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È possibile vendere un immobile di proprietà del condominio?

31 gen13 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Che si tratti dell’ex portineria, di un sottotetto o di un’altra parte in comune, la vendita di un immobile condominiale è possibile, a patto che ci sia l’unanimità di tutti i condomini. Quando inserita in un condominio, anche la vendita della singola unità immobiliare dovrà tenere conto di alcune regole specifiche.

Per evitare di compromettere la buona riuscita della vendita, scopri tutto quello che c’è da sapere sulla vendita di un immobile di proprietà del condominio nella nostra guida dedicata.

Nella prima parte ci dedichiamo alla disciplina completa per la vendita delle parti comuni. Nella seconda parte ci concentriamo su gli obblighi nei confronti del condominio per chi vende un’unità immobiliare di proprietà privata.

  1. Che cos’è un immobile condominiale
  2. Quando è possibile vendere un immobile di proprietà condominiale
  3. Compravendita immobile condominio: come funziona
  4. Cosa succede in caso di mancata conclusione della vendita di un immobile condominiale
  5. Ripartizione delle somme da vendita immobile condominiale
  6. Vendita immobile di proprietà del condominio con abuso edilizio
  7. Vendita di un’unità immobiliare separatamente dalle parti condominiali, è possibile?
  8. Il vicino di casa ha prelazione sulla vendita dell’appartamento?
  9. Chi paga le spese condominiali quando si vende casa
  10. Vendita unità immobiliare con spese arretrate: i rischi
  11. I documenti condominiali per vendere casa

 

1. Che cos’è un immobile condominiale

Il condominio viene definito come un istituto caratterizzato dalla coesistenza di diritti di proprietà esclusiva, ovvero le singole unità immobiliari, e diritti di proprietà comune.

L’art 1117 del Codice Civile individua 3 categorie di beni comuni condominiali:

  • Necessari, ovvero i beni essenziali per l’esistenza stessa dell’edificio condominiale come scale, portoni, cortili, facciate…
  • Di pertinenza, ovvero i locali destinati all’uso di servizi comuni come parcheggio, portineria, lavanderia, stenditoi e sottotetti
  • Accessori, ovvero le opere e i manufatti destinati all’uso e al godimento come ascensori, cisterne, pozzi, impianti idrici, fognari, sistemi di distribuzione delle utenze…

Le parti comuni vanno a costituire l’area condominiale, di cui sono proprietari tutti i condomini. Tutti i condomini sono proprietari delle aree in comune in misura uguale. 

Di conseguenza, nessuno può decidere di vendere in autonomia una singola quota e cedere la propria parte senza il consenso degli altri proprietari.

 

2. Quando è possibile vendere un immobile di proprietà condominiale

Succede a volte nei condomini che alcune parti comuni perdano nel tempo la loro funzionale destinazione, o che i condomini decidano di poterne fare a meno.

In questi casi  può verificarsi l’interesse da parte di un condomino, o anche di un terzo non partecipante al condominio, di acquistare la proprietà esclusiva della parte comune in questione. 

È possibile alienare una parte comune? Il requisito fondamentale per la vendita immobile condominiale è l’unanimità di tutti i condomini. 

Il voto viene effettuato in assemblea condominiale ed anche un solo parere contrario è sufficiente ad impedire la compravendita.

Se un locale condominiale venisse quindi venduto senza il consenso di tutte le parti, si otterrebbe la nullità del contratto e quindi l’impossibilità di vendere il locale condominiale.

Il consenso dei condomini va espresso in forma scritta, a pena di nullità, in tutti gli atti di perfezionamento dell’atto di vendita, dalla proposta d’acquisto fino al rogito.

 

3. Compravendita immobile di proprietà del condominio: come funziona

Quando si procede alla vendita di un immobile di proprietà del condominio, una volta ottenuta l’unanimità, quali altri adempimenti bisogna rispettare?

Accertata la comune volontà di vendere, si passa alla fase delle trattative con l’aspirante acquirente che può essere un condomino o un terzo estraneo al condominio. 

Una volta individuato il compratore e pattuito il prezzo di vendita, occorre andare dal notaio per procedere con il contratto preliminare di vendita. L’avere stipulato o meno un contratto preliminare di vendita di una parte comune diventa importante per i condomini nel momento in cui a tale contratto non venga dato adempimento.

In alcuni casi infatti le parti decidono di accordarsi sulle condizioni di vendita con mezzi che non hanno valenza di contratto o verbalmente.

La vendita va poi effettuata, come nelle classiche vendite immobiliari, tramite rogito notarile. Dovranno quindi presentarsi dal notaio sia l’acquirente che i condomini venditori.

In genere, i condomini rilasciano una procura speciale notarile contenente tutte le condizioni di vendita ed incaricano una persona come rappresentante per la stipula del rogito.

 

I documenti necessari per la vendita di un immobile condominiale

Per prassi, in fase di compravendita l’amministratore deve rilasciare una ‘liberatoria condominiale’. 

Si tratta di un documento in cui si attestano i debiti e crediti del condomino venditore nell’anno in corso e in quello precedente. 

La liberatoria deve anche contenere indicazioni su eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, stato dei pagamenti di altri oneri condominiali.

Inoltre, una volta stipulato l’atto di compravendita, sia del proprio appartamento che di una parte comune, occorre comunicare all’amministratore del condominio il cambio di proprietà.

In questo modo l’amministratore può iscrivere l’acquirente nell’anagrafe condominiale, che così potrà ufficialmente subentrare nei propri diritti.

Con la vendita di un locale condominiale come l’appartamento dell’ex portiere ad un soggetto esterno, si dovrà anche procedere alla rideterminazione delle tabelle millesimali. L’arrivo di un nuovo membro nel condominio  determina infatti la riduzione della quota di comproprietà dei singoli condomini.

 

4. Cosa succede in caso di mancata conclusione della vendita di un immobile condominiale

Capita spesso che, dopo le fasi preliminari, la vendita dell’immobile condominiale non vada a buon fine perché dopo un iniziale consenso l’acquirente cambia idea o uno dei condomini si rifiuta di partecipare all’atto notarile nonostante l’iniziale consenso. 

Cosa succede in queste situazioni? Tutto dipende dal fatto che si sia sottoscritto o meno un contratto preliminare di compravendita.

 

Inadempienza in presenza di contratto preliminare

vendita lcoale condominiale con contratto preliminare

La presenza di un contratto preliminare implica una garanzia nei confronti della parte adempiente, che ha diritto di ottenere in via giudiziale una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso (come stabilito dall’articolo 2932 del Codice Civile).

Per cui se l’acquirente si tira indietro, i condomini hanno diritto a ricorrere in via giudiziale e ottenere il prezzo convenuto.

Se invece a tirarsi indietro sono i condomini, l’acquirente ha diritto di citarli in tribunale ed essi dovranno assumersi i relativi costi oltre a eventualmente pagare un risarcimento danni. A loro volta, i condomini hanno il diritto di rivalersi sul singolo condomino inadempiente che ha causato l’azione giudiziaria.

 

Inadempienza in assenza di contratto preliminare

vendita lcoale condominiale senza contratto preliminare

Le cose cambiano radicalmente nel caso in cui non sia stato sottoscritto alcun preliminare. In questo caso non si possono applicare le disposizioni dell’articolo 2932 del Codice Civile ma la parte adempiente può comunque richiedere un risarcimento danni.

L’acquirente in caso di assenza di contratto preliminare ha comunque diritto di citare in giudizio il condominio, facendo valere la responsabilità precontrattuale dei condomini che lo hanno  indotto a fare affidamento su un contratto che non è piu stato stipulato.

I condomini che erano disposti a mantenere il proprio impegno, possono a loro volta rivalersi sul condomino inadempiente per i danni che sono stati tenuti a risarcire al mancato acquirente.

In ogni caso, anche se il mancato acquirente non formulare alcuna richiesta di danni contro il condomino inadempiente, tutti gli altri condomini potrebbero formulare richiesta di risarcimento dei danni conseguenti alla mancata vendita che ha determinato, tra l’altro, il mancato incasso del prezzo relativo.

 

5. Ripartizione delle somme da vendita immobile condominiale

Quando viene venduto un locale condominiale, come vengono ripartite le somme ricavate dalla vendita? 

L’art 1118 del codice civile stabilisce che, se non disposto diversamente negli atti d’acquisto o nel regolamento contrattuale, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della propria unità immobiliare.

Per cui, la somma che si riceve per la vendita del locale condominiale viene distribuita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

In caso di unanimità espressa in forma scritta, i condomini possono anche suddividere la somma in misura differente rispetto alla ripartizione per millesimi.

Quando il locale viene acquistato da uno dei condomini, il prezzo di vendita va ripartito tra tutti gli altri condomini che hanno ceduto ad esso la propria quota.

 

6.Vendita immobile di proprietà del condominio con abuso edilizio

Capita infatti di frequente che le vendite di locali condominiali siano ostacolate dalla presenza di abusi edilizi.

Sia nel caso di singola unità immobiliare che di vendita immobile condominiale, per poter vendere un immobile con abuso edilizio occorre procedere con una sanatoria.

Le spese per la sanatoria si ripartiscono in base ai soggetti individuati dal Comune come responsabili della difformità. 

Si potrà trattare dell’intero condominio, e quindi la spesa si ripartisce tra tutti i condomini in base ai millesimi, oppure solo di alcuni proprietari che saranno gli unici a dover pagare. 

Se il Comune infligge la sanzione all’intero condominio ma si hanno le prove che gli abusi sono da imputare solo ad alcuni condomini, l’amministratore potrà ripartire la sanzione tra i soli responsabili.

 

7. Vendita di un’unità immobiliare separatamente dalle parti condominiali, è possibile?

Come abbiamo visto in precedenza, l’istituto del condominio è caratterizzato da diritti di proprietà esclusivi e comuni. 

L’articolo 1118 del codice civile sancisce un diritto irrinunciabile alle parti comuni. Di conseguenza, è impossibile vendere la proprietà individuale separatamente dai diritti e gli obblighi sulle parti comuni. 

Per cui, la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un immobile che esclude il trasferimento della proprietà delle parti comuni, è da ritenersi nulla se riferita a beni necessari o strutturali.

Se invece si tratta di beni comuni accessori, funzionali all’uso e al godimento della singola unità, questa potrà essere ceduta anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.

 

diritto prelazione vicino di casa

8. Il vicino di casa ha prelazione sulla vendita dell’appartamento?

Vuoi vendere il tuo appartamento e il vicino pretende di avere il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile

Sia che si tratti del vicino allo stesso pianerottolo, al piano di sopra o di sotto, la legge non prevede alcuna precedenza nell’acquisto. 

Il diritto di prelazione, ovvero la precedenza nell’acquisto rispetto a terzi a pari condizioni di prezzo e contrattuali, è valida solo nei casi di vendita di quote del bene in comunione ereditaria e di locazione (quando la vendita sia prevista alla prima scadenza contrattuale).

La prelazione sulla vendita di un appartamento da parte del vicino puo pero essere di natura volontaria, quando:

  • viene prevista dal regolamento contrattuale
  • sia sottoscritta volontariamente dalle parti interessate 

 

9. Chi paga le spese condominiali quando si vende casa

L’art 63 delle DIsposizioni di Attuazione al Codice Civile stabilisce che nella compravendita di un immobile condominiale, al momento dell’acquisto il Notaio darà atto alle parti l’obbligo dell’acquirente di pagare solidamente con il venditore le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente.

Quando si parla di anno in corso e anno precedente ci si riferisce all’anno condominiale, ovvero il periodo di riferimento ai fini della gestione, che può anche non coincidere con l’anno solare.

Per il pagamento degli oneri non riscossi, l’amministratore può rivolgersi indifferentemente tanto al venditore quanto al compratore. 

Quest’ultimo, se tenuto a pagare, ha il diritto di rivalersi nei confronti del venditore per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita dell’immobile.

Cosa succede nel caso in cui ci sia una delibera di lavori di ristrutturazione adottata anteriormente alla vendita ma per opere compiute posteriormente al rogito?

Se si tratta di spese ordinarie, le spese sono a carico del nuovo proprietario. Se si tratta invece di spese straordinarie, l’obbligo ricade sul venditore che era titolare del diritto di proprietà alla data della delibera.

NB: Il limite dei due anni per il subentro dell’acquirente nelle spese arretrate del venditore non può essere derogato in alcun modo dal regolamento di condominio. 

 

10. Vendita unità immobiliare con spese arretrate: i rischi

Il rischio principale nella vendita immobile condominiale con spese arretrate è che il condominio ricorra all’esercizio della revocatoria ordinaria.

In cosa consiste? Il condominio può rivolgersi al giudice per far dichiarare inefficace la vendita che che possa causare un danno ai suoi crediti. Questo tipo di azione è possibile quando:

  • l’acquirente è a conoscenza di un tentativo di frode
  • il debitore ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio

Il limite di tempo per ottenere la revoca della vendita da parte del condominio è di 5 anni dal rogito

Per ottenere il pignoramento, il condominio deve anche dimostrare che il patrimonio residuo del venditore moroso sia insufficiente a soddisfare il credito del condominio.

Un’azione revocatoria che va a buon fine determina l’inefficace del trasferimento della proprietà viene dichiarato inefficace e consente al condomino creditore di:

  • pignorare l’immobile
  • procedere con la vendita giudiziale per rifarsi dei crediti

NB: l’esistenza di un fondo patrimoniale non tutela dai debiti per le morosità nei confronti del condominio, per cui si può comunque procedere al pignoramento.

 

11. I documenti condominiali per vendere casa

Se stai vendendo un immobile all’interno di un condominio, tra i vari documenti necessari per vendere casa dovrai richiedere all’amministratore i seguenti documenti relativi al condominio:

  • il regolamento di condominio
  • la liberatoria condominiale con l’indicazione delle spese condominiali dovute e sulle spese straordinarie assunte con delibera assembleare
  • le eventuali delibere per spese straordinarie
  • gli ultimi due verbali delle assemblee condominiali

 

Per riassumere

La vendita di un immobile di proprietà del condominio è possibile con il consenso unanime dei condomini, espresso in forma scritta. Se la vendita determina l’ingresso di un nuovo soggetto nel condominio, andranno ridefinite le quote millesimali di tutti i condomini.

I ricavi della vendita vanno distribuiti tra tutti i condomini in base alle quote millesimali, a meno che non ci sia un accordo diverso tra i condomini.

Se si procede con le fasi preliminari di vendita ed un condomino si tira indietro all’ultimo momento, l’acquirente potrà rivalersi nei confronti di tutti i condomini, i quali a loro volta potranno rivalersi sul condomino inadempiente.

Attenzione, come nella classica vendita immobiliare, occorre che il locale soggetto a vendita non presenti un abuso edilizio. In presenza di un abuso, prima di procedere con la vendita occorre sanare la situazione. Il prezzo della sanatoria ricade su tutti i condomini o, se ci sono le prove, sui singoli proprietari che hanno determinato l’abuso.

Anche la vendita di un’unità immobiliare comporta delle regole extra all’interno di un condominio. Ad esempio, è impossibile vendere la proprietà individuale separatamente dai diritti e gli obblighi sulle parti comuni (a meno che non si tratti di beni accessori).

Per garantire al condominio il pagamento di tutte le spese, l’acquirente che subentra nel condominio automaticamente si impegna a pagare solidamente con il venditore le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente.

Infine, il condominio può rivolgersi al giudice per far dichiarare inefficace la vendita che che possa causare un danno ai suoi crediti.

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