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Metodi per ottenere una miglior valutazione del proprio immobile al momento della vendita

2 ago12 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Vuoi vendere casa e vuoi essere sicuro di ottenere il miglior prezzo di vendita? Scopri come si effettua una corretta valutazione immobile e come aumentare il valore del tuo immobile prima della vendita con la nostra guida dedicata.

  1. Che cos’è la valutazione immobiliare
  2. Perché è importante valutare casa prima di vendere
  3. Come ottenere una corretta valutazione del proprio immobile
  4. A chi rivolgersi per ottenere una migliore valutazione del proprio immobile
  5. Come aumentare il valore del proprio immobile prima di venderlo per ottenere una migliore valutazione
  6. Quali elementi possono determinare un decremento di valore della casa

 

1. Che cos’è la valutazione immobiliare

La valutazione immobiliare è il processo che consente di assegnare il corretto valore di un immobile attraverso un’analisi completa delle caratteristiche dello stesso e del contesto in cui si trova, incluso l’andamento del mercato immobiliare nella zona.

 

2. Perché è importante una valutazione immobile prima di vendere

La valutazione immobile è fondamentale per stabilire il corretto prezzo di vendita, e quindi vendere velocemente e ottenere il massimo rendimento. Senza una corretta valutazione immobiliare il rischio è infatti quello di:

sottostimare il valore reale dell’immobile, determinando una perdita economica importante; 

sovrastimare il valore dell’immobile, con il rischio che il bene rimanga a lungo invenduto, si svaluti nel tempo e infine che la vendita non si concluda mai.

 

3. Come ottenere una corretta valutazione del proprio immobile

Una corretta valutazione di un immobile deve tener conto di tutti i fattori interni ed esterni che influenzano il valore dello stesso. Per il calcolo, si ricorre quindi ad una formula che prende in considerazione tutti questi elementi:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Andiamo ad analizzare nel dettaglio in cosa consistono i fattori della formula.

 

Superficie commerciale

La superficie commerciale comprende tutte le superfici che vanno a costituire l’immobile, e in particolare:

  • Superficie lorda, ovvero la superficie calpestabile, inclusi i muri perimetrali, calcolata in metri quadri e considerata al 100% nel calcolo;  le mansarde (75% se abitabili e 35% se non abitabili), i soppalchi (’80% se abitabili e 15% se non abitabili), le scale interne (100% se a proiezione orizzontale).
  • superfici esterne ad uso esclusivo, ovvero  i muri perimetrali in comune (inclusi nel calcolo al 50% fino ad un massimo di 25 cm), verande (60%), balconi e terrazze coperte (35%), patii e porticati (35%), balconi e terrazze scoperte (25%), giardini di appartamento (15% ) e ville e giardini(10% ).
  • superfici di pertinenza e vani accessori, ovvero cantine, soffitte e locali (altezza minima 1,50 metri, considerati al 20% se non collegati ai vani principali o al 35% se collegati ai vani principali);locali tecnici con altezza minima di mt 1,50 (15%); box (60% se collegati ai vani principali, 50% se non collegati, 45% se in rimessa collettiva); posto auto (al 35% se coperto e al 20% se scoperto).

 

Quotazione al metro quadro

La quotazione al metro quadro è una stima dei prezzi al metro quadro degli immobili di una determinata zona. Per individuare tali prezzi occorre visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate che offre una stima basata su:

Il valore di mercato per metro quadro così individuato va moltiplicato alla superficie commerciale. Per concludere il calcolo, occorre considerare un ultimo fattore: i coefficienti di merito della casa.

 

Coefficienti di merito

I coefficienti di merito determinano l’assegnazione di percentuali positive o negative ad alcune caratteristiche dell’immobile, che vanno ad aumentare o diminuire il valore. Andiamo ad analizzare le principali caratteristiche di diversificazione degli immobili e i relativi coefficienti applicati.

Stato di conservazione

Una casa di nuova costruzione o appena ristrutturata ha sicuramente un valore maggiore rispetto a immobili più datati per motivi di sicurezza, consumi, estetica. Per valutare lo stato di conservazione di un edificio occorre considerarne la muratura, la struttura, i rivestimenti, le finiture, i mobili fissi, la carpenteria, le vernici ed eventuali cancellate.

valutazione immobile_Stato di conservazione (

Età dell’edificio

La vendita di una casa in un edifico di costruzione più o meno recente comporta un maggior prezzo in base alle condizioni dello stesso che dovranno essere il più possibile ottimali con l’aumentare dell’età del’edificio per evitare penalizzazioni nella valutazione dell’immobile.

VALUTAZIONE IMMOBILE_età edificio

Stato locativo

Lo stato locativo indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile. Una casa libera da vincoli ha sicuramente un valore maggiore essendo pronta all’uso.

VALUTAZIONE IMMOBILE_stato locativo

Piano

Le abitazioni più apprezzate sono quelle posizionate nei piani più alti, dove la presenza o meno dell’ascensore fa effettivamente la differenza.

Valutazione immobile_piano

Luminosità, Esposizione/Vista

La presenza di tanta luce naturale, un’ottima esposizione e un bel panorama sono tra le caratteristiche più desiderate dagli acquirenti e per questo influiscono sul valore della casa.

Valutazione immobile_ esposizione e vista

Riscaldamento

Anche la presenza o meno del riscaldamento e la tipologia dello stesso sono fattori che incidono sul valore dell’immobile.

Valutazione immobile_riscaldamento

 

4. A chi rivolgersi per ottenere una migliore valutazione del proprio immobile

Il metodo migliore per ottenere una corretta valutazione immobile è rivolgersi a degli esperti del settore: un tecnico abilitato o un’agenzia immobiliare. Se decidi di rivolgerti ad un tecnico, il costo della perizia immobiliare si aggira intorno ai 300/600 euro per arrivare fino a 1000 euro per immobili particolarmente grandi o per valutazioni particolarmente complesse e particolareggiate. 

Se invece pensi di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, il costo della stima rientra nella commissione/provvigione concordata. Il vantaggio principale nel rivolgersi ad un’agenzia è la capacità di considerare non solo le caratteristiche dell’immobile ma anche tutti gli elementi esterni che ne possono influenzare il valore.

Il valore commerciale di un immobile dipende dalla superficie commerciale, dalla quotazione al metro quadro e dai coefficienti di merito ma anche dal luogo in cui si trova l’immobile, l’andamento del mercato immobiliare e in particolare della domanda e dei nuovi trend.

 

Quali documenti servono per la valutazione immobile

Per un quadro completo sulle caratteristiche dell’immobile, l’agenzia immobiliare avrà bisogno di una serie di documenti per poter effettuare la valutazione immobiliare:

  • atto di provenienza dell’immobile, per individuare la presenza di eventuali vincoli;
  • documentazione catastale con allegate le planimetrie, per verificare la presenza di eventuali variazioni nel tempo del bene 
  • certificato di abitabilità, che attesta la regolarità urbanistica dell’immobile e il diritto al suo uso ed alla sua commerciabilità;
  • attestato di prestazione energetica (Ape), che riporta le condizioni energetiche dell’immobile, dato che la classe energetica è un fattore che influisce in modo considerevole sul valore di mercato dell’immobile.

Si tratta di parte dei documenti obbligatori per la vendita casa, di cui puoi trovare l’elenco completo nel nostro articolo dedicato: https://www.gromia.com/blog/certificati/cosa-serve-per-vendere-casa/

 

5. Come aumentare il valore del proprio immobile prima di venderlo per ottenere una migliore valutazione

Ora che abbiamo un’idea più chiara su come effettuare una corretta valutazione immobile, vediamo nel dettaglio alcuni metodi per migliorare la valutazione della casa prima della vendita.

Interventi di mantenimento

Gli interventi di mantenimento, ovvero messa in regola e manutenzione ordinaria, hanno costi contenuti e servono principalmente a sfruttare al meglio le possibilità dell’immobile oltre che ad assicurarsi che sia pronto alla vendita.

interventi per migliorare valutazione immobile_ordinari

Verniciare pareti e soffitti

Dare un’imbiancata a pareti e soffitti consente di far sembrare la casa nuova e pulita ad un prezzo irrisorio. Trovare una casa appena riverniciata, senza crepe o difetti nei muri, giustifica un prezzo più alto agli occhi degli acquirenti.

Sistemare l’illuminazione

Uno tra i coefficienti di merito nella valutazione immobile è la luminosità, per cui rinnovare gli impianti legati alla luce sicuramente può aiutare a valorizzare la casa. Sostituisci gli interruttori, le copriprese, lampadari e punta tutto su lampadine a risparmio energetico.

Aumentare i comfort e implementare impianti di domotica

Un modo semplice per rimodernare la tua casa e aumentare il valore è dotarla di una serie di piccoli comfort che la rendono più vivibile. Nuove zanzariere, antifurti, condizionatori fino a l’implementazione di impianti di domotica come ad esempio la possibilità di controllare tramite app gli interruttori, la climatizzazione, le serrande…

Aree esterne e pertinenze

Come visto nell’analisi dei coefficienti di merito, anche le aree esterne e le pertinenze hanno un forte impatto sul valore della casa. Curare il balcone e il terrazzo, rimodernare eventuali cantine e box auto. Anche questi elementi, se proposti in vendita in buone condizioni, possono determinare un aumento del prezzo finale. 

 

Interventi di manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria o miglioramento sono invece più impegnativi a livello economico, ma possono far salire il valore dell’immobile del 6-10%.

interventi per migliorare valutazione immobile_straordinari

a) Rinnovo degli impianti e miglioramento della classe energetica

Soprattutto se stai cercando di vendere un immobile datato, per migliorare la valutazione occorre sicuramente rinnovare gli impianti. Ecco alcuni degli interventi da considerare per rinnovare gli impianti e migliorare la classificazione energetica del tuo immobile:

  • cappotto termico, 
  • coibentazione del tetto, 
  • ammodernamento impianti di riscaldamento,
  • installazione di pannelli solari.

Si tratta di interventi che non solo servono a mettere la casa in regola e renderla più moderna ma anche a dimezzare i consumi e ottimizzare le risorse, determinando un importante aumento del valore della casa agli occhi degli acquirenti. 

b) Opportunità di aumentare la superficie dell’immobile

Uno degli elementi più apprezzati negli immobili è la spaziosità. Cambiare la disposizione degli ambienti o ridefinire gli spazi è un investimento che consente di aumentare il valore dell’immobile anche fino al 20%. Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria che devono sempre comportare preventivamente delle verifiche normative e di fattibilità e che possono consistere ad esempio nella realizzazione di:

  • una veranda, laddove si abbia lo spazio esterno di balconi e terrazze, per un aumento del valore dell’immobile in media del 7%.
  • un soppalco, soprattutto nel caso di immobil non molto spaziosi dai soffitti molto alti. Un soppalco rappresenta una soluzione moderna dal punto di vista del design se ad esempio realizzato in legno, ferro o in vetro, e allo stesso un ottimo modo per creare nuovi spazi. In questo caso l’aumento del valore del tuo immobile sarà del 20%!

c) Ristrutturazione del bagno o della cucina

Tra gli ambienti più importanti nella casa troviamo sicuramente il bagno e la cucina, per questo una ristrutturazione degli stessi può comportare un aumento del valore dell’immobile in media del 5%.

 

6. Quali elementi possono determinare un decremento di valore della casa

Per non peggiorare la valutazione del tuo immobile fai anche attenzione a risolvere tutte quelle situazioni che possono determinare un decremento del valore della casa. Fai in modo di migliorare i coefficienti di merito laddove possibile, e cerca di risolvere, se presenti, anche le seguenti situazioni:

  • mutui ipotecari, 
  • debiti condominiali,
  • possibili difetti e vizi nella costruzione,
  • impianti non conformi,
  • contenziosi legati all’immobile come ad esempio problemi riguardanti la successione ereditaria.

 

Per riassumere

Per ottenere il massimo dalla vendita della tua casa è fondamentale stabilire il giusto prezzo di vendita. La valutazione immobile, se svolta da un professionista, consente di individuare il prezzo giusto tramite un calcolo che prende in considerazione tutte le peculiarità dell’immobile. Caratteristiche interne ma anche esterne, come la posizione e i servizi nella zona ma anche l’andamento del mercato immobiliare, che ne aumentano o diminuiscono il valore.

Tramite una serie di interventi, il venditore ha la possibilità di migliorare tale valutazione e aumentare il valore del proprio immobile prima di venderlo. Questi interventi, servono a rivelare tutte le potenzialità dell’immobile e aumentare il valore fino al 10%. In particolare, per ottenere un tale aumento del prezzo, occorre puntare su interventi di manutenzione straordinaria che vadano ad aumentare i coefficienti di merito. 

Gli interventi più efficaci per ottenere una migliore valutazione dell’immobile sono:

  • Rifacimento degli impianti e miglioramento della classe energetica
  • Interventi per aumentare le superfici e ottimizzare gli spazi interni
  • Ristrutturazione del bagno o della cucina

Se invece si vogliono contenere le spese il consiglio è quello di rinfrescare l’ambiente con interventi di manutenzione ordinaria, che a bassissimo costo possono comunque fare la differenza, senza dimenticare l’importanza dell’illuminazione e delle attività di homestaging.

Infine, prima di vendere, per evitare spiacevoli sorprese e riduzioni importanti del valore dell’immobile, assicurati che la casa sia perfettamente in regola e libera da vincoli, debiti e controversie.

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