L’indice di prestazione energetica globale (EPgl): La chiave per il valore immobiliare e la sostenibilità

L’Indice di Prestazione Energetica Globale (EPgl) è un parametro fondamentale nel mercato immobiliare italiano. Indica il consumo energetico totale di un immobile, espresso in kWh/m² all’anno, così come riportato nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). In particolare, si concentra sull’energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren). Questo dato è utile a proprietari, acquirenti e professionisti per valutare i costi di gestione e favorire edifici più efficienti e sostenibili.

Come si misura la prestazione energetica globale di un edificio

Per determinare la prestazione energetica globale di un immobile, è necessario considerare separatamente i consumi di energia non rinnovabile legati a ogni singolo servizio. La normativa italiana, infatti, scompone il fabbisogno totale in diversi indici specifici, ciascuno con un proprio acronimo:

• Il più noto è l’EPH, che misura l’energia necessaria per la climatizzazione invernale, ovvero per il riscaldamento.
• A questo si affianca l’EPC, che quantifica il fabbisogno per la climatizzazione estiva.
• C’è poi l’EPW, che calcola l’energia utilizzata per la produzione di acqua calda sanitaria.
• Un altro indice è l’EPV, relativo alla ventilazione meccanica, tipico negli edifici di nuova costruzione o ad alta efficienza per un corretto ricambio d’aria.
• Per gli edifici non residenziali si aggiungono anche l’EPL per l’illuminazione artificiale e l’EPT per il trasporto di persone e cose, come ascensori e scale mobili.

La somma di tutti questi indici parziali – EPH + EPC + EPW + EPV + (EPL + EPT)- restituisce l’Indice di Prestazione Energetica Globale totale.

Fino a qualche anno fa, questo calcolo considerava l’energia in termini assoluti, senza fare distinzioni sulla sua provenienza. Una modifica normativa ha però introdotto un cambiamento sostanziale, spostando l’attenzione non tanto su quanta energia si consuma, ma su quale tipo di energia viene effettivamente prelevata dalla rete.

La svolta dell’energia non rinnovabile

Il Decreto Ministeriale del 26 giugno 2015 ha stabilito che la prestazione energetica degli edifici dovesse essere definita sulla base del consumo di energia primaria non rinnovabile. Da quel momento, l’indice di riferimento è diventato l’EPgl nren, dove “nren” sta appunto per “non rinnovabile”.

Questo significa che ad oggi nel calcolo viene considerata solo la quota di energia proveniente da fonti fossili come gas, petrolio o carbone, escludendo quella autoprodotta da fonti rinnovabili come il solare fotovoltaico o termico.

L’obiettivo di questa scelta è chiaro: incentivare l’installazione di impianti che sfruttano energie pulite, premiando gli edifici che riescono a ridurre la propria dipendenza dalla rete energetica tradizionale.

È proprio l’EPgl,nren a determinare l’assegnazione della classe energetica, secondo una scala che va dalla G, la meno efficiente, alla A4, la più performante. La classificazione non avviene però in base a valori assoluti, ma attraverso il confronto con un edificio di riferimento: un modello teorico con la stessa forma, dimensione e ubicazione dell’edificio reale, ma con caratteristiche costruttive e impiantistiche definite per legge come standard.

Se un immobile consuma meno del suo gemello di riferimento, otterrà una buona classe energetica (dalla B alla A4); se consuma di più, si collocherà nelle classi inferiori (dalla C alla G).

Un edificio in classe A4 ha un indice EPgl,nren pari o inferiore a 0,40, cioè consuma il 40% o meno di energia primaria non rinnovabile rispetto all’edificio di riferimento, equivalendo a una riduzione di almeno il 60% dei consumi.

La complessità di questo confronto, tuttavia, rende il calcolo un’operazione tutt’altro che immediata.

Un calcolo per soli tecnici

La determinazione dell’EPgl,nren e della conseguente classe energetica non è un’attività che un proprietario può svolgere in autonomia. La normativa richiede l’intervento di un tecnico abilitato – come un ingegnere, un architetto o un geometra – che, attraverso software certificati dal Comitato Termotecnico Italiano, esegue una complessa analisi dell’edificio.

Il processo inizia con un sopralluogo e la raccolta di una grande quantità di dati, tra cui:

• caratteristiche geometriche dell’immobile
• composizione delle pareti,
• tipo di isolamento presente (o assente)
• qualità degli infissi,
• analisi dettagliata degli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda.

Tutte queste informazioni vengono inserite nel software, che simula il comportamento energetico dell’edificio nel corso di un anno. In questo modo è possibile calcolare i fabbisogni per ogni servizio e determinare infine l’indice di prestazione. Il risultato viene poi formalizzato nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento valido dieci anni che diventa la “carta d’identità” energetica dell’immobile.

Questo processo garantisce l’oggettività della valutazione, ma allo stesso tempo comporta costi per i cittadini e richiede una filiera di professionisti qualificati e costantemente aggiornati. Il quadro normativo, infatti, è in continua evoluzione: la Conferenza Unificata del 30 luglio 2024 ha già approvato un decreto che aggiornerà i metodi di calcolo, introducendo nuovi criteri che entreranno in vigore nei prossimi mesi.

Questa continua revisione, necessaria per allineare gli standard italiani agli obiettivi europei, rischia di generare incertezza e di rendere rapidamente obsolete le certificazioni esistenti, ponendo interrogativi sulla stabilità a lungo termine delle valutazioni.

Queste considerazioni tecniche e normative si traducono in effetti molto concreti per chiunque abbia a che fare con il mercato immobiliare. Un APE con una buona classe energetica non è solo un pezzo di carta da allegare a un contratto di compravendita, ma un fattore che può aumentare significativamente il valore di un immobile, rendendolo più attraente per potenziali acquirenti o inquilini.

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Al contrario, un edificio in classe G, oltre a comportare bollette più alte, subisce una svalutazione economica e potrebbe incontrare maggiori difficoltà a essere venduto o affittato, specialmente in vista delle future direttive europee che potrebbero imporre obblighi di riqualificazione per gli immobili meno efficienti.

Conclusioni

L’indice EPgl,nren e la relativa classificazione energetica sono oggi strumenti fondamentali nel settore immobiliare italiano. Valutare e migliorare la prestazione energetica di un edificio significa sia ridurne i costi di gestione che aumentarne il valore e la sostenibilità. La normativa richiede un’analisi tecnica affidata a professionisti qualificati, che garantiscono valutazioni precise e aggiornate. Investire nell’efficienza energetica è quindi una scelta vantaggiosa, che risponde tanto alle esigenze del mercato quanto agli obiettivi ambientali, spingendo verso un futuro più sostenibile.

Take Aways

• L’indice EPgl,nren è fondamentale per valutare l’efficienza energetica degli immobili, considerando solo l’energia primaria non rinnovabile consumata.
• La classe energetica A4 rappresenta la migliore performance, con consumi energetici almeno del 60% inferiori rispetto all’edificio di riferimento.
• Migliorare la classe energetica aumenta il valore di mercato dell’immobile, oltre a ridurre i costi in bolletta e migliorare il comfort abitativo.
• La certificazione energetica richiede valutazioni tecniche affidate a professionisti qualificati con software certificati, garantendo analisi precise e aggiornate.
• Investire nell’efficienza energetica contribuisce a proteggere l’ambiente, riducendo le emissioni inquinanti e favorendo l’uso di fonti rinnovabili.

FAQ

1. Che cos’è la classe energetica EPgl?
   La classe energetica è una valutazione che indica il livello di efficienza energetica di un edificio, basata sull’indice EPgl,nren (prestazione energetica globale non rinnovabile). Questo indice misura il consumo annuo di energia primaria non rinnovabile necessaria per riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, illuminazione e produzione di acqua calda. La classe va dalla G (meno efficiente) alla A4 (massima efficienza), utile per confrontare e valutare l’efficienza degli immobili.
   
2. Come si calcola l’indice di prestazione energetica globale?
   L’indice EPgl si calcola sommando i consumi energetici dei diversi servizi dell’edificio (riscaldamento, produzione acqua calda, ventilazione, illuminazione ecc.), espressi in kWh/m² all’anno, considerando solo l’energia primaria non rinnovabile. Il calcolo complesso è effettuato da un tecnico qualificato tramite software certificati, sulla base di dati rilevati nell’immobile.
   
3. Cos’è l’EPgl?
   L’EPgl (Indice di Prestazione Energetica Globale) è un parametro che indica il consumo totale annuo di energia primaria di un edificio per coprire i servizi energetici principali, espresso in kWh/m². L’EPgl,nren, variante più utilizzata, considera solo l’energia primaria non rinnovabile consumata. Valori più bassi di EPgl indicano migliori prestazioni energetiche e maggiore efficienza dell’edificio.