Agenzia immobiliare online: costi e come funziona.

In breve: cos'è un'agenzia immobiliare online

Un'agenzia immobiliare online, o digitale, è un'agenzia immobiliare a tutti gli effetti. Fa lo stesso mestiere: mette in contatto chi vende e chi compra e li accompagna fino all'accordo. Per la legge è un mediatore, con gli stessi obblighi di un'agenzia con la vetrina su strada.

Cambiano gli strumenti e il modo di lavorare:

Anche il compenso è lo stesso nella sostanza: una provvigione. Molte agenzie online usano però formule diverse da quella classica: percentuali più basse, compensi fissi, provvigione solo a carico di chi compra, pacchetti pagati in anticipo. Per chi vende la domanda giusta non è solo "quanto pago", ma "chi paga, quando e per quali servizi". Questa guida mette a confronto i modelli e ti dice cosa controllare prima di firmare.

Come funziona, passo per passo

Il percorso è quello di qualsiasi vendita con agenzia. La differenza è quanto lavoro si sposta sul digitale e quanto resta in presenza.

1. 01 Valutazione Online, poi verificata da un agente
2. 02 Incarico Compenso e durata per iscritto
3. 03 Annuncio Foto, planimetria, virtual tour
4. 04 Visite Di persona, con un agente o con te
5. 05 Rogito Dal notaio, come sempre

1. Valutazione. Inserisci i dati della casa e ricevi una stima, di solito una forchetta di prezzo. È un punto di partenza: la stima diventa affidabile quando un agente vede la casa, lo stato degli interni e i documenti.
2. Sopralluogo e incarico. L'agente viene a casa, verifica la stima e ti propone un prezzo di partenza. Se ti va bene, firmi l'incarico: è il contratto con cui affidi la vendita. Spesso si firma online, con la firma elettronica.
3. Documenti. Atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE e titoli edilizi si caricano e si controllano online. Cosa serve: documenti per vendere casa.
4. Annuncio. Servizio fotografico, planimetria, a volte virtual tour e video, poi la pubblicazione sui portali. Le richieste arrivano all'agenzia, che filtra i contatti.
5. Visite. Si fanno in casa, di persona. Qui i modelli cambiano molto: un agente della zona, un collaboratore, oppure tu stesso.
6. Proposta, compromesso e rogito. L'agenzia raccoglie le offerte, verifica chi compra e segue proposta e preliminare. Il rogito si firma dal notaio.

Cosa si fa online e cosa resta di persona

Fase	Online	Di persona
Prima stima del prezzo	Sì, in pochi minuti	—
Sopralluogo e prezzo definitivo	—	Sì, l'agente vede la casa
Firma dell'incarico	Spesso, con firma elettronica	Possibile
Raccolta e controllo documenti	Sì	Solo se servono verifiche in Comune
Foto, planimetria, virtual tour	Pubblicazione e gestione	Servizio fotografico e rilievo in casa
Visite degli acquirenti	Prima scrematura, a volte video-visite	Sì: chi compra vuole entrare in casa
Proposta e compromesso	Spesso con firma a distanza	Possibile
Rogito	—	Sì, davanti al notaio

Quanto costa: i modelli di compenso a confronto

Nessuna legge fissa la provvigione: vale quella che firmi. Nella pratica si vedono cinque modelli, che si trovano sia tra le agenzie online sia tra quelle tradizionali.

Modello	Chi paga	Quando si paga	Cosa è incluso, di solito	A cosa fare attenzione
Percentuale tradizionale	Chi vende e chi compra	All'affare concluso, secondo l'incarico	Dipende dall'agenzia	Spesso 2-4% più IVA a ciascuna parte; servizi a parte
Percentuale ridotta	Chi vende, spesso anche chi compra	All'affare concluso, secondo l'incarico	Dipende dall'agenzia	Minimo fisso sotto una soglia di prezzo; servizi compresi
Compenso fisso	Chi vende, spesso anche chi compra	All'affare concluso o in parte prima	Un pacchetto definito	Se una parte si paga prima, la perdi se la casa non si vende
Zero provvigioni per chi vende	Chi compra	All'affare concluso	Dipende dall'agenzia	Quanto paga l'acquirente e come pesa sul prezzo offerto
Pacchetto pagato in anticipo	Chi vende	Prima di iniziare	Annunci, foto, a volte consulenza	Paghi anche se non vendi; chi fa visite e trattativa?

La percentuale tradizionale

È il modello più diffuso. Chi vende e chi compra pagano ciascuno una percentuale del prezzo. Le richieste stanno spesso tra il 2% e il 4% a ciascuna parte, più IVA al 22%. Sono indicazioni di mercato, non tariffe. Il dettaglio è nella guida alla provvigione dell'agenzia immobiliare.

La percentuale ridotta o il compenso fisso

Molte agenzie digitali puntano su un compenso più basso o su un importo fisso, spesso con un minimo sotto una certa soglia di prezzo. Il risparmio è reale se i servizi sono gli stessi. Controlla se foto professionali, planimetria, virtual tour e pubblicità sono compresi o si pagano a parte, e se il compenso fisso si paga tutto a vendita conclusa o in parte all'inizio.

Zero provvigioni per chi vende: chi paga allora

La mediazione costa comunque: in questo modello la paga chi compra, di solito con una percentuale più alta di quella che pagherebbe in un'agenzia classica. Per chi vende il vantaggio è un costo diretto pari a zero.

Il punto da valutare è un altro. Chi compra ragiona sul costo totale: prezzo, imposte, notaio, mutuo e provvigione. Se la provvigione è più alta, può offrire meno per la casa. Inoltre la legge prevede che il mediatore sia pagato da entrambe le parti, salvo patto diverso: qui il patto c'è, ed è legittimo, ma l'agenzia incassa solo da una parte. Chiedi per iscritto quanto pagherà l'acquirente e quali servizi ricevi tu. Un approfondimento sui pro e contro: l'altra agenzia chiede zero provvigioni.

I pacchetti pagati in anticipo

Alcuni servizi per chi vende da privato chiedono un importo prima di iniziare: annuncio sui portali, foto, a volte una consulenza sui contratti. Paghi anche se la casa non si vende. Prima di firmare capisci che cosa compri: se è solo pubblicità o assistenza, visite, trattativa e contratti restano a te. Se invece qualcuno mette in contatto te e chi compra per un compenso, sta facendo mediazione e deve essere iscritto alla Camera di commercio. Se valuti di fare da solo: vendere casa senza agenzia.

Esempio: quanto si paga su una casa da 250.000 €

Stessa casa, stesso prezzo di vendita, due ipotesi di compenso per chi vende. Le cifre sono le stesse della guida ai costi per vendere casa.

Voce	Ipotesi: agenzia al 4% più IVA	Gromia, 3% più IVA
Provvigione	€ 10.000	€ 7.500
IVA 22%	€ 2.200	€ 1.650
Totale per chi vende	€ 12.200	€ 9.150
Quando si paga	Secondo l'incarico	Solo a vendita conclusa
Foto, planimetria, virtual tour	Secondo l'incarico	Compresi
Home staging	Secondo l'incarico	Non compreso

Il 4% è un'ipotesi per il confronto, non una media del mercato. Con un'agenzia al 2% più IVA chi vende pagherebbe 6.100 €. Nel modello a zero provvigioni per chi vende la colonna sarebbe zero, ma la provvigione la paga chi compra.

€ 7.500 Il 3% del prezzo di vendita

+

€ 1.650 IVA al 22% sulla commissione

=

€ 9.150 Dovuti solo a vendita conclusa

Sotto i 100.000 € la commissione Gromia è un compenso fisso di 3.000 € più IVA. Rifai il conto con il tuo prezzo, mutuo compreso, nel calcolatore del ricavo netto.

Cosa controllare prima di firmare l'incarico

Online o no, l'incarico è un contratto: dopo la firma vale quello che c'è scritto. Questa è la lista da tenere a portata di mano.

Come verificare l'iscrizione

Fino al 2010 esisteva il ruolo degli agenti d'affari in mediazione. Il decreto legislativo 59 del 2010 lo ha soppresso: oggi chi fa mediazione presenta una segnalazione alla Camera di commercio, che verifica i requisiti e lo iscrive nel Registro delle imprese o nel REA, con la qualifica di intermediario.

In pratica: chiedi il nome dell'agenzia, il suo numero REA e il nome dell'agente che ti segue. Poi verifica con una visura della Camera di commercio, online su registroimprese.it o allo sportello. Gli agenti iscritti hanno anche una tessera di riconoscimento rilasciata dalla Camera di commercio: puoi chiedere di vederla. Chiedi anche compagnia e numero della polizza professionale: ti tutela se l'agente sbaglia, per esempio su un documento che fa saltare la vendita.

Quando matura la provvigione

Per il Codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento» (art. 1755). L'affare è concluso di regola con la proposta accettata o con il preliminare, non al rogito. Il giorno del pagamento, invece, lo decide l'incarico. Cosa succede se la vendita salta: provvigione dell'agenzia immobiliare.

Il diritto di recesso: 14 giorni

Se sei un consumatore e firmi l'incarico a distanza, per esempio online, o fuori dai locali dell'agenzia, come a casa tua, di regola hai 14 giorni per recedere senza dare motivi e senza penali (Codice del consumo, art. 52). Per un servizio come la mediazione il termine parte dal giorno della firma. Diventa di 30 giorni se il contratto nasce da una visita a casa tua che non hai chiesto.

Comunica il recesso per iscritto, con PEC o raccomandata, e conserva la ricevuta. Se firmi nei locali dell'agenzia, invece, questo diritto di legge non c'è: valgono le regole dell'incarico.

Esclusiva, rinnovo e penali

Con l'esclusiva ti impegni a vendere solo tramite quell'agenzia per un periodo. Leggi tre cose: la durata, se l'incarico si rinnova da solo e cosa succede se vendi da solo o tramite altri prima della scadenza. Approfondisci: mandato di vendita in esclusiva.

Vantaggi e limiti di un'agenzia online

Un'agenzia digitale può far risparmiare tempo e denaro, ma non tutte lavorano allo stesso modo. Ecco cosa guadagni e cosa verificare.

I vantaggi

• Compenso spesso più basso o fisso
• Valutazione rapida e basata sui dati
• Documenti e firme senza spostamenti
• Andamento della vendita visibile online

Da verificare

• Chi conosce davvero la tua zona
• Chi accompagna le visite
• Chi segue trattativa e preliminare
• Servizi e costi non compresi

Agenzia online, portale di annunci o vendita da privato

Tre strade diverse, spesso confuse. Il portale vende visibilità, l'agenzia vende un servizio di mediazione, da privato fai tutto tu.

	Portale di annunci	Agenzia online	Da privato
Cosa fa	Pubblica l'annuncio	Valuta, pubblica, tratta, segue i contratti	Tutto a tuo carico
Chi fa le visite	Tu	Un agente o un collaboratore	Tu
Proposta e compromesso	Li scrivi tu	L'agenzia	Li scrivi tu
Come si paga	Gratis o a pagamento, in anticipo	Provvigione, di regola ad affare concluso	Nessun compenso
Iscrizione obbligatoria	No, non fa mediazione	Sì, alla Camera di commercio	No

Vendere da soli fa risparmiare la provvigione, ma sposta su di te prezzo, visite, contratti e rischi. Quanto tempo serve con ciascuna strada: vendere casa velocemente.

Con Gromia

Gromia è un'agenzia immobiliare che usa la tecnologia per valutazione, annunci e documenti, con agenti abilitati e iscritti al REA. Un solo agente della tua zona ti segue dalla valutazione al rogito: vede la casa, accompagna le visite, conduce la trattativa e coordina notaio e scadenze. Nella tua area riservata vedi visualizzazioni, contatti e richieste di visita.

Per chi vende la commissione è il 3% più IVA sul prezzo di vendita; sotto i 100.000 € è un compenso fisso di 3.000 € più IVA. È scritta nell'incarico dal primo giorno e la paghi solo a vendita conclusa: se la casa non si vende, non paghi nulla. Fotografie professionali, planimetria e virtual tour sono compresi; l'home staging no. Gli incarichi sono in esclusiva per 6 mesi. Come lavoriamo: come funziona Gromia e quanto costa vendere casa con Gromia.

Vuoi partire dal prezzo? Chiedi la valutazione gratuita della tua casa: la stima arriva online e un agente della tua zona la verifica con te.

Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.