Vendere un immobile con riserva di proprietà: cosa significa?

Vuoi vendere il tuo immobile e vorresti sapere di più sulla possibilità di effettuare una compravendita con riserva di proprietà?

Nella nostra guida diamo una risposta a tutte le domande più frequenti su questa tipologia di compravendita. Scopri insieme a noi se la riserva di proprietà potrebbe essere la soluzione migliore per la vendita del tuo immobile:

1. Cos’è e come funziona la vendita con riserva di proprietà
2. Chi paga le spese relative all’immobile
3. Quali tasse si pagano nella vendita con riserva di proprietà
4. Vantaggi e svantaggi della vendita di un immobile con riserva di proprietà
5. Il patto di riservato dominio è opponibile?
6. Cosa succede in caso di inadempienza da parte dell’acquirente
7. Cosa succede in caso di inadempienza da parte del venditore
8. È possibile vendere con riserva di proprietà un immobile soggetto a mutuo?

Cos’è e come funziona la vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà, anche definita ‘con patto di riservato dominio’, è un tipo di compravendita speciale disciplinata dagli articoli dal 1523 al 1526 del codice civile.

Questa operazione consente infatti di vendere il proprio immobile ‘a rate’, per cui l’acquirente ha facoltà di utilizzare immediatamente il bene dilazionando il pagamento della compravendita nel tempo e il venditore ha la garanzia di mantenere la proprietà del bene fino al pagamento dell’ultima rata e quindi al versamento totale del prezzo pattuito.

In genere, si ricorre a questa fattispecie quando il compratore non ha modo di ottenere un mutuo bancario, per cui il venditore finanzia l’operazione di acquisto del compratore.

Al pari di una compravendita tradizionale, anche questa tipologia deve essere convalidata tramite atto notarile. Il contratto firmato di fronte al notaio andrà infatti a determinare il numero e l’importo delle rate da pagare, la durata nel tempo e le modalità per un’eventuale risoluzione del contratto.

Infine, la compravendita va trascritta nei registri pubblici immobiliari, insieme anche al patto di riservato dominio che prevede due diverse trascrizioni: una riguardante la riserva di proprietà a favore del venditore e la seconda a favore dell’acquirente e a carico del venditore.

Chi paga le spese relative all’immobile

L’acquirente di un immobile tramite riserva di proprietà ha l’obbligo a sostenere il pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’unità immobiliare.

In più, il compratore si assume i rischi connessi all’utilizzo dell’immobile, per cui dovrà rispondere di eventuali danni arrecati all’immobile e provvedere alla riparazione.

Nel caso di un appartamento in condominio, il compratore è anche tenuto a pagare le spese condominiali e conseguentemente ha diritto di essere convocato all’assemblea. Allo stesso tempo, però, il bene non è soggetto a pignoramento per debiti accumulati dall’acquirente in quanto esso non è proprietario pieno dell’immobile.

L’unica spesa a carico del venditore è l’IMU, fino a quando non si sia perfezionato il passaggio di proprietà con il pagamento dell’ultima rata.

Quali tasse si pagano nella vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà è soggetta alle stesse tasse previste per una compravendita tradizionale, che si dividono nel seguente modo tra le due parti:

• L’acquirente sostiene le imposte di registro, catastali e ipotecarie.
• Il venditore sostiene le imposte dirette e i tributi locali.

Vantaggi e svantaggi della vendita di un immobile con riserva di proprietà

La compravendita con riserva di proprietà è sicuramente vantaggiosa per gli acquirenti che non riescono ad ottenere un mutuo bancario e/o che non hanno la liquidità immediata per completare l’acquisto, in quanto gli consente di godere immediatamente del bene.

Questa soluzione è molto vantaggiosa anche dal lato del venditore, in quanto:

• Offre la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali clienti, includendo chi ha problemi ad accedere ad un mutuo e/o non dispone di sufficiente liquidità.
• Le spese di manutenzione della casa, ordinaria e straordinaria, sono a carico dell’acquirente, come anche i rischi legati al deperimento dell’immobile.
• Il venditore ha la possibilità di usufruire nuovamente dei vantaggi per l’acquisto della prima casa laddove dovesse comprare un nuovo immobile entro un anno dalla firma col notaio della compravendita con riserva di proprietà.
• Il venditore resta proprietario dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata, per cui ha sempre diritto alla restituzione del bene in caso di inadempimento dell’acquirente.

A fronte di numerosi vantaggi, la riserva di proprietà presenta per il venditore anche alcuni svantaggi da tenere in considerazione:

• L’eventualità di dover attendere dei tempi lunghi per la restituzione del bene in caso di risoluzione del contratto/ esecuzione forzata.
• Restano a carico del venditore le tasse sulla casa come IMU e TASI.

Il patto di riservato dominio è opponibile?

Il patto di riservato dominio, ovvero la clausola che stabilisce la riserva di proprietà nel contratto di compravendita, può essere fatto valere da entrambe le parti anche nei confronti delle persone estranee all’affare. 

Ad esempio, in caso di pignoramento dell’immobile da parte dei creditori del venditore, il compratore può opporre la riserva verso terzi. Questo è possibile però solo se l’atto di compravendita con riserva di proprietà è stato trascritto nella Conservatoria dei registri immobiliari in data certa e antecedente rispetto al pignoramento.

L’acquirente potrà opporre la riserva anche nei confronti di potenziali nuovi compratori dell’immobile solo se l’atto è stato debitamente trascritto.

Cosa succede in caso di inadempienza da parte dell’acquirente

Laddove l’acquirente non effettui i pagamenti dovuti al venditori, quest’ultimo potrà richiedere la risoluzione del contratto ed ottenere la restituzione dell’immobile.

Solo nel caso di mancato pagamento dell’acquirente di una sola rata, il venditore non potrà richiedere la risoluzione del contratto, sempre che la rata o le rate non siano di importo superiore ad un ottavo del prezzo di compravendita.

A seguito della risoluzione del contratto, il venditore dovrà però restituire al compratore le rate già riscosse, trattenendo una quota a titolo di compenso per l’utilizzo dell’immobile da parte del compratore (tale quota può essere preventivamente stabilita e inserita nel contratto) e il rimborso per eventuali danni causati dall’inquilino.

Cosa succede in caso di inadempienza da parte del venditore

Anche il venditore potrebbe essere inadempiente nei confronti del compratore. In questo caso, questo deve restituire le rate riscosse e corrispondere un risarcimento. 

Da questo computo viene comunque detratto un compenso per l’utilizzo del bene in questione, che viene stabilito da un giudice.

È possibile vendere con riserva di proprietà un immobile soggetto a mutuo?

Il venditore ha facoltà di vendere con riserva di proprietà un immobile soggetto a mutuo. Il contratto rimarrà attivo fino al pagamento dell’ultima rata.

Per concludere

Vendere casa con riserva di proprietà risulta una soluzione piuttosto vantaggiosa per entrambe le parti, ed un’ottima alternativa sia alla classica compravendita che all’affitto. 

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Per approfondire

• Vendere casa con un agente del quartiere Dalla valutazione al rogito, con un agente che lavora nella tua zona.
• Provvigione dell’agenzia per vendere casa Il compenso Gromia, cosa comprende ed esempi di calcolo.