Mutuo agevolato Legge 104: cosa esiste davvero nel 2026
Mutuo Legge 104: dal 3 agosto 2026 il Fondo Prima Casa garantisce fino all’80% del mutuo. Requisiti, ISEE, imposte, bonus barriere e novità 2027.
Nel 2026 l’ecobonus è una detrazione del 50% per i lavori di efficienza energetica sull’abitazione principale del proprietario (o di chi ha un diritto reale sulla casa) e del 36% negli altri casi, da recuperare in 10 rate annuali, con un limite massimo di detrazione che dipende dall’intervento. Per il 2027 la legge di Bilancio propone di confermare le stesse percentuali: è ancora una proposta. Aggiornato al 7 novembre 2026.
In questa guida trovi le aliquote e i limiti per ogni intervento, chi può chiedere la detrazione, come fare la pratica ENEA, cosa cambierebbe nel 2027 e, soprattutto, quanto migliorare la classe energetica può far crescere il valore della tua casa. Parliamo dell’ecobonus per la casa (detrazione Irpef e Ires per la riqualificazione energetica), non degli incentivi per l’acquisto di auto e moto che hanno lo stesso nome.
Ecobonus 2026 in sintesi
| Voce | Regola 2026 |
|---|---|
| Aliquota sull’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale | 50% |
| Aliquota negli altri casi (seconda casa, inquilino, comodatario, immobili d’impresa) | 36% |
| Recupero | 10 rate annuali di pari importo |
| Limite | detrazione massima diversa per tipo di intervento (vedi tabella) |
| Escluse | caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, anche a condensazione |
| Pratica | scheda descrittiva all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori |
| Cessione del credito e sconto in fattura | non ammessi, salvo i casi particolari del decreto Cessioni |
Fonti: Agenzia delle Entrate, Risparmio energetico e vademecum ENEA aggiornati a settembre 2026.
Aliquote ecobonus dal 2024 al 2027
Fino al 2024 l’ecobonus aveva aliquote diverse per intervento (50%, 65% e fino all’85% in condominio). La legge di Bilancio 2025 le ha uniformate e la legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 22) ha confermato per il 2026 le percentuali del 2025:
| Spese pagate nel… | Abitazione principale del proprietario | Altri casi |
|---|---|---|
| 2024 | 50% o 65% (fino all’85% per alcuni interventi condominiali) | stesse aliquote (nessuna distinzione) |
| 2025 e 2026 (in vigore) | 50% | 36% |
| 2027, legge attuale | 36% | 30% |
| 2027, se passa la proposta di Bilancio | 50% | 36% |
Fonte: scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla riqualificazione energetica (aggiornata al 26 gennaio 2026), tabella ENEA Ecobonus 2026 e articolo 4 del disegno di legge di Bilancio 2027 per la riga sulla proposta.
Quali lavori rientrano e quanto puoi detrarre al massimo
Nel 2026 l’aliquota è uguale per tutti gli interventi, ma il limite massimo di detrazione resta diverso. Questi i valori indicati nei vademecum ENEA aggiornati al 23 settembre 2026:
| Intervento | Detrazione massima |
|---|---|
| Riqualificazione energetica globale dell’edificio | 100.000 euro |
| Coibentazione di pareti, coperture e pavimenti (cappotto termico) | 60.000 euro per unità immobiliare |
| Sostituzione di finestre comprensive di infissi | 60.000 euro per unità (insieme alla coibentazione, se contestuale) |
| Schermature solari | 60.000 euro per unità |
| Collettori solari termici | 60.000 euro per unità |
| Pompe di calore e scaldacqua a pompa di calore | 30.000 euro per unità |
| Sistemi ibridi (pompa di calore con caldaia a condensazione) | 30.000 euro per unità |
| Generatori a biomassa | 30.000 euro per unità |
| Microcogeneratori | 100.000 euro per unità |
| Building automation (controllo da remoto degli impianti) | 15.000 euro per unità |
| Parti comuni condominiali con isolamento oltre il 25% della superficie disperdente | 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità dell’edificio |
Non sono più agevolate le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, ammessi solo per le spese fino al 2024. Per i lavori iniziati dal 4 febbraio 2026 gli impianti alimentati da fonti rinnovabili devono rispettare anche i requisiti del D.Lgs. 5/2026. Se l’intervento rientra anche nel bonus ristrutturazione 2026, per le stesse spese devi scegliere una sola delle due detrazioni.
Chi può chiedere l’ecobonus
Secondo l’Agenzia delle Entrate l’ecobonus spetta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che sostengono le spese su un edificio esistente (accatastato o con accatastamento richiesto), di qualunque categoria catastale:
- proprietari e titolari di un diritto reale sull’immobile;
- condòmini, per i lavori sulle parti comuni;
- inquilini e comodatari;
- familiari conviventi (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) e conviventi more uxorio;
- imprese, anche per immobili strumentali, beni merce o patrimoniali (con detrazione dall’Ires).
La percentuale del 50% spetta solo al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento per i lavori sull’abitazione principale; tutti gli altri hanno il 36%. Per gli interventi su pareti e coperture l’edificio deve essere già dotato di impianto di riscaldamento.
Come ottenere l’ecobonus: pagamenti, documenti e pratica ENEA
- Paga con bonifico parlante (bancario o postale) indicando causale, codice fiscale di chi detrae, partita IVA o codice fiscale dell’impresa, numero e data della fattura. Il bonifico non serve per oneri di urbanizzazione, bolli, diritti per i permessi e TOSAP.
- Fatti rilasciare l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei requisiti tecnici e la congruità dei costi (o la dichiarazione del direttore dei lavori).
- Fai redigere l’APE dopo i lavori da un tecnico non coinvolto nell’intervento. Non serve per finestre in singole unità, pannelli solari per acqua calda, schermature solari, generatori a biomassa e dispositivi di controllo da remoto.
- Invia la scheda descrittiva all’ENEA sul portale bonusfiscali.enea.it entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo, e conserva la ricevuta con il codice CPID.
- Conserva fatture, bonifici, asseverazione, APE e schede tecniche; in condominio, delibera, tabella millesimale e dichiarazione dell’amministratore.
Per i lavori oltre 70.000 euro avviati dal 28 maggio 2022, l’atto di affidamento deve indicare che l’impresa applica i contratti collettivi dell’edilizia. Chi ha un reddito superiore a 75.000 euro deve verificare anche il tetto complessivo alle detrazioni previsto dall’articolo 16-ter del Tuir (fonte: Agenzia delle Entrate, Come ottenere la detrazione).
Esempio di calcolo: cappotto e pompa di calore
Hai un appartamento in cui vivi, di tua proprietà, e nel 2026 spendi 30.000 euro per il cappotto e 12.000 euro per sostituire la caldaia con una pompa di calore.
| Intervento | Spesa | Detrazione al 50% | Limite | Rata annua per 10 anni |
|---|---|---|---|---|
| Cappotto termico | 30.000 euro | 15.000 euro | entro i 60.000 euro | 1.500 euro |
| Pompa di calore | 12.000 euro | 6.000 euro | entro i 30.000 euro | 600 euro |
| Totale | 42.000 euro | 21.000 euro | 2.100 euro |
Se la stessa casa fosse una seconda casa, con il 36% la detrazione sarebbe di 15.120 euro (1.512 euro l’anno). Con la legge attuale, pagando nel 2027 scenderesti al 36% sulla prima casa e al 30% sulle altre.
Ecobonus 2027: cosa propone la legge di Bilancio
Il disegno di legge di Bilancio 2027-2029, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 e ora all’esame come A.C. 3174-bis, contiene all’articolo 4 una proposta sull’ecobonus per le spese del 2027 (nuovo articolo 360-ter del testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026):
- detrazione del 36%, elevata al 50% per i lavori sull’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale;
- eliminazione dei limiti per singolo intervento e un tetto di spesa complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare, separato da quello del bonus ristrutturazione;
- per le parti comuni dei condomini, tetto di 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità;
- esclusione confermata per le caldaie uniche a combustibili fossili.
Lo spiega la relazione illustrativa del Governo. Finché la legge non è approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale, per il 2027 valgono il 36% e il 30%. Tutte le proposte sulla casa sono nella guida ai bonus casa 2027.
La classe energetica fa crescere il valore della casa?
La classe energetica, riportata nell’attestato di prestazione energetica (APE), misura il fabbisogno di energia della casa (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda e altri servizi): va dalla A4, la migliore, alla G, la peggiore. Lavori come cappotto, infissi e pompa di calore possono farla salire di una o più classi.
Il dato istituzionale più solido viene dalla Banca d’Italia. Lo studio “L’impatto della classe energetica sui prezzi delle case” (Questioni di Economia e Finanza n. 818, novembre 2023) ha analizzato gli annunci di vendita pubblicati su Immobiliare.it e ha trovato che, a parità di altre caratteristiche, il prezzo richiesto per le case nelle quattro classi migliori è in media più alto di circa il 25% rispetto a quelle in classe G. Tre avvertenze per leggere bene il dato:
- si tratta di prezzi chiesti negli annunci, non di prezzi di vendita effettivi;
- è una media nazionale: secondo lo studio il differenziale cambia moltissimo da provincia a provincia, per il clima e le regole regionali;
- confronta le case migliori con le peggiori: salire di una sola classe non vale automaticamente lo stesso aumento.
In pratica, i lavori di efficienza energetica rendono la casa più facile da vendere e possono sostenerne il prezzo, oltre a ridurre le bollette. Quanto valgano nella tua zona dipende dal mercato locale: per saperlo richiedi una valutazione gratuita con Gromia e leggi la guida su quanto vale una casa riqualificata. Se la tua casa è in fondo alla scala, la guida alla classe energetica G spiega da dove partire.
Cosa conviene fare adesso
- Fai fare una diagnosi a un tecnico: l’APE attuale indica già quali interventi migliorano di più la classe.
- Se i lavori sono pronti, pagare entro il 31 dicembre 2026 garantisce il 50% o il 36%, comunque vada la manovra.
- Se hai una facciata da rifare, valuta di aggiungere il cappotto: leggi cosa resta del bonus facciate.
- Tieni d’occhio gli obblighi futuri sull’efficienza degli edifici previsti dalla direttiva Case Green.
Conclusioni
Nel 2026 l’ecobonus vale il 50% sull’abitazione principale del proprietario e il 36% negli altri casi, con limiti di detrazione che vanno da 15.000 a 100.000 euro secondo l’intervento e la pratica ENEA da inviare entro 90 giorni. Per il 2027 la manovra propone di mantenere le percentuali e di passare a un tetto unico di 96.000 euro di spesa, ma oggi è solo una proposta. Migliorare la classe energetica riduce i consumi e, secondo la Banca d’Italia, le case più efficienti sono offerte in media a prezzi più alti: un vantaggio da verificare sempre sul mercato della tua zona.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Risparmio energetico
- Agenzia delle Entrate, Riqualificazione energetica: che cos’è (aggiornata al 26 gennaio 2026)
- Agenzia delle Entrate, Riqualificazione energetica: come ottenere la detrazione
- ENEA, Vademecum Ecobonus (aggiornamento settembre 2026)
- ENEA, Tabella interventi e aliquote Ecobonus 2026
- Disegno di legge di Bilancio 2027, A.C. 3174, articolo 4
- A.C. 3174, relazione illustrativa e relazione tecnica
- Banca d’Italia, QEF n. 818: L’impatto della classe energetica sui prezzi delle case (novembre 2023)
Domande frequenti
Quanto è l’ecobonus nel 2026?Per le spese pagate nel 2026 la detrazione è del 50% per i lavori sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi, da ripartire in 10 rate annuali, entro il limite massimo di detrazione previsto per ciascun intervento.
L’ecobonus al 65% esiste ancora?No. Il 65% valeva per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. Dal 2025 l’aliquota è unica per tutti gli interventi: 50% sull’abitazione principale del proprietario e 36% negli altri casi.
Le caldaie a condensazione rientrano nell’ecobonus 2026?No. Dal 2025 sono escluse le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, anche a condensazione. Restano agevolabili, tra gli altri, pompe di calore, sistemi ibridi con pompa di calore, generatori a biomassa e scaldacqua a pompa di calore.
Entro quando va fatta la comunicazione ENEA?Entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo, tramite il portale bonusfiscali.enea.it. Per i lavori conclusi tra il 1° e il 22 gennaio 2026 i 90 giorni decorrono dal 22 gennaio 2026, data di apertura del portale aggiornato.
L’ecobonus 2027 è già confermato al 50%?No. La conferma del 50% sull’abitazione principale e del 36% negli altri casi è nel disegno di legge di Bilancio 2027, presentato il 30 ottobre 2026 e ancora all’esame del Parlamento. Senza approvazione, per le spese del 2027 le aliquote sarebbero 36% e 30%.
Migliorare la classe energetica aumenta il valore della casa?Secondo uno studio della Banca d’Italia del 2023 basato sugli annunci di Immobiliare.it, le case nelle quattro classi migliori hanno prezzi richiesti in media più alti di circa il 25% rispetto a quelle in classe G, a parità di altre caratteristiche, con forti differenze tra province.
Per approfondire
- Stima gratuita della casa La stima sui dati della tua zona, verificata da un agente del quartiere.
- Prezzi al metro quadro per zona Le quotazioni ufficiali OMI di ogni comune e zona, con l’andamento dal 2016.
Domande frequenti
Quanto è l’ecobonus nel 2026?
Per le spese pagate nel 2026 la detrazione è del 50% per i lavori sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi, da ripartire in 10 rate annuali, entro il limite massimo di detrazione previsto per ciascun intervento.
L’ecobonus al 65% esiste ancora?
No. Il 65% valeva per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. Dal 2025 l’aliquota è unica per tutti gli interventi: 50% sull’abitazione principale del proprietario e 36% negli altri casi.
Le caldaie a condensazione rientrano nell’ecobonus 2026?
No. Dal 2025 sono escluse le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, anche a condensazione. Restano agevolabili, tra gli altri, pompe di calore, sistemi ibridi con pompa di calore, generatori a biomassa e scaldacqua a pompa di calore.
Entro quando va fatta la comunicazione ENEA?
Entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo, tramite il portale bonusfiscali.enea.it. Per i lavori conclusi tra il 1° e il 22 gennaio 2026 i 90 giorni decorrono dal 22 gennaio 2026, data di apertura del portale aggiornato.
L’ecobonus 2027 è già confermato al 50%?
No. La conferma del 50% sull’abitazione principale e del 36% negli altri casi è nel disegno di legge di Bilancio 2027, presentato il 30 ottobre 2026 e ancora all’esame del Parlamento. Senza approvazione, per le spese del 2027 le aliquote sarebbero 36% e 30%.
Migliorare la classe energetica aumenta il valore della casa?
Secondo uno studio della Banca d’Italia del 2023 basato sugli annunci di Immobiliare.it, le case nelle quattro classi migliori hanno prezzi richiesti in media più alti di circa il 25% rispetto a quelle in classe G, a parità di altre caratteristiche, con forti differenze tra province.
