Disdetta Contratto di Affitto: Una Guida Completa

Stipulare un contratto di affitto, significa definire per iscritto una serie di regole da rispettare per una corretta applicazione della locazione. Delle regole che servono a stabilire diritti e doveri di proprietari ed inquilini, modalità di pagamento del canone, tipologia di contratto e la relativa durata. Questi aspetti sono fondamentali per tutta la durata del contratto, inclusa la disdetta del contratto di affitto.

Sei anche tu in affitto, ma hai bisogno di cambiare abitazione e non sai come muoverti dal punto di vista burocratico? Innanzitutto ricerca la tipologia di contratto firmata, in modo da capire subito in quale casistica potresti trovarti. Noi del blog di Gromia, abbiamo approfondito alcuni casi tipo, proprio per aiutare i lettori ad avviare tale fase secondo i riferimenti normativi di legge.

Tipologie di contratto di affitto

Al momento della stipula di un contratto di affitto, uno dei fattori più importanti è la scelta della tipologia di locazione. Essa influirà la durata del contratto, alcuni dei diritti e dei doveri, e anche le modalità di disdetta del contratto. Vediamo innanzitutto le tipologie principali di contratto di locazione:

Contratto di affitto a canone libero

Ha una durata minima obbligatoria di 4 anni con un eventuale e possibile rinnovo sulla locazione di altri quattro anni. Si definisce a canone libero perchè sarà il locatore a stabilire liberamente il valore del canone d’affitto.

Contratto di affitto a canone concordato o convenzionato

Ha una durata minima obbligatoria di 3 anni e un tacito rinnovo di altri due anni. In questo caso il valore del canone d’affitto è determinato dagli accordi territoriali dei sindacati di proprietari e inquilini.

Contratto di locazione transitorio

Una particolare forma di locazione pensata per chi ha necessità di mettere in affitto/ mettersi in affitto per un periodo che va da 1 mese ai 18 mesi. Una modalità meno vincolata che non prevede comunicazioni con cui concludere il contratto, a meno che non se ne voglia prolungare la durata. Il canone è in questo caso concordato.

Contratto di locazione transitorio per studenti

Ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi e può essere stipulato nei pressi di sedi universitarie e scuole specialistiche. È un’opzione riservata solo a studenti e aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso il canone ha un valore concordato.

Contratto di comodato d’uso

É una forma di contratto a titolo gratuito, per cui non c’è canone, con cui si concede l’immobile per un determinato periodo di tempo o per una specifica finalità con obbligo di restituzione.

Scopri un’ulteriore modalità di locazione: il contratto di affitto con riscatto senza anticipo

In qualsiasi forma di affitto, laddove si venissero a verificare delle condizioni che impediscono la continuazione della locazione, il contratto di locazione può essere disdetto in anticipo. In che modo? Scopriamo insieme come funziona La disdetta del contratto di affitto, sia dalla parte dell’inquilino che da quella del proprietario. Vediamo anche come la tipologia di contratto influisca sulle modalità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Disdetta del contratto di affitto da parte del locatario

Chi si trova in affitto, può recedere dal contratto di locazione anche prima della naturale scadenza e per qualsiasi motivo. Per fare questo occorre rispettare pochi semplici adempimenti:

1. Inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario.
2. Proseguire il pagamento dei canoni di locazione dovuti fino al momento di riconsegna dell’immobile al proprietario.

La tipologia di contratto influisce sui tempi di preavviso in cui avviare tali procedure. Nel caso di contratto a canone concordato o a canone libero questo preavviso deve essere di almeno 6 mesi.

Per le tipologie di contratto transitorie, devono sussistere gravi motivi per poter recedere ma il preavviso può anche essere inferiore ai 6 mesi:

• minimo 1 mese prima della data di efficacia della disdetta, se il contratto ha una durata non superiore ai 6 mesi,
• minimo 3 mesi se esso il contratto d locazione transitorio ha una durata superiore ai 12 mesi.

Nel caso di contratto per studenti universitari, si ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso minimo di 3 mesi. In ogni caso, resta fermo che il canone dovrà essere pagato fino al giorno in cui si gode l’immobile.

Per quanto riguarda il caso di comodato d’uso, data la particolare natura di questa tipologia di contratto, in genere il comodatario non richiede in anticipo la conclusione dello stesso. Per questo la legislatura non prevede una disciplina particolare, ma è solo necessaria l’accettazione del comodante.

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Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

Per il locatore valgono regole più stringenti per una eventuale disdetta del contratto di affitto prima dei termini. Anche qui gioca un ruolo importante la tipologia di contratto stipulata. Nel caso di contratto a canone libero con durata 4+4 e contratto a canone concordato 3+2, è possibile avviare tale disdetta solo al termine, rispettivamente, dei primi 4 anni e 3 anni. Non si tratta di una vera e propria disdetta, ma di un mancato rinnovo del contratto per il periodo successivo. Quindi il contratto di locazione può non essere rinnovato quando subentrano esigenze specifiche quali:

• Esigenza di avviare una nuova attività con il suddetto immobile
• Necessità di uso dell’immobile da parte del proprietario
• Vendita di immobile a terzi
• Avviamento di importanti opere di ristrutturazione nell’immobile o di demolizione dello stesso
• Quando l’inquilino ha a disposizione un altro immobile in cui abitare nello stesso comune
• Se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo senza un giustificato motivo

In questi casi, anche il locatore è tenuto ad inviare la disdetta del contratto mediante raccomandata con ricevuta di ritorno e con un preavviso di almeno sei mesi. Nessun preavviso, invece, nel caso in cui sussistano dei gravi motivi che rendano necessario interrompere la locazione (scopri quando si può disdire un contratto di affitto senza preavviso).

Data invece la breve durata dei contratti transitori, non è prevista la possibilità per il locatore di recedere anticipatamente. Infine, nel caso di contratto di comodato d’uso, se è stabilita una durata a tempo indeterminato, l’inquilino è obbligato a restituirla appena gli sia richiesto dal proprietario, anche senza preavviso.

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