Valore Immobile

Mini-guida alle Quotazioni OMI: Tutto ciò che devi sapere

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In questa mini-guida ti spieghiamo tutto ciò che c’è da sapere sulle quotazioni OMI. Qui trovi la risposta alle domande e ai dubbi più comuni su:

  • cosa sono le quotazioni OMI
  • a che servono
  • come sono elaborate
  • qual è la loro affidabilità in caso di accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, ma anche in caso di compravendita immobiliare

Se hai poco tempo, ti diciamo subito che le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono una presunzione del valore di un immobile o di un terreno. Le quotazioni OMI, da sole, non hanno valore probatorio, e vanno sempre integrate da ulteriori elementi e stime. Non possono essere usate per provare il valore venale di un appartamento, sia che tu voglia conoscere questo valore vendere il tuo appartamento, che per affittare la tua casa.

Però sono utili per conoscere il valore di massima del tuo immobile, soprattutto se non hai ancora richiesto una stima del valore immobiliare. In questo caso, le quotazioni OMI ti aiutano a orientarti un po’ meglio sul mercato della compravendita immobiliare e degli affitti, in particolar modo se sei ancora nuovo a questi mercati.

1. Cosa Sono le Quotazioni OMI?

OMI è un acronimo, che sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare è usato dall’Agenzia delle Entrate per compiere accertamenti sul valore degli immobili e dei terreni. Infatti, il valore del tuo immobile è il parametro più importante per determinare l’importo delle tasse, ma anche delle imposte  da corrispondere per la vendita di un immobile, per la donazione, per la successione, e per il calcolo dell’IMU e della Tasi.

2. Quando Vengono Pubblicate le Quotazioni OMI?

Le quotazioni OMI sono aggiornate e pubblicate due volte l’anno. I dati si riferiscono rispettivamente al primo e al secondo semestre di ogni anno solare.

3. Cos’è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare?

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare è una banca dati, che mette a tua disposizione le quotazioni immobiliari su tutto il territorio nazionale. L’Osservatorio rileva ed elabora dati sul valore di vendita degli immobili, ma anche dei terreni, sul mercato degli affitti, e sui tassi di rendita.

4. Come Sono Elaborate le Quotazioni OMI?

Le quotazioni OMI sono calcolate per ogni Comune, individuando delle zone omogenee all’interno del territorio comunale. Ciascuna zona è inserita in una fascia, che rispecchia la collocazione centrale, semicentrale, o periferica del tuo immobile. In seguito, si individua una fascia del valore minimo o massimo, per le diverse destinazioni d’uso dell’immobile. Quindi le quotazioni OMI di un immobile residenziale saranno diverse dalle quotazioni per un immobile ad uso commerciale, un terreno, un capannone ed altro.

In genere il calcolo delle quotazioni non tiene conto delle quotazioni degli immobili di lusso, o anche delle abitazioni molto degradate, perché si tratta di tipologie di immobili fuori dalla media. Il calcolo delle quotazioni OMI si basa anche su:

  • la tipologia di immobile prevalente nella zona. Si tratta del tipo di immobile più comune sul mercato
  • lo stato di conservazione dell’immobile più frequente nella zone
  • la superficie commerciale

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5. Le Quotazioni OMI Sono Utili per Conoscere il Valore del Mio Appartamento?

Il valore del tuo immobile non viene calcolato in base alle quotazioni OMI, perché questi valori sono delle presunzioni, cioè degli indizi che l’Agenzia delle Entrate usa per compiere accertamenti. Il prezzo di vendita di un immobile è formato dalla domanda e dall’offerta, e può variare in base a tanti fattori.  Però le quotazioni OMI possono essere un buon punto di riferimento per:
  • capire se il canone di locazione che ti è stato proposto rientra nei valori di mercato
  • comprendere il canone di locazione che puoi chiedere al tuo inquilino
  • capire se il prezzo di vendita di un appartamento è nella media, o se il prezzo è stato gonfiato o sovrastimato
  • comprendere se la stima del valore del tuo appartamento è attendibile

Però ricorda che le quotazioni OMI non hanno valore di legge, ed il valore di un appartamento o il canone di locazione possono essere diversi dalle quotazioni dell’Osservatorio.

6. Che Utilità Hanno le Quotazioni OMI?

A questo punto potresti chiederti che valore hanno le quotazioni OMI. In mancanza di una perizia o di una stima immobiliare, le quotazioni OMI sono solo indizi. Si tratta di valori di riferimento pur sempre utili, ma che vanno combinati a stime più precise. Su questo punto la sentenza 3197 della Corte di Cassazione è stata molto chiara, stabilendo che le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare non sono prove, poiché si basano su osservazioni statistiche e presentano valori di massima. Quindi il valore reale del tuo appartamento può essere inferiore alla quotazione usata dall’Agenzia delle Entrate.

7. Le Informazioni delle Banche Dati OMI Sono Gratuite?

La consultazione della banca dati è gratis, e sul sito dell’Agenzia delle Entrate trovi le quotazioni OMI dal primo semestre del 2006 al secondo semestre del 2018. Quindi puoi consultare i dati semestre per semestre in maniera gratuita.

Se invece vuoi scaricare l’intera banca dati, valgono regole un po’ diverse. I dati delle quotazioni OMI sono gratuite a partire dal primo semestre del 2016. Le quotazioni per il periodo dal 2002 al 2015 sono a pagamento. Alcuni soggetti hanno accesso gratis a tutti i dati. Si tratta soprattutto dei Consulenti Tecnici d’Ufficio e degli studenti. L’accesso ai dati per tutto il territorio nazionale costa  € 2.200,00 per ciascun semestre. Mentre i dati per una sola area territoriale costano € 1.500,00 per semestre.

8. Dove Trovo le Quotazioni OMI nella mia Città?

Per conoscere le quotazioni OMI, puoi accedere alla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Le quotazioni sono disponibili per:

  • gli immobili residenziali, inclusi box posti auto e autorimesse
  • gli immobili commerciali
  • gli immobili produttivi e terziali

Le quotazioni si riferiscono solo ai comuni che sono stati censiti presso gli archivi catastali. Quindi l’elenco dei comuni può variare da semestre a semestre, ad esempio se si verificano cambiamenti nelle circoscrizioni comunali, quali la soppressione di un comune, la creazione di un nuovo comune o altro.

9. Come Faccio a Trovare le Quotazioni che Mi Interessano?

L’utilizzo della banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare è molto semplice. L’Agenzia ha messo a disposizione una Guida alla Consultazione delle Quotazioni OMI, ma per consultare la banca dati servono solo pochi minuti. Ecco come fare:

  1. vai sul sito della banca dati delle quotazioni OMI
  2. scegli se effettuare una ricerca in modalità solo testo, o su mappa mediante il servizio di navigazione territoriale GEOPOI
  3. nel menù a tendina, seleziona la provincia, ad esempio Milano
  4. scegli il semestre di riferimento, e il comune di ubicazione del tuo immobile, e conferma la scelta
  5. seleziona la fascia o la zona di ubicazione del tuo immobile
  6. scegli la destinazione del tuo immobile, e completa il captcha per accedere alle quotazioni

Se hai compiuto questi sei passi correttamente, il sito restituirà una tabella, che contiene tutte le quotazioni di tuo interesse. La tabella riporta le quotazioni OMI per:

  • le abitazioni civili in ottimo stato di conservazione
  • le abitazioni civili in buono stato di conservazione
  • le abitazioni economiche in stato di conservazione ottimo
  • le abitazioni economiche in stato di conservazione buono
  • i box

I valori che trovi nella tabella fanno riferimento sia alla vendita che alla locazione, e sono espressi. La tabella indica le quotazioni minime e massime per la vendita, e per le locazioni espresse in base ai metri quadri lordi dell’appartamento o del box. Se effettuiamo una ricerca per la zona centrale del Comune di Milano nel secondo semestre del 2018 ad esempio otteniamo i seguenti valori:

  • un immobile ad uso abitativo in ottimo stato di conservazione ha un valore minimo di  € 7.400,00 al metro quadro, ed un valore massimo di  € 8.900,00
  • il valore della locazione dello stesso immobile va da un minimo di € 23,50 al mese fino a raggiungere un massimo di € 30.40 al mese

10. Le Quotazioni OMI Sono Vicine ai Prezzi di Mercato?

Le quotazioni OMI sono solo delle stime approssimative, quindi il modo migliore per determinare il canone di locazione o il prezzo di vendita del tuo immobile è rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, che provvederà ad effettuare una stima gratuita del valore del tuo immobile.

Continuiamo con l’esempio del nostro appartamento al centro di Milano. L’appartamento è un bilocale di 60 metri quadri, quindi secondo le quotazioni OMI il valore della locazione può raggiungere un massimo di  € 1.824,00 al mese. Se dai un’occhiata ai prezzi di mercato, ti rendi conto che il canone di locazione mensile di tanti bilocali al centro di Milano può essere inferiore a questo valore. Parliamo di un appartamento posto in locazione al canone di mercato, senza usare il canone concordato. In questo caso, infatti, i livelli minimi e massimi del canone sono definiti dagli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Quindi usare le quotazioni OMI può essere utile per avere un’idea di massima del valore del tuo appartamento, se ti stai appena affacciando al mercato delle locazioni o delle vendite immobiliari. Però il livello reale del canone di locazione e del prezzo di vendita molto spesso non coincide con la quotazione OMI.

11. Cosa Succede se il Valore dell’Immobile nell’Atto di Vendita è Inferiore alle Quotazioni OMI?

Ai fini del calcolo delle tasse e delle imposte sulla vendita immobiliare, l’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore del tuo immobile basandosi solo sulle quotazioni OMI. L’Agenzia può usare queste quotazioni, ma deve aggiungere ulteriori elementi, che effettivamente provano il valore venale di un immobile.

12. Posso Sapere in Che Modo Vengono Calcolate le Quotazioni OMI?

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato un manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il Manuale può essere scaricato gratis, e spiega:

  • come sono definite le zone omogenee, e come ha luogo la loro ridefinizione ogni 10 anni
  • come avvengono le indagini sul mercato immobiliare
  • le modalità di elaborazione dei dati

I dati dell’Osservatorio sono basati su un campione rappresentativo delle compravendite e delle locazioni. Il campione è costruito in base a un numero di osservazioni minimo compiuto in ciascuna zona omogenea. Ma se vuoi saperne di più, ti invitiamo a leggere il manuale.

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