobiliare, in genere avvia la procedura di pignoramento. La procedura di pignoramento però è lunga e difficile. Ed ha anche dei costi. Si tratta di costi che per la banca si aggiungono alle perdite già sostenute. La vendita del credito deteriorato invece risolve il problema del pignoramento, e fa risparmiare tempo e soldi alla banca.

Anche il recupero del credito ha i suoi tempi e i suoi costi. Le normali procedure di recupero dei crediti rappresentano pur sempre un onere per la banca. La banca quindi trova più conveniente disfarsi del credito deteriorato il prima possibile. Infatti, i crediti deteriorati ormai rappresentano un vero e proprio mercato.

Il Mercato dei Crediti Deteriorati

Sappiamo che a molti sembra strano, ma è proprio così: esiste un mercato anche per i crediti deteriorati. E si tratta di un mercato che sta diventando sempre più grande, e che quindi offre sempre più opportunità.

Pensa che solo qualche anno fa, nel 2016, il totale dei crediti deteriorati in Italia superava i 356 miliardi di Euro. Ma perché esistono tutti questi crediti inesigibili? I motivi sono soprattutto tre:

  • in passato le banche hanno concesso mutui e crediti a destra e a manca, senza richiedere troppe garanzie, e a volte anche sulla base di conoscenze di tipo personale. Il risultato è che molti crediti sono diventati inesigibili, e adesso gravano sulle banche, che cercano di liberarsene
  • molte famiglie hanno chiesto e ottenuto un mutuo, e poi subito dopo si sono ritrovate in difficoltà economiche, non riuscendo più a pagare le rate
  • tante aziende hanno fatto piani di investimento o di ampliamento. Hanno chiesto un mutuo per acquistare locali o capannoni, e poi sono state stroncate dalla concorrenza, senza riuscire a ripagare il credito ricevuto

Nel frattempo, tutti questi crediti gravano sulla nostra economia. Perché il risultato delle spese troppo allegre del passato è che, oggi, ottenere un mutuo immobiliare è molto difficile.

Dove si Acquistano i Crediti Deteriorati?

I crediti deteriorati in genere sono rilevati da società specializzate. Queste società poi provvedono a rivenderli ad altre società, o anche a privati. Il modo migliore per acquistare un credito deteriorato è quello di rivolgersi ad una società di gestione immobiliare specializzata in questo tipo di operazione. L’acquisto vero e proprio del credito di solito richiede un periodo variabile tra i 7 e i 10 mesi, e si conclude con l’assegnazione dell’immobile da parte del giudice responsabile per il pignoramento. In alternativa, se ha luogo uno sfratto esecutivo, è possibile anche ottenere l’assegnazione dell’immobile in sede di sfratto.

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