Contratto uso foresteria: regole, tasse e cedolare nel 2026

Il contratto ad uso foresteria è una locazione in cui l’inquilino (conduttore) è un’azienda o un ente che prende la casa per farci alloggiare dipendenti, collaboratori od ospiti: chi firma il contratto e chi abita l’immobile sono persone diverse. Va registrato entro 30 giorni con il modello RLI, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone annuo (minimo 67 euro per la prima annualità) e il bollo. Il punto delicato è la cedolare secca: l’Agenzia delle Entrate la esclude quando il conduttore agisce nell’esercizio di un’impresa o di un’attività professionale, mentre la Cassazione nel 2024 l’ha ammessa. Aggiornato al 6 novembre 2026.

In questa guida vediamo come funziona il contratto, in cosa differisce da una normale locazione abitativa, quali tasse paga il proprietario privato (con un esempio di calcolo), come si registra e quali clausole non devono mancare.

Come funziona il contratto uso foresteria: le tre figure

Nel contratto ad uso foresteria il rapporto di locazione è tutto tra il proprietario e l’azienda; il dipendente usa la casa in forza del suo rapporto con l’azienda, non di un contratto con te.

• Il locatore: sei tu, il proprietario (persona fisica o società).
• Il conduttore: l’azienda, la società o l’ente che firma il contratto, paga il canone e risponde degli obblighi verso di te.
• L’utilizzatore: il dipendente, collaboratore od ospite che abita l’immobile. Non è parte del contratto e non acquista diritti di locazione nei tuoi confronti.

È una formula che interessa soprattutto città con aziende, ospedali, università e cantieri che hanno bisogno di alloggi per personale in trasferta o appena assunto. Per esigenze simili ma rivolte a singoli inquilini esistono anche il contratto transitorio e le formule di flex living.

Foresteria e locazione abitativa: le differenze

Una legge specifica sulla foresteria non c’è. Per questo le regole su durata, rinnovo, disdetta e recesso dipendono soprattutto da come è scritto il contratto, e conviene che lo scopo (alloggio dei dipendenti dell’azienda) risulti in modo chiaro: è proprio dalla qualificazione del contratto che dipendono il trattamento fiscale e le tutele delle parti. Se cerchi la disciplina della locazione abitativa ordinaria, la trovi nella guida al contratto 4+4.

Vantaggi e rischi per il proprietario

I vantaggi

• Un inquilino solido: un’azienda strutturata, se ben scelta, offre di norma più garanzie di pagamento di un privato. Verifica comunque visura camerale e bilanci e chiedi un deposito o una fideiussione.
• Canone libero: non sei vincolato agli accordi territoriali del canone concordato, quindi negozi il canone con l’azienda.
• Durata su misura: puoi concordare durate legate al progetto dell’azienda (per esempio 12, 18 o 24 mesi), entro il limite dei 30 anni.
• Un solo interlocutore: se cambia il dipendente non cambia il contratto, purché l’azienda resti la stessa.

I rischi

• La tassazione: senza cedolare secca il canone si somma agli altri redditi e paga l’IRPEF progressiva, più registro e bollo.
• Uso diverso da quello pattuito: se l’azienda usa la casa come ufficio o la subaffitta a terzi estranei, il contratto rischia di cambiare natura. Serve una clausola che lo vieti.
• Rotazione degli ospiti: più persone nel tempo significano più usura; definisci bene manutenzioni, verbale di consegna e deposito.
• Cambio di azienda: se a subentrare è un’altra società non basta cambiare utilizzatore: è una cessione del contratto, da comunicare con il modello RLI.

Le tasse del proprietario privato

IRPEF ordinaria

Se non applichi la cedolare secca, il canone entra nel tuo reddito complessivo come reddito da fabbricati. Nella dichiarazione dei redditi indichi, per la tassazione ordinaria, il 95% del canone annuo previsto dal contratto, che si somma agli altri redditi. Le aliquote IRPEF in vigore sono:

A queste si aggiungono le addizionali regionale e comunale, che variano a seconda di dove risiedi.

Imposta di registro e bollo

• Registro: 2% del canone annuo per i fabbricati a uso abitativo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Nei contratti pluriennali puoi pagare anno per anno (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente) oppure tutto subito, con uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale per il numero delle annualità. Locatore e conduttore rispondono in solido del pagamento.
• Bollo: 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.

Come si calcola nel dettaglio lo trovi nella guida all’imposta di registro.

Il nodo della cedolare secca

Qui le posizioni sono opposte e devi conoscerle entrambe prima di scegliere.

• Agenzia delle Entrate: nella scheda sulla cedolare secca (aggiornata al 29 maggio 2026) afferma che il regime non può essere applicato ai contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, “indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”. Le istruzioni del modello RLI ammettono invece la cedolare quando il conduttore è un ente pubblico o privato non commerciale, se l’immobile è destinato a uso abitativo in linea con le finalità dell’ente.
• Corte di Cassazione: con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 (sezione tributaria) ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto di locazione abitativa nell’esercizio della propria attività, perché l’esclusione prevista dalla legge riguarda solo il locatore che agisce come impresa o professionista.

In pratica: se scegli la tassazione ordinaria non corri rischi su questo fronte. Se opti per la cedolare con un’azienda conduttrice, sappi che l’Agenzia può contestarla e che la questione è ancora discussa in giurisprudenza: valutala con il tuo commercialista. Come funziona la cedolare in generale lo spieghiamo nella guida alla cedolare secca sugli affitti.

Esempio di calcolo

Affitti un bilocale a un’azienda a 1.300 euro al mese, cioè 15.600 euro l’anno. Con la tassazione ordinaria il reddito da dichiarare è il 95% del canone, 14.820 euro. Ecco quanto pesano IRPEF e registro a seconda della tua aliquota più alta (addizionali e bollo esclusi), confrontati con la cedolare al 21% nel caso in cui fosse applicabile:

Il calcolo è semplificato (assume che tutto il reddito da affitto ricada nello stesso scaglione), ma mostra il punto: con un’aliquota marginale del 33% o del 43% la differenza rispetto alla cedolare supera i 1.900 euro l’anno. Il canone più alto che puoi spuntare con un’azienda deve coprire almeno questo scarto.

Come si registra il contratto uso foresteria

1. Entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se anteriore, presenti il modello RLI. Tutti i contratti di locazione vanno registrati; fanno eccezione solo quelli abitativi che non superano 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti.
2. Puoi usare RLI web sul sito dell’Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE o CNS), andare in un ufficio su appuntamento o rivolgerti a un intermediario. La via telematica è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili.
3. Nel quadro A indichi la tipologia del contratto (per un immobile abitativo locato da un privato, il codice L1) e il canone; nel quadro B, per il conduttore, la “tipologia conduttore” (codice 3 per una persona giuridica che non rientra nei casi speciali) e, se agisce come soggetto IVA, l’apposita casella.
4. Alleghi il contratto firmato in PDF/A o TIF: l’allegato è facoltativo solo per i contratti abitativi tra persone fisiche che non agiscono come impresa, quindi in una foresteria con un’azienda va sempre allegato.
5. Paghi registro e bollo con addebito sul conto corrente indicato nel modello e conservi la ricevuta con il codice identificativo del contratto.

Il contratto deve contenere anche la clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione sull’attestato di prestazione energetica (APE). La procedura completa è nella nostra guida al modello RLI e in quella sui tempi di registrazione del contratto.

Le clausole da non dimenticare

• Intestazione corretta: ragione sociale, partita IVA, sede legale e legale rappresentante dell’azienda conduttrice.
• Scopo: la casa è destinata all’alloggio di dipendenti o collaboratori dell’azienda, con il divieto di usi diversi (uffici, attività aperte al pubblico, subaffitto a estranei).
• Utilizzatori: l’obbligo dell’azienda di comunicarti nome e periodo di permanenza di chi abita la casa.
• Durata, rinnovo e recesso: date certe, preavviso per la disdetta e penali per il recesso anticipato.
• Garanzie: deposito cauzionale e, se possibile, fideiussione bancaria o assicurativa.
• Spese: chi paga utenze, condominio, manutenzione ordinaria e come si dividono registro e bollo (per legge ne rispondete in solido).
• Riconsegna: verbale di consegna con foto e inventario, da ripetere a fine contratto.

E per l’azienda?

Per la società che prende la casa in affitto il canone è un costo, ma la sua deducibilità segue regole diverse a seconda che l’alloggio serva a dipendenti in trasferta temporanea o sia assegnato stabilmente a un dipendente (con possibile fringe benefit in busta paga). Sono valutazioni del consulente dell’azienda, ma è utile saperlo: un’azienda che ha fatto bene i conti è un conduttore più stabile.

Quando conviene davvero

L’uso foresteria conviene se:

• dai priorità all’affidabilità del pagamento e a una durata definita, ad esempio 12 o 24 mesi;
• la tua aliquota IRPEF marginale è bassa (23%), così lo scarto rispetto alla cedolare è contenuto;
• riesci a negoziare un canone abbastanza più alto da compensare la tassazione ordinaria.

Può non convenire se la tua aliquota marginale è del 33% o del 43% e il canone offerto è in linea con il mercato: in quel caso un contratto abitativo con cedolare, o il transitorio se l’esigenza è breve, rende di più al netto delle tasse. Se invece stai pensando di non affittare più, puoi partire da una valutazione gratuita della tua casa per confrontare la rendita con il valore di vendita.

Cosa cambia dal 2027

• Dal 1° gennaio 2027 si applicano i nuovi testi unici: la cedolare secca passa negli articoli 203, 204 e 206 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026) e l’imposta di registro nel testo unico approvato con il decreto legislativo 123/2025.
• Il disegno di legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174, presentato il 30 ottobre 2026) propone, per il solo 2027, di alzare da 50.000 a 55.000 euro il limite del secondo scaglione IRPEF al 33%. È una proposta non ancora approvata.

Conclusioni

Il contratto ad uso foresteria ti permette di affittare a un’azienda con canone libero e durata su misura, ma va scritto bene, registrato entro 30 giorni con il modello RLI e valutato sul piano fiscale. Con la tassazione ordinaria paghi IRPEF, registro e bollo; la cedolare secca è esclusa dall’Agenzia delle Entrate e ammessa dalla Cassazione, quindi va scelta con consapevolezza. Fai il conto con la tua aliquota: se il canone più alto non copre la differenza di tasse, la foresteria non è l’opzione migliore.

È un contratto di locazione in cui il conduttore è un’azienda, una società o un ente che prende in affitto un’abitazione per farci alloggiare dipendenti, collaboratori od ospiti. Chi firma il contratto e chi abita la casa sono soggetti diversi: l’utilizzatore non ha un rapporto di locazione con il proprietario.

La durata si concorda nel contratto, in base all’esigenza dell’azienda (per esempio 12, 18 o 24 mesi). Il limite massimo è quello generale del codice civile: una locazione non può superare 30 anni e, se stipulata per un periodo più lungo, è ridotta a 30 anni.

L’Agenzia delle Entrate la esclude quando il conduttore agisce nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo, anche se la casa è usata dai dipendenti. La Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, l’ha invece ammessa. Se opti per la cedolare con un’azienda conduttrice, metti in conto una possibile contestazione e valuta la scelta con il commercialista.

Entro 30 giorni dalla firma con il modello RLI, online con RLI web o in ufficio. Si pagano l’imposta di registro del 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, e il bollo di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe. Con un’azienda conduttrice la copia del contratto va sempre allegata.

No. Nella foresteria il conduttore è un’azienda o un ente che alloggia altre persone. Se la persona che firma è la stessa che abita la casa, si usa un contratto di locazione abitativa: 4+4, 3+2 a canone concordato o transitorio.

Per approfondire

• Plusvalenza sulla vendita della casa: la guida Guida gratuita: quando si paga, quanto e come ridurla.
• Calcolo della plusvalenza sulla casa Il calcolatore gratuito, con le regole in vigore.
• Affittare casa in sicurezza Inquilini verificati, contratto e consegna seguiti da un agente.

Domande frequenti