Conformità catastale: cos’è e come verificarla prima di comprare casa

Prima di firmare la proposta (o il compromesso), c’è un controllo che molti rimandano al rogito: la conformità catastale. Peccato che, se nell’atto manca la dichiarazione prevista dalla legge, il rogito è nullo. In questo articolo ti spieghiamo cos’è, come verificarla in modo pratico e cosa fare se la planimetria non coincide con lo stato attuale della casa.

Cos’è la conformità catastale

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato reale di un immobile e quanto registrato al Catasto:

• distribuzione degli ambienti
• destinazione d’uso
• consistenza
• categoria catastale
• rendita
• intestatario

La legge distingue due piani:

• Conformità oggettiva: planimetria e dati catastali corrispondono allo stato di fatto.
• Conformità soggettiva: l’intestatario catastale è lo stesso che risulta come titolare nei registri immobiliari. Il notaio deve fare questa verifica.

L’obbligo di dichiararla vale dal 1° luglio 2010 ed è uno dei passaggi fondamentali da verificare per capire se una casa è in regola prima di comprarla.

Pensa a un tramezzo tolto, immagina un bagno nato da un vecchio ripostiglio o da una cantina trasformata in taverna. Se nessuno aggiorna la planimetria catastale, la casa reale e quella registrata non coincidono più, causando difformità catastale.

Dichiarazione, attestazione o certificato di conformità catastale?

Nell’atto è richiesta la dichiarazione di conformità catastale rilasciata dagli intestatari. Può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Questi sono i documenti richiesti dalla legge che online puoi trovare chiamati con nomi diversi, come ad esempio “attestato” o “certificato”.

Qual è la differenza tra conformità catastale e urbanistica?

La conformità catastale riguarda la corretta registrazione dell’immobile ai fini delle imposte e per la sua identificazione, non la sua regolarità edilizia. La conformità urbanistica verifica che l’edificio rispetti i titoli edilizi depositati presso il Comune. Sono due controlli diversi e per comprare senza problemi servono entrambi.

Quando serve la conformità catastale

La dichiarazione è obbligatoria negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi che trasferiscono, creano o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati esistenti. In pratica riguarda compravendite e donazioni mentre sono esclusi i diritti reali di garanzia, come l’ipoteca.

Chi dichiara e cosa controlla il notaio

Firma la dichiarazione il venditore o un tecnico che prepara l’attestazione. Il notaio, prima del rogito, individua gli intestatari catastali, verifica che coincidano con i registri immobiliari e che la planimetria corrisponda all’immobile indicato nell’atto. Tuttavia, non effettua un sopralluogo né verifica che i muri siano dove li mostra la planimetria.

Il notaio verifica le carte, non i muri: il sopralluogo tocca a te.

Nel preliminare e nelle aste

Nel preliminare non è necessaria la dichiarazione, ma la conformità è richiesta al rogito. Conviene quindi controllare già prima del compromesso. Se ci sono difformità, è meglio inserire una clausola che obblighi il venditore a sanarle prima dell’atto definitivo. Secondo l’orientamento prevalente del notariato, l’obbligo non si applica alle vendite forzate in sede esecutiva (aste giudiziarie).

Come verificare la conformità catastale: 4 passaggi

Per controllarla non bisogna essere esperti, serve solo un po’ di metodo.

1. Chiedi la visura e la planimetria

Chiedi la planimetria e la visura catastale al venditore o all’agenzia, oppure scaricale in autonomia direttamente online dal sito dell’Agenzia delle Entrate:

• La visura riporta foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita e intestatario.
• La planimetria disegna la casa.

2. Confronta il disegno con la casa

Visita l’immobile con la planimetria in mano. Il numero di stanze è lo stesso? Pareti, porte, bagni e ripostigli sono al posto giusto? Verande, balconi chiusi, soppalchi, sottotetti e cantine usati come abitazioni sono i punti in cui si trovano più spesso le difformità.

3. Controlla l’intestazione

Il nome che compare in visura deve essere quello del venditore. Se manca la registrazione di una successione, bisogna prima sistemare l’intestazione. Questo succede spesso con un immobile che non risulta al catasto o che non è aggiornato.

4. Fai controllare tutto a un tecnico

Prima di fare la proposta, chiedi a un geometra, architetto o ingegnere di verificare i documenti e lo stato effettivo. Ti dirà se serve una pratica DOCFA e quanto potrebbe costare.

Planimetria catastale non conforme: rischi e rimedi

Se la planimetria catastale non corrisponde alla realtà, le conseguenze vanno dalla nullità dell’atto (quando manca la dichiarazione di legge) a responsabilità civili e penali del venditore (quando la dichiarazione c’è ma non è veritiera).

Cosa succede se la dichiarazione manca o è falsa

Se l’atto non contiene la dichiarazione di conformità o l’attestazione del tecnico, è nullo (nullità assoluta).

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019), la nullità catastale è puramente formale: se la dichiarazione è presente nell’atto, il rogito resta civilmente valido anche se il contenuto è mendace. Tuttavia, chi dichiara il falso ne risponde su due fronti:

• civile: con il risarcimento dei danni e il pagamento delle spese di sanatoria all’acquirente per inadempimento contrattuale.
• penale: con il rischio di incriminazione per falso ideologico commesso da privato in atto pubblico (art. 483 c.p.)

Una difformità scoperta prima della proposta è un dettaglio da sistemare. Scoperta davanti al notaio, può far saltare la trattativa.

Come si sistema

Per aggiornare i documenti alla situazione reale, il tecnico presenta una pratica DOCFA. In generale, le modifiche che non alterano la consistenza, la categoria o la classe non richiedono una nuova denuncia al Catasto. Il tecnico decide se è il tuo caso.

L’atto di conferma

Se mancava solo la dichiarazione, ma la planimetria esisteva ed era conforme allo stato di fatto, dal 24 giugno 2017 l’atto può essere confermato con un atto successivo. Può essere fatto anche da una sola parte (art. 29, comma 1-ter).

Quanto costa regolarizzare

Le cifre sono indicative e cambiano da caso a caso:

• Tecnico abilitato: da 500 a 1.500 euro circa. Il costo dipende dal fatto che si debba solo redigere la dichiarazione o predisporre la pratica DOCFA.
• Diritti catastali: circa 50 euro per ogni unità aggiornata.
• Sanzioni per ritardo nella presentazione: da 1.000 a 8.000 euro. Si possono ridurre con il ravvedimento operoso.

I costi aumentano se sono necessari controlli approfonditi o una regolarizzazione urbanistica. Indica chiaramente nel compromesso chi se ne occupa.

Cosa dice la Cassazione nel 2026

Con la sentenza n. 22902/2026, la Cassazione ha ribadito che la conferma di una compravendita, nulla per mancanza della dichiarazione di conformità, salva gli effetti civili del trasferimento. Non elimina, però, la responsabilità disciplinare del notaio che ha stipulato l’atto originario. La Corte ricorda anche la funzione fiscale della norma, collegata all’art. 53 della Costituzione. Per chi compra, il messaggio è chiaro: il sistema è severo e conviene arrivare dal notaio con i documenti già pronti.

Conclusioni

La conformità catastale non è solo una questione burocratica. Permette di arrivare al rogito senza problemi. Verificarla costa poco se lo fai prima della proposta e può costare molto se lo fai dopo.

Se cerchi casa, guarda anche i documenti, non solo le foto. Se vuoi vendere, sistema la situazione catastale prima di mettere l’immobile sul mercato.

Take Aways

• La conformità catastale significa che la casa, la sua planimetria, i dati catastali e il proprietario coincidono.
• Per compravendite e donazioni la dichiarazione è obbligatoria. Senza la dichiarazione, l’atto è nullo.
• Il notaio controlla i documenti, non la casa. Tu e il tuo tecnico dovete confrontare la planimetria con l’abitazione.
• Le difformità si risolvono prima del rogito tramite una pratica DOCFA. Un tecnico abilitato se ne occupa. Il costo va da circa 500 a 1.500 euro, più i diritti catastali.
• La conformità catastale e quella urbanistica sono due controlli distinti. Bisogna fare entrambi.

FAQ

1. Che cosa significa conformità catastale e a cosa serve?
   È il confronto tra la situazione reale dell’immobile e i dati catastali, in particolare la planimetria e l’intestazione. Serve a garantire che l’immobile sia registrato in modo corretto. Per legge, va dichiarata negli atti di trasferimento.
2. La conformità catastale è obbligatoria per vendere o comprare un immobile?
   Sì. Dal 1° luglio 2010, l’atto di compravendita deve contenere la dichiarazione di conformità del venditore o l’attestazione di un tecnico abilitato. Se manca, l’atto è nullo.
3. Come si verifica la conformità catastale?
   Si richiedono la visura e la planimetria catastale. Si confronta la planimetria con lo stato reale della casa. Poi si verifica che l’intestatario sia il venditore. In caso di dubbi, si può chiedere un controllo a un geometra, a un architetto o a un ingegnere.
4. Cosa succede se la planimetria catastale non è uguale a quella reale dopo il rogito?
   Secondo l’opinione dei notai, una dichiarazione falsa non annulla l’atto. Tuttavia, il venditore può essere responsabile verso l’acquirente in sede civile. In ambito penale, i giudici non sono d’accordo. È necessario valutare il caso specifico con un avvocato o un notaio.
5. Quanto costa mettere in regola una difformità catastale?
   Di solito il tecnico costa tra 500 e 1.500 euro. I diritti catastali sono di circa 50 euro per unità. In caso di ritardi, le sanzioni vanno da 1.000 a 8.000 euro e possono essere ridotte con il ravvedimento operoso. Gli importi variano a seconda del caso.