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Le quotazioni immobiliari a Milano: cerca la tua zona e scopri quanto vale la tua casa

7 feb18 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

Nella guida che segue ti porteremo alla scoperta delle quotazioni immobiliari a Milano. Dopo una breve spiegazione sulle zone che abbiamo considerato e su come leggere i dati, entreremo nel dettaglio delle varie aree.

Cercando la tua potrai quindi scoprire quanto vale la tua casa a Milano in questo momento. Sei pronto a scoprirlo?

Le zone considerate e le quotazioni immobiliari a Milano

Abbiamo considerato le zone di Milano suddividendole in quattro macro aree:

  • centrale
  • semicentrale
  • periferica
  • suburbana

Per ogni macro zona analizzeremo nel dettaglio i quartieri e le aree presenti, prendendo in considerazione il valore degli immobili residenziali.

I dati utilizzati

Abbiamo utilizzato i dati messi periodicamente a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, aggiornati su base semestrale. Per permetterti un confronto su immobili simili sono state prese in considerazione le abitazioni classificate come civili ed economiche in stato normale di conservazione.

Abbiamo scelto questa tipologia di immobili perché sono presenti sostanzialmente in tutte le aree considerate. Per semplificarti la comprensione dei dati, abbiamo calcolato il prezzo medio al metro quadro per ogni area; ti faremo anche un esempio di calcolo del prezzo su un appartamento di 50 metri quadrati, per farti capire quali possano essere i valori effettivi delle quotazioni.

Infine, considera che abbiamo mantenuto la classificazione delle zone secondo le quotazioni immobiliari Milano dell’Agenzia delle Entrate. Le rilevazioni suddividono le varie aree considerando la cosiddetta zona territoriale omogenea (zona OMI).

Partiamo dalle quotazioni immobiliari a Milano considerando le zone del centro.

Il centro

Iniziamo dal centro cittadino nella zona centro storico – Duomo (comprendente anche San Babila, via Montenapoleone, Messori e Cairoli). In questa zona per acquistare un’abitazione economica avrai bisogno in media di 6.900 euro al metro quadro; questo significa che il valore di un appartamento di 50 metri quadri sarà pari a 345.000 euro.

I prezzi aumentano notevolmente considerando un’abitazione di tipo cosiddetto civile; in questo caso il prezzo medio al metro quadro è di 8.050 euro; questo vuol dire che per un appartamento di 50 metri quadri il valore sarà di circa 402.000 euro.

quotazioni immobiliari a Milano

Nella zona del centro storico Università – San Lorenzo i prezzi diminuiscono sensibilmente, con un prezzo al metro quadro di 4.550 euro per le abitazioni economiche. Considerando invece le abitazioni classificate di tipo civile il prezzo sale a 6.050 euro. Tornando all’esempio che ti abbiamo appena fatto per l’appartamento di 50 metri quadri, saranno quindi necessari poco più di 300.000 euro per un’abitazione di tipo civile in stato di conservazione normale, che scendono a circa 228.000 per gli immobili di tipo economico.

Il centro storico da Brera a Parco Sempione

Rimanendo nel centro storico di Milano, consideriamo ora l’area di Brera; per acquistare un’abitazione di tipo economico in questa zona dovrai considerare un prezzo medio di 5.900 euro al metro quadro. Considera invece che per un’abitazione di tipo civile il valore qui sale a 6.850 euro. Per acquistare un appartamento di 50 metri saranno quindi necessari circa 300.000 euro per le abitazioni di tipo economico e poco più di 340.000 euro per quelle civili.

La zona di Parco Sempione – Arco della Pace – corso Magenta presenta un prezzo al metro quadrato di 3.600 euro per le abitazioni economiche. Decisamente superiore invece quello previsto per quelle civili, con un prezzo medio al metro quadro di 4.950 euro. Tornando all’esempio che ti abbiamo già fatto nei quartieri precedenti, per un’abitazione economica le quotazioni sono pari a circa 180.000 euro mentre per una di tipo civile il prezzo sale a circa 247.000 euro.

Una nota sulle quotazioni immobiliari a Milano 

Come avrai potuto notare, la differenza tra le due tipologie di immobili è piuttosto significativa per questa zona. La disparità è data dal fatto che i prezzi al metro quadro presentano dei valori molto variabili soprattutto per quanto riguarda le abitazioni civili. Quelli che consideriamo per il calcolo sono valori medi, ma tieni presente che in questa zona il prezzo al metro quadro spazia dai 4.000 ai 5.900 euro. Si tratta di una variazione molto significativa che è però utile per capire la differenza di prezzo tra le due tipologie di case.

Il centro: da Turati a Porta Genova

Rimaniamo sempre nell’area del centro di Milano, ma spostiamoci ora a Turati – Moscova – Corso Venezia. In questa zona il prezzo medio al metro quadro per le abitazioni economiche è di 4.250 euro; sono invece necessari in media 5.650 euro al metro quadro per una casa di tipo civile in condizioni normali. Un appartamento di 50 metri quadri, lo stesso che ti abbiamo ipotizzato negli esempi precedenti, in quest’area sarà quotato quindi a circa 210.000 euro per le abitazioni di tipo economico, mentre ne saranno necessari circa 280.000 per un’abitazione classificata come civile. 

Analoghi i prezzi della zona di Porta Vittoria e Porta Romana, con un prezzo medio al metro quadro di 4.400 euro per un’abitazione economica, che salgono a 5.700 euro per un appartamento di tipo civile.

Anche in questa zona è sensibile la differenza dei prezzi; sempre con l’esempio che abbiamo utilizzato in precedenza, il valore di un appartamento di 50 metri quadri è in media pari a 220.000 euro per le abitazioni economiche, mentre per quelle classificate come civili ed in normale stato di conservazione il valore medio è di 285.000 euro.

I prezzi sono piuttosto simili nella vicina area di Porta Vigentina – Porta Romana con un prezzo al metro quadro rispettivamente di 4.150 e 4.850 euro per le due tipologie di immobili considerati. Sempre restando all’esempio precedente, saranno necessari circa 207.000 e 242.000 euro per acquistare l’appartamento ipotizzato.

quotazioni immobiliari a Milano

L’ultima zona classificata come centrale dalle denominazioni OBI utilizzate per le quotazioni immobiliari Milano dall’Agenzia delle Entrate è quella di Porta Ticinese – Porta Genova – San Vittore. In questa zona il prezzo al metro quadro medio è di 3.550 euro e 4.750 euro.

Tornando all’appartamento dei nostri esempi precedenti, considera quindi che il pezzo medio sarà di 177.000 e 237.000 euro. Anche in questo caso, come abbiamo già visto in precedenza, la forbice tra i prezzi è piuttosto elevata. La motivazione anche in questa zona deriva dal fatto che esistono prezzi molto diversi soprattutto per quanto riguarda le abitazioni classificate di tipo civile, con un prezzo medio che spazia dai 4.000 ai 5.500 euro al metro quadro.

Lasciamo ora la zona centrale: ti portiamo a scoprire i prezzi nelle aree considerate semi centrali di Milano.

Le aree semi centrali

La prima delle aree semi centrali che stiamo per descriverti è quella di Pisani – Buenos Aires – Regina Giovanna. In questa zona i prezzi non si differenziano di molto rispetto alla zona centrale di Porta Genova che ti abbiamo appena descritto. Il prezzo a metro quadro è infatti di 2.450 euro per le abitazioni economiche e di 4.750 euro per quelle civili. Di conseguenza anche il valore di un appartamento di 50 metri quadri sarà del tutto simile a quanto ti abbiamo appena descritto, con un valore medio rispettivamente di 172.000 e 237.000 euro.

Inferiori i prezzi al metro quadro della zona Stazione Centrale – viale Stelvio; in quest’area le quotazioni immobiliari sono di 2.300 e 3.650 euro al metro quadrato. 

Se ci spostiamo nella zona Cenisio – Farini – Paolo Sarpi i prezzi non si discostano rispetto a quelli appena descritti, con un prezzo al metro quadrato di 2.250 euro per le abitazioni economiche e 3.450 euro per quelle civili. 

Tornando al solito esempio, il valore medio di un appartamento di cinquanta metri quadri sarà quindi di circa 112.000 e 172.000 euro. Come abbiamo già avuto modo di spiegarti nella descrizione delle quotazioni delle aree centrali, la differenza tra una stima e l’altra può essere molto significativa. Nel caso specifico questa forte discrepanza nelle quotazioni immobiliari dipende però dalla tipologia dell’immobile, con prezzi molto diversi a seconda che si tratti di un’abitazione economica o meno. 

Stato di conservazione e valore dell’immobile

Tieni presente che qui (come in realtà in ogni area del paese) molto importante è anche la valutazione dello stato di conservazione. I dati che stiamo utilizzando sono relativi a appartamenti in condizioni di conservazione normali ma, come potrai immaginare, il prezzo aumenterà anche significativamente o diminuirà a seconda che lo stato dell’immobile sia migliore o peggiore.

Da corso Sempione a Viale Indipendenza

Le quotazioni immobiliari a Milano salgono leggermente considerando la zona di Corso Sempione – Pagano – Washington; in quest’aria e il prezzo medio al metro quadro è di 3.050 euro per gli appartamenti economici, mentre il valore sale a 4.000 euro per gli appartamenti civili. Tornando all’esempio che ti abbiamo già fatto più volte il valore di un appartamento sarà quindi rispettivamente di circa 152.000 euro e di 200.000 euro. 

Leggermente inferiori le quotazioni medie stimate per la zona Porta Genova – Solari – Ascanio Sforza con prezzi al metro quadro rispettivamente di 2.850 e 3.550 euro per le due tipologie che stiamo analizzando. 

quotazioni immobiliari a Milano

Il linea con quanto abbiamo descritto nelle zone adiacenti anche i prezzi dell’area Tabacchi – Sarfatti – Crema con un prezzo al metro quadro di 2.600 euro che sale a 3.800 per le abitazioni civili. In queste aree saranno quindi necessari circa 130.000 e 190.000 euro per l’appartamento del nostro esempio. 

Non si discostano significativamente le quotazioni immobiliari dell’area di Viale Libia –  Corso 22 Marzo – Indipendenza dove il prezzo al metro quadro è di 3.000 euro per le abitazioni economiche e di 3.900 per quelle civili.

Prima di spostarci nelle aree nei quartieri considerati periferici, meritano un paragrafo a parte due zone di Milano considerate semi centrali per la posizione, ma con prezzi paragonabili a quelli del centro. Ti portiamo in zona Porta Nuova e City Life.

City Life e Porta Nuova

Le nuovissime zone di City Life e Porta Nuova meritano un discorso a parte. Come forse saprai, si tratta infatti di aree di nuovissima costruzione; di conseguenza anche se considerate in una zona semi centrale, i prezzi sono del tutto simili a quelli delle aree di maggior valore del centro.

Considera inoltre che in queste due aree non sono presenti abitazioni economiche ma soltanto abitazioni civili o signorini in ottimo stato di conservazione. La motivazione deriva proprio dal fatto che si tratta di abitazioni di recentissima costruzione. Abbiamo considerato quindi solo quelle civili per poterti permettere di paragonare i prezzi agli altri quartieri milanesi considerati.

Il primato tra le due zone spetta a City Life dove il valore medio è di 8.550 euro mentre in Porta Nuova il prezzo metro quadro è quasi della metà, con 4.500 euro medi. Questo significa che per l’appartamento del nostro esempio il valore stimato sarà rispettivamente di circa 427.000 e 225.000 euro.

Lasciamo queste due nuove aree e spostiamoci nelle zone classificate come periferiche.

Le zone periferiche

La prima zona che ti portiamo virtualmente a visitare per scoprire le quotazioni immobiliari di Milano è quella di Parco Lambro – Feltre – Udine con un prezzo al metro quadro medio di 1.700 euro per gli appartamenti economici e di 2.400 per quelli classificabili come civili.

Questo significa che per acquistare l’appartamento che ci sta accompagnando dall’inizio della guida saranno necessari 85.000 euro se di tipo economico o 120.000 euro per le abitazioni civili.

Andando nella zona di Piola – Argon – Viale Corsica la quotazione al metro quadro aumenta leggermente con un prezzo di 1.950 euro, che sale ulteriormente a 2.925 euro per gli appartamenti di categoria media.

Di conseguenza il valore stimato per un appartamento di 50 metri quadri sarà di 97.000 euro circa per la prima tipologia mentre per gli appartamenti di tipo medio saranno necessari circa 146.000 euro. Considera che si tratta dei valori stimati più alti nelle zone classificate come periferiche.

Se ci spostiamo verso la zona della stazione di Lambrate – Rubattino – Rombon, i prezzi si contraggono a 1.650 euro per gli appartamenti economici, mentre il valore stimato per quelli di categoria normale è di 2.200 euro. 

Analoghe le quotazioni nella zona Forlanini – Mecenate – Ortomercato – Santa Giulia con le abitazioni di tipo economico a un prezzo medio di 1.450 euro e quelle di tipologia civile con una quotazione al metro quadro di 2.175 euro.

Leggermente superiori i prezzi della zona Tito Livio – Tertulliano – Longanesi, con un prezzo al metro quadro rispettivamente di 1.650 e 2.500 euro. Questo significa che in media per acquistare il nostro appartamento avrai bisogno di 82.000 euro circa per la versione economica e di 125.000 euro per un appartamento di categoria civile.

Spostandosi nella zona Marocchetti – Vigentina – Chiesa Rossa non cambia il prezzo medio delle abitazioni di tipo economico con una quotazione media pari a 1.625 euro. Leggermente più significativa è invece la differenza per le abitazioni normali, per le quali il prezzo medio è di 2.225 euro.

Non si discostano significativamente neanche le zone Ortles – Spadolini – Bazzi, con un prezzo al metro quadro stimato in 1.725 euro e 2.500 euro. 

Sulla stessa linea i prezzi medi delle zone Famagosta – Barona – Faenza con le abitazioni economiche stimate ad un prezzo medio di 1.650 euro e quelle di tipo civile quotate a 2.275 euro al metro quadrato. Per l’appartamento del nostro esempio le quotazioni saranno quindi di 82.000 e 113.000 euro.

In linea con le quotazioni che ti abbiamo descritto fino ad ora per le aree periferiche anche i prezzi stimati per le zone Segesta – Aretusa – Vespri Siciliani. In quest’area il prezzo a metro quadro per gli appartamenti economici è infatti di 1.800 euro, valore che sale a 2.350 per gli appartamenti che possiamo classificare come normali.

Nella zona Lorenteggio – Inganni – Bisceglie – San Carlo Borromeo assistiamo ad una contrazione rispetto ai valori che ti abbiamo appena descritto, con un prezzo medio al metro quadro di 1.550 e 2.125 euro.

In questa zona l’appartamento che stiamo utilizzando come riferimento avrà quindi un costo medio di 77.000 euro se è di tipologia economica e di circa 106.000 per gli appartamenti civili.

Un caso particolare

Restiamo in un’area classificata come periferica ma con prezzi superiori rispetto a quanto ti abbiamo descritto fino ad ora. Trasferendosi nella zona Ippodromo – Caprilli – Monte Stella il prezzo a metro quadro per le abitazioni economiche sale a 2.150 euro, mentre per quelle di tipo civile saranno necessari 2.800 euro al metro quadro. 

Nonostante la formale collocazione in periferia questi prezzi permettono di paragonare la zona delimitata dalle aree che ti abbiamo appena citato ai valori che abbiamo visto in precedenza in zone considerate semi centrali.

Come avrai già avuto modo di rilevare, il prezzo non è infatti sempre condizionato solo dalla posizione centrale semi centrale o periferica. Per alcune aree intervengono infatti altri fattori maggiormente determinanti sul prezzo rispetto alla sola collocazione nelle varie zone del comune di Milano. 

Vuoi saperne di più? Leggi anche questa guida sul calcolo del valore immobiliare!

Da viale Certosa alle aree suburbane

Tornano ai livelli di prezzo descritti in precedenza le quotazioni medie per le aree Musocco – viale Certosa – Expo – Cascina Merlata. In questa zona i prezzi al metro quadro medi sono di 1.525 e 2.125 euro. La stima per un appartamento di 50 metri quadri sarà dunque di circa 76.000 euro, che salgono a 106.000 euro per un appartamento di categoria normale. 

Analoga la quotazione delle zone Bovisa – Bausan – Imbona, con valore al metro quadro di 1.550 euro e 2.200 euro per le due categorie considerate. 

In linea con le due aree precedenti anche quanto rilevato nella zona Bovisasca – Affori – Rossi – Comasina, con 1.500 euro al metro quadro stimati per gli immobili economici e 2.100 euro per quelli di tipo civile. 

Superiori sono invece le quotazioni per la zona Niguarda – Bignami – Parco Nord, dove il prezzo medio per un immobile di tipo economico è di 1.750 euro, mentre ne sono necessari in media 2.325 per quelli di tipo cosiddetto civile. Trasferendo i prezzi al nostro ipotetico appartamento, il valore stimato sarà di circa 87.000 euro e 166.000 euro.

In linea con queste quotazioni anche quelle stimate per le zone Bicocca – Viale Sarca, dove il prezzo al metro quadro a sale a 1.900 euro per le abitazioni di tipo economico e a 2.425 euro per quelli civili.

Spostandosi virtualmente nella zona Monza – Crescenzago – Gorla – Quartiere Adriano assistiamo ad una contrazione dei prezzi che riporta i valori a cifre più simili rispetto a quelle che abbiamo già visto per altre zone descritte in precedenza. In quest’area il prezzo medio al metro quadro è infatti di 1.525 euro per le abitazioni economiche e di 2.200 euro per quelle normali.

quotazioni immobiliari a Milano

Leggermente maggiore è invece il valore nell’ultima delle zone periferiche, cioè in quella delimitata di Maggiolina – Parco Trotter – Leoncavallo. In quest’area il prezzo al metro quadro è infatti di 1.800 euro per le abitazioni economiche e di 2.300 per quelle civili.

Riportandoli al solito appartamento che ci sta accompagnando con gli esempi di tutta la guida, il valore medio di un’abitazione di tipo civile sarà quindi di 115.000 euro mentre la quotazione scenderà a 90.000 euro per quelle considerate economiche.

Le aree suburbane

Lasciamo la zona periferica e spostiamoci alle quotazioni immobiliari di Milano per quanto riguarda l’area suburbana. Abbiamo deciso di considerare anche queste zone in quanto a appartenenti al Comune di Milano.

Iniziamo dai quartieri Baggio – Romano – Morciano dove un appartamento economico ha un prezzo medio stimato al metro quadrato di 1.450 euro. Il valore sale invece a 2.000 euro per gli appartamenti di tipo civile.

Questo significa che saranno necessari in media 100.000 euro per un appartamento di quest’ultima tipologia che scendono invece a circa 72.000 euro per le abitazioni di tipo più economico. Questi valori portano i quartieri considerati a prezzi inferiori rispetto a quelli medi dell’area periferica che ti abbiamo appena descritto.

In linea con queste quotazioni anche quelle per la zona Gallaratese – Lampugnano – Trenno – Bonola, dove il prezzo medio per le abitazioni economiche è stimato in 1.575 euro, mentre per quelle di tipo civile questo sale a 1.950 euro, con valori sostanzialmente simili a quelli della zona che ti abbiamo appena descritto.

Sensibilmente inferiore è invece la quotazione dell’area suburbana del Gratosoglio – Missaglia dove il prezzo stimato dalle quotazioni per le abitazioni economiche è di 1.300 euro con 1.800 euro necessari in media per quelle di tipologia normale. 

Si tratta dei valori più bassi rilevati non solo nell’area suburbana, ma complessivamente per tutte le zone di Milano considerate nella raccolta dei dati delle quotazioni immobiliari per quanto riguarda le abitazioni di tipo economico.

Il prezzo più basso per quelle classificate di tipologia normale spetta invece ai quartieri di Quarto Oggiaro – Sacco nei quali la quotazione per questo tipo di immobili scende a 1.700 euro in media. Di poco superiore al valore della zona precedente è invece la stima delle abitazioni di tipo economico con un prezzo medio di 1.525 euro.

Alcune considerazioni

I dati che ti abbiamo descritto in questa guida ci permettono di fare alcune considerazioni in parte già accennate nella spiegazione dei testi. In primo luogo la differenza tra la tipologie di abitazione, cioè tra quelle di tipo economico e quelle cosiddette civili, è significativa in tutte le aree di Milano.

Ciò significa che stabilire a quale delle due tipologie appartenga l’immobile è fondamentale per avere un’idea del suo valore. La classificazione non è però arbitraria; se si tratta della tua casa potrai facilmente risalire a quale delle due classificazioni sia da considerare in base alla denominazione catastale.

Ti riportiamo la definizione di entrambe le categorie.

Abitazione di tipo civile o economico?

Le abitazioni di tipo civile classificate con la categoria catastale A/2 sono definite come “unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale”.

Quelle di tipo economico, classificate come A/3, sono invece “unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili”.

Oltre alla tipologia, fondamentale è anche lo stato di conservazione. Nei dati che ti abbiamo descritto in precedenza abbiamo preso in considerazione solo lo stato cosiddetto normale, cioè con abitazioni che presentano un grado di usura normale considerando l’età dell’immobile. Ovviamente ti sarà facile immaginare che maggiori sono l’usura o eventuali danneggiamenti presenti e minore sarà il valore che è possibile attribuire alla casa.

Ci siamo divertiti infine ad effettuare un calcolo ipotetico, ma che ti servirà per avere un’idea delle differenze tra le quotazioni delle abitazioni nelle diverse aree di Milano.

Nel calcolare il prezzo medio abbiamo escluso i casi particolari di Porta Nuova e City Life che, come hai già avuto modo di leggere nella descrizione, presentano dei prezzi non in linea con la classificazione semi centrale attribuita. 

Riassumendo

Le quotazioni immobiliari di Milano indicano che i prezzi medi al metro quadro sono così distribuiti (valori medi per tipo economico – civile):

  • Centro: 4.839 euro – 6.005 euro
  • Semi centro: 3.175 euro – 3871 euro
  • Periferia: 1.692 euro – 2.342 euro
  • Aree suburbana: 1.463 euro – 1.863 euro

Fonte dei dati utilizzati nella guida: «Agenzia delle Entrate – OMI», estrazione ed elaborazione Gromia.

Elaborazione sugli ultimi dati disponibili (I semestre 2021).

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