APE e conformità catastale: cosa serve per vendere.

Cos'è l'APE

L'attestato di prestazione energetica descrive quanta energia serve alla casa per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda, e la colloca in una delle dieci classi energetiche, dalla A4, la più efficiente, alla G.

Cosa contiene

Chi lo fa e come

Lo redige un tecnico abilitato e indipendente, come un ingegnere, un architetto, un geometra o un perito, dopo un sopralluogo obbligatorio. Gli servono planimetria, dati sugli infissi, libretto dell'impianto di riscaldamento e rapporti di controllo. L'APE viene poi trasmesso al catasto energetico della regione.

1. A4 più efficiente
2. A3
3. A2
4. A1
5. B
6. C
7. D
8. E
9. F
10. G più energivora

Validità: 10 anni · da indicare nell'annuncio · da allegare al rogito

Quando serve e cosa si rischia

L'APE è obbligatorio per vendere e per affittare. In una vendita interviene in tre momenti:

Momento	Obbligo	Sanzione
Annuncio	Indicare classe e indice di prestazione energetica	Da 500 a 3.000 € per il responsabile dell'annuncio
Trattativa	Mettere l'APE a disposizione di chi è interessato	—
Rogito	Consegnarlo a chi compra e allegarlo all'atto	Da 3.000 a 18.000 € per il venditore

Le eccezioni

Alcuni immobili non hanno bisogno dell'APE, per esempio box, cantine e depositi autonomi, ruderi e fabbricati al grezzo. Se hai dubbi, chiedi al notaio.

Validità e costi

L'APE vale dieci anni, ma decade prima in due casi:

Il costo dipende da dimensione della casa, complessità degli impianti e città: per un appartamento si tratta in genere di qualche centinaio di euro. Diffida delle offerte senza sopralluogo: un APE redatto senza visita non è valido.

Quanto conta la classe energetica

La classe energetica pesa sempre di più sul prezzo. Una casa efficiente costa meno da scaldare e da rinfrescare, è più confortevole e, per chi compra, rappresenta meno lavori da fare in futuro.

La direttiva europea sulle case green del 2024 chiede agli Stati di ridurre i consumi medi del patrimonio residenziale entro il 2030 e il 2035. Non impone lavori ai singoli proprietari, ma rende la classe energetica un elemento sempre più guardato da acquirenti e banche.

Migliorare la classe prima di vendere?

Dipende dal costo e dal tempo. Gli interventi che spesso fanno salire di classe con un costo contenuto sono la sostituzione della caldaia con un modello più efficiente o con una pompa di calore, le valvole termostatiche e, dove servono, nuovi infissi. Il cappotto termico ha un impatto maggiore ma richiede decisioni condominiali e tempi lunghi. Chiedi al tecnico, insieme all'APE, quali interventi farebbero salire di classe e quanto costerebbero: a volte conviene farli, a volte conviene tenerne conto nel prezzo.

Cos'è la conformità catastale

Al catasto ogni casa è registrata con alcuni dati, come categoria, classe, consistenza e rendita, e con una planimetria. La conformità catastale è la corrispondenza tra questi documenti e la casa reale.

Le difformità più comuni

Quando serve l'aggiornamento

Le modifiche che cambiano consistenza o rendita, come il numero di vani o la superficie, richiedono un aggiornamento della planimetria. Piccole modifiche interne che non incidono su questi dati, come lo spostamento di una porta interna, in genere non lo richiedono. A decidere è la valutazione di un tecnico.

Come si sistema

Un geometra, un architetto o un ingegnere presenta al catasto una pratica di aggiornamento della planimetria. È una procedura telematica: i tempi sono in genere di pochi giorni. La rendita può cambiare, e con lei IMU e imposte future.

Conformità urbanistica

È un controllo diverso dal catasto e spesso più delicato: riguarda la corrispondenza tra la casa e i titoli edilizi depositati in Comune. Una modifica può essere registrata al catasto ma non autorizzata dal Comune: in quel caso la casa è conforme al catasto, ma non dal punto di vista urbanistico.

Cosa dice la legge

Negli atti di vendita vanno indicati gli estremi dei titoli edilizi; per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 si può dichiarare la data di inizio dei lavori. Senza queste indicazioni l'atto è nullo.

Lo stato legittimo e le tolleranze

Lo stato legittimo è la situazione della casa risultante dai titoli. Piccole differenze rientrano nelle tolleranze costruttive: il 2% delle misure in generale e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una percentuale più ampia per le case più piccole, fino al 6% sotto i 60 metri quadri, secondo il decreto Salva Casa.

La sanatoria

Le opere fatte senza titolo, o diverse dal titolo, vanno sanate prima della vendita con una pratica in Comune e il pagamento di una sanzione. Il decreto Salva Casa del 2024 ha semplificato la sanatoria delle difformità parziali. Se un intervento non è sanabile, va valutato con il notaio e con un tecnico prima di mettere in vendita.

Conformità catastale

• Planimetria uguale alla casa
• Dichiarata nel rogito, a pena di nullità
• Si sistema con un aggiornamento catastale

Conformità urbanistica

• Casa uguale ai titoli edilizi
• Verifica all'ufficio tecnico del Comune
• Opere senza titolo da sanare

Agibilità

L'agibilità attesta che la casa rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Oggi si ottiene con una segnalazione certificata presentata in Comune da un tecnico, a fine lavori.

Non è obbligatoria per vendere, ma la sua mancanza va dichiarata nell'atto e può pesare sulla trattativa e sul mutuo di chi compra. Per gli edifici molto vecchi può non esistere: il tecnico valuta quali documenti la sostituiscono.

Il controllo preventivo in cinque passi

1. Scarica visura e planimetria catastale dal sito dell'Agenzia delle Entrate.
2. Confronta la planimetria con la casa, stanza per stanza.
3. Chiedi in Comune i titoli edilizi, con una richiesta di accesso agli atti.
4. Fai verificare a un tecnico la conformità catastale e urbanistica e fai redigere l'APE nello stesso sopralluogo.
5. Se emergono difformità, avvia subito le pratiche e tienine conto nei tempi della vendita.

Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.