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La Guida Definitiva agli Investimenti Immobiliari

5 settembre 2019|698 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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L’investimento nel mattone è sempre l’investimento più sicuro. Quante volte hai sentito questa massima? E quante volte, invece, hai sentito le storie di chi ha investito i suoi risparmi comprando un appartamento, ma si è ritrovato a doverlo rivendere per la metà del suo valore? In questa guida definitiva agli investimenti immobiliari non trovi nessuna ricetta facile e veloce per diventare ricco investendo nel mattone dall’oggi al domani. Però ti presentiamo un metodo per capire come fare investimenti immobiliari, e quando comprare casa conviene sul serio.

Ma prima ancora di entrare nel vivo del nostro metodo per gli investimenti immobiliari ti diamo un consiglio. Dopo aver letto questo articolo stampalo. La prossima volta che adocchi un appartamento su internet, o anche presso un agenzia immobiliare, consulta i due esempi che trovi qui sotto e rifai i calcoli passo dopo passo, per capire quanto può rendere il tuo investimento immobiliare.

Gli Investimenti Immobiliari. Esempio 1: Un Monolocale a Milano

Come primo esempio di investimento immobiliare abbiamo scelto l’acquisto di un monolocale per studenti a Milano, nel quartiere Bicocca. Bicocca è un ottimo quartiere, tranquillo e sicuro. E’ ben collegato alla rete dei trasporti urbani e anche molto vicino all’università. Se compri un monolocale a Bicocca puoi star certo di riuscire ad affittarlo in un batter d’occhi.

L’andamento del mercato immobiliare a Milano è sempre in salita, però a parte l’andamento dei prezzi delle case a Milano, riesci a fare un vero e proprio affare. Ti accaparri un monolocale di 40 metri quadri al prezzo di 70.000 Euro. Il monolocale è abitabile da subito, e non ha bisogno di alcuna ristrutturazione. Basta una riverniciata alle pareti, e la tua casa è pronta subito per essere affittata.

Però devi arredarla. Ma non è un problema. Un monolocale per studenti ha bisogno solo dei mobili e delle suppellettili essenziali. Fai una visita veloce da Ikea, e te la cavi con una spesa di 5.000 Euro. A questo punto però devi capire da dove salteranno fuori i 70.000 Euro che ti servono per comprare il monolocale.

La regola in questi casi è che il mutuo va sempre fatto pagare all’inquilino, e ciò che resta del canone di locazione finisce in tasca tua. Sai benissimo che una banca ti presta al massimo l’80% del prezzo del monolocale, ad un tasso del 3% annuo. Spuntare condizioni migliori è possibile, ma non per tutti. Immaginiamo che la banca ti conceda il mutuo senza fare troppi problemi.

L’80% di 70.000 Euro è 56.000 Euro. Quindi, versi 14.000 Euro come anticipo sul monolocale, e ottieni un mutuo ventennale da 56.000 Euro. Ma l’investimento non è ancora finito. Perché al mutuo vanno aggiunti:

  • i costi per la perizia, per le spese di istruttoria, ed altro. Ma noi, che siamo bravi, ce la caviamo con soli 2.000 Euro
  • l’assicurazione obbligatoria sulla casa. Le assicurazioni che ti servono veramente solo la copertura obbligatoria, un’assicurazione sulla vita, e la copertura sull’invalidità. Garantire tua moglie e i tuoi figli è importante, e poi una polizza sulla vita e sull’invalidità costano poco. La copertura obbligatoria sulla casa costa circa 150 Euro l’anno, mentre tra assicurazione sulla vita e su invalidità spendi altri 150 Euro annui, al massimo. Che fanno 6.000 Euro spalmati su 20 anni
  • Il mutuo quindi costa in tutto 64.000 Euro, ovvero: 56.000 Euro di finanziamento, più 6.000 Euro di assicurazioni, più 2.000 Euro di spese di istruttoria e altro.

Ma non abbiamo ancora calcolato gli interessi! Se sei bravo a negoziare, puoi strappare alla banca un tasso del 2,5%. Quindi abbiamo 1.400 Euro di interessi da pagare. La somma che dovrai restituire pian piano, in venti anni, è di 65.400 Euro.

La rata annua del mutuo quindi sarà di 3.270 Euro, che divisi per 12 mesi danno 272 Euro al mese. Una rata piccola piccola. Se vuoi affittare il monolocale a uno studente però le spese non finiscono qui. Abbiamo ancora:

  • la parcella del notaio, che include sia il rogito, che la stipula del contratto di mutuo. In linea di massima 5000 Euro sono sufficienti a coprire queste spese. La detrazione di alcune spese notarili è concessa solo a chi acquista una prima casa, ma questo non è un problema. I costi della parcella infatti possono essere scaricati sul canone di locazione che chiederai all’inquilino.
  • i costi dell’agenzia immobiliare. Ma sei fortunato, perché oggi tante agenzie operano anche online, quindi se acquisti un pacchetto tutto incluso 500 Euro sono sufficienti
  • l’imposta di registro. Stai comprando un immobile da dare in affitto, quindi l’imposta di registro sulla seconda casa è pari al 9% sul prezzo. Lasciamo perdere calcoli complicati che coinvolgono la rendita catastale, e la rivalutazione della rendita catastale. Questo è solo un esempio, quindi per semplicità immaginiamo che l’imposta di registro è pari a 6.300 Euro.

Se sommi tutte queste spese, ti rendi conto che questo investimento immobiliare ti costa 77.200 Euro, arredamento incluso. Non dovrai spendere tutti i 77.200 Euro subito. Attenzione! Vogliamo far pagare la maggior parte di queste spese all’inquilino, perché stiamo comprando un monolocale da affittare a studenti.

Quindi noi dobbiamo anticipare solo alcune spese, e rientrare nella rata del mutuo con l’affitto che intascheremo ogni mese. Quanto dobbiamo tirar fuori di tasca nostra? Solo una parte di questi 77.200 Euro:

  • l’anticipo sul monolocale
  • la parcella del notaio
  • le spese di arredamento
  • l’imposta di registro
  • la provvigione all’agenzia immobiliare
  • le spese per l’istruttoria del mutuo

Somma tutte queste spese. Si tratta di anticipare soli 30.800 Euro. Adesso dobbiamo capire come far pagare tutti gli altri costi all’inquilino. Milano ha un mercato immobiliare molto dinamico, quindi affittiamo il monolocale a 700 Euro al mese. In un anno gli affitti ci fruttano 8.400 Euro.

Ma dobbiamo pagare le tasse. Scegliamo la formula della cedolare secca, per risparmiare. E poi dobbiamo pagare anche le spese di condominio. Con la cedolare secca al 21% e spese condominiali, di manutenzione, e di tasse pari a 1.000 Euro l’anno alla fine abbiamo un guadagno netto all’anno di 5.636 Euro.

Se ogni anno intaschiamo 5.636 Euro, da questa somma dobbiamo togliere il costo del mutuo. Quindi restano 2.366 Euro netti all’anno, pari a 197 Euro al mese. Il tuo investimento immobiliare di 30.800 Euro quindi rende 197 Euro al mese. Questi 197 Euro sono pari allo 0,69% dell’investimento iniziale.

Gli Investimenti Immobiliari. Esempio 2: Un Appartamento a Milano Marittima

Ma passiamo subito al nostro secondo esempio. Anziché acquistare un monolocale a Bicocca, perché non comprare un appartamento a Milano Marittima? Il tuo agente immobiliare ti propone una vera e propria occasione: un trilocale abitabile da subito, in vendita a soli 300.000 Euro.

Dobbiamo proprio spiegarti come puoi sfruttare un trilocale a Milano Marittima? Ma affittandolo ai turisti, no? Con la stagione turistica che diventa sempre più lunga, puoi aspettarti di affittare l’appartamento per ben 5 mesi l’anno, da maggio a settembre. Parliamo di 150 giorni l’anno. La formula da scegliere sarà quella dell’affitto breve.

Vediamo quanto è il valore totale di questo investimento, quanto dovrai anticipare di tasca tua, e quali costi potrai scaricare sui turisti:

  • versi un’anticipo di 60.000 Euro, e chiedi un mutuo di 240.000 Euro. Stavolta il mutuo è trentennale, perché stiamo facendo un investimento maggiore
  • i costi per l’istruttoria e per la perizia in questo caso sono pari a 3.000 Euro
  • l‘assicurazione obbligatoria sulla casa, ma anche l’assicurazione sulla vita e la copertura sull’invalidità hanno un costo simile a quello del primo esempio. La copertura obbligatoria sulla casa costa 200 Euro l’anno, mentre l’assicurazione sulla vita e sull’invalidità costano in totale 200 Euro all’anno.
  • Il costo totale del mutuo, tra i 240.000 Euro di finanziamento, le spese di istruttoria e l’assicurazione è di 255.000 Euro

Su questi 255.000 Euro dobbiamo calcolare gli interessi del 2,5%, come nell’esempio precedente. Gli interessi sono pari a 6.000 Euro, quindi in 30 anni dovremo restituire 261.000 Euro, tutto in piccole rate. Ogni anno il mutuo da pagare sarà di 8.700 Euro. Quindi ogni mese dovremo sborsare 725 Euro.

Ovviamente non tirerai fuori questi soldi di tasca tua, ma li recupererai dall’affitto del tuo trilocale. Ma diamo un’occhiata rapida agli altri costi. Se vogliamo fare un esempio realistico dobbiamo mettere in conto:

  • 5.000 Euro da pagare al notaio, tra stipula del contratto di mutuo e atto di compravendita. Anche in questo caso non è possibile detrarre alcuna spesa.
  • 500 Euro all’agenzia immobiliare, che ti aiuterà a trovare inquilini per la tua casa vacanze
  • l’imposta di registro, che al solito per le seconde case è pari al 9% sul prezzo, quindi dovrai pagare intorno ai 21.000 Euro. Si tratta di un calcolo di massima, ma è utile per capire quanto rende questo investimento.
  • 7.000 Euro per arredare l’appartamento. Un trilocale da affittare a turisti, anche stranieri, deve essere arredato meglio di un semplice monolocale per studenti. Ma noi ce la caviamo con poco.

Il costo totale di questo investimento immobiliare è di 295.500 Euro, ma niente paura! Come ti abbiamo spiegato, non devi spendere questi soldi tutti e subito. Tu ne anticipi solo una parte, e scarichi le rate del mutuo sull’affitto del tuo trilocale di Milano Marittima. La parte dell’investimento da anticipare è:

  • 60.000 Euro di anticipo sull’immobile
  • la parcella del notaio e le spese di agenzia
  • le spese per arredare l’appartamento
  • tasse e imposte

Sono soli 94.500 Euro. Non calcoliamo le tasse e le spese di condominio, perché questi costi non fanno parte del tuo investimento immobiliare iniziale. Quando i turisti verseranno l’affitto del trilocale, tutte le tasse e le imposte, come anche le spese di condominio e manutenzione, saranno dedotte dagli affitti.

Cerchiamo di capire quanto puoi chiedere per un trilocale ben arredato a Milano Marittima. I prezzi medi per gli appartamenti per turisti oscillano intorno ai 70-80 Euro a notte. Il tuo trilocale però è più bello degli altri, ben rifinito e anche molto centrale. Quindi chiedi un affitto di 100 Euro a notte.

La stagione turistica è molto lunga, e va da maggio a fine settembre: 150 giorni all’anno. I turisti arrivano a frotte, e riesci ad affittare l’appartamento per l’intera stagione. Alla fine di settembre, hai guadagnato 15.000 Euro. Togliamo 8.700 Euro di rata del mutuo.

I 15.000 Euro diventano 6.300 Euro. Da questi 6.300 Euro dobbiamo dedurre anche le tasse, le spese di condominio e le spese di manutenzione. Al solito scegliamo la formula della cedolare secca al 10%. Le spese condominiali e per le utilità ammontano a 1.500 Euro l’anno. Un appartamento per turisti va tenuto bene, quindi devi mettere in conto anche le spese di manutenzione. Ci teniamo bassi, occupandoci solo della manutenzione veramente necessaria, e ogni anno spendiamo 1.000 Euro. Della gestione dell’appartamento si occupa l’agenzia, che hai già pagato, quindi non è necessario aggiungere nessun altro costo.

I tuoi 6.300 Euro di guadagno sono già diventati 3.170 Euro. Ogni mese il tuo appartamento frutta 264 Euro, pari allo 0.27% dell’investimento iniziale.

I Due Investimenti Immobiliari a Confronto

Non ti stiamo dicendo che non devi fare investimenti immobiliari. Ti stiamo solo presentando un sistema per aiutarti a capire quanto puoi guadagnare da un investimento immobiliare, e se conviene veramente. Quindi non parliamo di internal rate of return o di altri indicatori difficili da capire per la gente normale come te, perché lo internal rate of return non tiene conto di tutto.

Facciamo il punto della situazione. Ti abbiamo presentato tutti i calcoli con carta e penna alla mano. Quale dei due investimenti è il migliore?

Il monolocale a Bicocca frutta 197 Euro al mese, dedotte tutte le spese e la rata del mutuo. Tu però hai realmente investito circa 30.000 Euro

Il trilocale a Milano Marittima rende 264 Euro, a fronte di un investimento di circa 100.000 Euro.

La risposta alla domanda su quale investimento conviene di più è tutta nei numeri. Adesso qualcuno dirà,”sì, ma un appartamento a Milano Marittima fa più figo di un monolocale a Bicocca”. O anche che il rendimento degli investimenti immobiliari va analizzato con lo internal rate or return.

Ma negli appartamenti non devi abitare tu. Gli investimenti immobiliari sono difficili proprio per questo. Capire quanto rende un appartamento è facile. Basta fare un po’ di calcoli

Circa 200 Euro al mese non sono tanti, ma quando parliamo di investimenti immobiliari non parliamo di finanza, di investimenti in azioni, o anche in titoli di stato, che rendono ancora meno. Chi vuole guadagnare molto e subito lascia perdere il mattone e si butta sul mercato dei titoli. Ma chi ha provato a investire in titoli  spesso si è visto rifilare derivati e altri titoli tossici. Anche dal direttore di banca che credeva “amico”.

Fai attenzione ai guru e agli esperti di investimenti immobiliari e della finanza. Alla fine, gli unici numeri che contano sono quelli dei soldi che ti entrano in tasca, tolte le spese per il mutuo e gli altri costi.

Come vedi, i due investimenti danno un profitto più o meno simile. Non ti vogliamo scoraggiare, ma solo spiegarti come fare a capire se comprare l’appartamento che hai adocchiato conviene.

Fin quando ci guadagni, anche se poco, l’investimento conviene sempre. Un investimento immobiliare non è come un investimento in un’azienda o in un’attività commerciale. Un classico delle aziende è che mettono in conto di operare in perdita per i primi tre anni, poi di andare in pareggio, e poi di iniziare a guadagnare sul serio.

Gli investimenti immobiliari funzionano in modo diverso. Non diventerai ricco da un giorno all’altro acquistando un monolocale. Però un monolocale, se gestito bene, dopo qualche anno può essere venduto a un prezzo maggiore, ed essere la base di partenza per acquistare un secondo appartamento. E poi un terzo. E forse anche un quarto. Se arrivi a questo punto, e se inizi a pensare come ridurre al minimo le spese e come massimizzare i profitti, inizi a ragionare come un imprenditore immobiliare.

Se vuoi iniziare a ragionare come un imprenditore da subito, in un altro articolo trovi le 10 regole per investire in immobili. Leggile tutte dalla prima all’ultima, e cerca di seguirle nelle tue scelte di investimenti immobiliari. Il capitale è sempre importante, e senza un capitale di partenza consistente diventare ricchi dall’oggi al domani non è possibile. Però con un pizzico di astuzia e furbizia e con una dose di realismo anche tu potrai riuscire a far fruttare il tuo capitale nel modo migliore.

 

 

 

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