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La stima del tuo immobile online in 3 passi con Gromia

27 dicembre 2021|121 views
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero
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Hai deciso di vendere casa ma non riesci ad individuare il giusto prezzo di vendita? Quello di cui hai bisogno è una stima del tuo immobile.

Di cosa si tratta e come si fa? Leggi la nostra guida completa per la stima di un immobile e scopri il vero valore della tua casa.

Vuoi renderti la vita ancora più semplice? Ti servono solo 3 step e meno di 5 minuti del tuo tempo per una stima del tuo immobile online con Gromia, ed è pure gratuita! 

  1. Cos’è la stima immobiliare
  2. Come faccio a sapere il valore della mia casa? 
  3. Quali sono gli elementi da considerare per una corretta stima immobiliare
  4. L’importanza di una corretta stima immobiliare
  5. I principali errori che si commettono nella valutazione della casa
  6. Stima immobile online in 3 passi con Gromia

 

1.Cos’è la stima immobiliare

La stima immobiliare è uno studio che permette di conoscere il valore di mercato del tuo immobile, eliminando il rischio di sottovalutare o sopravvalutare il tuo immobile.

Il processo di stima si basa su una formula matematica che utilizza i dati ufficiali per ottenere un’indicazione precisa del valore di mercato.

 

2.Come faccio a sapere il valore della mia casa? 

Quando vuoi stabilire il prezzo di vendita della tua casa, la prima cosa che dovrai fare è individuare il valore di mercato dell’immobile. Come faccio a trovarlo? 

Il valore immobiliare viene stimato principalmente in due modi: a corpo e a misura. 

Quando un immobile viene valutato a corpo il suo valore è unitario ed è solitamente relazionato ad altri immobili simili che fanno da termine di paragone. Occorre quindi effettuare un’analisi della concorrenza.

Quando invece  il valore immobiliare è valutato a misura, quindi bisogna risolvere una formula matematica apparentemente semplice ma che prende in considerazione molteplici fattori:

Valore di mercato immobile = superficie commerciale x valore al metro quadro +/- coefficienti correttivi

Per risolvere tale formula occorre effettuare una stima immobiliare. Le possibilità sono 2: cercare di fare tutto in autonomia o affidarti ad un professionista, anche semplicemente chiedendo una stima immobile online.

Qualsiasi sia la tua preferenza, vediamo nel dettaglio quali sono gli elementi da considerare per risolvere la formula e scoprire il vero valore della tua casa.

 

3.Quali sono gli elementi da considerare per una corretta stima del tuo immobile

Per capire quali sono gli elementi da considerare per una corretta stima immobiliare occorre suddividere la formula vista in precedenza nei suoi 3 componenti principali:

  • Superficie commerciale
  • Quotazioni di mercato
  • Coefficienti correttivi

Andiamo a scoprire nel dettaglio in cosa consistono questi tre componenti.

Superficie commerciale

La superficie commerciale dell’immobile include tutte le superfici coperte, le superfici ponderate e le superfici di pertinenze. 

Per individuare la superficie commerciale occorre innanzitutto calcolare la superficie calpestabile in metri quadri. 

A questa vanno poi aggiunte le superfici scoperte o ponderate ad uso esclusivo, come i balconi, e infine le pertinenze come ad esempio garage, cantine e soffitte.

Superficie calpestabile coperta

La superficie calpestabile coperta viene inclusa nel calcolo in quote percentuali ed è costituita da:

  • Mura interni e muri perimetrali esterni dell’immobile, che vanno calcolate al 100% fino ad un massimo di 50 cm;
  • Muri in comunione, che  valgono nella misura del 50% fino a uno spessore massimo di 25 centimetri:
  • Mansarda, che viene considerata al 75% della superficie se ha un’altezza minima di 240 cm e solo per il 35% in caso contrario;
  • Soppalchi, che vengono considerato all’80% della superficie se hanno un’altezza minima di 240 cm e solo per il 15% in caso contrario;
  • Taverne e seminterrati abitabili, di cui si tiene in considerazione il 60% della superficie;
  • Vani finestrati con altezze pari o inferiori a 1,5 metri, che vengono considerati al 25%;
  • Vani ciechi con altezze pari o inferiori a 1,5 metri, che vengono considerati al 20%.

Superfici scoperte o ponderate ad uso esclusivo

calcolo superficie calpestabile immobile

Anche le superfici scoperte o ponderate a uso esclusivo vengono conteggiate in una quota percentuale e sono costituite da:

  • Giardini di ville: conteggiati al 10% della loro misura
  • Giardini di appartamento: conteggiati al 15% della loro misura
  • Balconi e terrazze scoperte: conteggiati al 25% della loro misura
  • Balconi e terrazze scoperte, patii e porticati: conteggiati al 35% della loro misura
  • Verande: conteggiate al 60% della loro misura

Per quanto riguarda le superfici esclusive di ornamento, tieni anche presente che i balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno; i giardini e le aree scoperte a uso esclusivo fino al confine della proprietà.

Pertinenze e vani accessori

Infine, per completare il calcolo della superficie commerciale manca solo la quota di pertinenze e vani accessori, ovvero:

  • Cantina e soffitta, nella quota del 20% (altezza minima 1,5 mq)
  • Box collegato a vani principali, nella quota del 60%
  • Box non collegato a vani principali, nella quota del 50%
  • Box in autorimessa collettiva, nella quota del 45%
  • Posto auto, nella quota del 35% per posto coperto e del 20% per posto scoperto
  • Locale tecnico, nella quota del 15% (altezza minima 1,5 mq)

NB: Non rientrano nel calcolo della superficie commerciale di un appartamento le quote relative a:

  • aree di uso comune
  • scale, pianerottoli e ballatoi comuni
  • locali tecnici e di guardia
  • giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio

 

Quotazioni di mercato

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile

Il valore al metro quadro tiene in conto diversi fattori come la localizzazione geografica (città e quartiere), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

Per cui, un immobile con le stesse caratteristiche, situato in un grande centro avrà in genere un valore maggiore dello stesso immobile in un paese isolato.

In che modo possono individuare i prezzi di mercato? 

Consultando la banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’OMI tiene conto della superficie lorda dell’immobile (Cioè quella commerciale), fornendo la valutazione (al metro quadro) minima, media e massima ottenibile nella zona in base alla tipologia di immobile che sceglierete (abitazioni civili; abitazioni di tipo economico; box; posti auto coperti; posti auto scoperti; ville o villini, ecc.)

Queste quotazioni forniscono un minimo e un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per tipologia di immobile e stato di conservazione.

Per calcolare il prezzo al metro quadro vi dovrete collegare all’OMI, un servizio gratuito che vi consentirà di ricavare il prezzo a metro quadro nella zona di interesse.

 

Coefficienti correttivi

La valutazione dell’immobile cambia in base ad alcune caratteristiche che possono andare ad aumentarne o diminuirne il pregio e quindi il prezzo di mercato.

I coefficienti correttivi servono proprio a dare “punti di merito” all’immobile, ovvero a riconoscere le caratteristiche positive che lo rendono appetibile agli occhi di un potenziale compratore e che ne aumentano la qualità. 

Allo stesso modo, si possono anche avere coefficienti di deprezzamento. In questo caso, il valore dell’immobile diminuirà dato che si tratta di caratteristiche che influenzano negativamente il prezzo di mercato. 

Andiamo a vedere nel dettaglio quali sono queste caratteristiche e quali sono i coefficienti correttivi che vengono applicati ad ognuna di esse.

Tipologia costruttiva

coefficienti di merito tipologia immobile

La tipologia di immobile che si va ad acquistare influisce sul prezzo di mercato solo nel caso in cui si tratti di tipologie indipendenti, percepite di maggiore valore rispetto al classico appartamento in condominio o in una piccola palazzina-

  • + 10 % per tutte le tipologie di case indipendenti (Terratetto, Ville, Villette a schiera, Bifamiliari, Trifamiliari, ecc)
  • 0 % per appartamenti, sia in condominio che in piccole palazzine

Stato locativo

La presenza di un contratto di locazione, soprattutto se con durata pluriennale, incide negativamente sul valore di mercato dell’immobile dato che non è ‘pronto all’uso’.

  • – 20% per le abitazioni locate a canone libero con contratto 4+4
  • – 15% per le abitazioni locate a canone concordato con contratto 3+2
  • – 5% per le abitazioni locate per periodi brevi, che vanno dai 3 mesi all’anno

Piano

In genere i piani più apprezzati sono quelli posizionati più in alto e gli attici. Allo stesso tempo, l’assenza di un ascensore però rende un piano più alto meno apprezzato di un piano più basso.

  • – 25% per il seminterrato (con o senza ascensore) 
  • – 20% per il piano terra senza giardino ;
  • – 10% per il piano terra con giardino  e primo piano;
  • – 3% per il secondo piano con ascensore 
  • – 3%; per il secondo piano con ascensore
  •  – 15% per il secondo piano senza ascensore
  • + 5% per i piani superiori al secondo con ascensore
  • + 10%  per gli ultimi piani con ascensore
  • – 30% per i piani superiori e gli ultimi piani senza ascensore
  • + 20% per attico con ascensore
  • – 20% per attico senza ascensore

Stato di conservazione

Lo stato di conservazione si riferisce ai vari ambienti all’interno dell’immobile. Ambienti ristrutturati o appena costruiti sono in linea di massima più appetibili di ambienti da ristrutturare.

  • – 10% per immobili da ristrutturare ;
  • Nessun coefficiente per immobili in buono stato
  • + 5% per immobili ristrutturati
  • + 10% per immobili finemente ristrutturati o di nuova costruzione

Condizioni dell’edificio

Un edificio costruito da molti anni vede il suo valore e il valore degli appartamenti al suo interno diminuire rispetto ad un edificio di nuova costruzione dato che sono maggiori le possibilità che le condizioni siano peggiorate a causa del passare del tempo.

Viene però attribuito maggior pregio agli edifici più antichi se conservati in ottimo stato.

  • Nessun coefficiente per gli edifici in condizioni ottimali o normali costruiti da 1 a 20 anni fa. -5 % se le condizioni sono considerate scadenti
  • + 5% per gli edifici in da 20 a 40 anni in ottimo stato; nessun coefficiente per delle condizioni normali e  -10% per condizioni scadenti
  • + 10% per gli edifici in ottimo stato esistenti da oltre 40 anni; nessun coefficiente per delle condizioni normali e -15% per uno stato scadente.

Luminosità ed esposizione

coefficienti di merito_esposizione

Una casa con una migliore esposizione al sole sarà ritenuta più appetibile di una con una luminosità limitata o assente dati i benefici della luce naturale sulla salute e sulle bollette.

  • 10% per un’esposizione al sud che consenta una esposizione diretta ai raggi del sole nell’intero arco della giornata
  • 5% per un’esposizione a EST  che consenta una esposizione diretta ai raggi del sole nella mattinata
  • 0% per un’esposizione a OVEST che consenta una esposizione diretta ai raggi del sole nel pomeriggio
  • 5% per un’esposizione al NORD che non prevede esposizione diretta al sole ma luce uniforme durante tutta la giornata

Vista

Una bella casa con vista è il sogno di tutti. La vista è un fattore che influisce fortemente sul prezzo di mercato dell’immobile.

  • +10% per una vista esterna panoramica
  • +5% per una vista esterna 
  • Nessun coefficiente in caso di esposizione mista
  • -5% per una vista interna

Riscaldamento

La possibilità di gestione autonoma del riscaldamento ha un’influenza positiva sul prezzo, maggiore della gestione centralizzata. L’assenza di riscaldamento è un fattore di deprezzamento.

  • +5% per il riscaldamento autonomo;
  • Nessun coefficiente per il riscaldamento centralizzato
  • +2% per riscaldamento centralizzato con contabilizzatore
  • – 5% in caso di assenza di riscaldamento

Classe Energetica

La classe energetica è un sistema di classificazione che serve ad individuare il fabbisogno energetico di un immobile.

Per il calcolo del fabbisogno energetico si considerano la qualità degli impianti, dell’isolamento acustico e anche gli apparecchi elettronici. 

Si vanno così a creare classi energetiche indicate con le lettere dell’alfabeto, dalla A+ alla G. Naturalmente, a classe più alta corrisponde un coefficiente di merito più alto

  • +10% per la classe A+
  • +5% per la classe A
  • Nessun coefficiente per le classi B e C
  • -5% per le classi D ed E

Comodità di accesso ai servizi

accesso servizi pubblici

Anche la vicinanza ai servizi pubblici, alle zone verdi, ai negozi/supermercati, etc… rappresenta un fattore di merito che aumenta il valore di un immobile

  • +5% per le zone ben servite
  • Nessun coefficiente per le zone servite
  • -10% per le zone periferiche o isolate

 

4.L’importanza di una stima immobile corretta

Una stima del valore errata dell’immobile, può portare a fissare un prezzo troppo alto dell’abitazione e allungare le tempistiche di vendita. 

Viceversa, una stima del valore troppa basso può facilitare la vendita ma non garantire denaro a sufficienza dall’abitazione, oppure creare sospetti e quindi scoraggiare l’acquisto.

Una corretta stima immobiliare è quindi fondamentale per poter vendere la casa in tempi corretti e al miglior prezzo di mercato.

Per effettuare una corretta stima immobiliare la scelta giusta è quella di affidarsi ad un professionista. Vuoi risparmiare tempo e denaro? Potrai sempre optare per una stima immobile online!

Prima di andare a vedere come funziona la stima immobile online di Gromia, analizziamo quali sono i principali errori che si commettono nella valutazione di un immobile.

 

5.I principali errori che si commettono nella valutazione di un immobile

Come abbiamo visto, la stima di un immobile è un calcolo che prende in considerazione moltissimi fattori. Molti preferiscono quindi effettuare una valutazione che si basi sul confronto con gli altri annunci.

Ecco alcuni dei principali errori che vengono in genere commessi nella valutazione di un immobile.

errori valutazione casa

Basarsi solo sui prezzi della concorrenza

Un altro degli errori più comuni è quello di individuare il prezzo di un immobile basandosi solo sui cosiddetti ‘asking price’ ovvero i prezzi richiesti negli altri annunci.

Gli asking price sono un’indicazione sicuramente utile ma devi considerare il peso delle negoziazioni sul prezzo. Infatti, il range di sconto tra il prezzo richiesto e quello di vendita può andare dal 5% al 30%. 

Occorre quindi basarsi sempre sui valori OMI aggiornati per individuare il giusto prezzo di vendita.

 

Comparabili non idonei

Un altro errore molto comune nella stime del valore di un immobile è quello di scegliere comparabili sbagliati.

Che significa? Capita che vengano paragonati immobili simili ma in quartieri con dinamiche completamente diverse; oppure paragonare tra loro tipologie di immobili diverse.

Questo vuol dire che verranno prese come riferimento quotazioni sbagliate.

 

Non considerare le difformità

La maggior parte degli immobili, soprattutto quelli un po’ più datati, presentano in genere delle difformità che molto spesso sono sconosciute ai proprietari.

Sia nel caso di valutazione che di stima immobiliare, le difformità hanno un peso decisamente rilevante sul valore dell’immobile.

Difformità importanti, hanno un forte impatto negativo sul valore dell’immobile oltre ad impedire l’accesso ad una serie di Bonus. 

Bisogna quindi sempre verificare lo stato attuale dell’immobile per individuare eventuali difformità e correggerle.

 

6.Stima immobile online in 3 passi con Gromia

Come valutare un immobile in modo accurato, ma anche semplice e veloce? Con Gromia ottieni una stima immobile online professionale e gratuita, senza impegno!

In che modo? Segui questi 3 semplicissimi passi per aiutarci ad effettuare la stima immobile online, al resto pensiamo noi:

Step 1: Entra nella sezione del sito web Gromia dedicata alla valutazione dell’immobile online.

Step 2: Rispondi a 14 semplicissime domande a scelta multipla sulle caratteristiche del tuo immobile, ci vuole un minuto! In questo modo potremmo dedurre tutte le informazioni necessarie su ubicazione, superficie commerciale e coefficienti di merito per effettuare la valutazione.

Step 3: Dopo aver risposto alle domande, verranno richiesti il tuo nome, cognome e indirizzo email. Lasciaci le informazioni richieste, le utilizzeremo solo per inviarti via email il risultato della nostra valutazione professionale della tua casa!

stima immobile online Gromia

VALUTA LA TUA CASA CON GROMIA!

Vuoi sapere di più su Gromia? Scopri la nostra guida dedicata, che ti racconta chi siamo e cosa facciamo per vendere la tua casa nel modo più conveniente e veloce possibile!

 

Conclusioni

A questo punto potresti pensare di avere tutti gli strumenti per tentare di effettuare una stima immobiliare in modo autonomo. La formula che ti abbiamo indicato però non tiene conto di due aspetti importanti: esperienza e conoscenza del mercato locale.

In più per una stima ancora più accurata si possono inserire nel calcolo anche la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori. 

Il nostro consiglio è quindi quello di rivolgersi sempre a dei professionisti del settore, per avere la certezza di ottenere il giusto prezzo di vendita e concludere in modo ottimale e rapido la compravendita.

Conoscere la metodologia di calcolo è comunque utile per relazionarsi al meglio con il professionista scelto e a capire in modo più puntuale la sua valutazione dell’immobile.

Vuoi avere un’idea immediata del valore del tuo immobile? Ottieni in soli 3 step la stima immobile online fornita da Gromia! 

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