Tasse sulla vendita della casa e plusvalenza.
Chi vende casa di solito non paga tasse sulla vendita: imposte e notaio sono a carico di chi compra. L'unica imposta possibile è sulla plusvalenza, dovuta solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto una casa che non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo: il 26% del guadagno.
- 5 anni
- oltre i quali la plusvalenza non si paga
- 26%
- imposta sostitutiva sul guadagno
- 0 €
- sulle case ereditate
Cosa paga chi vende e cosa paga chi compra
Nella compravendita di una casa quasi tutte le imposte sono a carico di chi compra. A chi vende restano poche voci, alcune solo in casi particolari.
| Voce | Chi la paga | Quando |
|---|---|---|
| Imposta di registro, ipotecaria e catastale, o IVA | Chi compra | Al rogito |
| Parcella del notaio | Chi compra, salvo accordi | Al rogito |
| Commissione dell'agenzia | Ciascuna parte, per la sua quota | Alla conclusione dell'affare |
| IMU | Chi vende, fino alla vendita | Alle scadenze di giugno e dicembre |
| Spese condominiali deliberate | Di regola chi vende | Secondo gli accordi del compromesso |
| Imposta sulla plusvalenza | Chi vende, solo in alcuni casi | Al rogito o in dichiarazione |
| Decadenza dall'agevolazione prima casa | Chi vende, solo in alcuni casi | Dopo la vendita |
Che cos'è la plusvalenza
La plusvalenza è il guadagno che fai vendendo una casa a un prezzo più alto di quello a cui l'hai comprata, tenendo conto dei costi sostenuti. Per il fisco è un reddito, ma la legge lo tassa solo in alcuni casi: per la maggior parte delle vendite di case la plusvalenza non si paga.
Se vendi in perdita, non paghi nulla: le minusvalenze immobiliari, però, non si possono usare per ridurre altre imposte.
Quando si paga e quando no
La plusvalenza è tassata solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto. Anche entro i cinque anni non si paga in due casi:
- Abitazione principale: se per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata abitazione principale tua o dei tuoi familiari, cioè vi avete avuto la dimora abituale.
- Eredità: le case ricevute in eredità sono sempre escluse, anche se vendute subito.
Come si contano i cinque anni
Dalla data del rogito di acquisto a quella del rogito di vendita. Per le case costruite da te, dalla data in cui hai acquistato il terreno o, secondo i casi, dalla fine della costruzione: fallo verificare al notaio.
Le case donate
Per una casa ricevuta in donazione i cinque anni si contano dalla data in cui il donante l'aveva acquistata, e il costo da considerare è quello che aveva sostenuto lui.
Le case cointestate
Se la casa è di più persone, la plusvalenza si calcola per ciascuno sulla propria quota, e le esenzioni si valutano per ciascun proprietario.
Come si calcola
La formula è semplice:
Quali costi puoi sottrarre
- Imposte pagate all'acquisto: registro, ipotecaria e catastale, o IVA.
- Parcella del notaio dell'acquisto.
- Provvigione dell'agenzia pagata quando hai comprato.
- Lavori che hanno aumentato il valore della casa, con fatture e bonifici, al netto di eventuali regole particolari per i lavori agevolati.
Due esempi
| Esempio A | Esempio B | |
|---|---|---|
| Prezzo di acquisto | € 200.000 | € 180.000 |
| Imposte, notaio, provvigione | € 8.000 | € 14.000 |
| Lavori documentati | € 0 | € 25.000 |
| Prezzo di vendita | € 240.000 | € 225.000 |
| Plusvalenza | € 32.000 | € 6.000 |
| Imposta sostitutiva 26% | € 8.320 | € 1.560 |
Fai il tuo calcolo con il calcolatore della plusvalenza.
Come si paga: imposta sostitutiva o IRPEF
Hai due possibilità:
| Imposta sostitutiva | Tassazione ordinaria | |
|---|---|---|
| Aliquota | 26% della plusvalenza | La tua aliquota IRPEF, con le addizionali |
| Come si chiede | Al notaio, al rogito | Nella dichiarazione dei redditi dell'anno dopo |
| Chi versa | Il notaio, con il prezzo che gli consegni | Tu, con le scadenze delle imposte |
| Quando conviene | Quasi sempre, con redditi medi e alti | Con redditi bassi o in perdita |
Con l'imposta sostitutiva la plusvalenza non si somma agli altri redditi e non fa salire l'aliquota IRPEF. È la scelta più semplice e di solito la più conveniente.
Superbonus: le regole dal 2024
Dal 2024 è tassata anche la plusvalenza sulle case su cui sono stati fatti lavori con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni, se vendute oltre i cinque anni dall'acquisto. Le regole principali:
- sono escluse le case ereditate e quelle usate come abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni;
- se la detrazione è stata ceduta o usata come sconto in fattura, nei primi cinque anni dalla fine dei lavori le spese agevolate non si possono sottrarre, e tra cinque e dieci anni se ne sottrae solo la metà.
Sono regole tecniche: se la tua casa ha avuto lavori con il Superbonus, chiedi al notaio o al commercialista di fare il calcolo prima di fissare il prezzo.
Agevolazione prima casa: decadenza e credito d'imposta
Se hai comprato con l'agevolazione prima casa, pagando imposte ridotte, e vendi entro cinque anni dall'acquisto, perdi l'agevolazione: devi versare la differenza di imposte, con interessi e una sanzione del 30%.
Come evitarlo
Non perdi l'agevolazione se entro due anni dalla vendita compri un'altra casa da adibire ad abitazione principale.
Il credito d'imposta
Se vendi la prima casa e ne ricompri un'altra con l'agevolazione entro i termini di legge, hai un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto, fino all'importo dovuto sul nuovo. Puoi usarlo per pagare le imposte del nuovo rogito, o nella dichiarazione dei redditi.
IMU, TARI e spese condominiali
IMU
L'IMU si paga per i mesi in cui sei stato proprietario. Il mese del rogito conta per chi ha posseduto la casa per più della metà dei giorni: se vendi il 20 del mese, quel mese è tuo. La prima casa non di lusso, cioè fuori dalle categorie A/1, A/8 e A/9, è esente.
TARI
Comunica al Comune la cessazione della tua utenza dalla data di consegna delle chiavi: la tassa rifiuti passa a chi compra.
Spese condominiali
Le spese ordinarie si dividono in base alla data del rogito. Per i lavori straordinari conta la data della delibera: se sono stati deliberati prima della vendita, di regola li paga chi vende, salvo accordi diversi scritti nel compromesso.
Le detrazioni non ancora usate
Se hai fatto lavori con detrazioni fiscali in dieci anni, come il bonus ristrutturazione o l'ecobonus, e vendi la casa prima di averle usate tutte, le rate residue passano di regola a chi compra. Puoi però tenerle per te, se lo scrivi nell'atto di vendita.
È un elemento da considerare nella trattativa: le detrazioni residue hanno un valore economico per chi le riceve.
Riepilogo: quanto paga chi vende
| Situazione | Plusvalenza |
|---|---|
| Casa comprata più di cinque anni fa | Non si paga |
| Casa comprata da meno di cinque anni, abitata come abitazione principale per la maggior parte del tempo | Non si paga |
| Casa ereditata | Non si paga |
| Casa comprata da meno di cinque anni, seconda casa o investimento | Si paga sul guadagno |
| Casa con lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni | Regole specifiche: verifica con il notaio |
| Vendita in perdita | Non si paga |
Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.
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Plusvalenza sulla vendita.
La plusvalenza si paga solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto una casa che non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Apri il calcolatore
- Prezzo di vendita
- € 240.000
- Prezzo di acquisto
- € 200.000
- Spese documentate
- € 8.000
- Plusvalenza
- € 32.000
Si versa tramite il notaio al rogito. In alternativa puoi dichiararla nel 730 o nel modello Redditi con la tua aliquota IRPEF.
Per approfondire.
- Bonus e Agevolazioni Immobiliari Controlli catastali Superbonus: cosa sono e cosa fare se ricevi la lettera del Fisco 8 min di lettura
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Le risposte.
Si pagano tasse sulla vendita della prima casa?
Di solito no: la plusvalenza non è tassata se la casa è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Quanto si paga di plusvalenza?
Con l'imposta sostitutiva il 26% del guadagno, cioè della differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto più i costi documentati.
Chi calcola la plusvalenza?
Il notaio, se scegli l'imposta sostitutiva: la calcola e la versa al rogito.
La provvigione dell'agenzia si può sottrarre dalla plusvalenza?
Sì, quella pagata all'acquisto rientra tra i costi. Fai verificare al notaio anche quella pagata per la vendita.
Se vendo in perdita posso recuperare qualcosa?
No: la perdita sulla vendita di una casa non si può usare per ridurre altre imposte.
Le spese di manutenzione ordinaria riducono la plusvalenza?
Di regola no: contano i costi di acquisto e i lavori che aumentano il valore della casa, documentati.
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