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Cosa fare se non si vuole più vendere casa ? Cosa può fare l’agenzia?

16 feb13 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Hai gia incaricato un’agenzia immobiliare ma sei arrivato alla conclusione che non vuoi piu vendere casa? Facciamo un po’ di chiarezza su come funziona il diritto di provvigione dell’agenzia e cosa succede se decidi che non vuoi piu vendere.

  1. La mediazione immobiliare e il diritto di provvigione
  2. Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione
  3. Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione
  4. L’agenzia puo pretendere la provvigione quando non voglio piu vendere casa?
  5. Quanto tempo ha il mediatore per far valere il diritto alla provvigione
  6. Non voglio più vendere casa: come funziona il recesso anticipato dal contratto
  7. Cause di recesso dal contratto di agenzia immobiliare
  8. Cosa fare per recedere in anticipo dal contratto di mediazione
  9. Disdetta alla scadenza del mandato di vendita all’agenzia immobiliare
  10. Recedere dalla trattativa di compravendita prima della firma del contratto preliminare
  11. Recedere dalla trattativa di compravendita dopo aver firmato il contratto preliminare

 

1.La mediazione immobiliare e il diritto di provvigione

Quando si conferisce l’incarico di vendita ad un’agenzia immobiliare, si firma in genere un contratto di mediazione immobiliare. Il contratto implica una serie di responsabilità ed oneri da parte dell’agenzia come anche dalla parte del venditore.

Il mandato di vendere comporta per l’agenzia immobiliare l‘obbligo di provvedere alla ricerca del compratore interessato al prezzo pattuito con il venditore per la cessione del bene.

Per poter ricevere il mandato, l’Agenzia delegata deve disporre di tutti i documenti sull’immobile che attestino la legittima proprietà sullo stesso vantata dal venditore, il valore e la situazione catastale-urbanistica nonché la realizzazione di eventuali abusi edilizi che ne limitino la commercializzazione.

Nell’articolo 1754, il codice civile definisce l’attività del mediatore, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. 

L’articolo successivo del codice, stabilisce anche il diritto del mediatore ad una provvigione se l’affare viene concluso per effetto, diretto o indiretto, del suo operato. L’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare scatta a prescindere dalla presenza o meno di un contratto o di un incarico.

Il diritto al compenso è infatti da individuare nell’attività di mediazione, quindi anche nella semplice messa in relazione delle parti che conludono l’affare.

Se la presenza o meno di un contratto di mediazione non influisce sul diritto dell’agenzia al diritto di provvigione laddove partecipi alla conclusione della vendita, come vedremo successivamente la presenza del contratto assume una particolare rilevanza nel caso in cui il venditore decida di non vendere più.

 

2. Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione

Per poter ottenere la provvigione, il mediatore non ha bisogno di essre incaricato tramite contratto, ma deve essere necessariamente iscritto ad apposito albo.

Il diritto alla provvigione per i professionisti iscritti, scatta già al momento della stipula del contratto preliminare, ovvero di un qualsiasi accordo che determina un rapporto obbligatorio tra le parti. Il mediatore ha diritto ad essere pagato anche laddove metta in contatto le parti ma esse, conducano le trattative tra di loro. 

Nel caso in cui però l’affare non vada inizialmente bene ma tramite negoziazioni diverse le due parti concludano con nuove trattative l’affare, il mediatore non ha diritto alla provvigione.

Inoltre, il Tribunale Roma con la sentenza n. 22466/2016 ha stabilito che: se l’acquirente ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto, il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione.

 

3.Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione

Il mediatore non ha diritto alla provvigione se le parti non firmano un impegno che le porti, poi, alla conclusione del contratto di compravendita definitivo. 

Nel caso in cui l’attività del mediatore comporti la conclusione della compravendita, il diritto del mediatore al compenso viene comunque meno in assenza di certificato di iscrizione al Rea.

Il mediatore non ha diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore.

L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione in caso di recesso dalle trattative per giusta causa da parte di uno dei due contraenti, ad esempio perché l’altro abbia taciuto delle irregolarità urbanistiche. 

Dato l’obbligo del mediatore di informare le parti su tutte le circostanze che possano minare l’affare, il diritto alla provvigione decade anche quando il mediatore non avvisa il promissario acquirente che c’è un’ipoteca sull’appartamento oggetto della trattativa. 

Se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ognuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione, purché si sia trattato dello stesso affare sia sotto il profilo dei soggetti che dell’immobile.

Se la vendita non viene conclusa entro il termine stabilito dal mandato affidato dalla parte venditrice, l’agente immobiliare non ha diritto al pagamento della provvigione.

 

4. L’agenzia puo pretendere la provvigione quando non voglio più vendere casa?

La legge stabilisce che il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare non si conclude a cuasa di una delle due parti.

Si fa eccezione nel caso in cui la parte interessata dimostri l’esistenza di una giusta causa a spiegazione della scelta, come ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore o l’inadempienza dell’agenzia nello svolgimento del suo mandato.

Tuttavia, anche in presenza di una clausola che affermi la sussistenza del diritto alla provvigione «in ogni caso», il mediatore non ha sempre e comunque il diritto di pretendere l’intera provvigione pattuita.

Nel 2020 la Corte di Cassazione ha dichiarato vessatoria la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione, svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, in caso di recesso da parte del venditore.

A quale clausola ci stiamo riferendo? Nel contratto di intermediazione immobiliare, viene spesso inserita una clausola da parte delle agenzie per tutelarsi laddove il venditore receda prima della scadenza del contratto dalla volontà di cedere l’immobile.

Al venditore però deve essere garantita la possibilità di recedere dal contratto anche prima della sua scadenza, laddove decida di non vendere più.

Se la scelta non è supportata da altri seri motivi, il venditore andrà incontro al pagamento di una penale che sarà stabilita da un giudice.

Per cui, nell’ipotesi in cui il venditore eserciti il recesso, il diritto ad un compenso da parte della agenzia non potrà ritenersi dovuto in via automatica ma dovrà essere vincolato o, comunque, rispondere alla attività prestata sino a quel momento.

 

5. Quanto tempo ha il mediatore per far valere il diritto alla provvigione

L’articolo 2950 del codice civile stabilisce che l’agenzia immobiliare ha un anno di tempo per fare valere il proprio diritto alla ricevere la provvigione. 

Questo diritto cade infatti in prescrizione dopo un anno dalla conclusione della compravendita o dal momento in cui la provvigione diventa esigibile (ovvero dalla firma del contratto preliminare).

 

6.Non voglio più vendere casa: come funziona il recesso anticipato dal contratto

Come anticipato, il venditore ha diritto ha recedere dal contratto con l’agenzia immobiliare se decide di non volere più vendere casa.

Tieni presente che il contratto di mediazione immobiliare ha in genere una durata di 6 mesi ma, se previsto, c’è diritto di recedere in anticipo.

Tale dirittto si pone in essere solo se stabilito all’interno di un’apposita clausola all/interno del contratto.

Se tale diritto non fosse esplicitato nel contratto, si andrebbe a creare uno squilibrio tra diritti e doveri derivanti del contratto e questo può comportare la necessità di intervento da parte di un giudice.

In presenza di una giusta causa di recesso, come ad esempio la presenza di un abuso edilizio non indicato dall’Agenzia, quest’ultima non può pretendere di essere pagata poichè non ha rispettato tutti gli obblighi previsti dal rapporto di mediazione.

Nel caso in cui invece l’esercizio del recesso comporti una penale, la somma sarà corrisposta dopo una serie di accertamenti sull’attività svolta dall’agenzia per concludere la vendita immobiliare in questione.

 

7. Cause di recesso dal contratto di agenzia immobiliare

In base alla motivazione, al momento in cui si effettua il recesso e dalle prestazioni svolte dall’agenzia… le cause per recedere da un mandato di vendita immobiliare sono tante. 

Vediamo cosa accade nelle situazioni più comuni in cui decidi di non voler vendere più con l’agenzia. 

Diritto di ripensamento (a distanza)

Nel caso di agenzia online, si applica l’articolo 52 del codice del consumo secondo cui si hanno 14 giorni lavorativi per recedere da contratti stipulati a distanza, senza incorrere in penali.

Nel caso in cui l’agenzia non indichi le modalità di recesso, il termine per esercitare il diritto di ripensamento sale a 12 mesi (il recesso è escluso per le prestazioni già eseguite.

Scioglimento del contratto per giusta causa o negligenza

Come anticipato, nel caso in cui un venditore receda dal contratto di mediazione immobiliare per giusta causa, non andrà incontro ad alcuna penale anche se prevista dal contratto.

Quando si ha la giusta causa? Se ad esempio l’agenzia non svolge parte delle mansoni previste dall’accordo di mediazione ovvero in tutti quei casi in cui il comportamento dell’agenzia risulti in negligenza professionale.

Recesso per scontento

Non vuoi vendere più con una determinata agenzia perchè non sei soddisfatto del loro operato? Questo non è un buon motivo per recedere dal mandato di vendita immobiliare e potresti incorrere nel pagamento delle penali.

Revoca per squilibrio tra pretese e prestazioni

Nel caso in cui si sia firmato un accordo di esclusiva con l’agenzia, si esclude la libertà  di rivolgersi ad un altro intermediario. Nel rispetto del principio di equità nei rapporti commerciali, l’agenzia a sua volta dovrà garantire al cliente il massimo delle prestazioni e servizi di qualità. 

Se l’agenzia non rispatta tale principio, il cliente ha tutto il diritto di recedere dal mandato poichè si viene a creare uno squilibrio tra la pretesa di esclusività ma una prestazione non in linea con quanto previsto dal contratto.

 

8. Cosa fare per recedere in anticipo dal contratto di mediazione immobiliare

Le modalità in per recedere in anticipo dal contratto di mediazione immobiliare variano in base alla volontà dell’agenzia:

  • Accordo consensuale di recesso dell’incarico: Se entrambe le parti sono d’accordo nel procedere alla disdetta del contratto di mediazione, basterà firmare un accordo scritto consensuale.
  • Dichiarazione di revoca unilaterale: se invece solo il venditore vuole disdire il rapporto di mediazione, si parla di dichiarazione di revoca unilaterale che va effettuata tramite l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno presso l’agenzia. Nella raccomanda andranno indicate le motivazioni del recesso, gli estremi del contratto e la data di scioglimento. 

 

9. Disdetta alla scadenza del mandato di vendita all’agenzia immobiliare

Il contratto di mediazione tra venditore e agenzia immobiliare indica in genere il periodo di scadenza del mandato. Quello che succede è che, alla scadenza, il mandato dell’agenzia viene solitamente ritenuto rinnovato tacitamente per lo stesso periodo.

Per evitare questo rinnovo automatico, la controparte deve procedere con la disdetta del contratto di vendita. In che modo? La disdetta va effettuata inviando, 30 giorni prima della scadenza del mandato, una lettera di disdetta tramite raccomandata A/R. 

Se il mandato viene revocato alla sua scadenza naturale e viene comunicata in tempo la revoca del contratto, non è prevista alcuna penale da pagare. 

 

10. Recedere dalla trattativa di compravendita prima della firma del contratto  preliminare

Cosa succede invece nel rapporto tra venditore e acquirente se decidi che: no, non voglio più vendere casa? 

Il primo step ufficiale dee’iter di compravendita immobiliare è la consegna da parte dell’acquirente di una proposta di acquisto al venditore. Se già in questa fase decidi di non volere più vendere, sarà sufficiente non accettare la proposta e restituire la somma versata dall’acquirente come caparra. 

Se invece accetti la proposta di acquisto e cambi idea in un secondo momento, per recedere occorrerà l’accordo coon l’acquirente che altrimenti ha diritto di muoversi legalmente e chiedere un risarcimento dei danni.

 

11. Recedere dalla trattativa di compravendita dopo aver firmato il contratto preliminare

Non vuoi più vendere casa ma hai già firmato il contratto preliminare? In questo caso la situazione diventa decisamente più complicata dato che a questo punto si è instaurato un vincolo giuridico tra te e l’acquirente.

Non rispettare il compromesso regolarmente stilato per l’acquisto di casa, significa non solo restituire quanto già ottenuto come caparra confirmatoria (fino al doppio del valore della stessa) ma anche andare incontro a grosse penali. 

L’acquirente infatti ha in questo caso il diritto di richiedere un risarcimento della perdita patrimoniale subita e non solo, potrebbe anche ottenere dal Tribunale il trasferimento coattivo della proprietà tramite pagamento del prezzo residuo.

La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

Il venditore ha diritto di recedere dal contratto preliminare senza incorrere in queste penali nel caso di errori nel contratto:

  • vizi di forma,
  • contratto che non rispetti i requisiti essenziali,
  • indicazione non completa e corretta delle caratteristiche dell’immobile.

Se invece entrambe le parti sono d’accordo sull’intenzione di annullare il contratto preliminare, sarà sufficiente firmare un accordo di risoluzione consensuale.

 

Per riassumere

Ho cambiato idea non voglio più vendere casa, cosa fare se ho conferito l’incarico ad un’agenzia e il contratto non è ancora scaduto?

Il recesso dal contratto è possibile solo se è prevista una clausola all’interno del contratto stesso. Il recesso anticipato, se previsto da clausola nel contratto, può anche determinare il diritto dell’agenzia di ottenere il pagamento di una penale pari alla provvigione che si otterrebbe dalla vendita dell’immobile.

Per avere diritto a tale pagamento, il mediatore deve innanzitutto essere iscritto all’albo. Inoltre, deve dare prova di aver compiuto tutte quelle attività necessarie a portare a buon fine la compravendita, dalla promozione dell’immobili alla trasmissione della proposta d’acquisto.

In questo caso il valore della penale sarà commisurato alle attività svolte dall’agenzia per porre in essere la vendita. Se non vuoi vendere più perchè l’agenzia non ha svolto correttamente la propria attività, allora non dovrai pagare alcuna penale. Ricorda anche che, alla scadenza del contratto di mediazione, in genere lo stesso si rinnova tacitamente se non viene effettuata la disdetta.

Il nostro consiglio è di fare sempre attenzione alle clausole interne al contratto di mediazione, ed in particolare alla previsione di una penale in caso di recesso anticipato.

Se vuoi avere maggior margine di tempo per cambiare idea sulla vendita, scegliendo un’agenzia immobilare online hai 12 mesi di tempo per il diritto al ripensamento senza penali mentre nel caso di agenzia immobiliare tradizionale questo termine è solo di 14 giorni.

Infine, per quanto riguarda gli obblighi nei confronti dell’acquirente, pensaci bene prima di firmare il contratto preliminare o anche solo accettare la proposta di acquisto.  Decidere di non vendere più a quel punto significa rischiare di dover pagare dal risarcimento danni al dover necessariamente concludere il trasferimento della proprietà.

 

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