Vendere una casa ereditata: tempi, documenti e tasse.

1. 01 Successione Entro 12 mesi dal decesso
2. 02 Accettazione Trascritta nei registri immobiliari
3. 03 Accordo Tra tutti gli eredi, sul prezzo
4. 04 Rogito Firmano tutti i comproprietari

Chi sono gli eredi e con quali quote

Il primo passo è capire chi eredita la casa e in che proporzione, perché saranno queste persone a doverla vendere.

Con un testamento

Il testamento indica eredi e quote, ma la legge riserva comunque una parte del patrimonio ai familiari più stretti, i cosiddetti legittimari: coniuge, figli e, in mancanza di figli, genitori. Il testamento va pubblicato da un notaio prima della successione.

Senza testamento

Si applicano le quote previste dal codice civile. I casi più frequenti:

Chi resta	Quote
Coniuge e un figlio	Metà ciascuno
Coniuge e due o più figli	Un terzo al coniuge, due terzi divisi tra i figli
Solo figli	In parti uguali

Il diritto di abitazione del coniuge

Il coniuge che sopravvive ha per legge il diritto di abitare la casa che era residenza della famiglia e di usarne i mobili, anche se la proprietà è divisa con i figli. Se la casa da vendere è questa, il coniuge deve partecipare alla vendita o rinunciare al diritto: va chiarito subito tra gli eredi.

La dichiarazione di successione

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso, di solito online, da uno degli eredi o da un professionista. Elenca i beni del defunto, compresi gli immobili, e gli eredi.

Le imposte

Imposta	Quanto
Ipotecaria	2% del valore catastale, oppure 200 € se un erede ha i requisiti prima casa
Catastale	1% del valore catastale, oppure 200 € con i requisiti prima casa
Successione, coniuge e figli	4% solo sulla parte che supera 1 milione di euro per ciascun erede
Successione, fratelli e sorelle	6% sulla parte che supera 100.000 € per ciascuno
Successione, altri parenti	6% o 8% secondo il grado di parentela

Nella maggior parte delle successioni tra genitori e figli, quindi, l'imposta di successione non si paga e restano solo ipotecaria e catastale. Per le successioni aperte dal 2025 le imposte sono calcolate e versate direttamente dagli eredi.

La voltura catastale

Presentando la dichiarazione online si chiede anche la voltura catastale: il catasto viene aggiornato con i nomi degli eredi senza altre pratiche.

L'accettazione dell'eredità

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale; per diventare proprietari a tutti gli effetti bisogna accettare l'eredità. Ci sono tre modi:

Tipo	Come avviene
Espressa	Con una dichiarazione scritta, di solito davanti al notaio
Tacita	Con un comportamento che presuppone la volontà di accettare, come vendere un bene dell'eredità
Con beneficio d'inventario	Tiene separati i debiti del defunto dal patrimonio dell'erede; è obbligatoria per minori e persone sotto tutela

Perché va trascritta

Perché la provenienza della casa sia completa, l'accettazione deve risultare nei registri immobiliari. Se manca, chi compra e la sua banca possono rifiutare l'acquisto o il mutuo. Il notaio può trascrivere l'accettazione tacita direttamente con l'atto di vendita: va solo detto per tempo.

Se un erede rinuncia

La rinuncia si fa davanti a un notaio o in tribunale. La quota di chi rinuncia passa agli altri eredi o ai suoi discendenti, secondo i casi. Chi rinuncia non partecipa alla vendita.

Più eredi: come si decide

Quando gli eredi sono più di uno, la casa è in comunione: appartiene a tutti, ciascuno per la sua quota. Per vendere tutta la casa serve la firma di ogni erede.

Le strade possibili

• 1/3
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Per vendere tutta la casa serve la firma di ogni erede

Eredi minorenni o sotto tutela

Se tra gli eredi c'è un minore, una persona interdetta o con un amministratore di sostegno, per vendere serve un'autorizzazione: quella del giudice tutelare oppure, dal 2023, anche quella rilasciata da un notaio. L'autorizzazione indica di solito il prezzo minimo e come investire la quota del minore.

Servono tempo e una perizia sul valore: conviene avviare la pratica prima di cercare l'acquirente e indicare nella proposta d'acquisto che la vendita è subordinata all'autorizzazione.

Le tasse sulla vendita

Sulla vendita di una casa ereditata non si paga la plusvalenza, in nessun caso: non importa quanto tempo è passato dalla successione né il prezzo di vendita.

Restano le imposte ordinarie del periodo in cui gli eredi sono proprietari:

Fai il conto delle tasse con il calcolatore della plusvalenza: per le case ereditate il risultato è sempre zero.

I documenti

Oltre ai documenti di ogni vendita, elencati nella guida ai documenti, per una casa ereditata servono:

Spesso nelle case ereditate mancano i documenti più vecchi: titoli edilizi, APE, conformità degli impianti. Conviene far fare subito a un tecnico una verifica di catasto e urbanistica.

Preparare la casa

Le case ereditate sono spesso ferme da tempo e piene di ricordi: prepararle è anche un passaggio emotivo. Qualche indicazione pratica:

I tempi, passo per passo

Fase	Quando
Pubblicazione del testamento, se c'è	Nelle prime settimane
Dichiarazione di successione	Entro 12 mesi dal decesso
Accordo tra eredi e valutazione	Anche durante la successione
Verifica di documenti e conformità	Prima dell'annuncio
Eventuale autorizzazione per eredi minori	Prima della proposta d'acquisto
Vendita e rogito, con trascrizione dell'accettazione	Dopo la successione

Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.