E’ Possibile Comprare una Seconda Casa Come Prima Casa?

Una delle domande che molto spesso intrigano chi vuole comprare casa è se sia possibile comprare una seconda casa come prima casa. In altre parole, chi già possiede un immobile può comprare un nuovo appartamento, trasferirsi nella nuova casa appena acquistata, ed acquistare la seconda casa come se fosse una prima casa?

Posso Trasformare la Mia Seconda Casa in una Prima Casa?

Si tratta di una domanda che a molti sembra difficile da comprendere, ma che in realtà è semplice.

Sulla prima casa esistono varie agevolazioni, quali mutui a tasso agevolato, detrazioni, e l’esenzione dall’IMU, che non sono valide per la seconda casa. Quindi se si riuscisse ad acquistare una seconda casa, e “trasformarla” in prima casa, sarebbe possibile godere di tutte queste agevolazioni su entrambe gli appartamenti.

Ad esempio, tante persone comprano una prima abitazione soprattutto grazie alle agevolazioni disponibili sull’acquisto di una prima casa. Spesso, sia per risparmiare, sia perché si ha bisogno di poco spazio, si acquista un appartamento di metratura molto modesta, di solito un bilocale. Però piano piano la famiglia cresce, e dopo qualche anno ci si rende conto di aver bisogno di una casa più grande. E’ possibile comprare una seconda casa, e farla sembrare una prima casa agli occhi del fisco?

Anche se su questo blog non forniamo pareri legali, né consulenze professionali, purtroppo dobbiamo dire che in questo caso la risposta è no. Il motivo per cui non si può comprare la seconda casa come se fosse la prima è chiaro:

• per godere di qualsiasi agevolazione sull’acquisto della prima casa è necessario non possedere alcun immobile
• chi già possiede un immobile non rientra in questo requisito, quindi non può godere delle agevolazioni

La questione in realtà è leggermente più complicata, e siamo sicuri che il tuo notaio saprà illustrarti tutti gli aspetti tecnici in modo molto chiaro e comprensibile. Però, se già goduto delle agevolazioni fiscali per comprare la tua prima casa in qualsiasi Comune italiano, non potrai sfruttarli nuovamente per comprare una seconda casa.

Comprare Una Seconda Casa Come Prima Casa: Il Caso della Separazione e del Divorzio

Un caso particolare, che forse può interessare i nostri lettori, è il caso di chi è divorziato. A seguito della sentenza di divorzio il giudice può assegnare i diritti sull’abitazione ad uno solo dei coniugi. Il risultato è che l’altro coniuge è costretto a trasferirsi in un altro appartamento, pur essendo proprietario o comproprietario della casa coniugale.

E’ evidente che chi aveva comprato la prima casa con tanti sforzi non riesce più a godere del suo bene, e deve trasferirsi altrove. Molto spesso in un appartamento in affitto. I più fortunati, però, non si perdono d’animo e passato qualche tempo dalla separazione cercano di comprare nuovamente casa.

Secondo la sentenza di Cassazione n.2565 del 2 febbraio 2018, in questo caso è possibile comprare una seconda casa come se fosse la prima casa, poiché la prima di fatto non può essere abitata dal proprietario. Quindi è possibile usufruire di alcune delle detrazioni disponibili per la prima casa, anche se non di tutte. Ovviamente, è necessario stabilire la propria residenza nella nuova casa. Per conoscere meglio quali sono le detrazioni che puoi richiedere, ti consigliamo di rivolgerti al tuo avvocato o commercialista.

Come Comprare la Seconda Casa Affittando la Prima

Un altro caso che provoca molti dubbi ai proprietari di casa è se sia possibile dare in affitto la propria prima casa senza perdere tutte le agevolazioni sull’acquisto. In genere questa è una domanda che si pone chi, acquistata una prima casa, pensa di far fruttare il suo investimento in modo da poter subito comprare una seconda casa.

In questo caso, è possibile comprare una seconda casa con i guadagni che frutta la prima, e continuare a godere di alcune agevolazioni. Ecco come:

• se hai già la residenza nel Comune dove hai acquistato la seconda casa, non dovrai fare nulla
• se risiedi al di fuori del Comune dove hai acquistato la seconda casa, dovrai spostare la residenza in questo Comune

Attenzione, però, poiché non è possibile mantenere tutte le agevolazioni sull’acquisto della prima casa. Una delle agevolazioni che perdi automaticamente se dai in affitto la tua prima casa è la detrazione degli interessi passivi sul mutuo che stai continuando a pagare per la tua prima casa. Come sai, chi compra una prima casa può detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori dalla dichiarazione dei redditi. Ma se concedi la tua prima casa in affitto questa agevolazione viene automaticamente persa.

Infatti, la condizione per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo è adibire l’immobile che si è acquistato ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, e di continuare a risiedere nell’abitazione. Nel momento in cui non abiti più nella tua prima casa, non potrai godere di questa detrazione.

Se vuoi comprare una seconda casa affittando la prima, non sarà possibile chiedere all’inquilino di non stabilire la propria residenza nel tuo appartamento. In conclusione, i modi più facili per comprare una seconda casa affittando la prima sono due:

• spostare la propria residenza presso un appartamento che possiamo usare a titolo gratuito, ed accendere un mutuo per l’acquisto di una seconda casa
• spostare la propria residenza in un appartamento che costa meno del canone di locazione che riceviamo dall’inquilino che vive nella nostra prima casa, ed usare la differenza per pagare l’affitto ed il mutuo. Ad esempio, se paghi, al mese, 1.000 Euro di mutuo per comprare la seconda casa e 1.000 Euro di affitto, dovrai dare in affitto la tua prima casa ad almeno a 3.000 Euro al mese. Questa possibilità, secondo noi, è limitata solo a chi possiede appartamenti di lusso.

Purtroppo, chi cerca di comprare una seconda casa affittando la prima dovrà in ogni caso mettere in conto la perdita di alcune agevolazioni e detrazioni.

Leggi anche: Le Tasse per l’Acquisto della Seconda Casa | Guida 2020

Per approfondire

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• Calcolo delle imposte di acquisto della casa Registro, IVA, notaio: quanto costa comprare casa.