Affittare casa a stranieri: cosa deve sapere davvero un proprietario

Affittare una casa a stranieri, che siano studenti, lavoratori expat o famiglie, è sempre più diffuso tra chi possiede una seconda casa. In questa guida trovi tutto ciò che c’è da sapere: quali documenti sono necessari e le differenze principali tra i cittadini europei e quelli non europei.

Affittare casa a stranierei: le differenze tra cittadini UE ed extra-UE

La legge civile sugli affitti è uguale per tutti. Il contratto segue le stesse regole valide per i cittadini italiani (Legge 431/1998). Cambiano solo gli obblighi amministrativi e i controlli sulla regolarità del soggiorno.

• Cittadini dell’Unione Europea: beneficiano della libera circolazione. Per stipulare il contratto bastano i documenti d’identità e il Codice Fiscale. Non serve il permesso di soggiorno. Non è obbligatorio comunicare nulla alla pubblica sicurezza per le locazioni ordinarie.
• Cittadini extra-UE: oltre ai documenti personali e al codice fiscale, il proprietario deve verificare il titolo che attesta la regolarità del soggiorno in Italia. Inoltre, per loro è sempre obbligatorio comunicare alla Questura entro 48 ore.

Quali sono i documenti per affittare casa a stranieri

Prima di firmare il contratto, il proprietario deve raccogliere e controllare attentamente tutti i documenti richiesti.

Per i cittadini UE:

• Documento d’identità valido, come il passaporto o la carta d’identità del Paese d’origine,
• codice fiscale italiano o attestazione di richiesta,
• certificato di iscrizione anagrafica, se si è già residenti in Italia,
• prova di sostenibilità economica, come buste paga, contratti di lavoro o estratti conto.

Per i cittadini extra-UE:

• Permesso di soggiorno valido o ricevuta/richiesta rinnovo,
• passaporto valido oppure ricevuta di richiesta/rinnovo,
• codice fiscale italiano,
• prova di reddito stabile.

Permesso di soggiorno scaduto o in rinnovo

Se il permesso di soggiorno è scaduto, non vuol dire automaticamente che la situazione dell’inquilino sia irregolare.

• La validità della ricevuta: l‘art. 5, comma 9-bis del Testo Unico sull’Immigrazione dice che la ricevuta data al momento della richiesta di rinnovo, rilascio o conversione serve a dimostrare il regolare soggiorno in Italia. I termini ordinari sono fissati a 90 giorni. In questo caso basta acquisire copia del passaporto, del vecchio permesso e della ricevuta della Questura o delle Poste.
• Durata del contratto: è possibile stipulare un contratto di più anni, come il 4+4, anche se il permesso di soggiorno dell’inquilino sta per scadere. Il permesso può essere rinnovato mentre la locazione è in corso.

Come affittare casa a stranieri senza Codice Fiscale

Capita spesso che un inquilino straniero appena arrivato in Italia non abbia ancora il Codice Fiscale.

Secondo il D.M. 10 gennaio 2017, la mancanza del Codice Fiscale non ferma la registrazione del contratto. L’Agenzia delle Entrate permette di registrare l’atto inserendo i dati anagrafici completi, cioè nome, cognome, data e luogo di nascita, il Paese estero di residenza e, se presente, il codice fiscale estero dell’inquilino. Bisogna comunque registrare il contratto entro 30 giorni.

La comunicazione alla Questura (dichiarazione di ospitalità) e il rischio penale

Questa fase è molto importante e bisogna prestare attenzione per evitare problemi sia civili che penali.

1. Attenzione all’Art. 12, comma 5-bis, del D.Lgs. 286/1998, che prevede la reclusione da 6 mesi a 3 anni per chi dà alloggio o affitta un immobile a un cittadino extracomunitario senza permesso di soggiorno. Tuttavia, il reato si verifica solo se il proprietario agisce “al fine di trarre ingiusto profitto” dalla situazione irregolare dell’inquilino. Non è sufficiente aver affittato a una persona senza permesso. La giurisprudenza richiede che sia dimostrato che il locatore era consapevole dell’irregolarità e ne abbia approfittato, ad esempio chiedendo un canone troppo alto. In ogni caso, è sempre buona prassi controllare i documenti prima di consegnare le chiavi.
2. Chi affitta o ospita un cittadino extra-comunitario deve inviare la comunicazione di pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, come previsto dall’art. 7 del D.Lgs. 286/1998. Questo obbligo resta in vigore anche se il contratto è già stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. È diverso dal sistema Alloggiati Web, che riguarda solo le locazioni turistiche o brevi fino a 30 giorni, gestite da strutture ricettive o da affitti brevi.

Per inviare la comunicazione, si usa il modulo di “dichiarazione di ospitalità” o “cessione di fabbricato”, che si trova sul sito della Questura o del Commissariato della zona dell’immobile. Il modulo va inviato tramite PEC, raccomandata A/R o consegnato a mano, allegando i documenti di identità del proprietario e dell’inquilino. Per cittadini extra-UE, serve anche la copia del permesso di soggiorno o della ricevuta di richiesta.
Ricorda di conservare la ricevuta di invio e una copia dei documenti dell’inquilino.

“Attenzione: La registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate non cancella l’obbligo di inviare la comunicazione di ospitalità alla Polizia di Stato entro 48 ore dall’ingresso dell’inquilino Extra-UE.”

I contratti di affitto e la convenienza della Cedolare Secca

Non esistono contratti speciali per stranieri: si utilizzano le formule ordinarie previste dalla Legge 431/1998:

• Contratto libero (4+4) – adatto a famiglie o coppie straniere che intendono restare a lungo.
• Contratto concordato (3+2) – consente di applicare i canoni stabiliti dagli accordi territoriali. Offre vantaggi fiscali.
• Contratto transitorio (1 a 18 mesi) – va bene per chi lavora fuori sede per un periodo limitato, come gli expat.
• Contratto per studenti (6-36 mesi) – questa è la scelta ideale per gli studenti universitari che vivono fuori sede o partecipano a progetti di scambio.

Conviene la cedolare secca?

Sì. La Cedolare Secca è un regime facoltativo che prevede un’imposta fissa del 21% per i contratti liberi o transitori, oppure del 10% per i contratti concordati o per gli studenti. Elimina del tutto le imposte di registro e di bollo sia al momento della registrazione sia al momento del rinnovo. Si applica anche agli inquilini stranieri, anche se non hanno ancora il codice fiscale italiano al momento della firma del contratto.

Riepilogo sanzioni per il proprietario

Conclusioni

Affittare la propria casa a cittadini stranieri può essere un’ottima opportunità per guadagnare dal proprio immobile. La richiesta è in aumento, soprattutto da parte di studenti, professionisti e expat. Tuttavia, è importante prestare attenzione alla gestione dei documenti. È necessario verificare che il soggiorno sia regolare, registrare il contratto anche se l’inquilino non ha il codice fiscale e rispettare i tempi previsti per comunicare tutto alla Questura.

Se conosci la normativa e fai i controlli necessari in anticipo, puoi sfruttare i vantaggi dell’affitto internazionale senza rischi legali o fiscali. Se preferisci evitare la burocrazia e proteggere il tuo patrimonio immobiliare, affidarti a un partner specializzato ti garantisce contratti sicuri e inquilini selezionati con cura.

Take Aways

• I cittadini UE devono presentare solo la carta d’Identità e il codice fiscale. Per gli extra-UE bisogna controllare anche il permesso di soggiorno.
• La ricevuta postale della questura relativa alla richiesta di rinnovo attesta che l’inquilino è in regola.
• Bisogna segnalare sempre alla Polizia l’ingresso di un cittadino extra-UE tramite la dichiarazione di ospitalità entro 48 ore (Alloggiati Web serve solo per le locazioni turistiche brevi).
• Senza Codice Fiscale, si può registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando i dati anagrafici e la residenza estera dell’inquilino.

FAQ

1. Come si può affittare una casa a stranieri privi di Codice Fiscale italiano?
   Puoi registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Devi inserire i dati anagrafici dell’inquilino, il Paese di residenza estera e, se presente, il codice fiscale del paese d’origine.
2. Posso affittare a un cittadino straniero con permesso di soggiorno in scadenza?
   Sì, a condizione che l’inquilino presenti la ricevuta di presentazione della domanda di rinnovo. La ricevuta ha valore legale equipollente a quello del permesso.
3. Bisogna comunicare alla Questura anche per i cittadini europei?
   No, per i contratti di locazione ad uso abitativo, l’obbligo di comunicazione (dichiarazione di ospitalità) riguarda solo i cittadini non comunitari, cioè extra-UE. Alloggiati Web si usa invece solo per le locazioni turistiche/brevi.
4. Si può applicare la Cedolare Secca con un inquilino straniero?
   Sì, la Cedolare Secca si applica alle stesse condizioni e con le stesse aliquote, 10% o 21%, indipendentemente dalla nazionalità dell’inquilino.