Vendere casa con abuso edilizio: quando si può e come sanare.
Una casa con un abuso edilizio si può vendere se esiste un titolo edilizio valido e i suoi estremi sono indicati nel rogito; le piccole difformità entro le tolleranze di legge non sono abusi. Le difformità più rilevanti vanno sanate prima del rogito, oppure dichiarate a chi compra con un accordo scritto su costi e tempi. Le opere costruite senza alcun titolo e non sanabili rendono la vendita impossibile.
- 2-6%
- di tolleranza per i lavori fino al 24 maggio 2024
- 1.000 €
- di sanzione per una CILA tardiva
- Nullo
- il rogito senza gli estremi del titolo edilizio
- 01 Verifica Accesso agli atti e rilievo del tecnico
- 02 Confronto Stato reale e ultimo titolo approvato
- 03 Sanatoria CILA o SCIA tardiva, accertamento di conformità
- 04 Catasto Planimetria aggiornata
- 05 Rogito Estremi dei titoli e relazione tecnica
Cos'è un abuso edilizio
C'è un abuso quando lo stato reale della casa non corrisponde al suo stato legittimo, cioè a quanto risulta dai titoli edilizi rilasciati dal Comune: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA e relative varianti.
| Gravità | Esempi | Conseguenze |
|---|---|---|
| Tolleranze | Piccole differenze di misura, finiture, posizione di aperture interne | Non sono abusi: le dichiara un tecnico |
| Difformità lievi | Tramezzi spostati, bagno ricavato, finestra modificata | Si sanano con una CILA o una SCIA tardiva |
| Difformità rilevanti | Veranda chiusa, soppalco abitabile, cambio di destinazione d'uso | Serve un accertamento di conformità, se possibile |
| Opere senza titolo | Piano in più, ampliamento, edificio costruito senza permesso | Se non sanabili, demolizione e casa non vendibile |
Va distinto dalla conformità catastale: la planimetria del catasto può essere aggiornata, ma non rende legittimo un intervento che il Comune non ha autorizzato.
- 01 Tolleranze Non sono abusi
- 02 Difformità lievi CILA o SCIA tardiva
- 03 Difformità rilevanti Accertamento di conformità
- 04 Opere senza titolo Demolizione, se non sanabili
Le tolleranze: quando non è un abuso
La legge ammette piccole differenze tra progetto e realizzazione, le tolleranze costruttive. Entro questi limiti non serve alcuna sanatoria.
Le tolleranze di misura
Di regola è tollerato uno scostamento del 2% su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro della singola unità. Per i lavori eseguiti fino al 24 maggio 2024 il decreto Salva Casa ha alzato il limite in base alla superficie:
| Superficie dell'unità | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Da 60 a 100 m² | 5% |
| Fino a 60 m² | 6% |
Le tolleranze esecutive
Sono tollerate anche irregolarità minori che non cambiano la sostanza dell'intervento, come differenze nelle finiture, nella posizione delle aperture interne o delle tramezze, purché non violino le norme di sicurezza e non riguardino immobili vincolati. Il tecnico le dichiara in una relazione al momento della vendita.
- Scostamento di misura entro il 2-6%
- Differenze di finiture
- Posizione di aperture e tramezze interne
- Volumi o superfici in più
- Cambio di destinazione d'uso
- Opere strutturali senza titolo
Si può vendere? Cosa dice la legge
Il rogito di vendita di un edificio deve indicare gli estremi del titolo edilizio con cui è stato costruito, o del permesso in sanatoria; per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione del venditore. Se gli estremi mancano, l'atto è nullo.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito nel 2019 che la nullità riguarda solo il caso in cui il titolo manca o non si riferisce a quella casa. Se il titolo esiste ed è indicato nell'atto, la vendita è valida anche se la casa ha delle difformità.
- Il titolo edilizio esiste
- I suoi estremi sono nel rogito
- Le difformità sono dichiarate o sanate
- Nessun titolo edilizio
- Estremi mancanti nell'atto
- Titolo riferito a un altro immobile
Come scoprire se la casa ha difformità
Prima di mettere in vendita, fai fare a un tecnico, architetto, ingegnere o geometra, un controllo di conformità urbanistica e catastale:
- Accesso agli atti: il tecnico chiede al Comune tutti i titoli edilizi della casa e dell'edificio, con i progetti allegati.
- Rilievo: misura la casa e la confronta con l'ultimo progetto approvato e con la planimetria catastale.
- Relazione: indica se ci sono difformità, se rientrano nelle tolleranze e, se no, come e a che costo si sanano.
Molti notai chiedono questa relazione prima del rogito. Averla già pronta all'inizio rende la trattativa più veloce e rassicura chi compra e la sua banca.
- Licenze, permessi, SCIA e CILA
- Progetti approvati e varianti
- Agibilità
- Planimetria depositata
- Visura catastale
- Rilievo delle misure
- Confronto con i progetti
Come si sana un abuso
La strada dipende dal tipo di intervento. Le principali:
| Procedura | Quando si usa | Costo di legge |
|---|---|---|
| CILA tardiva | Lavori interni senza modifiche alle strutture, come lo spostamento di tramezzi | Sanzione di 1.000 € |
| SCIA in sanatoria | Difformità parziali e lavori soggetti a SCIA | Oblazione, in base all'aumento di valore della casa |
| Accertamento di conformità | Opere senza permesso o con difformità rilevanti | Oblazione, di norma legata al contributo di costruzione |
La doppia conformità
Per le opere senza permesso o totalmente difformi, la sanatoria è possibile solo se l'intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie sia di quando è stato fatto sia di oggi. Per le difformità parziali il decreto Salva Casa ha reso la regola più semplice: conta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia del momento dei lavori.
Il condono
Il condono è una misura straordinaria: l'ultimo è del 2003 e oggi non se ne possono presentare di nuovi. Se sulla casa c'è una vecchia domanda di condono non ancora conclusa, va portata a termine prima del rogito.
Ai costi di legge si aggiungono la parcella del tecnico e, se servono, l'aggiornamento catastale e i diritti di segreteria del Comune.
Abusi non sanabili e immobili vincolati
Se un'opera non è sanabile, per esempio un ampliamento che supera i volumi consentiti, il Comune ordina la demolizione e il ripristino. L'ordine di demolizione non si prescrive: può arrivare anche molti anni dopo i lavori.
In alcuni casi, quando la demolizione danneggerebbe la parte regolare dell'edificio, il Comune applica una sanzione in denaro al posto della demolizione.
Per le case in zone con vincolo paesaggistico o storico la sanatoria richiede anche il parere dell'ente che tutela il vincolo, e gli aumenti di volume o di superficie di solito non si possono sanare.
- Decide il Comune
- Sanatoria se c'è conformità
- In alcuni casi una sanzione al posto della demolizione
- Serve anche il parere dell'ente di tutela
- Volumi e superfici in più di solito non sanabili
- Rimessa in pristino
Vendere prima di sanare
La strada migliore è sanare prima di mettere in vendita. Se non è possibile, si può vendere una casa con difformità sanabili a tre condizioni:
- Trasparenza: le difformità vanno dichiarate già nella proposta d'acquisto e nel compromesso, con la relazione del tecnico.
- Accordo scritto: nel compromesso si stabilisce chi presenta la pratica, chi paga e entro quando la sanatoria va ottenuta. Di solito se ne occupa il venditore prima del rogito.
- Condizione: il compromesso può prevedere che, se la sanatoria non arriva entro la data stabilita, chi compra possa recedere riavendo la caparra.
Chi compra informato può anche accettare di sanare a sue spese, con uno sconto sul prezzo: in quel caso va scritto nell'atto. Ricorda che la banca dell'acquirente vorrà vedere la situazione regolare prima di erogare il mutuo.
- 01 Relazione Difformità e soluzione, scritte dal tecnico
- 02 Proposta Difformità dichiarate a chi compra
- 03 Compromesso Chi sana, chi paga, entro quando
- 04 Sanatoria Ottenuta prima del rogito
- 05 Rogito Con gli estremi dei titoli
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Le risposte.
Si può vendere una casa con un abuso edilizio?
Sì, se esiste un titolo edilizio valido indicato nel rogito e l'abuso è dichiarato a chi compra o sanato prima. Non si può vendere un'opera costruita senza titolo e non sanabile.
Il rogito è nullo se la casa ha delle difformità?
No, se nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo edilizio reale e riferito a quella casa. Chi compra non informato può però chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione.
Quanto costa una sanatoria?
Dipende dall'abuso: per una CILA tardiva la sanzione è di 1.000 €, per le altre sanatorie c'è un'oblazione calcolata dal Comune. A questi costi si aggiunge la parcella del tecnico.
Le case costruite prima del 1967 sono tutte regolari?
No. Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 nel rogito basta una dichiarazione del venditore, ma i lavori fatti dopo quella data devono avere un titolo edilizio.
Chi paga la sanatoria, chi vende o chi compra?
Di solito chi vende, perché deve consegnare una casa regolare. Le parti possono concordare diversamente, per iscritto, con un prezzo che ne tenga conto.
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