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Lo Internal Rate of Return: Cosa è e Come si Calcola

20 settembre 2019|4453 views
Diana della SpinaDiana della Spina
immagine hero di "Lo Internal Rate of Return: Cosa è e Come si Calcola"

Quanto veramente rende il mio investimento immobiliare? Questa è la domanda che si chiedono tanti proprietari di casa. Però la maggior parte delle persone ha difficoltà a rispondere a questa domanda. Questo è vero sia per chi ha comprato casa per concederla in affitto, che per chi ha acquistato un appartamento sperando di rivenderlo ad un prezzo superiore. In questo articolo, noi ti spieghiamo cosa è lo internal rate of return e come puoi provare a calcolarlo.

Forse in internet hai già letto dello internal rate of return, e forse non hai capito bene di cosa si tratta. Certo, lo internal rate of return è il tasso di rendimento interno di un investimento, ma cosa significa? Te lo spieghiamo noi, quindi continua a leggere, per capire se questo indice ti è utile a misurare quanto può fruttare il tuo investimento immobiliare.

Cosa è lo Internal Rate of Return

Lo internal rate of return è un indice. Si tratta di una misura usata per capire quanto puoi guadagnare dal tuo investimento immobiliare. Molto spesso su internet trovi la sigla IRR, mentre altri parlano di tasso interno di rendimento, o anche di TIR. La sostanza non cambia. Lo internal rate of return è espresso in una percentuale, che indica quanto il tuo investimento immobiliare può fruttare in un anno.

Ti è mai capitato di trovare annunci su internet, dove sotto la foto di una villa leggevi IRR 10%? Bene: ciò significa che, secondo chi ti propone di acquistare la villa, il tuo investimento potrebbe rendere ben il 10% all’anno. Ma proviamo a capire cosa significa questa percentuale, e soprattutto come si calcola.

Prendi carta e penna, e se necessario stampa questo post per rileggerlo più volte. Se calcolare l’IMU o anche la rendita catastale è facile, capire come avviene il calcolo dello internal rate of return è più difficile. Infatti, per effettuare questo calcolo è necessario:

  • capire quali sono le uscite che devi sostenere per effettuare il tuo investimento immobiliare
  • comprendere quali sono le entrate che possono derivare da un investimento immobiliare
  • confrontare le uscite alle entrate

Svolgere questo calcolo sembra molto semplice, ed infatti c’è chi riesce a calcolare lo internal rate of return a mano. Ma ti assicuriamo che calcolare il TIR non è affatto facile. Lo internal rate of return è il tasso di attualizzazione di tutti i flussi di cassa che hanno luogo nel tempo, e che li azzera rispetto al costo di opportunità dei tuoi mezzi. Dal punto di vista matematico, quindi il TIR rappresenta il tasso che azzera il Valore Attuale Netto dei Flussi di cassa. Messo in questi termini, il calcolo del TIR non è affatto semplice.

Come Calcolare lo Internal Rate of Return

Ma facciamo un esempio. Ecco la formula per calcolare lo internal rate of return

{\displaystyle VAN=CF_{0}+{\frac {CF_{1}}{1+i}}+{\frac {CF_{2}}{(1+i)^{2}}}+\cdots +{\frac {CF_{n}}{(1+i)^{n}}}=0}

in altre parole

{\displaystyle [1]\quad \quad \sum _{t=0}^{n}{\frac {CF_{t}}{(1+i)^{t}}}=0}

Cerchiamo di capire cosa significa:

    • VAN è il valore attuale netto di tutti i flussi di casa che ti aspetti di ricevere dal tuo investimento immobiliare. In altre parole. Se acquisti una casa per darla in affitto, il VAN è dato da tutti i canoni di locazione che ti aspetti di ricevere dal tuo inquilino. Se acquisti una casa per rivenderla, il VAN è dato dal prezzo di vendita del tuo immobile. Il VAN non è la semplice somma dei canoni di locazione che ottieni in un anno. Questo importo è attualizzato in base al tasso di rendimento. Se il tuo inquilino paga un canone di locazione di 1500 Euro, con i 1500 Euro che ti entrano in tasca valgono 3.000.000 di vecchie lire. Però venti anni fa con 3.000.000 di vecchie lire compravi tantissime cose. Oggi, con 1500 euro compri di meno. Il denaro ha perso valore nel tempo. L’attualizzazione delle tue entrate in base al tasso di rendimento serve a tener conto della perdita di valore del denaro nel tempo. O anche del suo aumento di valore
    • CFt indica i flussi finanziari ad un determinato tempo. Quando parliamo di flussi finanziari parliamo di entrate e di uscite. Le entrate sono date dai canoni di locazione che percepisci. Le uscite sono date dalle tasse che paghi sul tuo appartamento, dalle spese per manutenzione straordinaria, ecc. I canoni di locazione sono flussi finanziari positivi. Le tasse, le imposte e le spese per la manutenzione straordinaria sono flussi finanziari negativi. Le altre spese, che non riguardano il tuo appartamento, non contano. Quindi se oggi l’inquilino ti versa il canone di locazione, e domani usi quel denaro per pagare la rata di un finanziamento, questa spesa non va considerata nel calcolo dei flussi finanziari
    • t indica le scadenze temporali. Di solito lo internal rate of return è calcolato su base annua, quindi le scadenze temporali corrispondono a un anno solare.

Una volta compresa la formula, questo calcolo può essere effettuato con una semplice calcolatrice scientifica. Non tutti però sanno risolvere le equazioni. Non è un problema. Se non comprendi la formula e se non sai svolgere il calcolo, ma hai capito benissimo come funziona il TIR, chiedi aiuto al tuo commercialista. Un bravo commercialista è in grado di svolgere questo calcolo per te, e di farti capire se l’investimento che hai in mente di compiere può essere redditizio.

Come Usare lo Internal Rate of Return

Lo internal rate of return si usa per capire quanto conviene un investimento. Per comprendere se comprare casa per affittarla o rivenderla è veramente conveniente, però dobbiamo avere un termine di paragone. Dobbiamo chiederci le seguenti domande:

  • se oggi spendo 400.00 Euro per comprare casa, quanto rende questo investimento tra un anno?
  • se invece di comprare casa spendessi 400.000 Euro per comprare BOT, quanto renderebbe questo investimento tra un anno?

Quindi dobbiamo calcolare lo internal rate of return per tutti e due gli investimenti. Qual è l’investimento migliore? Ovvio, l’investimento migliore è quello con il TIR pià alto. Se comprare casa ha un investment rate of return del 15%, e acquistare BOT ha un internal rate of return del 10%, è ovvio che comprare casa conviene di più.

Di regola, un investimento che ha un valore attuale netto maggiore di zero è sempre conveniente, perché il capitale che stai investendo renderà più dei costi. Se invece l’investimento ha un valore attuale netto minore di zero, significa che i costi saranno superiori ai rendimenti, quindi l’investimento non conviene.

Ma non finisce qui. Perché per usare bene lo internal rate of return è necessario seguire un paio di regole:

  • quando confronti due progetti di investimento, progetti devono essere progetti dalle dimensioni simili. Quindi, non ha senso confrontare un investimento di 400.000 Euro, con un investimento di 10.000 Euro l’anno
  • lo internal rate of return si applica a tutti gli investimenti. Se lo usi per valutare un investimento immobiliare, però lo internal rate of return non è un indicatore certo

Come mai? Continuiamo con il nostro esempio. Se spendi 400.000 Euro per acquistare dei titoli di stato puoi aspettarti un rendimento certo, poiché i titoli di stato malgrado le impennate dello spread hanno un valore più o meno stabile nel tempo. Se invece spendi 400. 000 Euro per comprare casa e poi rivenderla, il caso è molto diverso.

Se usi lo internal rate of return per capire quanto potresti guadagnare da una vendita futura, stai facendo una previsione. Questo significa che oggi compri casa a 400.000 Euro, e ti aspetti di rivenderla tra sei anni a 500.000 Euro. Il prezzo di vendita di un appartamento però non dipende solo dalle nostre aspettative, ma da tanti altri fattori che non possono essere previsti:

  • lo sviluppo o il degrado della zona dove hai comprato casa
  • la facilità, per il compratore, di ottenere un mutuo immobiliare
  • le fluttuazioni del mercato immobiliare

e tante altre dinamiche che non è possibile prevedere da qui a sei anni. Se vuoi comprare casa, per concederla in affitto o anche per rivenderla, usa lo internal rate of return per valutare la redditività di questo investimento. Ma ricorda che questo indice contiene sempre un margine di incertezza.

 

 

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