Proposta irrevocabile di acquisto: come funziona nel 2026

La proposta irrevocabile di acquisto è l’offerta scritta con cui ti impegni a comprare una casa a un certo prezzo e a non ritirare l’offerta fino a una data precisa (art. 1329 del Codice civile). Fino a quella data sei vincolato solo tu: il venditore può accettare, rifiutare o lasciar scadere. Se accetta e tu ne hai notizia, il contratto è concluso e, se la proposta contiene tutti gli elementi di un preliminare, va registrata entro 30 giorni. Aggiornato al 6 novembre 2026.

In questa guida trovi cosa dice la legge, cosa scrivere nel modulo, cosa succede alla somma che versi, quanto costa registrarla e cosa puoi fare se cambi idea, prima e dopo l’accettazione.

Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto (artt. 1326 e 1329 c.c.)

Nella compravendita gestita da un’agenzia, la trattativa di solito parte da una proposta scritta dell’acquirente. Due articoli del Codice civile ne spiegano il funzionamento:

• Art. 1329 c.c.: se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Anche la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente, di regola, non tolgono efficacia alla proposta.
• Art. 1326 c.c.: il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione. L’accettazione deve arrivare entro il termine stabilito e, se non è conforme alla proposta, vale come nuova proposta (la classica controproposta).

In pratica: firmi, consegni la proposta all’agente e da quel momento non puoi più tirarti indietro fino alla scadenza. Se il venditore firma per accettazione nei tempi e l’accettazione ti viene comunicata, l’accordo è chiuso. Una proposta senza clausola di irrevocabilità, invece, si può revocare finché il contratto non è concluso (art. 1328 c.c.).

La legge parla di un impegno «per un certo tempo»: per questo nel modulo deve esserci sempre una data o un termine preciso. Non lasciare la casella vuota e non accettare formule vaghe come «fino a risposta del venditore».

Proposta semplice, proposta irrevocabile e preliminare: le differenze

Se vuoi approfondire il passaggio successivo, leggi la nostra guida al contratto preliminare di vendita immobiliare e la differenza con una semplice offerta di acquisto.

Cosa deve contenere la proposta

Molte agenzie usano moduli prestampati in cui l’accettazione del venditore trasforma la proposta direttamente in un preliminare. Per questo devi leggerla come se fosse già il compromesso. Controlla che ci siano:

• i dati tuoi e del venditore (tutti i proprietari, non solo uno);
• l’indirizzo e i dati catastali dell’immobile e delle pertinenze (cantina, box, posto auto);
• il prezzo offerto e come lo pagherai (somma alla proposta, eventuale integrazione al preliminare, saldo al rogito);
• il termine di irrevocabilità, con data e ora;
• a che titolo versi la somma (caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto) e chi la custodisce fino all’accettazione;
• la data entro cui fare il rogito e la data di consegna della casa;
• le condizioni: soprattutto la proposta subordinata al mutuo, se non compri in contanti;
• le dichiarazioni del venditore sulla regolarità urbanistica e catastale e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri pesi;
• la provvigione dell’agenzia e quando matura.

Quanto dura la proposta e cosa succede alla scadenza

La durata la decidi tu: la legge non fissa un minimo né un massimo, chiede solo che ci sia un termine. Più è lungo, più dai tempo al venditore (e più resti bloccato). Un termine breve ti lascia libero prima, ma mette pressione al venditore, che può decidere di non rispondere.

Alla scadenza ci sono tre scenari:

• accettazione entro il termine: il contratto è concluso quando ne hai conoscenza (art. 1326 c.c.);
• nessuna risposta: la proposta perde efficacia e ti deve essere restituita la somma versata;
• controproposta (per esempio un prezzo più alto): non è un’accettazione ma una nuova proposta, che ora sei tu a poter accettare o rifiutare.

Un’accettazione arrivata in ritardo vale solo se sei tu a considerarla efficace e lo comunichi subito all’altra parte (art. 1326 c.c.).

La somma che versi: assegno, caparra confirmatoria o penitenziale

Di solito alla proposta si allega un assegno non trasferibile intestato al venditore, che l’agente custodisce fino alla risposta. Se il venditore rifiuta o lascia scadere il termine, l’assegno ti torna indietro. Se accetta, la somma assume la funzione indicata nel modulo. Le due forme più usate:

Le differenze pratiche le trovi nella guida su caparra confirmatoria e penitenziale. Se nel modulo non è scritto a che titolo versi la somma, ai fini fiscali l’Agenzia delle Entrate la considera un acconto sul prezzo.

La proposta accettata va registrata? Termini e imposte nel 2026

Sì, quando l’accettazione basta da sola a concludere un contratto preliminare. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa, per gli affari conclusi tramite agenzia vanno registrati i preliminari e l’accettazione della proposta quando le clausole sono sufficienti a formare un preliminare. Non vanno registrati, invece, l’incarico di vendita, la semplice proposta e l’accettazione che non basta a concludere un preliminare.

• Chi registra: le parti, ma anche l’agente immobiliare, che è tra i soggetti obbligati a chiedere la registrazione dei contratti conclusi grazie alla sua mediazione.
• Entro quando: 30 giorni dalla firma (il termine era di 20 giorni fino al decreto-legge 73/2022, che lo ha portato a 30).
• Come: in ufficio oppure online con il modello RAP dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate.
• Imposta di registro fissa: 200 euro, qualunque sia il prezzo.
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, per la scrittura privata.
• Imposta proporzionale sulle somme versate: dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024) si paga lo 0,5% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti non soggetti a IVA, o la minore imposta dovuta per il rogito. Prima gli acconti pagavano il 3%. Quanto versi qui viene scalato dall’imposta di registro del rogito.

Esempio di calcolo

Una nota per chi firma a cavallo dell’anno: dal 1° gennaio 2027 le regole sull’imposta di registro confluiscono nel nuovo Testo unico (D.Lgs. 123/2025), la cui applicazione è stata rinviata al 2027 dal decreto-legge 200/2025. Se registri dopo quella data, chiedi all’agenzia o al notaio di verificare i riferimenti aggiornati.

Posso ritirare la proposta irrevocabile?

Prima dell’accettazione

Durante il periodo di irrevocabilità la revoca è senza effetto (art. 1329 c.c.): se il venditore accetta entro il termine, il contratto si conclude lo stesso, anche se nel frattempo hai mandato una lettera di ripensamento. Puoi liberarti solo se lo prevede il modulo (per esempio una condizione che non si avvera) o se il venditore è d’accordo.

Dopo l’accettazione

A quel punto c’è un contratto vincolante per entrambi. Se non ti presenti al rogito senza una causa prevista dal contratto, con la caparra confirmatoria il venditore può recedere e trattenerla, oppure chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.). Può anche chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). Se invece è il venditore a tirarsi indietro, hai diritto al doppio della caparra o puoi agire nello stesso modo contro di lui.

Le vie d’uscita legittime sono quelle scritte nel contratto (soprattutto la condizione sospensiva del mutuo), l’accordo con il venditore oppure gravi irregolarità dell’immobile da far valere con un legale. Se il problema riguarda la data del rogito, leggi cosa succede se non si rispetta la data del rogito.

Checklist prima di firmare

1. Verifica il prezzo: confrontalo con le compravendite della zona. Con la valutazione online di Gromia hai un riferimento in pochi minuti.
2. Chiedi i documenti prima, non dopo: visura e planimetria catastale, titoli edilizi, APE. Controlla la conformità urbanistica e la conformità catastale.
3. Metti le condizioni per iscritto: mutuo, esito delle verifiche tecniche, liberazione da ipoteche.
4. Scegli un termine realistico: abbastanza lungo per una risposta seria, non così lungo da bloccarti per settimane.
5. Scrivi a che titolo versi la somma e chi la custodisce fino all’accettazione.
6. Chiedi chi registra e chi paga le imposte dopo l’accettazione.

Conclusioni

La proposta irrevocabile di acquisto non è una formalità: per qualche giorno vincola solo te e, appena il venditore accetta, diventa un contratto con conseguenze economiche precise. Trattala come un preliminare: verifica la casa prima, scrivi condizioni chiare, scegli bene termine e caparra e ricordati che dopo l’accettazione scatta la registrazione entro 30 giorni. Stai ancora cercando? Guarda gli immobili in vendita su Gromia.

Domande frequenti

La durata la decidono le parti: la legge (art. 1329 c.c.) chiede solo che l’impegno sia per un certo tempo, quindi nel modulo deve esserci una data di scadenza precisa. Fino a quella data non puoi revocare la proposta.

Non durante il periodo di irrevocabilità: la revoca è senza effetto e, se il venditore accetta entro il termine, il contratto si conclude lo stesso. Puoi liberarti solo se il modulo lo prevede o se il venditore è d’accordo.

Ti deve essere restituita. Di solito l’assegno resta in custodia all’agente fino alla risposta del venditore e torna a te se il venditore rifiuta o lascia scadere il termine.

Sì, se l’accettazione basta a concludere un contratto preliminare. Va registrata entro 30 giorni: costa 200 euro di imposta fissa, più il bollo e lo 0,5% su caparra e acconti non soggetti a IVA, importo poi scalato dalle imposte del rogito. Anche l’agente immobiliare è obbligato a chiedere la registrazione.

Con la caparra confirmatoria il venditore può recedere e trattenerla, oppure chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.). Le vie d’uscita sono le condizioni scritte nel contratto, come il mancato mutuo, o un accordo con il venditore.

Per approfondire

• Case in vendita Tutte le case in vendita e in affitto con Gromia.
• Calcolo delle imposte di acquisto della casa Registro, IVA, notaio: quanto costa comprare casa.

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