Attestato di regolarità edilizia (ARE): perché la verifica urbanistica tutela il tuo rogito

Con acquirenti sempre più informati e banche estremamente rigorose nel concedere mutui, la trasparenza documentale è diventata il motore di ogni trattativa. In questo scenario, l’Attestato di Regolarità Edilizia (ARE) è lo strumento tecnico che permette di dimostrare che l’immobile è urbanisticamente in regola. Non è un obbligo di legge nazionale che rende nullo l’atto, ma è la garanzia che mette al riparo il venditore da contestazioni future e assicura all’acquirente che la casa che sta comprando è esattamente quella autorizzata dal Comune.

Che cos’è l’Attestato di Regolarità Edilizia (ARE)?

L’Attestato di Regolarità Edilizia (ARE) è una relazione tecnica asseverata, redatta da un professionista (geometra, architetto o ingegnere), che certifica la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli abilitativi depositati negli archivi comunali.

Spesso si tende a confondere la planimetria catastale con la regolarità edilizia:

• La planimetria catastale: È un documento fiscale. Se è aggiornata, significa solo che paghi le tasse corrette.
• Il titolo edilizio (Comune): È il documento che conta per la legge. Se hai spostato un muro ma non hai depositato una pratica in Comune, la tua casa ha un abuso, anche se la planimetria catastale mostra quel muro nella posizione corretta.

L’ARE serve proprio a certificare che queste due realtà coincidano perfettamente con lo stato di fatto dell’abitazione.

Come si ottiene l’Attestato di Regolarità Edilizia

Ottenere questo documento non è un’operazione immediata da sportello, ma richiede un lavoro tecnico diviso in tre fasi fondamentali:

1. Accesso agli atti: Il tecnico incaricato deve richiedere al Comune tutta la documentazione storica dell’immobile (licenze edilizie, varianti, CILA o SCIA presentate negli anni). Nel 2026, quasi tutti i Comuni gestiscono questa fase tramite portali telematici (SUAP/SUE).
2. Rilievo e sopralluogo: Il professionista viene a casa tua, prende le misure di ogni stanza, controlla la posizione di finestre, porte e muri portanti.
3. Confronto e Asseverazione: Il tecnico incrocia i dati e se tutto corrisponde, firma l’Attestato di Regolarità Edilizia. Se emergono differenze (es. una finestra spostata o un ripostiglio mai dichiarato), ti indicherà come procedere con una sanatoria prima della vendita.

Tempi e costi dell’ARE

Ad oggi, la digitalizzazione ha reso le procedure più snelle, ma i tempi dipendono ancora molto dall’efficienza e dal livello di digitalizzazione dell’ufficio tecnico comunale di riferimento, come anche dall’età dell’immobile.

Fase	Tempistiche (2026)	Costi medi (€)
Accesso atti telematico	15 – 30 giorni	€50 – €150 (diritti)
Sopralluogo e analisi	3 – 7 giorni	Incluso nell’onorario
Emissione ARE	1 – 5 giorni	€500 – €1.200*

*Nota: Il costo può variare in base alla metratura dell’immobile e alla complessità nel reperire i titoli edilizi storici.

Conclusioni

Anche se non è obbligatorio per legge in tutta Italia, presentare un Attestato di Regolarità Edilizia (ARE) già in fase di proposta d’acquisto trasmette un segnale fortissimo di serietà.

In un mercato dove il perito della banca è sempre più attento ai minimi dettagli, arrivare al rogito notarile con la certezza dello Stato Legittimo significa evitare sconti dell’ultimo minuto, richieste di sanatorie urgenti o, peggio, la perdita dell’acquirente.

Take Aways

• Verifica lo “Stato Legittimo”: L’ARE non è un semplice controllo catastale, ma la prova che la tua casa è esattamente come il Comune l’ha autorizzata (Art. 9-bis DPR 380/01).
• Il Catasto non basta: Essere a posto con il catasto significa solo pagare le tasse corrette. Solo il Comune certifica la regolarità urbanistica.
• Fondamentale per il mutuo: Nel 2026, quasi nessuna banca eroga un finanziamento se il perito non riscontra una perfetta corrispondenza tra progetto e realtà.
• Digitalizzazione = Velocità: Grazie ai nuovi sistemi telematici (SUAP/SUE), i tempi per l’accesso agli atti si sono dimezzati (15-30 giorni rispetto ai 60 del passato).
• Tutela post-vendita: Presentare l’ARE protegge il venditore da contestazioni future e l’acquirente da brutte sorprese (come abusi edilizi occulti).

FAQ

1. Cosa succede se l’ARE evidenzia una difformità? Non è la fine del mondo, ma non puoi ignorarlo. Se il tecnico trova una differenza tra il progetto e la casa (es. un muro spostato), dovrai procedere con una sanatoria edilizia (CILA o SCIA in sanatoria) pagando una sanzione amministrativa. Regolarizzare prima del rogito è l’unico modo per non far saltare la vendita.
2. L’Attestato di Regolarità Edilizia ha una scadenza? Tecnicamente l’ARE fotografa la situazione attuale. Finché non vengono fatti nuovi lavori edilizi o modifiche strutturali, il documento resta valido. Tuttavia, i notai e le banche tendono a richiederne uno recente (solitamente non più vecchio di 6-12 mesi) per garantire la massima trasparenza.
3. Chi deve pagare il tecnico per il rilascio del documento? La prassi vuole che sia il venditore a farsi carico dei costi. È infatti dovere di chi vende garantire che l’immobile sia conforme. Fornire l’ARE già durante le prime visite è un ottimo segnale di serietà che può aiutare a mantenere il prezzo di vendita più alto.
4. Posso presentare l’ARE se non ho la conformità degli impianti (DiCo)? Sì, sono documenti distinti. L’ARE riguarda la struttura e la posizione dell’immobile (urbanistica), mentre la DiCo riguarda la sicurezza degli impianti. Tuttavia, nel 2026 un “pacchetto documentale” completo che includa ARE, APE e DiCo è ciò che trasforma una trattativa lunga in una vendita lampo.