Vuoi sapere come si sta muovendo il mercato immobiliare nel 2026 per capire se è il momento giusto di comprare, vendere o affittare casa? In questo articolo mettiamo insieme i dati più recenti Banca d’Italia con le previsioni FIMAA per fare chiarezza su quattro punti chiave: come si muovono i prezzi, perché l’usato continua a spingere il mercato, cosa succede agli affitti e che ruolo hanno oggi le locazioni brevi. Una guida pensata per proprietari, acquirenti, investitori e professionisti che vogliono capire i dati senza perdersi nei tecnicismi.
In questo articolo
Scenari e previsioni: compravendite e prezzi nel 2026
L’Ufficio Studi di Fimaa Italia-Confcommercio segnala che, nel primo quadrimestre del 2026, il mercato immobiliare italiano mostra segnali di crescita. Secondo le previsioni degli operatori FIMAA, nel 2026 le transazioni potrebbero aumentare dell’1-1,5% e superare le 770.000 unità registrate l’anno precedente.
Questo scenario si confronta con le indagini trimestrali di Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, che restituiscono un quadro più cauto nel breve periodo. Il sondaggio segnala un rallentamento della crescita dei prezzi, una domanda ancora contenuta e un’offerta di abitazioni in ulteriore riduzione. Anche sul fronte delle compravendite il confronto con lo stesso trimestre del 2025 è negativo, con un indebolimento più marcato al Nord-Ovest e al Nord-Est. Tuttavia, si registra anche un lieve aumento della fiducia per i prossimi due anni.
| Area Geografica | Saldo compravendite (vs Q2 2025) |
|---|---|
| Nord-Ovest | -27% |
| Nord-Est | -27% |
| Centro | -9% |
| Sud e Isole | -10% |
| Media Nazionale | -20% |
Il sondaggio di Banca d’Italia: rallentamento dei prezzi e sconti
Secondo il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, nel secondo trimestre 2026, il saldo tra le agenzie che hanno segnalato aumenti dei prezzi e quelle che hanno indicato diminuzioni è sceso a 7 punti percentuali, dai 12 punti del trimestre precedente.
- Per area geografica, il rallentamento è stato più evidente nel Nord-Ovest, dove il saldo è sceso a 1 punto percentuale. Nel Nord-Est e al Centro i valori sono più alti, rispettivamente 13 e 11 punti. Nel Sud e nelle Isole il saldo è di 6 punti.
- Per quanto riguarda i margini di trattativa, lo sconto medio sul prezzo richiesto resta al 7%. Nel Nord-Est è del 5%, mentre nel Sud e nelle Isole arriva al 9%. I tempi medi di vendita si mantengono contenuti, intorno ai 5 mesi secondo la rilevazione, ma il dato varia sensibilmente in base alla zona, allo stato dell’immobile e alla correttezza del prezzo richiesto.
- Per quanto riguarda il credito, il 63% degli acquisti è stato finanziato con un mutuo ipotecario, in lieve calo rispetto al 65% del trimestre precedente. Il rapporto loan-to-value si attesta intorno al 78%. Solo il 18% delle agenzie segnala difficoltà di accesso al credito come motivo di cessazione dell’incarico, suggerendo che l’accesso al credito non rappresenti il principale ostacolo alle compravendite.
| Area Geografica | Saldo Prezzi | Sconto medio |
|---|---|---|
| Nord-Ovest | 1% | 7% |
| Nord-Est | 13% | 5% |
| Centro | 11% | 7% |
| Sud e Isole | 6% | 9% |
| Media Nazionale | 7% | 7% |
Il ruolo trainante dell’usato e i costi di riqualificazione
Nel 2026, la prima casa è uno dei principali motori della domanda, rappresentando circa il 30% delle operazioni rilevate. Tuttavia, ci sono notevoli differenze tra il mercato delle case nuove e quello dell’usato.
- Il mercato è dominato dalle case già costruite. Dal 2010, i prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati del 30%, mentre quelli delle case usate sono diminuiti in media dell’11%. Questo rende le case usate molto più competitive.
- Nonostante la forte domanda per l’usato, il 33% degli operatori segnala che i costi elevati di ristrutturazione frenano gli acquisti. Il 25% degli operatori indica inoltre la riduzione del potere d’acquisto delle famiglie, legata all’aumento del costo della vita e delle spese energetiche, tra i fattori che frenano la domanda. Le nuove costruzioni rappresentano solo il 7% del mercato, pari a circa 54 mila unità.
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Richiedi una valutazione gratuitaIl mercato delle locazioni: offerta in calo e canoni sotto pressione
Il mercato delle vendite si sta stabilizzando, ma quello delle locazioni resta sotto pressione in tutta Italia. Nel secondo trimestre del 2026, il sondaggio di Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa ha mostrato una diminuzione dell’offerta: il numero di agenzie che segnala un calo dei nuovi incarichi di locazione è superiore di 26 punti percentuali rispetto a chi registra un aumento. I canoni sono aumentati rispetto al trimestre precedente nella maggior parte del Paese, anche se la crescita è stata più moderata rispetto allo stesso periodo del 2025.
Le locazioni brevi sono importanti per il 54% delle agenzie intervistate, e questa percentuale sale al 65% nel Centro, Sud e nelle Isole. Secondo FIMAA, i canoni potrebbero crescere in media del 3-4%, con aumenti fino al 5% per gli studenti. Nella stessa indagine, il 58% delle agenzie segnala una diminuzione dell’offerta, mentre il 42% nota un aumento.
Le esigenze degli inquilini stanno cambiando. Secondo FIMAA, nel 2025 i contratti di locazione a lungo termine erano il 39% del totale, mentre quelli transitori erano il 29%. I contratti agevolati erano circa il 32%, di cui il 25% a canone concordato e il 7% per affitti a studenti.
Inoltre, secondo FIMAA-Confcommercio, in Italia ci sono circa 35,6 milioni di unità residenziali, e circa 8,5 milioni sono sfitte secondo una stima prudente. La Federazione stima che tra 5,5 e 6 milioni di queste case potrebbero tornare sul mercato delle locazioni con interventi fiscali e normativi mirati
Conclusioni
L’andamento del mercato immobiliare nel 2026 si configura come uno scenario complesso, ma non privo di opportunità. Se da un lato la cautela è necessaria a causa della moderazione dei prezzi e della pressione sulle locazioni, dall’altro la stabilità del credito bancario e i tempi di vendita ancora contenuti offrono basi solide a chi desidera muoversi nel settore, pur in un contesto di volumi in lieve flessione. Nel comparto degli affitti, invece, la riduzione dell’offerta e la diffusione delle locazioni brevi rendono ancora più importante valutare attentamente la destinazione dell’immobile e la domanda locale.
In sintesi, il 2026 può essere un momento favorevole per vendere un immobile ben posizionato e correttamente prezzato. Per comprare, invece, la convenienza dipende soprattutto dalla sostenibilità del mutuo, dalla qualità dell’immobile e dall’orizzonte di permanenza: non emergono dati sufficienti per aspettarsi un calo generalizzato dei prezzi.
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- Compravendite: secondo le previsioni degli operatori FIMAA, nel 2026 le transazioni potrebbero aumentare dell’1-1,5% e superare le 770.000 unità registrate l’anno precedente. Tuttavia, il sondaggio Banca d’Italia relativo al secondo trimestre segnala una dinamica più cauta nel breve periodo: il saldo tra vendite in aumento e in diminuzione è negativo su base annua (-20 punti), con un indebolimento più marcato al Nord-Ovest e al Nord-Est.
- Prezzi: FIMAA prevede una crescita media di circa il 2%, mentre il sondaggio Banca d’Italia relativo al secondo trimestre segnala un rallentamento dei prezzi di vendita.
- Domanda e offerta: la domanda resta contenuta, mentre l’offerta continua a ridursi; gli immobili correttamente prezzati beneficiano quindi di una posizione negoziale più solida.
- Usato: l’usato resta il segmento trainante, ma i costi di ristrutturazione e la minore capacità di spesa frenano parte della domanda.
- Locazioni: l’offerta di immobili in affitto continua a ridursi, mentre secondo le previsioni FIMAA i canoni potrebbero aumentare mediamente del 3-4%; le locazioni brevi sono considerate rilevanti dal 54% delle agenzie intervistate da Banca d’Italia.
- Mutui: il credito non risulta il principale ostacolo alle compravendite; nel sondaggio Banca d’Italia circa il 63% degli acquisti è stato finanziato con un mutuo ipotecario.
- Differenze territoriali: i dati nazionali nascondono forti differenze tra città, regioni e singoli quartieri; per decidere se comprare o vendere è necessario integrare le statistiche nazionali con i valori OMI e i dati locali.
FAQ
- Come si muovono i prezzi delle case nel 2026?
Secondo Banca d’Italia, i prezzi delle abitazioni stanno rallentando e la crescita è più moderata, con forti differenze tra le varie zone (soprattutto nel Nord-Ovest). Gli operatori intervistati da FIMAA prevedono comunque un aumento medio annuo dei prezzi di circa il 2%. - Quali sono i tempi medi per vendere casa nel 2026?
I tempi medi di vendita si mantengono contenuti, intorno ai 5 mesi secondo la rilevazione, con uno sconto medio vicino al 7%. Il dato può però variare in base alla zona, allo stato dell’immobile e alla correttezza del prezzo richiesto. - Conviene comprare casa con un mutuo nel 2026?
Può essere conveniente per chi ha una situazione reddituale stabile, un anticipo adeguato e trova un immobile coerente con il proprio budget. Il fatto che il credito sia accessibile non significa che ogni mutuo sia automaticamente conveniente: occorre confrontare TAEG, durata, costi accessori e sostenibilità della rata. - Qual è la situazione del mercato degli affitti?
Il mercato delle locazioni resta teso: nel secondo trimestre 2026, il sondaggio Banca d’Italia–Agenzia delle Entrate–Tecnoborsa ha rilevato una riduzione dell’offerta di immobili in affitto e un aumento dei canoni nella maggior parte del territorio nazionale. Secondo FIMAA, i canoni potrebbero aumentare mediamente del 3-4% nel 2026, mentre il 54% delle agenzie considera rilevante il fenomeno delle locazioni brevi nel proprio mercato di riferimento.