Costi vendita casa: quanto costa vendere e chi paga.

In breve: quanto costa vendere casa

Vendere casa costa meno di quanto molti pensano, perché le spese più grosse della compravendita, notaio e imposte, le paga chi compra. Chi vende paga quattro tipi di voci:

Se i documenti sono in ordine e la casa è la tua abitazione principale da più di cinque anni, con un'agenzia il totale va in genere dal 2,5% al 5,5% del prezzo, IVA compresa. Quasi tutto è provvigione.

Tutte le voci: chi paga e quanto

Gli importi di mercato sono indicativi: variano per città, per professionista e per la complessità della casa. Chiedi sempre un preventivo scritto.

Voce	Chi paga	Quando serve	Costo indicativo
Provvigione dell'agenzia	Chi vende	Se vendi con un'agenzia	Si concorda; spesso dal 2% al 4% più IVA al 22%
APE	Chi vende	Sempre: per l'annuncio e per il rogito	Circa 150-350 € per un appartamento
Verifica di conformità	Chi vende, di solito	Consigliata prima di mettere in vendita	Circa 300-1.000 €
Variazione catastale (DOCFA)	Chi vende	Se la planimetria non corrisponde alla casa	50 € di tributo più il tecnico: in tutto circa 400-800 €
Sanatoria	Chi vende	Se ci sono difformità urbanistiche	Dipende dall'abuso, più il tecnico
Cancellazione dell'ipoteca del mutuo	Nessuno	Quando il mutuo si chiude al rogito	Gratuita
Penale per estinguere il mutuo	Chi vende	Solo per i mutui esclusi dalle regole del 2007	Nessuna per i mutui casa delle persone fisiche
Spese condominiali	Chi vende	Quota fino al rogito e arretrati	Secondo il bilancio del condominio
IMU	Chi vende	Fino al mese del rogito, se la casa non è prima casa	Secondo le aliquote del Comune
Plusvalenza	Chi vende	Solo se vendi entro 5 anni una casa non abitazione principale	26% del guadagno
Perdita dell'agevolazione prima casa	Chi vende	Se vendi entro 5 anni e non ricompri entro 1 anno	Differenza di imposte, interessi e sanzione del 30%
Procura notarile	Chi vende	Se non puoi essere presente al rogito	Circa 150-500 €
Trasloco e sgombero	Chi vende	Facoltativi	Secondo la ditta
Foto professionali e home staging	Chi vende	Facoltativi	Con Gromia le foto sono comprese
Notaio e imposte dell'atto	Chi compra	Sempre	Non a carico di chi vende, salvo accordi

Fonti dei costi indicativi: preventivi e guide di settore per APE, verifiche e DOCFA; Agenzia delle Entrate per il tributo catastale di 50 €; guida alle sanatorie per le sanzioni.

L'agenzia: la voce più grande

La provvigione non è fissata dalla legge: vale quella che firmi nell'incarico. Nella pratica le richieste stanno spesso tra il 2% e il 4% del prezzo a ciascuna parte, e sopra si aggiunge l'IVA al 22%. Sono indicazioni di mercato, non tariffe.

Con Gromia chi vende paga il 3% più IVA; sotto i 100.000 € la commissione è un compenso fisso di 3.000 € più IVA. È scritta nell'incarico dal primo giorno e si paga solo a vendita conclusa: se la casa non si vende, non paghi nulla.

Prezzo	Ipotesi 2% più IVA	Gromia, 3% più IVA	Ipotesi 4% più IVA
€ 90.000	€ 2.196	€ 3.660	€ 4.392
€ 200.000	€ 4.880	€ 7.320	€ 9.760
€ 250.000	€ 6.100	€ 9.150	€ 12.200
€ 400.000	€ 9.760	€ 14.640	€ 19.520

Il 2% e il 4% sono esempi ai due estremi delle richieste più comuni, non medie. A 90.000 € la commissione Gromia supera il 3% perché scatta il compenso fisso. Quando matura la provvigione, chi la paga e come trattarla: guida alla provvigione dell'agenzia immobiliare.

I documenti: APE e conformità

APE, l'attestato di prestazione energetica

È obbligatorio: la classe energetica va indicata già nell'annuncio e l'attestato va consegnato a chi compra e allegato all'atto. Lo rilascia un tecnico abilitato dopo un sopralluogo e dura dieci anni, se nel frattempo non fai lavori che cambiano la classe energetica. Per un appartamento si spendono di solito tra 150 e 350 €. Approfondisci nella guida ad APE e conformità catastale.

La verifica di conformità

Al rogito dichiari che la planimetria catastale corrisponde alla casa e indichi i titoli edilizi. Una verifica fatta da un geometra o un architetto prima di mettere in vendita, spesso chiamata relazione tecnica integrata, confronta casa, catasto e progetti in Comune. Non è obbligatoria per legge, ma è il modo più semplice per scoprire i problemi prima che li scopra chi compra. Costa in genere tra 300 e 1.000 €.

Se la planimetria non è conforme: la variazione catastale

Se hai spostato un tramezzo o aperto una porta senza aggiornare il catasto, il tecnico presenta una variazione con la procedura DOCFA. Si pagano un tributo di 50 € all'Agenzia delle Entrate per ogni casa e la parcella del tecnico: in tutto, per un appartamento, di solito tra 400 e 800 €. Cosa controllare: planimetria catastale.

Se ci sono abusi: la sanatoria

Una difformità urbanistica, cioè lavori non autorizzati in Comune, di solito va sanata prima del rogito: chi compra e la sua banca non vogliono sorprese. Il costo dipende dall'abuso: per una CILA tardiva la sanzione è di 1.000 €, per gli altri casi il Comune calcola un'oblazione, e c'è sempre la parcella del tecnico. Tutti i casi nella guida su come vendere casa con un abuso edilizio.

Mutuo, condominio e IMU fino al rogito

Mutuo e ipoteca

Il mutuo non è un costo della vendita: è un debito che chiudi con una parte del prezzo. Contano però tre cose.

Come si coordinano banca, notaio e acquirente: vendere casa con il mutuo in corso.

Spese condominiali

La quota ordinaria la paghi fino al giorno del rogito, come hai sempre fatto. Gli arretrati sono tuoi, ma il condominio li può chiedere anche a chi compra per l'anno in corso e per quello precedente: per questo il notaio vuole la dichiarazione dell'amministratore e si saldano prima o al rogito. Per i lavori straordinari conta di regola la data della delibera: se sono stati approvati prima della vendita, li paga chi vende, salvo accordi diversi scritti nel preliminare. Approfondisci: spese condominiali straordinarie, chi paga.

IMU

L'IMU si paga per i mesi in cui sei proprietario. Il mese del rogito è tuo se hai posseduto la casa per più della metà dei giorni; il giorno del rogito conta per chi compra. La prima casa non di lusso, fuori dalle categorie A/1, A/8 e A/9, è esente.

Le imposte: plusvalenza e agevolazione prima casa

La plusvalenza

Paghi un'imposta sul guadagno solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto una casa che non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Le case ereditate sono sempre escluse. Se scegli l'imposta sostitutiva, il notaio trattiene al rogito il 26% del guadagno, calcolato togliendo dal prezzo di vendita quello di acquisto e i costi documentati. Esempi e casi particolari nella guida su tasse e plusvalenza.

L'agevolazione prima casa

Se hai comprato con l'agevolazione prima casa e vendi prima di cinque anni, la perdi: devi versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%. La conservi se entro un anno dalla vendita compri un'altra casa da adibire ad abitazione principale. Non basta il preliminare: entro l'anno serve il rogito.

Le altre spese possibili

Esempio: quanto costa vendere una casa da 250.000 €

Vendi a 250.000 € la casa in cui vivi da più di cinque anni, senza mutuo e con i documenti in ordine. APE e verifica di conformità sono valori indicativi.

Voce	Con Gromia, 3% più IVA	Ipotesi: agenzia al 4% più IVA
Provvigione	€ 7.500	€ 10.000
IVA 22%	€ 1.650	€ 2.200
APE	€ 200	€ 200
Verifica di conformità	€ 500	€ 500
IMU, abitazione principale	€ 0	€ 0
Plusvalenza, oltre i cinque anni	€ 0	€ 0
Totale costi	€ 9.850	€ 12.900
In percentuale del prezzo	3,9%	5,2%
Ti resta	€ 240.150	€ 237.100

Il 4% è un'ipotesi per il confronto, non una media del mercato. Con un'agenzia al 2% più IVA i costi sarebbero 6.800 €, il 2,7% del prezzo. La quota condominiale fino al rogito non è nel conto: la pagheresti comunque.

€ 9.150 Commissione: 7.500 € più 1.650 € di IVA

+

€ 700 APE e verifica di conformità, indicativi

=

€ 9.850 Il 3,9% del prezzo: ti restano 240.150 €

Rifai il conto con il tuo prezzo e il tuo mutuo nel calcolatore del ricavo netto.

Cosa paga chi compra

Per completezza, ecco le spese a carico dell'acquirente, che non toccano il tuo ricavo. Contano però nella trattativa: chi compra ragiona sul costo totale.

Voce	Prima casa	Altre case
Imposta di registro, se vende un privato	2% del valore catastale, minimo 1.000 €	9% del valore catastale, minimo 1.000 €
Imposte ipotecaria e catastale	50 € ciascuna	50 € ciascuna
Onorario del notaio	Varia per notaio e prezzo	Varia per notaio e prezzo
Provvigione dell'agenzia	Secondo la proposta firmata	Secondo la proposta firmata

Quando vende un'impresa le imposte sono diverse. Calcola le imposte con il calcolatore delle imposte di acquisto. Sul notaio: quali sono le spese notarili per chi vende casa.

Chi compra

• Notaio e imposte dell'atto
• La propria provvigione all'agenzia
• Spese del mutuo e perizia della banca

Chi vende

• La propria provvigione all'agenzia
• APE ed eventuali regolarizzazioni
• Condominio e IMU fino al rogito
• Plusvalenza, solo in alcuni casi

Come ridurre i costi

1. 01 Valuta Prezzo realistico e ricavo netto
2. 02 Verifica Catasto, Comune e APE
3. 03 Incarico Provvigione e servizi per iscritto
4. 04 Rogito Senza spese a sorpresa

Con Gromia

Con Gromia chi vende paga una sola commissione: il 3% più IVA sul prezzo, 3.000 € fissi più IVA sotto i 100.000 €. Valutazione, fotografie professionali, planimetria, virtual tour, pubblicità sui portali, visite e controllo dei documenti fino al rogito sono compresi, e la commissione si paga solo a vendita conclusa. I dettagli sono nella pagina quanto costa vendere casa con Gromia.

Vuoi sapere quanto ti resta in tasca? Parti dalla valutazione gratuita della tua casa: un agente della tua zona la verifica con te e ti aiuta a capire quali documenti servono.

Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista sul tuo caso.