Quartieri di Roma · guida aggiornata a ottobre 2026

Vivere nel rione Esquilino.

L'Esquilino è il quartiere umbertino nato intorno a piazza Vittorio, la piazza più grande di Roma: palazzi di fine Ottocento con i portici, la stazione Termini, il mercato delle spezie e l'anima più multietnica della città, fino a Santa Croce in Gerusalemme. Una casa costa in media € 4.350 al m² (tra € 3.600 e € 5.100 secondo la zona), +14,5% in un anno; in affitto circa 13,8 € al m² al mese.

Le palme dei giardini di piazza Vittorio e i palazzi con i portici
Le palme dei giardini di piazza Vittorio e i palazzi con i portici · Foto: Claude van der Grift, CC BY-SA 4.0
€ 4.350 al m², prezzo medio di vendita
+14,5% in un anno, dal 1° semestre 2025
13,8 € al m² al mese in affitto
6 fermate della metropolitana

Fonti: Agenzia delle Entrate – OMI, 1° semestre 2026, zone B18; OpenStreetMap.

Esquilino in dodici parole
  • Palazzi umbertini
  • Portici
  • Multietnico
  • Mercato
  • Stazione Termini
  • Metro A, B e C
  • Studenti
  • Musei
  • Teatri
  • Archeologia
  • Soffitti alti
  • Giardini
Perché viverci

Pregi e difetti, senza filtri.

I pregi
  • Uno dei quartieri meglio collegati di Roma: linee A, B e C, la stazione Termini e il treno diretto per Fiumicino.
  • Palazzi di fine Ottocento con tagli ampi, soffitti alti e scale ampie.
  • Vita di quartiere vivace e multietnica: il mercato, i negozi di ogni parte del mondo, teatri e musei.
  • Domanda di affitto alta e costante, da studenti della Sapienza, lavoratori e chi viaggia per lavoro.
Da sapere
  • Intorno alla stazione Termini alcune strade sono poco curate e percepite come poco sicure, soprattutto la sera.
  • Traffico e rumore lungo gli assi principali, come via Merulana, via Emanuele Filiberto e viale Manzoni.
  • Molti palazzi hanno bisogno di lavori: facciate, impianti e parti comuni possono pesare sulle spese condominiali.
Via Merulana, la lunga strada che porta a San Giovanni
Via Merulana, la lunga strada che porta a San Giovanni Foto: NikonZ7II, CC BY-SA 4.0
Per chi è adatto

Chi sceglie l'Esquilino.

Spezie in vendita al Nuovo Mercato Esquilino
Spezie in vendita al Nuovo Mercato Esquilino Foto: Luigi Guarino, CC BY 2.0
Professionisti e pendolari

Con Termini e tre linee della metropolitana sotto casa, si arriva ovunque in città e in Italia senza auto.

Studenti

La città universitaria della Sapienza è a meno di un chilometro e mezzo da piazza Vittorio, oltre la stazione.

Coppie e single

Per chi ama un quartiere vivo e internazionale, con cucine di tutto il mondo e il teatro sotto casa.

Investitori

Grandi appartamenti adatti a essere divisi o affittati a stanze; conviene valutare il rendimento con i dati di zona.

Famiglie

Case ampie a prezzi da confrontare con il resto del centro; meglio le vie verso Santa Croce e San Giovanni, lontano da Termini.

Il quartiere in un disegno

Orientarsi nel rione Esquilino.

Le linee e le fermate della metropolitana e i luoghi da conoscere. I numeri corrispondono ai luoghi descritti più sotto.

Mappa illustrata dell'Esquilino: piazza Vittorio, la stazione Termini, Santa Croce in Gerusalemme, le linee della metropolitana e i luoghi del quartiere Termini Manzoni Vittorio Emanuele San Giovanni Lodi Repubblica Santa Maria Maggiore Porta Maggiore Mura Aureliane 1 2 3 4 5 6 7 8 Piazza Venezia 1,9 km ← N Linea A Linea B Linea C Il quartiere (zone OMI)
  1. Piazza Vittorio
  2. Porta Magica
  3. Nuovo Mercato Esquilino
  4. Palazzo Massimo
  5. Santa Croce in Gerusalemme
  6. Stazione Termini
  7. Acquario Romano
  8. Arco di Gallieno
Illustrazione Gromia su dati © OpenStreetMap contributors. Posizioni indicative.
Via Turati e il teatro Ambra Jovinelli
Via Turati e il teatro Ambra Jovinelli Foto: Lalupa, CC BY-SA 3.0
L'interno della basilica di Santa Croce in Gerusalemme
L'interno della basilica di Santa Croce in Gerusalemme Foto: Livioandronico2013, CC BY-SA 4.0
Un po' di storia

La Roma di Umberto.

I giardini di piazza Vittorio Emanuele II
I giardini di piazza Vittorio Emanuele II Foto: Lucamato, CC BY-SA 4.0

Nell'antichità l'Esquilino era fuori dalle mura serviane, oltre la Porta Esquilina che oggi chiamiamo Arco di Gallieno: era una zona di sepolture e discariche, che nel I secolo a.C. fu coperta e trasformata nei giardini di Mecenate. Nel IV secolo, nel palazzo Sessoriano, nacque Santa Croce in Gerusalemme, voluta per custodire le reliquie della Passione portate da sant'Elena.

All'inizio del III secolo, sotto Alessandro Severo, sorse la grande fontana monumentale che chiamiamo Trofei di Mario, perché nel Medioevo fu collegata per errore a Gaio Mario: nel 1590 Sisto V fece portare i suoi due trofei di marmo sulla balaustra della cordonata del Campidoglio. Nel Medioevo i terreni intorno a Santa Maria Maggiore appartenevano in gran parte agli ordini religiosi.

Per secoli il colle fu fatto di ville, vigne e orti. Nel 1570 il cardinale Felice Peretti, poi papa Sisto V, comprò qui i terreni della sua villa Montalto, affidata a Domenico Fontana: aveva un perimetro di circa sei chilometri, tra Esquilino, Viminale e Quirinale. Della villa del marchese Palombara resta invece la Porta Magica, con i suoi simboli alchemici.

Lo smembramento di villa Montalto cominciò nel 1860 con i lavori per la stazione, e il palazzo di Sisto V fu demolito nel 1887. Dopo il 1870, con il piano regolatore del 1873, l'Esquilino divenne il quartiere della nuova borghesia impiegatizia di Roma capitale e nel 1874 fu istituito come rione. Piazza Vittorio, con i suoi portici, fu costruita tra il 1880 e il 1887, accanto alla stazione Termini, e il giardino al centro aprì al pubblico nel 1889.

Nel Novecento la piazza fu a lungo sede di un grande mercato all'aperto, nato alla fine dell'Ottocento e trasferito nel 2001 nel Nuovo Mercato Esquilino. Nel 1950 fu inaugurato il nuovo fabbricato della stazione Termini, progettato dal gruppo di Montuori e Vitellozzi.

Negli ultimi decenni il quartiere è diventato fortemente multietnico, con una storica comunità cinese: qui nel 2002 è nata l'Orchestra di Piazza Vittorio. Nel 2020 hanno riaperto i giardini della piazza e nel 2021 il museo del Ninfeo, con i resti degli Horti Lamiani.

  1. I sec. a.C. I giardini di Mecenate

    L'antica area di sepolture fuori dalle mura viene coperta e trasformata negli Horti di Mecenate.

  2. 262 L'Arco di Gallieno

    L'antica Porta Esquilina viene restaurata e dedicata all'imperatore Gallieno.

  3. IV sec. Santa Croce in Gerusalemme

    Nel palazzo di sant'Elena nasce la basilica che custodisce le reliquie della Passione.

  4. 1655–81 La Porta Magica

    Il marchese Massimiliano Palombara decora la sua villa con iscrizioni e simboli alchemici.

  5. 1863 Arriva la ferrovia

    Apre la prima stazione Termini, la «Stazione Centrale delle Ferrovie Romane».

  6. 1880–87 Piazza Vittorio

    Secondo il piano regolatore del 1873 nasce la piazza porticata più grande di Roma.

  7. 1950 La nuova Termini

    Il presidente Einaudi inaugura il fabbricato della stazione progettato dal gruppo di Montuori e Vitellozzi.

  8. 2001 Il mercato al coperto

    I banchi lasciano piazza Vittorio per il Nuovo Mercato Esquilino, nell'ex caserma Sani.

Le case

Che case si trovano nel rione Esquilino.

Tre tipi di edifici, tre modi diversi di abitare il quartiere. Cosa guardare prima di comprare o vendere.

Palazzi umbertini

Il tipo di casa del quartiere: palazzi di fine Ottocento con scale ampie, soffitti alti e tagli grandi. Controlla ascensore, impianti e lo stato di facciate e tetti, e chiedi quali lavori condominiali sono già deliberati.

Palazzi sotto i portici

Intorno a piazza Vittorio e lungo le vie principali: appartamenti di rappresentanza, spesso molto grandi. Valuta esposizione, rumore della strada e costi di gestione di un taglio ampio.

Locali al piano terra

Alcuni negozi e magazzini vengono trasformati in abitazioni o studi. Verifica sempre la categoria catastale e la possibilità di cambio d'uso.

Porta Maggiore, antica porta e acquedotto romano
Porta Maggiore, antica porta e acquedotto romano Foto: Livioandronico2013, CC BY-SA 4.0
Il quartiere in foto

Esquilino, Roma.

Mappa

Esquilino sulla mappa.

Le zone OMI che compongono il quartiere.

Luoghi da conoscere

Arte, storia e appuntamenti.

01 Piazza Vittorio

La piazza più grande di Roma, con i portici, i giardini Nicola Calipari e le rovine dei Trofei di Mario.

Foto: trolvag, CC BY-SA 3.0
02 Porta Magica

L'unica porta rimasta di villa Palombara, coperta di simboli alchemici e affiancata da due statue del dio Bes.

Foto: Mikhail Malykh, CC BY 3.0
03 Nuovo Mercato Esquilino

Nell'ex caserma Sani, in via Principe Amedeo: frutta, verdura, carne e spezie da tutto il mondo.

Foto: Nicholas Gemini, CC BY-SA 3.0
04 Palazzo Massimo

Una delle sedi del Museo Nazionale Romano, con gli affreschi del giardino della Villa di Livia.

Foto: Following Hadrian, CC BY-SA 2.0
05 Santa Croce in Gerusalemme

Una delle sette chiese dei pellegrini, nata nel palazzo di sant'Elena, con la facciata settecentesca.

Foto: LPLT, CC BY-SA 3.0
06 Stazione Termini

La stazione con più binari d’Italia, 32, e il punto d’incontro delle metro A e B.

Foto: Paolo Margari, CC BY 2.0
07 Acquario Romano

Costruito da Ettore Bernich tra il 1885 e il 1887 come acquario, oggi è la Casa dell'Architettura.

Foto: trolvag, CC BY-SA 3.0
08 Arco di Gallieno

L'antica Porta Esquilina delle mura serviane, oggi addossata alla chiesa dei Santi Vito e Modesto.

Foto: Sailko, CC BY 3.0

Gli appuntamenti

Nuovo Mercato Esquilino

Dal lunedì al sabato, dalle prime ore del mattino al primo pomeriggio.

Capodanno cinese

Tra fine gennaio e febbraio, a piazza Vittorio, con la parata e le feste della comunità cinese.

Madonna della Neve

Il 5 agosto a Santa Maria Maggiore, al confine del quartiere, cade una pioggia di petali bianchi.

Dove mangiare e bere

I locali iconici nel rione Esquilino.

Trattorie, ristoranti, bar e pasticcerie che chi vive qui conosce: i più storici e quelli più citati dalle guide.

  • Caffè Panella Via Merulana 54

    Forno storico di via Merulana diventato anche caffè: pizza al taglio, lievitati e dolci prodotti ogni giorno.

    turismoroma.it
  • Trattoria Trattoria Monti Via di San Vito 13a

    Da oltre cinquant'anni la famiglia Camerucci vi cucina piatti marchigiani: olive ascolane, ragù e il tortello con tuorlo d'uovo.

    turismoroma.it
  • Pasticceria Pasticceria Regoli Via dello Statuto 60

    Pasticceria aperta nel 1916, famosa per il maritozzo con la panna e le crostatine con fragoline di Nemi.

    timeout.com
  • Palazzo del Freddo di Giovanni Fassi, Via Principe Eugenio 65 Gelateria Palazzo del Freddo di Giovanni Fassi Via Principe Eugenio 65

    Gelateria storica aperta qui nel 1928 (la famiglia Fassi lavora il gelato dal 1880); il prodotto simbolo è il 'sanpietrino'.

    turismoroma.it Foto: CAPTAIN RAJU, CC BY-SA 4.0
Trasporti e servizi

Tutto a piedi.

Metropolitana

  • AB Termini nel quartiere
  • A Manzoni nel quartiere
  • A Vittorio Emanuele nel quartiere
  • AC San Giovanni al confine, 75 m
  • C Lodi al confine, 116 m
  • A Repubblica al confine, 187 m

Nel quartiere

6 Fermate metro A, B e C
12 Fermate tram nel quartiere
6 Scuole
13 Farmacie
17 Supermercati
5 Parchi e giardini
8 Musei e gallerie
4 Cinema e teatri

Fonte: © OpenStreetMap contributors, dati estratti a ottobre 2026.

Come si arriva

  • Piazza Venezia 1,9 km a piedi passando per Santa Maria Maggiore e via Cavour, oppure in bus
  • Stazione Termini 0,9 km metro A da Vittorio Emanuele, 1 fermata
  • Colosseo 1,1 km metro C da San Giovanni, 2 fermate
  • Università La Sapienza 1,4 km a piedi, oltre la stazione Termini
  • Aeroporto di Fiumicino 24 km Leonardo Express da Termini, senza fermate intermedie
  • Aeroporto di Ciampino 13 km treno da Termini fino a Ciampino, poi bus

Distanze in linea d'aria da piazza Vittorio.

Prezzi

Quanto costa vivere nel rione Esquilino.

Zona OMI Vendita €/m² Affitto €/m² mese

Abitazioni civili in stato normale, 1° semestre 2026. La media del quartiere è sopra quella di Roma (€ 2.800 al m²).

2.360 3.460 4.570 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Zona Esquilino Media di Roma
L'agente

Chi conosce l'Esquilino.

Mauro Lonardo
Mauro Lonardo Agente immobiliare · Roma Vedi il profilo

Perché vivere qui

L'Esquilino è uno dei quartieri meglio collegati di Roma, con metro A, B e C, Termini e il treno per Fiumicino, e palazzi di fine Ottocento con tagli ampi. Costa meno di altre zone centrali, ma alcune strade intorno a Termini sono poco curate e molti palazzi hanno bisogno di lavori. Per chi sceglie bene la via, il rapporto tra prezzo e posizione è interessante.

Cosa sta cambiando

  • Completato
    Piazza dei Cinquecento rifatta

    Riqualificati per il Giubileo 80.000 mq davanti a Termini, con marmi, sanpietrini, nuovo verde e terminal bus. Riaperta il 14 gennaio 2025; nel dicembre 2024 erano stati restituiti piazza della Repubblica e i Giardini di Dogali. Fonte: fsitaliane.it

  • Approvato
    Tram TVA con capolinea a Termini

    Il progetto prevede il capolinea a Termini e il passaggio per piazza della Repubblica e via Nazionale. A ottobre 2025 il Comune parlava di fermarlo a largo Argentina per un parere della Soprintendenza, che il MiC smentisce: tracciato e tempi incerti. Fonte: ilfoglio.it

  • Completato
    Campus moda negli ex Magazzini MAS

    Lo storico palazzo dei Magazzini allo Statuto in piazza Vittorio, restaurato con 20 milioni, ospita dal novembre 2024 il campus dell'Accademia Costume & Moda. Fonte: agi.it

Vuoi sapere com'è davvero vivere qui? Chiedilo a Mauro, l'agente Gromia della zona.

Domande frequenti

Le risposte.

Quanto costa una casa nel rione Esquilino?

Secondo le quotazioni OMI del 1° semestre 2026, tra € 3.600 e € 5.100 al m², con una media di € 4.350 al m²: sopra la media di Roma (€ 2.800). Il valore della singola casa dipende da piano, stato, affaccio e ascensore.

Conviene comprare nel rione Esquilino per affittare?

Con le quotazioni OMI il rendimento lordo è intorno al 3,8% all'anno, prima di tasse, spese e periodi sfitti. La domanda di affitto in zona è alta.

È una zona sicura?

Dipende molto dalla via. Le strade a ridosso della stazione Termini sono le più problematiche, soprattutto la sera; intorno a piazza Vittorio, via Merulana e verso Santa Croce in Gerusalemme il quartiere è residenziale e vissuto. Prima di comprare conviene visitare la zona a ore diverse.

Come ci si muove senza auto?

Benissimo: nel quartiere o al confine ci sono le fermate delle linee A, B e C, la stazione Termini con i treni per tutta Italia e il Leonardo Express per Fiumicino, e diverse linee del tram.

Che tipo di case ci sono?

Soprattutto palazzi umbertini di fine Ottocento, con appartamenti grandi, soffitti alti, ma talvolta senza ascensore o con impianti da rifare. Al piano terra ci sono molti negozi e magazzini, a volte trasformati in abitazioni.

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