Mutuo per comprare casa: la guida completa.

1. 01 Budget Risparmi, rata sostenibile e spese
2. 02 Prequalifica Quanto puoi ottenere dalla banca
3. 03 Proposta Subordinata alla concessione del mutuo
4. 04 Istruttoria Documenti e perizia sulla casa
5. 05 Delibera Offerta vincolante e prospetto ESIS
6. 06 Rogito Compravendita e mutuo dal notaio

Come funziona

Il mutuo è un prestito a lungo termine garantito da un'ipoteca sulla casa che compri. La banca valuta due cose: te, cioè reddito, stabilità e altri debiti, e la casa, con una perizia che ne stima il valore.

I passaggi, in ordine

1. Budget: calcola quanto puoi spendere tra risparmi, rata sostenibile e spese di acquisto.
2. Prequalifica: chiedi a una o più banche una valutazione preliminare. Non è un impegno, ma ti dice quanto puoi ottenere.
3. Proposta d'acquisto: quando trovi la casa, firma una proposta con la condizione che l'acquisto dipende dalla concessione del mutuo.
4. Richiesta e istruttoria: consegni i documenti, la banca verifica il reddito e manda un perito a valutare la casa.
5. Delibera e offerta: la banca approva e ti consegna l'offerta vincolante con il prospetto europeo standardizzato (ESIS).
6. Rogito e atto di mutuo: dal notaio, lo stesso giorno: la banca paga il venditore e sulla casa si iscrive l'ipoteca.

Quanto puoi chiedere

Il mutuo dipende da due limiti, e conta il più basso dei due.

Il limite della casa: fino all'80%

La banca finanzia di solito fino all'80% del valore dell'immobile, calcolato sul minore tra prezzo d'acquisto e valore di perizia. Il resto, l'anticipo, va pagato con i tuoi risparmi. Oltre l'80% servono garanzie in più, come quella del Fondo prima casa.

Il limite del reddito: circa un terzo

La rata, sommata alle altre rate che già paghi, non dovrebbe superare circa il 30-35% del reddito netto mensile della famiglia. Con 3.000 € netti al mese la rata sostenibile è quindi intorno ai 1.000 €.

Un esempio

Voce	Importo
Prezzo della casa	€ 250.000
Mutuo all'80%	€ 200.000
Anticipo con i tuoi risparmi	€ 50.000
Rata con 25 anni al 3,5% fisso	circa € 1.000 al mese
Reddito netto indicativo richiesto	circa € 3.000 al mese

Il tasso dell'esempio è solo indicativo: rifai il conto con i tassi di oggi nel calcolatore della rata qui sotto. Ai 50.000 € di anticipo aggiungi le spese di acquisto: imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo.

Anticipo 20% con i tuoi risparmi

+

Mutuo fino all'80% del valore

=

La casa 100% del prezzo, spese escluse

Tasso fisso, variabile o misto

Tasso	Come funziona	Per chi è adatto
Fisso	La rata resta uguale per tutta la durata	Chi vuole certezza sul bilancio familiare
Variabile	Segue un indice di mercato, di solito l'Euribor, più uno spread fisso	Chi può sostenere aumenti della rata
Misto	Si può passare da fisso a variabile, o viceversa, a scadenze stabilite	Chi vuole flessibilità nel tempo
Variabile con tetto	Variabile, ma con un tasso massimo che non si supera	Chi vuole il variabile con un limite al rischio

TAN e TAEG

Il TAN è il tasso d'interesse puro. Il TAEG comprende anche spese di istruttoria, perizia, polizze obbligatorie e altri costi: è il numero giusto per confrontare le offerte di banche diverse.

Tasso fisso

• Rata uguale per tutta la durata
• Bilancio familiare prevedibile
• Di solito parte da un tasso più alto

Tasso variabile

• Segue l'Euribor più uno spread
• Rata che può salire o scendere
• Conviene con margine nel bilancio

I costi del mutuo

Oltre agli interessi, il mutuo ha costi che si pagano all'inizio. Chiedili alla banca prima di scegliere: sono tutti nel prospetto ESIS.

Istruttoria La pratica della banca

Perizia Il valore della casa

Imposta sostitutiva 0,25% prima casa, 2% altre

Notaio L'atto di mutuo

Polizza incendio Obbligatoria

Altre polizze Facoltative, salvo richiesta

I documenti da preparare

Una richiesta completa accorcia i tempi: la banca non delibera finché manca qualcosa.

Su di te	Sulla casa
Documento d'identità e codice fiscale	Proposta d'acquisto accettata o compromesso
Certificato di stato civile o di residenza	Atto di provenienza del venditore
Ultime buste paga e Certificazione Unica	Planimetria e visura catastale
Dichiarazione dei redditi, per autonomi e professionisti	Attestato di prestazione energetica (APE)
Estratti conto e altri finanziamenti in corso	Titoli edilizi e agibilità, se richiesti dal perito

Se la casa è venduta da Gromia, i documenti dell'immobile li prepariamo noi e li inviamo alla tua banca: è uno dei motivi per cui le perizie arrivano senza sorprese.

Su di te

• Identità e codice fiscale
• Buste paga e CU
• Dichiarazione dei redditi
• Altri finanziamenti

Sulla casa

• Proposta o compromesso
• Atto di provenienza
• Planimetria e visura
• APE

Mutuo oltre l'80%: il Fondo prima casa

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce una parte del mutuo e permette alla banca di finanziare più dell'80% del valore, fino al 100% per alcune categorie.

A chi spetta

Le regole e le scadenze cambiano spesso con la legge di bilancio: verifica i requisiti aggiornati sul sito di Consap e chiedi alla banca se aderisce al Fondo.

Garanzia base

• Per chi compra la prima casa
• Mutuo fino a 250.000 €
• Copre il 50% del mutuo

Categorie prioritarie

• Under 36, giovani coppie, genitori soli
• ISEE fino a 40.000 €
• Garanzia più alta, mutuo oltre l'80%

Agevolazioni e detrazioni

Detrazione degli interessi

Per il mutuo sulla prima casa puoi detrarre il 19% degli interessi pagati, fino a 4.000 € di interessi l'anno: un risparmio massimo di 760 € l'anno, nella dichiarazione dei redditi. La casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto.

Agevolazione prima casa

Sull'acquisto paghi imposte ridotte, e sul mutuo l'imposta sostitutiva scende allo 0,25%. Tutti i dettagli nel calcolatore delle imposte di acquisto.

Surroga: cambiare banca senza costi

Se in futuro trovi condizioni migliori, puoi spostare il mutuo in un'altra banca con la surroga: non paghi spese, penali né notaio, e l'ipoteca resta la stessa.

Detrazione 19% Fino a 760 € l'anno di risparmio

Prima casa Imposte ridotte sull'acquisto

Surroga Cambi banca senza costi

Gli errori da evitare

Errore	Conseguenza	Come evitarlo
Cercare casa senza prequalifica	Innamorarsi di una casa fuori budget	Chiedere prima quanto puoi ottenere
Proposta senza condizione sul mutuo	Perdere la caparra se la banca dice no	Proposta subordinata alla concessione del mutuo
Confrontare le offerte sul TAN	Scegliere un mutuo che costa di più	Confrontare il TAEG e il prospetto ESIS
Dimenticare le spese di acquisto	Anticipo che non basta al rogito	Mettere da parte anche imposte, notaio e agenzia
Nuovi finanziamenti durante l'istruttoria	Rata/reddito peggiore, delibera a rischio	Rimandare auto e acquisti a rate

Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.