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Come capire se una casa è in regola prima di acquistarla?

20 feb 20239 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

Comprare una casa è uno dei passi più importanti della vita per molte persone, ma prima di compierlo, dovrai accertarti che tutto possa procedere senza problemi.

Quali elementi valutare quindi per capire se una casa è in regola?

Te lo spiegheremo nelle righe che seguono. 

Cosa controllare per capire se una casa è in regola

Dopo settimane di ricerche hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e ti sei deciso a firmare la proposta d’acquisto per evitare di perdere l’occasione: il prezzo è accessibile e la zona corrisponde perfettamente alle tue esigenze.

Tuttavia, l’errore più comune che effettuano gli acquirenti è proprio quello di fermarsi agli aspetti più tangibili di un immobile, senza indagare più a fondo e senza verificare la presenza di eventuali irregolarità.

Come vedremo bene in seguito, il rischio che la casa non sia in regola può portare a delle gravi conseguenze sull’intero processo di compravendita; per questa ragione è importante effettuare le opportune verifiche prima ancora di presentare la proposta d’acquisto.

Come potrai immaginare, gli aspetti da controllare sono diversi e non riguardano solo la struttura fisica dell’immobile, ma anche tutta la documentazione. 

Iniziamo proprio dalla documentazione.

Regolarità urbanistica e catastale

Le regolarità urbanistica e catastale sono le prime cose da verificare in un immobile che hai deciso di acquistare. Benché per molti siano da intendersi come sinonimi, in realtà rappresentano due volti complementari della stessa medaglia.

Ciò che accomuna entrambe è che in sostanza attestano che lo stato di fatto attuale della casa corrisponde a quanto dichiarato presso gli organi competenti.

In particolare, la regolarità urbanistica viene rilasciata dall’ufficio tecnico del Comune di ubicazione e si rende necessaria quando siano state effettuate delle opere di ristrutturazione o costruzione, perché sancisce che queste sono a norma di legge.

Ogni volta che vengono effettuati degli interventi edilizi, infatti, il professionista che si occupa dei lavori deve depositare in Comune la documentazione (come per esempio, la CILA), che esponga chiaramente quali sono le opere previste e le relative conseguenze sulla struttura della casa.

Ma poiché in questi casi è la struttura dell’immobile a cambiare, è chiaro che dovranno essere aggiornati anche i disegni e le planimetrie depositate al Catasto, di competenza dell’Agenzia delle Entrate.

Dunque, richiedere la visura catastale e le planimetrie della casa che desideri acquistare significa verificare che non siano presenti degli abusi edilizi, che ogni parte dell’unità immobiliare sia correttamente registrata e che eventuali modifiche seguano le leggi regionali e nazionali. 

elementi casa in regola

Impianti a norma

Un’altra caratteristica che non devi dimenticare di osservare su una casa in vendita riguarda gli impianti, che devono essere necessariamente a norma di legge, secondo quanto specificato dal DM 37/08.

Generalmente, sono le imprese che effettuano i lavori a rilasciare un certificato di conformità o una dichiarazione di dispondenza (DIRI) al termine dei lavori anche meno invasivi, come il montaggio di una nuova caldaia.

In ogni caso, si tratta di un documento che i venditori sono tenuti a fornire in caso di richiesta, perché rende certa l’agibilità dell’immobile, sebbene non rientri comunque fra quelli considerati obbligatori per la firma del rogito.

Un discorso diverso, invece, va fatto per l’attestato di prestazione energetica (APE), introdotto dal D.Lgs 192 del 2005, che viene richiesto dal notaio ed è fondamentale per determinare i consumi energetici della casa, nonché la sua classe energetica.

Tieni presente che accertarsi che gli impianti siano a norma di legge non costituisce solo una sicurezza per quando abiterai in quella casa, ma anche la garanzia che eventuali guasti potranno essere coperti dai contratti assicurativi.

Dopo aver verificato i documenti che riguardano la casa, analizziamo ora un’altra tipologia di aspetti da valutare per capire se una casa è in regola.

Verifica del proprietario: atto di provenienza, ipoteche o pregiudizievoli

Fra le verifiche da effettuare per capire se un immobile è in regola, ci sono quelle che riguardano il proprietario. In altre parole, per intenderci, la persona con cui sei in trattativa, è realmente chi dice di essere? Giuridicamente ha il titolo per vendere la casa che ti sta presentando?

Il motivo per cui è fondamentale chiarire questo passaggio è facilmente intuibile: se il venditore non è l’unico proprietario, altre persone potrebbero reclamare i diritti sull’immobile, con il rischio di annullare gli accordi presi per la compravendita.

elementi casa in regola

Il documento necessario per dissipare questo dubbio è la visura ipotecaria, che racconta la storia dell’immobile, in quanto elenca tutti i passaggi di proprietà.

Attraverso la lettura di questo atto puoi ricavare anche altre numerose informazioni sulla casa, come:

  • Se il venditore ha la piena proprietà, la nuda proprietà, oppure l’usufrutto, qual è il suo regime patrimoniale e la sua quota;
  • Cosa ha preceduto la presente proprietà, ovvero l’atto di provenienza: donazione, successione, compravendita ecc.
  • Se sono presenti ipoteche o pregiudizievoli che possono impedirne la vendita: in caso di cancellazione, deve essere presente la relativa nota a margine.

La visura ipotecaria, come quella catastale, può essere richiesta facendo domanda sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Controllo delle spese condominiali

Una capitolo a sé riguarda gli immobili ubicati nei condomini, perché saranno soggetti alle spese condominiali. Devi sapere, infatti, che l’amministratore potrebbe notificarti il pagamento delle rate arretrate in qualità di nuovo proprietario.

Nonostante si tratti in effetti di debiti contratti dal proprietario precedente, l’acquirente ne diventa responsabile al momento della firma dell’atto di compravendita.

Ecco perché ti consigliamo di effettuare le opportune verifiche contattando l’amministratore condominiale, il quale potrà rilasciare un documento scritto che attesti la regolarità dei pagamenti fino a quel momento.

Non solo, attraverso i verbali delle precedenti assemblee potrai anche scoprire se sono stati pianificati dei lavori di ristrutturazione e l’ammontare degli stessi.

Infine, non dimenticare di chiedere all’amministratore anche una copia delle regole condominiali, indispensabili anche per capire l’organizzazione dell’edificio, cosa è vietato e cosa è consentito fare.

Chi verifica la presenza di abusi edilizi?

Come hai potuto constatare, ci sono molte cose da osservare prima di procedere con la firma di un contratto preliminare, ma la buona notizia è che generalmente sono i venditori a procurarsi tutta la documentazione già prima di mettere in vendita la proprietà.

Di contro, un atteggiamento restio da parte loro dovrebbe essere già un campanello d’allarme, ma in ogni caso puoi comunque reperire gli atti pubblici richiedendoli all’Agenzia delle Entrate oppure al Comune.

Per rendere la procedura più semplice e veloce ti consigliamo di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, perché molto spesso è già in possesso di tutti i dati dell’immobile che ne attestano la regolarità, soprattutto se è la stessa che te l’ha presentato.

Tieni presente che, secondo la legge, né il notaio né l’agente immobiliare hanno la responsabilità sull’effettiva regolarità edilizia e burocratica della casa; per questa ragione è bene rivolgersi ad un consulente di fiducia per effettuare tutte le tue verifiche.

Può accadere comunque che il notaio si rifiuti di procedere con la firma del rogito in mancanza di documenti oppure se in essi vengano riportate informazioni contraddittorie.

In sintesi, la verifica sulla presenza di eventuali abusi edilizi, nonché sulla veridicità delle informazioni riportate dal venditore, spetta a te soltanto in qualità di acquirente; le eventuali segnalazioni poi, potranno essere effettuate presso le forze dell’ordine o il Comune.

Cosa succede se la casa non è in regola?

Poniamo il caso che tu abbia effettuato tutte le verifiche e che tu abbia scoperto che la casa dei tuoi sogni purtroppo presenta degli abusi edilizi: quali sono le conseguenze sulla compravendita?

Prima di tutto bisogna distinguere fra quelli sanabili e non sanabili: nel primo caso, infatti, è lo stesso venditore che dovrà adoperarsi a risolvere il problema, occupandosi altresì delle spese di sanatoria, che possono raggiungere anche 150 euro al mq, in relazione al tipo di abuso.

Per evitare l’annullamento della compravendita, potrai richiedere di allegare al rogito la copia della domanda di sanatoria già presentata agli uffici competenti, con gli estremi del pagamento delle prime due rate da parte del venditore.

Quando si tratta di abusi edilizi non sanabili, il proprietario può andare incontro a conseguenze penali e amministrative, come il ripristino dello stato dell’immobile precedente all’abuso, l’ammenda o, nei casi più gravi, persino l’arresto.

Non solo, in questo caso la compravendita non potrà avere luogo, ma se dovessi aver già firmato l’atto dal notaio, potresti comunque ricorrere ad un giudice per annullarlo in qualsiasi momento.

In conclusione, puoi indagare anche da solo per capire se la casa è in regola prima di acquistarla.

Trascurare questa verifica potrebbe essere molto rischioso, perché la presenza di abusi edilizi o la mancanza di determinati certificati potrebbe portare all’annullamento della compravendita.

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