Cedolare secca affitti: aliquote, come si paga e novità 2027

La cedolare secca è un’imposta fissa che, se la scegli, sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sull’affitto: paghi il 21% sul canone annuo, oppure il 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Possono sceglierla i proprietari persone fisiche che affittano un’abitazione fuori da un’attività d’impresa. Per il 2027 la manovra propone di scendere al 5% (1% con inquilini under 36) sul concordato, ma è ancora una proposta in Parlamento. Aggiornato al 7 novembre 2026.

In questa guida trovi chi può scegliere la cedolare secca, quali aliquote si applicano, quando conviene rispetto all’IRPEF con esempi di calcolo, come si sceglie e come si paga, e le novità proposte per il 2027.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime facoltativo introdotto nel 2011 (articolo 3 del D.Lgs. 23/2011) e oggi riportato negli articoli da 203 a 206 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117). Invece di sommare il canone agli altri tuoi redditi e pagarci sopra l’IRPEF con le addizionali regionale e comunale, paghi un’imposta sostitutiva con un’aliquota fissa.

Con la cedolare secca, inoltre, non paghi l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per la registrazione, le proroghe e la risoluzione del contratto di locazione. Resta dovuta, invece, l’imposta di registro sulla cessione del contratto.

In cambio, per tutta la durata dell’opzione rinunci a chiedere aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, anche se il contratto li prevede.

Chi può scegliere la cedolare secca e chi è escluso

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche proprietarie dell’immobile o titolari di un diritto reale di godimento (per esempio l’usufrutto), che non affittano nell’esercizio di un’attività d’impresa, di un’arte o di una professione.

Se l’immobile è in comproprietà, ogni proprietario sceglie per conto suo: chi non opta per la cedolare paga l’imposta di registro sulla sua quota di canone, e l’imposta di bollo sul contratto resta comunque dovuta.

Negozi e locali commerciali

Per gli immobili commerciali oggi la cedolare secca non si applica. L’unica eccezione riguarda i contratti per negozi e botteghe in categoria C/1, fino a 600 m² escluse le pertinenze, stipulati nel 2019, tassati al 21%. La manovra 2027 propone di riaprire la cedolare per i negozi C/1 fino a 200 m² con contratti firmati nel 2027: trovi i dettagli più sotto.

Aliquote della cedolare secca nel 2026

I comuni in cui il canone concordato paga il 10% sono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Negli altri comuni anche il canone concordato paga il 21%. Per capire come funziona questo contratto, leggi la guida all’affitto a canone concordato; per gli affitti turistici c’è la nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Le novità proposte per il 2027

Il disegno di legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 e ora all’esame della Commissione Bilancio (A.C. 3174-bis), contiene all’articolo 5 due novità sulla cedolare secca. Sono proposte, non ancora legge: se approvate così com’è, prevedono che:

• per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa stipulati nel 2027, la cedolare scenda dal 10% al 5% sui canoni dal 2027 al 2031, anche per il primo rinnovo;
• l’aliquota scenda all’1% se l’inquilino, alla firma, ha meno di 36 anni;
• i negozi C/1 fino a 200 m² affittati con contratti stipulati nel 2027 possano scegliere la cedolare al 21%, ridotta al 10% nei 14 comuni capoluogo di città metropolitana;
• restino esclusi i contratti prorogati o rinnovati nel 2027 e quelli interrotti e rifirmati con lo stesso inquilino (o con il suo nucleo familiare) per ottenere lo sconto.

Esempi di calcolo, esclusioni e consigli pratici sono nel nostro approfondimento sulla cedolare secca 2027.

Quando conviene: cedolare secca o IRPEF?

Con l’IRPEF ordinaria, il reddito da affitto (in genere il 95% del canone annuo) si somma agli altri tuoi redditi ed è tassato con l’aliquota del tuo scaglione: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.000 a 50.000 euro, 43% oltre i 50.000 euro (aliquote 2026), più le addizionali regionale e comunale. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, il reddito imponibile è ridotto di un ulteriore 30%.

Due esempi con canoni ipotetici, senza addizionali e imposta di registro:

In generale la cedolare secca conviene di più a chi ha redditi negli scaglioni del 33% e del 43%. Con redditi bassi, nello scaglione del 23%, conviene fare il calcolo: con l’IRPEF puoi usare deduzioni e detrazioni che con la cedolare non puoi applicare a quel reddito. Tieni presente anche che con la cedolare rinunci agli aumenti ISTAT del canone.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Vantaggi:

• Aliquota fissa: il canone non fa salire lo scaglione IRPEF degli altri tuoi redditi, perché il reddito in cedolare è escluso dal reddito complessivo.
• Niente registro e bollo: non paghi l’imposta di registro e di bollo su registrazione, proroghe e risoluzione del contratto.
• Niente addizionali: la cedolare sostituisce anche le addizionali regionale e comunale sul reddito dell’immobile.

Svantaggi:

• Niente aggiornamento del canone: per tutta la durata dell’opzione rinunci agli aumenti, compreso l’ISTAT.
• Niente deduzioni e detrazioni su quel reddito: sul reddito in cedolare e sull’imposta non puoi far valere oneri deducibili e detrazioni.
• Conta comunque per ISEE e familiari a carico: il reddito in cedolare rileva per l’ISEE e per stabilire se sei fiscalmente a carico di un familiare.

Come si sceglie la cedolare secca

1. Avvisa l’inquilino: prima di scegliere la cedolare devi comunicare all’inquilino con raccomandata che rinunci agli aggiornamenti del canone. Non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto o per le locazioni sotto i 30 giorni nell’anno.
2. Scegli nel modello RLI: l’opzione si esercita con il modello RLI usato per registrare il contratto, online con i servizi dell’Agenzia delle Entrate o in ufficio. Trovi i passaggi nella guida alla compilazione del modello RLI per la cedolare secca.
3. Oppure negli anni successivi: puoi optare anche dopo la registrazione, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente; registro e bollo già pagati non vengono rimborsati.
4. Alla proroga: se il contratto viene prorogato, devi confermare l’opzione con la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.

L’opzione vale per tutta la durata del contratto (o della proroga), ma puoi revocarla in ciascuna annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, pagando l’imposta di registro eventualmente dovuta. Dopo una revoca puoi sempre scegliere di nuovo la cedolare negli anni successivi.

Come si paga la cedolare secca: acconti e scadenze

La cedolare secca si paga con il modello F24, con le stesse scadenze dell’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente; in genere nel primo anno di opzione l’acconto non si paga, perché manca l’imposta dell’anno prima.

Cedolare secca e inquilini: cosa cambia

Anche l’inquilino ha qualche vantaggio quando il proprietario sceglie la cedolare secca:

• Canone bloccato: per tutta la durata dell’opzione il canone non può aumentare, nemmeno per l’adeguamento ISTAT.
• Nessuna imposta di registro e bollo sul contratto: non sono dovute per registrazione, proroghe e risoluzione, e neppure sulla fideiussione prestata per l’inquilino.

Se cerchi casa in affitto o in vendita, puoi partire dagli immobili disponibili su Gromia.

Conclusioni: la cedolare secca conviene?

Nella maggior parte dei casi sì, soprattutto se hai redditi negli scaglioni IRPEF del 33% o del 43% e se affitti a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, dove paghi il 10%. Conviene meno se hai redditi bassi e puoi usare deduzioni e detrazioni, o se per te contano molto gli aumenti ISTAT del canone. Tieni d’occhio la manovra 2027: se verrà approvata così com’è, per i nuovi contratti concordati firmati nel 2027 l’aliquota scenderà al 5% o all’1%.

Se stai pensando di mettere a reddito un appartamento, con Gromia puoi affittare casa con il supporto di un consulente. Se invece stai valutando se vendere o affittare, parti da una valutazione gratuita della tua casa.

Domande frequenti

Oggi solo per i contratti di negozi C/1 fino a 600 m² stipulati nel 2019, al 21%. Il disegno di legge di Bilancio 2027 propone di estenderla ai negozi C/1 fino a 200 m² con contratti firmati nel 2027, al 21% o al 10% nei capoluoghi di città metropolitana, ma non è ancora legge.

No. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su di esso non puoi far valere oneri deducibili e detrazioni.

Con il modello RLI, alla registrazione del contratto oppure nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Prima devi avvisare l’inquilino con raccomandata che rinunci agli aggiornamenti del canone, se la rinuncia non è già nel contratto.

Sì, in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’hai scelta, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, pagando l’imposta di registro eventualmente dovuta. Negli anni successivi puoi anche sceglierla di nuovo.

È una proposta del disegno di legge di Bilancio 2027, ancora in discussione in Parlamento. Se approvata così com’è, varrà per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa stipulati nel 2027, con aliquota all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni.

Per approfondire

• Plusvalenza sulla vendita della casa: la guida Guida gratuita: quando si paga, quanto e come ridurla.
• Calcolo della plusvalenza sulla casa Il calcolatore gratuito, con le regole in vigore.
• Affittare casa in sicurezza Inquilini verificati, contratto e consegna seguiti da un agente.

Domande frequenti