Quiz di estimo e valutazione per l'esame da agente immobiliare.
166 domande d'esame per agente immobiliare su estimo e valutazione, con la risposta corretta e la spiegazione. Allenati con 10 domande a caso o leggile tutte qui sotto.
Dieci domande a caso su estimo e valutazione: dopo ogni risposta vedi subito se è giusta e perché.
166 domande su estimo e valutazione, con le risposte.
- A che cosa corrisponde il valore del diritto di usufrutto?
- Al reddito netto annuo dell'usufruttuario
- All'attualizzazione finanziaria della serie di redditi futuri dell'usufruttuario
- Al reddito annuo moltiplicato per gli anni di vita residua
Risposta e spiegazione
All'attualizzazione finanziaria della serie di redditi futuri dell'usufruttuario. L'usufrutto vale quanto la somma dei redditi netti futuri attualizzata al momento della stima.
- A cosa corrisponde il più probabile valore di mercato?
- Al prezzo ottenibile in una libera contrattazione di compravendita
- Al prezzo delle ultime compravendite
- Alle quotazioni dei listini immobiliari
Risposta e spiegazione
Al prezzo ottenibile in una libera contrattazione di compravendita. È il prezzo che si realizzerebbe in una libera contrattazione tra parti informate e non condizionate.
- A cosa corrisponde la stima per capitalizzazione?
- Al capitale relativo al bene
- All'attualizzazione di tutti i redditi futuri del bene
- All'accumulazione dei redditi passati
Risposta e spiegazione
All'attualizzazione di tutti i redditi futuri del bene. Il valore di capitalizzazione è la somma dei redditi netti futuri riportati al momento della stima.
- A cosa è dovuta l'obsolescenza degli edifici?
- Al progresso tecnologico e funzionale
- Alle oscillazioni del mercato
- Alla scarsa manutenzione
Risposta e spiegazione
Al progresso tecnologico e funzionale. L'obsolescenza è la perdita di valore per superamento tecnologico e funzionale; il degrado fisico è invece il deterioramento.
- A parità di ogni altra condizione, le abitazioni piccole rispetto a quelle grandi hanno un valore unitario (€/m²):
- minore
- maggiore
- uguale
Risposta e spiegazione
maggiore. I tagli piccoli hanno domanda più ampia e incidenza maggiore di servizi e impianti, quindi un prezzo al metro quadro più alto.
- A quale condizione si può stimare direttamente (sinteticamente) il valore di mercato di un bene?
- Che siano noti i prezzi effettivamente pagati per beni simili
- Che il bene abbia caratteristiche molto particolari
- Che si conoscano i valori stimati di beni simili
Risposta e spiegazione
Che siano noti i prezzi effettivamente pagati per beni simili. La stima sintetica richiede prezzi reali e recenti di beni analoghi; le stime altrui non sono termini di confronto.
- A quale esposizione si attribuisce di solito il coefficiente più alto?
- Nord-est / sud-est
- Nord-ovest
- Sud-est / sud-ovest
Risposta e spiegazione
Sud-est / sud-ovest. Le esposizioni a sud garantiscono più luce e calore e sono le più apprezzate dal mercato.
- A quanto equivale il valore di un diritto di superficie a tempo determinato?
- Alla capitalizzazione dei redditi netti che il superficiario ricaverà per la durata del diritto
- Al valore del suolo edificato meno il valore del solo suolo
- A una quota del valore della costruzione proporzionale alla durata del diritto
Risposta e spiegazione
Alla capitalizzazione dei redditi netti che il superficiario ricaverà per la durata del diritto. Come per l'usufrutto, il diritto temporaneo si stima attualizzando i redditi netti ritraibili per la sua durata.
- A un bene economico si può attribuire:
- un solo valore
- più valori nello stesso momento, a seconda dello scopo della stima
- più valori solo se può cambiare destinazione economica
Risposta e spiegazione
più valori nello stesso momento, a seconda dello scopo della stima. Lo stesso bene può avere valore di mercato, di costo, di trasformazione, ecc.: l'aspetto economico dipende dallo scopo della stima.
- Anche la stima analitica si basa su un parametro di confronto: quale?
- Il beneficio fondiario (reddito netto)
- Il canone
- Il reddito lordo
Risposta e spiegazione
Il beneficio fondiario (reddito netto). Nella stima analitica si capitalizza il beneficio fondiario con un saggio ricavato dal rapporto tra redditi netti e prezzi di beni simili.
- Applicare il principio di ordinarietà significa riferirsi alla situazione:
- in cui si troverebbe mediamente il bene
- attuale del bene oggetto di stima
- che consente il miglior uso del bene
Risposta e spiegazione
in cui si troverebbe mediamente il bene. L'ordinarietà impone di considerare condizioni, tecniche e capacità medie, escludendo situazioni eccezionali.
- Che cos'è il campo di variazione (range) di una serie?
- La media dei due termini centrali
- La differenza tra il valore massimo e il minimo
- La posizione del valore centrale
Risposta e spiegazione
La differenza tra il valore massimo e il minimo. Il range è la differenza tra il dato massimo e quello minimo e misura la dispersione della serie.
- Che cos'è il coefficiente assicurativo?
- La differenza tra danno e indennizzo
- Il rapporto tra valore assicurato e valore di stima del bene
- Il rapporto tra danno e valore assicurato
Risposta e spiegazione
Il rapporto tra valore assicurato e valore di stima del bene. In caso di sottoassicurazione l'indennizzo è il danno moltiplicato per il rapporto tra valore assicurato e valore effettivo (regola proporzionale, art. 1907 c.c.).
- Che cos'è il valore complementare?
- Il valore derivante dall'unione di beni omogenei
- Il valore di un bene che può sostituirne un altro
- Il valore di una parte di un bene, supponendone il distacco dall'intero
Risposta e spiegazione
Il valore di una parte di un bene, supponendone il distacco dall'intero. Il valore complementare è la differenza tra il valore dell'intero e il valore della parte residua dopo il distacco.
- Che cos'è il valore di mercato di un immobile?
- Il prezzo più probabile a cui sarebbe scambiato in una libera contrattazione
- La somma delle spese per produrlo
- Il prezzo più probabile della sua trasformazione
Risposta e spiegazione
Il prezzo più probabile a cui sarebbe scambiato in una libera contrattazione. Il valore di mercato è il più probabile prezzo di scambio; la seconda opzione descrive il valore di costo.
- Che cos'è il valore di mercato stimato?
- Un dato certo
- Un aspetto economico secondario
- Un dato di previsione
Risposta e spiegazione
Un dato di previsione. La stima esprime il prezzo più probabile che il bene spunterebbe sul mercato: è quindi una previsione, non un dato certo.
- Che cos'è la mediana?
- Il valore più frequente
- La media aritmetica dei valori estremi di una serie
- Il valore che occupa la posizione centrale in una serie ordinata
Risposta e spiegazione
Il valore che occupa la posizione centrale in una serie ordinata. La mediana divide a metà la serie ordinata dei dati; il valore più frequente è la moda.
- Che cosa comprendono, in estimo, i fabbricati urbani?
- Solo i fabbricati civili
- I fabbricati civili e quelli di culto
- I fabbricati civili e quelli per attività industriali
Risposta e spiegazione
I fabbricati civili e quelli per attività industriali. In estimo i fabbricati urbani si distinguono in civili (residenziali, terziari) e industriali, in contrapposizione ai fabbricati rurali.
- Che cosa si intende in estimo per ordinarietà?
- La situazione media in cui si troverebbe il bene da stimare
- La situazione in cui si trova attualmente il bene
- La situazione ipotizzata per l'uso futuro
Risposta e spiegazione
La situazione media in cui si troverebbe il bene da stimare. Il principio di ordinarietà impone di stimare il bene come se fosse gestito e utilizzato in condizioni medie, ordinarie.
- Che cosa si intende per parametro tecnico?
- Una grandezza del bene direttamente misurabile
- Una grandezza economica espressa in moneta
- Una grandezza fisica difficile da accertare
Risposta e spiegazione
Una grandezza del bene direttamente misurabile. Il parametro tecnico è una caratteristica fisica misurabile (superficie, volume, vani) proporzionale al prezzo.
- Che cosa si intende per procedimento di stima?
- La scelta dell'aspetto economico
- Un processo con cui l'esperto formula un giudizio tecnico
- Il modo operativo con cui l'esperto arriva al giudizio di valore
Risposta e spiegazione
Il modo operativo con cui l'esperto arriva al giudizio di valore. Il procedimento (sintetico o analitico) è la via operativa per applicare il metodo comparativo e giungere al valore.
- Che cosa significa attribuire a un immobile un valore complementare?
- Esprimere il valore di un bene complementare
- Sommare i valori di due beni complementari
- Calcolare la differenza tra il valore dell'intero bene e il valore della parte residua
Risposta e spiegazione
Calcolare la differenza tra il valore dell'intero bene e il valore della parte residua. Il valore complementare di una porzione è la differenza tra il valore dell'intero e quello della parte che resta dopo il distacco.
- Che cosa significa stimare?
- Prevedere
- Constatare
- Calcolare
Risposta e spiegazione
Prevedere. Il giudizio di stima è una previsione del valore più probabile che il bene assumerebbe in una compravendita.
- Che cosa sono i parametri tecnici?
- Grandezze fisiche misurabili
- Grandezze economiche espresse in moneta
- Qualsiasi grandezza misurabile
Risposta e spiegazione
Grandezze fisiche misurabili. I parametri tecnici (mq, mc, vani) sono grandezze fisiche; quelli economici sono redditi e canoni.
- Che cosa sono le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario di un bene?
- Elementi non valutabili autonomamente
- Elementi valutabili autonomamente, che richiedono una stima a parte
- Nessuna delle due
Risposta e spiegazione
Elementi valutabili autonomamente, che richiedono una stima a parte. Aggiunte e detrazioni correggono il valore ordinario per condizioni particolari del bene (es. lavori urgenti, servitù), stimate separatamente.
- Che differenza c'è tra prezzo di mercato e valore di stima?
- Il prezzo è il costo del bene, il valore un giudizio di merito
- Il prezzo è un dato certo e rilevabile, il valore di stima una previsione probabile
- Il prezzo è incerto, il valore certo
Risposta e spiegazione
Il prezzo è un dato certo e rilevabile, il valore di stima una previsione probabile. Il prezzo è un dato storico; la stima prevede il prezzo più probabile.
- Che incidenza ha la fertilità del suolo sul valore di un'area edificabile?
- Negativa
- Poco significativa
- Positiva
Risposta e spiegazione
Poco significativa. Il valore di un'area edificabile dipende dalla sua capacità edificatoria e dalla posizione, non dalla produttività agricola.
- Che peso hanno i comodi e gli scomodi di un immobile nella stima?
- Nessuno, perché non sono valutabili
- Influiscono sull'appetibilità del bene stimato
- Si valutano solo a parte e si sommano al valore ordinario
Risposta e spiegazione
Influiscono sull'appetibilità del bene stimato. Comodi e scomodi (posizione, servizi, esposizione) rendono il bene più o meno appetibile e quindi incidono sul suo valore.
- Che ruolo ha la previsione nel giudizio di stima?
- Secondario
- Fondamentale e determinante
- Ininfluente
Risposta e spiegazione
Fondamentale e determinante. Il valore stimato è il prezzo più probabile in un'ipotetica compravendita: la stima è per sua natura una previsione.
- Chi è l'imprenditore ordinario in estimo?
- Chi possiede capacità organizzative e gestionali nella media
- Il proprietario del bene
- Chi sa gestire e organizzare un'impresa
Risposta e spiegazione
Chi possiede capacità organizzative e gestionali nella media. Per il principio di ordinarietà la stima considera un imprenditore di capacità medie, non eccezionali né scarse.
- Come si chiama la grandezza misurabile dei beni legata ai loro prezzi da un rapporto tendenzialmente costante?
- Parametro di stima
- Beneficio fondiario
- Termine di confronto
Risposta e spiegazione
Parametro di stima. Il parametro (mq, vani, reddito) varia in proporzione al prezzo e serve per la comparazione nella stima sintetica.
- Come si classificano tradizionalmente i fabbricati dal punto di vista estimativo e catastale?
- Privati e pubblici
- Civili, industriali e rurali
- Residenziali e strumentali
Risposta e spiegazione
Civili, industriali e rurali. La distinzione tradizionale è tra fabbricati civili, industriali e rurali, a cui corrispondono criteri di stima e regimi diversi.
- Come si determina il saggio medio di capitalizzazione?
- Rapporto tra la somma dei benefici fondiari e la somma dei prezzi di mercato
- Rapporto tra la somma dei prezzi di mercato e la somma dei benefici fondiari
- Rapporto tra la somma dei parametri tecnici e la somma dei prezzi di mercato
Risposta e spiegazione
Rapporto tra la somma dei benefici fondiari e la somma dei prezzi di mercato. Il saggio si ricava da beni simili compravenduti come rapporto tra i redditi netti (Bf) e i relativi prezzi.
- Come si determina il valore di trasformazione di un'area fabbricabile?
- Valore dell'area meno valore del fabbricato realizzabile
- Valore di mercato del fabbricato realizzabile meno il suo costo di costruzione
- Valore dell'area con la costruzione meno quello senza
Risposta e spiegazione
Valore di mercato del fabbricato realizzabile meno il suo costo di costruzione. Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore del prodotto trasformato (il fabbricato) e il costo della trasformazione.
- Come si esegue una stima comparativa del valore di mercato?
- Capitalizzando i redditi futuri
- Sommando i costi di produzione
- Cercando beni simili con prezzi noti e recenti
Risposta e spiegazione
Cercando beni simili con prezzi noti e recenti. La stima sintetica comparativa confronta il bene con immobili analoghi compravenduti di recente.
- Come si ottiene il valore del diritto di usufrutto?
- Sottraendo dal valore dell'immobile il valore della nuda proprietà
- Sottraendo dal valore dell'immobile l'accumulazione iniziale dei redditi dell'usufruttuario
- Calcolando l'accumulazione iniziale dei redditi dell'usufruttuario
Risposta e spiegazione
Calcolando l'accumulazione iniziale dei redditi dell'usufruttuario. L'usufrutto si stima attualizzando (accumulazione iniziale) i redditi netti che l'usufruttuario potrà ritrarre per la durata del diritto.
- Come si ottiene il valore di demolizione (di recupero) di un fabbricato?
- Valore dei materiali recuperabili meno i costi di demolizione
- Valore dell'area meno i costi di demolizione
- Valore dell'area e dei materiali meno i costi di demolizione
Risposta e spiegazione
Valore dei materiali recuperabili meno i costi di demolizione. Il valore di demolizione considera solo il ricavo dai materiali di recupero al netto delle spese per demolire; l'area si stima a parte.
- Come si ottiene il valore di trasformazione di un edificio residenziale?
- Attribuendogli il costo della trasformazione
- Sottraendo dal valore di mercato dell'immobile trasformato il costo della trasformazione
- Sottraendo dal valore attuale dell'immobile il costo della trasformazione
Risposta e spiegazione
Sottraendo dal valore di mercato dell'immobile trasformato il costo della trasformazione. Il valore di trasformazione è il valore del bene trasformato meno i costi per trasformarlo.
- Come si può valutare l'avviamento di un'azienda?
- Capitalizzando il reddito
- Come differenza tra il valore complessivo dell'azienda e il valore corrente dei capitali investiti
- Come differenza tra il valore dell'azienda e il suo costo di produzione
Risposta e spiegazione
Come differenza tra il valore complessivo dell'azienda e il valore corrente dei capitali investiti. L'avviamento è il maggior valore dell'azienda nel suo complesso rispetto alla somma dei singoli beni che la compongono.
- Come si può valutare un'area edificabile a destinazione commerciale?
- Con il valore di mercato o con il valore di trasformazione
- Solo con il valore di trasformazione
- Con il valore di costo e di trasformazione
Risposta e spiegazione
Con il valore di mercato o con il valore di trasformazione. Se esiste un mercato si usa la stima sintetica, altrimenti il valore di trasformazione.
- Come si stima la nuda proprietà di un appartamento?
- Pari al valore di capitalizzazione dell'appartamento
- Valore di mercato della piena proprietà meno il valore dell'usufrutto
- Valore di mercato al lordo dell'usufrutto
Risposta e spiegazione
Valore di mercato della piena proprietà meno il valore dell'usufrutto. Il valore della nuda proprietà è complementare: piena proprietà meno usufrutto.
- Come si stima un fabbricato su diritto di superficie a tempo indeterminato?
- Con lo stesso procedimento usato per la piena proprietà
- Con il valore complementare
- Sommando valore del terreno e valore del fabbricato
Risposta e spiegazione
Con lo stesso procedimento usato per la piena proprietà. Se il diritto di superficie è perpetuo, il superficiario gode del bene come un proprietario e la stima segue lo stesso procedimento.
- Con quale criterio si può stimare un diritto di usufrutto?
- Capitalizzando i redditi futuri per la durata limitata del diritto
- In percentuale del valore di mercato del bene
- Come differenza tra il valore di mercato del bene e il valore della nuda proprietà
Risposta e spiegazione
Capitalizzando i redditi futuri per la durata limitata del diritto. Il valore dell'usufrutto è l'accumulazione iniziale dei redditi netti che l'usufruttuario ritrarrà per la durata (limitata) del diritto.
- Con quale criterio si stima il valore del diritto di usufrutto?
- Con il valore di capitalizzazione
- In percentuale sul valore della nuda proprietà
- Con il valore di mercato
Risposta e spiegazione
Con il valore di capitalizzazione. L'usufrutto vale quanto i redditi netti che l'usufruttuario percepirà per la durata del diritto, scontati all'attualità.
- Con quale criterio si stima l'area di sopraelevazione di un immobile?
- Valore di mercato
- Valore di trasformazione
- Valore di capitalizzazione
Risposta e spiegazione
Valore di trasformazione. Il valore dell'area di sopraelevazione è la differenza tra il valore della nuova costruzione e il costo per realizzarla.
- Con quale valore si può stimare un giardino annesso a un villino?
- Valore complementare
- Valore di surrogazione
- Valore di costo
Risposta e spiegazione
Valore complementare. Il valore complementare è la differenza tra il valore dell'intero (villino con giardino) e quello della parte residua senza giardino.
- Con quale valore si stimano gli edifici industriali non più utilizzabili?
- Di costo
- Di mercato
- Di trasformazione
Risposta e spiegazione
Di trasformazione. Per un fabbricato dismesso conta la sua possibile riconversione: si stima il valore di trasformazione.
- Cos'è il costo di ricostruzione?
- La somma delle spese già sostenute per costruire un fabbricato
- Un costo sempre uguale al costo di costruzione originario
- La somma delle spese da sostenere oggi per ricostruire un edificio esistente
Risposta e spiegazione
La somma delle spese da sostenere oggi per ricostruire un edificio esistente. Il costo di ricostruzione è riferito ai prezzi attuali per riprodurre un edificio identico a quello esistente.
- Cos'è un aspetto economico (criterio di stima) di un bene?
- L'utilità che il bene offre a un soggetto in un determinato rapporto economico con esso
- Il valore per un soggetto particolare
- Il valore in un certo momento
Risposta e spiegazione
L'utilità che il bene offre a un soggetto in un determinato rapporto economico con esso. Gli aspetti economici dipendono dal rapporto economico (acquisto, costruzione, trasformazione...) tra bene e soggetto.
- Cosa indica il valore di mercato?
- Il più probabile prezzo che si potrebbe realizzare per quel bene in un dato mercato
- Un dato reale che nasce da una compravendita avvenuta
- L'incontro di domanda e offerta
Risposta e spiegazione
Il più probabile prezzo che si potrebbe realizzare per quel bene in un dato mercato. Il valore di mercato è una previsione del più probabile prezzo; il prezzo realizzato è invece un dato storico.
- Cosa insegna la disciplina dell'estimo?
- A calcolare il valore di un bene
- A rilevare il prezzo di mercato
- A formulare giudizi di valore motivati
Risposta e spiegazione
A formulare giudizi di valore motivati. L'estimo fornisce i principi e i metodi per esprimere giudizi di valore motivati e oggettivi sui beni.
- Cosa si intende per azienda ordinaria?
- Quella gestita da un imprenditore di capacità superiori alla media
- Quella gestita da un imprenditore ordinario ma con caratteristiche inferiori alla media
- Quella gestita da un imprenditore ordinario e con caratteristiche medie
Risposta e spiegazione
Quella gestita da un imprenditore ordinario e con caratteristiche medie. Il principio di ordinarietà fa riferimento a condizioni e capacità medie, tipiche della zona.
- Cosa si intende per valore di capitalizzazione?
- Un criterio di stima basato sul reddito netto
- La media tra valore di mercato e valore catastale
- La rendita catastale moltiplicata per un coefficiente
Risposta e spiegazione
Un criterio di stima basato sul reddito netto. Il valore di capitalizzazione si ottiene capitalizzando il reddito netto futuro a un opportuno saggio.
- Cosa sono i parametri di stima?
- Elementi facilmente rilevabili che influenzano in modo proporzionale il valore dei beni simili
- Elementi che esprimono il gradimento del mercato
- Elementi che esprimono la dimensione del bene
Risposta e spiegazione
Elementi facilmente rilevabili che influenzano in modo proporzionale il valore dei beni simili. Il parametro (m², m³, reddito ecc.) deve essere misurabile e variare proporzionalmente al valore.
- Da che cosa dipende soprattutto il valore di un'area?
- Dalla destinazione urbanistica
- Dall'estensione
- Dalla posizione
Risposta e spiegazione
Dalla destinazione urbanistica. La destinazione urbanistica stabilisce che cosa e quanto si può costruire, ed è quindi il fattore principale del valore di un'area.
- Da cosa dipende il coefficiente di deprezzamento del valore a nuovo di un fabbricato?
- Dall'età e dall'obsolescenza
- Dal valore assicurato
- Dall'età, dallo stato di conservazione e dall'obsolescenza
Risposta e spiegazione
Dall'età, dallo stato di conservazione e dall'obsolescenza. Il deprezzamento considera vetustà, stato manutentivo e obsolescenza funzionale e tecnologica.
- Da cosa dipende la scelta dell'aspetto economico (criterio di stima)?
- Dallo scopo della valutazione
- Dalla presenza di un mercato attivo
- Dalla discrezione del perito
Risposta e spiegazione
Dallo scopo della valutazione. È lo scopo pratico della stima a determinare quale valore ricercare.
- Da cosa dipende lo stato di ordinarietà di un bene?
- Dalla condizione di tutti gli altri beni presenti nel luogo e nel momento della stima
- Dalla condizione dei beni simili presenti nel luogo della stima
- Dalla condizione dei beni simili presenti nel luogo e nel momento della stima
Risposta e spiegazione
Dalla condizione dei beni simili presenti nel luogo e nel momento della stima. L'ordinarietà si valuta confrontando il bene con beni analoghi nello stesso mercato e nello stesso periodo.
- Di quali stime si occupa l'estimo territoriale-ambientale?
- Dei beni naturali
- Dei beni architettonici
- Dei beni ambientali
Risposta e spiegazione
Dei beni ambientali. L'estimo ambientale valuta i beni ambientali, spesso privi di mercato, e gli effetti degli interventi sul territorio.
- Dove è in genere più attivo il mercato delle aree edificabili?
- Nelle zone urbane periferiche
- Vicino ai centri storici
- Nelle zone agricole
Risposta e spiegazione
Nelle zone urbane periferiche. Le nuove edificazioni si concentrano nelle aree di espansione periferiche; i centri storici sono già edificati.
- I procedimenti di stima analitici e sintetici:
- Hanno affidabilità e validità diverse
- Sono entrambi poco affidabili
- Hanno, correttamente applicati, la stessa affidabilità e validità estimativa
Risposta e spiegazione
Hanno, correttamente applicati, la stessa affidabilità e validità estimativa. Sintetici e analitici sono due procedimenti dello stesso metodo comparativo: applicati correttamente portano allo stesso valore.
- I vincoli legali al pieno godimento di un bene:
- ne aumentano il valore
- ne riducono il valore
- a volte lo aumentano, a volte lo riducono
Risposta e spiegazione
ne riducono il valore. Limitazioni all'uso o alla disponibilità del bene ne restringono le utilità e quindi ne riducono il valore ordinario.
- Il costo di un bene economico è:
- il prezzo di vendita praticato dal produttore
- la somma di tutte le spese sostenute per produrlo
- la somma ricavata dalla sua compravendita
Risposta e spiegazione
la somma di tutte le spese sostenute per produrlo. In estimo il costo di produzione è la somma delle spese necessarie per realizzare il bene.
- Il livello sociale della zona e il Comune in cui sorge un fabbricato sono caratteristiche:
- Intrinseche
- Estrinseche
- Giuridiche
Risposta e spiegazione
Estrinseche. Le caratteristiche estrinseche riguardano il contesto esterno (posizione, zona, servizi); le intrinseche il fabbricato in sé.
- Il mercato immobiliare è caratterizzato:
- da una domanda sempre rigida
- da un'offerta elastica
- da un'offerta rigida
Risposta e spiegazione
da un'offerta rigida. L'offerta immobiliare non si adegua rapidamente alla domanda perché costruire richiede tempi lunghi: è un'offerta rigida.
- Il metodo di stima in estimo:
- è unico
- è molteplice
- non esiste
Risposta e spiegazione
è unico. Il metodo di stima è unico, la comparazione; a essere molteplici sono i procedimenti.
- Il metodo di stima è unico e consiste nel:
- confrontare il bene con un solo bene simile di prezzo recente
- confrontare il bene con altri beni simili di cui siano noti prezzi recenti
- scegliere l'aspetto economico
Risposta e spiegazione
confrontare il bene con altri beni simili di cui siano noti prezzi recenti. La comparazione richiede una pluralità di beni analoghi di prezzo noto.
- Il più probabile valore di costo è:
- la somma che, secondo il perito, un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene
- il costo delle sole materie prime
- la somma che si spenderebbe per riprodurre un bene già esistente
Risposta e spiegazione
la somma che, secondo il perito, un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene. Il valore di costo è la somma delle spese che un imprenditore ordinario sosterrebbe per produrre il bene alla data della stima.
- Il più probabile valore di mercato è:
- un valore storico
- un valore ipotetico (di previsione)
- un valore rilevato dai listini immobiliari
Risposta e spiegazione
un valore ipotetico (di previsione). Il valore di stima è una previsione; il prezzo è invece un dato storico.
- Il reddito padronale lordo di un appartamento corrisponde:
- alla rendita catastale annua
- al reddito lordo annuo ordinario dell'immobile
- al canone annuo al netto delle imposte
Risposta e spiegazione
al reddito lordo annuo ordinario dell'immobile. Il reddito padronale lordo è il reddito annuo ordinario ritraibile dall'immobile, da cui si detraggono poi le spese per ottenere il netto.
- Il valore del diritto di sopraelevazione è sostanzialmente un valore di:
- Mercato
- Trasformazione
- Ricostruzione
Risposta e spiegazione
Trasformazione. Si stima come differenza tra il valore del nuovo piano realizzabile e il costo di costruzione, cioè come valore di trasformazione.
- Il valore della nuda proprietà è pari al valore della piena proprietà:
- Moltiplicato per gli anni di vita residua dell'usufruttuario
- Meno il valore dell'usufrutto
- Scontato a un saggio legato all'età dell'usufruttuario
Risposta e spiegazione
Meno il valore dell'usufrutto. Piena proprietà = nuda proprietà + usufrutto; quindi la nuda proprietà è la differenza.
- Il valore di capitalizzazione si stima:
- sommando tutti i redditi prodotti dal bene
- scontando all'attualità tutti i redditi futuri del bene
- solo per i beni immobili
Risposta e spiegazione
scontando all'attualità tutti i redditi futuri del bene. Il valore di capitalizzazione è la somma dei redditi netti futuri riportati (scontati) al momento della stima.
- Il valore di costo è:
- un parametro tecnico
- un aspetto economico fondamentale
- un aspetto economico secondario
Risposta e spiegazione
un aspetto economico fondamentale. In estimo valore di mercato e valore di costo sono aspetti fondamentali; gli altri ne derivano.
- Il valore di mercato:
- è un prezzo di previsione formulato dal perito
- è dato dal rapporto domanda-offerta di un bene simile
- è il prezzo minimo tra quelli rilevati
Risposta e spiegazione
è un prezzo di previsione formulato dal perito. Il valore di mercato è la previsione del più probabile prezzo, formulata con il metodo comparativo.
- Il valore di stima è:
- il risultato di calcoli finanziari
- il frutto di una previsione
- il risultato di analisi matematiche
Risposta e spiegazione
il frutto di una previsione. La stima formula una previsione del valore più probabile, a differenza del prezzo che è un dato storico.
- Il valore di surrogazione di un bene è:
- il valore del bene intero meno la parte residua
- l'attualizzazione dei redditi futuri
- il valore di uno o più beni capaci di sostituirlo economicamente
Risposta e spiegazione
il valore di uno o più beni capaci di sostituirlo economicamente. Il valore di surrogazione si basa sul bene sostitutivo che fornisce la stessa utilità.
- In base a cosa il perito sceglie il criterio di stima?
- Allo scopo pratico della stima, cioè ai rapporti tra fatti, cose e persone
- Alla convenienza del committente
- Alla disponibilità di dati
Risposta e spiegazione
Allo scopo pratico della stima, cioè ai rapporti tra fatti, cose e persone. L'aspetto economico (criterio) da stimare dipende dalla ragione pratica per cui la stima è richiesta.
- In caso di esproprio parziale di un bene, quale valore è corretto ricercare?
- Il valore affettivo della parte espropriata
- Il valore di trasformazione
- Il valore complementare ottenuto con la doppia stima
Risposta e spiegazione
Il valore complementare ottenuto con la doppia stima. Nell'esproprio parziale si confronta il valore del bene intero con quello della parte residua: la differenza è il valore complementare.
- In caso di sopraelevazione di un fabbricato, quale valore è pertinente determinare?
- Il valore di mercato
- Il valore complementare
- Il valore di trasformazione
Risposta e spiegazione
Il valore di trasformazione. Il valore del diritto di sopraelevare si ricava dal valore della nuova costruzione meno il costo per realizzarla.
- In che cosa consiste il metodo di stima?
- Nella scelta dei termini di confronto e nella determinazione del prezzo
- Nel confronto del bene da stimare con beni uguali, simili o analoghi di cui siano noti o accertabili i prezzi o i costi
- Nell'ordinare in senso crescente i prezzi di beni simili per costruire una scala dei prezzi
Risposta e spiegazione
Nel confronto del bene da stimare con beni uguali, simili o analoghi di cui siano noti o accertabili i prezzi o i costi. Il metodo estimativo è unico ed è la comparazione: il bene si confronta con beni analoghi di prezzo o costo noto.
- In condizioni di equilibrio, i diversi aspetti economici di un bene tendono a coincidere con:
- il prezzo dei beni complementari
- il valore di mercato del bene oggetto di stima
- il prezzo dei beni succedanei
Risposta e spiegazione
il valore di mercato del bene oggetto di stima. In un mercato in equilibrio valore di costo, di trasformazione, di capitalizzazione ecc. tendono a convergere sul valore di mercato.
- In estimo, cosa si intende per aspetto economico?
- Il metodo e il procedimento scelti dal perito
- Il prezzo più probabile del bene
- Il tipo di valore che si vuole attribuire con la stima
Risposta e spiegazione
Il tipo di valore che si vuole attribuire con la stima. Gli aspetti economici sono i diversi valori (mercato, costo, trasformazione ecc.) che si possono attribuire a un bene secondo lo scopo.
- In estimo, cosa si intende per prezzo?
- Una previsione sulla quotazione di mercato di un bene
- Il costo per produrre e vendere un bene
- La somma effettivamente pagata in un dato momento e luogo per una certa quantità di bene
Risposta e spiegazione
La somma effettivamente pagata in un dato momento e luogo per una certa quantità di bene. Il prezzo è un dato storico e certo; il valore è invece una previsione.
- In estimo, cosa significa 'valore di mercato' di un immobile?
- Il prezzo medio risultante da stime sintetiche e analitiche
- Il prezzo più vantaggioso realizzabile
- Il più probabile prezzo realizzabile in una libera compravendita al momento della stima
Risposta e spiegazione
Il più probabile prezzo realizzabile in una libera compravendita al momento della stima. Il valore di mercato è il più probabile prezzo in libera contrattazione, non quello massimo.
- In estimo, la comparazione è:
- un procedimento di stima
- il metodo con cui si effettua una stima
- una condizione ipotetica
Risposta e spiegazione
il metodo con cui si effettua una stima. Secondo la dottrina estimativa la comparazione è l'unico metodo di stima, attuato poi con diversi procedimenti (sintetici o analitici).
- In quale caso si usa normalmente il valore complementare?
- Immobili senza un mercato attivo
- Immobili da ristrutturare
- Espropriazioni parziali per pubblica utilità
Risposta e spiegazione
Espropriazioni parziali per pubblica utilità. Il valore complementare (valore dell'intero meno valore della parte residua) è il criterio tipico dell'esproprio parziale.
- In quale di questi casi si usa, tra l'altro, il valore di trasformazione?
- Nella stima del diritto di sopraelevazione
- Nella stima dell'indennità di esproprio
- Nella capitalizzazione dei redditi
Risposta e spiegazione
Nella stima del diritto di sopraelevazione. Il diritto di sopraelevare vale la differenza tra il valore del nuovo piano e il costo per realizzarlo, cioè un valore di trasformazione.
- In quali branche si divide tradizionalmente l'estimo speciale?
- Rurale, civile e catastale
- Civile, legale e catastale
- Rurale, civile, legale e catastale
Risposta e spiegazione
Rurale, civile, legale e catastale. L'estimo speciale applica i principi generali ai beni rurali, civili, alle stime legali e a quelle catastali.
- In quali stime è indispensabile il principio di ordinarietà?
- Solo del valore di mercato
- Di qualsiasi aspetto economico
- Solo del valore di costo
Risposta e spiegazione
Di qualsiasi aspetto economico. L'ordinarietà è un principio generale dell'estimo e vale per ogni aspetto economico del bene.
- In una compravendita, la presenza di una locazione in corso riduce il valore di mercato in misura:
- sempre uguale, indipendentemente dal contratto
- diversa a seconda del bene e del tipo di contratto
- diversa solo a seconda del tipo di contratto
Risposta e spiegazione
diversa a seconda del bene e del tipo di contratto. L'incidenza dipende sia dalle caratteristiche dell'immobile sia dal contratto (durata residua, canone, tutela del conduttore).
- In una serie di valori, che cosa esprime la frequenza?
- L'ampiezza della serie di prezzi
- La durata della compravendita
- Il numero di volte in cui un valore si presenta
Risposta e spiegazione
Il numero di volte in cui un valore si presenta. In statistica la frequenza è il numero di volte in cui un certo valore compare nella serie osservata.
- L'affermazione 'il valore di un bene non varia in funzione dello scopo della stima' è:
- falsa: in estimo il valore dipende dallo scopo
- vera in senso virtuale
- vera solo a volte
Risposta e spiegazione
falsa: in estimo il valore dipende dallo scopo. Lo scopo della stima determina l'aspetto economico e quindi il valore da attribuire.
- L'estimo è una disciplina che:
- Calcola i prezzi
- Formula giudizi di valore economico sui beni
- Applica molti metodi di stima
Risposta e spiegazione
Formula giudizi di valore economico sui beni. L'estimo fornisce i criteri per formulare giudizi sul valore economico dei beni.
- La conoscenza dei prezzi di mercato è fondamentale per:
- applicare solo il valore di mercato
- applicare qualunque aspetto economico
- applicare solo valore di mercato e valore di costo
Risposta e spiegazione
applicare qualunque aspetto economico. Ogni stima si basa sulla comparazione con prezzi noti (di beni, costi o redditi), qualunque sia l'aspetto economico.
- La formula V = valore di mercato del bene trasformato − costo della trasformazione esprime il più probabile valore:
- di capitalizzazione
- complementare
- di trasformazione
Risposta e spiegazione
di trasformazione. Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore del bene trasformato e il costo per trasformarlo.
- La moda corrisponde al valore:
- pari alla media aritmetica semplice
- con la massima frequenza
- pari alla media ponderata
Risposta e spiegazione
con la massima frequenza. La moda è il valore che si presenta più spesso in una serie di dati.
- La stima analitica del costo di costruzione:
- Considera solo il valore del suolo
- Si basa sull'analisi dettagliata delle singole voci necessarie a realizzare il fabbricato
- Considera il valore dei materiali di risulta
Risposta e spiegazione
Si basa sull'analisi dettagliata delle singole voci necessarie a realizzare il fabbricato. Il computo metrico estimativo somma le quantità delle lavorazioni moltiplicate per i prezzi unitari.
- La stima sintetica a vista:
- si basa sulla logica della comparazione
- si basa solo su impressioni e quindi non è attendibile
- è estranea alla logica estimativa
Risposta e spiegazione
si basa sulla logica della comparazione. Anche la stima a vista confronta il bene con quelli noti al perito, quindi applica il metodo comparativo.
- Le valutazioni estimative sono:
- calcoli percentuali
- previsioni di valore di mercato o di costo
- descrizioni delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
Risposta e spiegazione
previsioni di valore di mercato o di costo. La stima è un giudizio di previsione del più probabile valore del bene secondo l'aspetto economico richiesto.
- Nel calcolo della superficie commerciale di un'abitazione, come si computano i muri interni?
- All'80%
- Al 100%
- Al 75%
Risposta e spiegazione
Al 100%. Secondo i criteri del DPR 138/1998 e della prassi estimativa, i muri interni si computano per intero.
- Nell'estimo, il giudizio di stima si conclude sempre:
- con un parere motivato
- con un valore del bene espresso in moneta
- con un valore generico del bene
Risposta e spiegazione
con un valore del bene espresso in moneta. La stima esprime il più probabile valore del bene in termini monetari.
- Nella divisione ereditaria, cosa si deve stimare per prima cosa?
- Il valore della massa dividenda netta
- Il valore della massa dividenda lorda
- Il valore dei soli beni soggetti a collazione
Risposta e spiegazione
Il valore della massa dividenda netta. Si divide la massa al netto di debiti e pesi, comprensiva delle collazioni, per determinare le quote di ciascun erede.
- Nella stima analitica del valore di mercato, come si individua il canone di locazione?
- In base ai contratti concordati
- In base al contratto in essere sul bene
- In base ai canoni medi praticati nella zona
Risposta e spiegazione
In base ai canoni medi praticati nella zona. Per il principio di ordinarietà si usa il canone ordinario di mercato della zona, non quello del singolo contratto.
- Nella stima analitica di un fabbricato, che cosa rappresentano sfitto e inesigibilità?
- Spese a carico del conduttore
- Voci di entrata del proprietario
- Voci di spesa a carico della proprietà
Risposta e spiegazione
Voci di spesa a carico della proprietà. Sfitto e inesigibilità sono detrazioni dal reddito lordo a carico del proprietario, insieme a manutenzione, assicurazione, imposte ecc.
- Nella stima analitica di un fabbricato, come si determina il saggio medio di capitalizzazione?
- Rapporto tra somma delle rendite catastali e somma dei prezzi
- Rapporto tra somma dei prezzi e somma dei redditi netti
- Rapporto tra somma dei redditi netti (Bf) e somma dei prezzi di fabbricati simili
Risposta e spiegazione
Rapporto tra somma dei redditi netti (Bf) e somma dei prezzi di fabbricati simili. Il saggio si ricava dal mercato come Σ redditi netti / Σ prezzi di beni simili.
- Nella stima analitica di un immobile, che cosa determinano gli scomodi?
- Una riduzione del saggio di capitalizzazione
- Un aumento del saggio di capitalizzazione
- Una somma da sottrarre sempre al valore capitale
Risposta e spiegazione
Un aumento del saggio di capitalizzazione. Le caratteristiche negative rendono il bene meno appetibile: si applica un saggio più alto e quindi si ottiene un valore minore.
- Nella stima analitica di un'abitazione, che effetto hanno gli scomodi?
- Aumentano il tasso di interesse
- Si sottraggono sempre come detrazione al valore
- Aumentano il saggio di capitalizzazione
Risposta e spiegazione
Aumentano il saggio di capitalizzazione. Nella capitalizzazione dei redditi gli scomodi si traducono in un saggio più alto, che riduce il valore del bene.
- Nella stima analitica di un'abitazione, quale reddito si capitalizza?
- Il canone di locazione
- Il reddito netto
- Il reddito lordo
Risposta e spiegazione
Il reddito netto. Si capitalizza il reddito netto, cioè il canone lordo meno spese, sfitto, imposte e altre detrazioni a carico della proprietà.
- Nella stima del valore di mercato in base al canone, quale affitto si considera?
- Quello ordinario di immobili simili a quello da stimare
- Quello attualmente pagato per l'immobile
- Quello percepito in passato
Risposta e spiegazione
Quello ordinario di immobili simili a quello da stimare. Per l'ordinarietà si usa il canone di mercato di immobili analoghi, non quello del singolo contratto.
- Nella stima del valore di trasformazione, la trasformazione deve essere:
- Liberamente ipotizzata dal perito
- Legalmente possibile, naturalmente realizzabile e tecnicamente fattibile
- Economicamente conveniente, legalmente ammessa e tecnicamente possibile
Risposta e spiegazione
Economicamente conveniente, legalmente ammessa e tecnicamente possibile. Si considera solo la trasformazione ordinaria che sia consentita dalle norme, tecnicamente realizzabile e conveniente.
- Nella stima dell'usufrutto vitalizio su un immobile urbano, di che cosa si tiene conto?
- Dell'età del proprietario
- Dell'età dell'usufruttuario
- Dell'età del fabbricato
Risposta e spiegazione
Dell'età dell'usufruttuario. La durata probabile dell'usufrutto vitalizio dipende dall'età dell'usufruttuario, che determina il numero di annualità da attualizzare.
- Nella stima delle aree fabbricabili, quale criterio è di solito preferito?
- La stima «a sito e cementi»
- Il valore di trasformazione
- La capitalizzazione dei redditi
Risposta e spiegazione
Il valore di trasformazione. L'area vale quanto il fabbricato realizzabile meno i costi per costruirlo: il valore di trasformazione è il criterio tipico.
- Nella stima sintetica di un'area fabbricabile, quali parametri di confronto si usano più spesso?
- La cubatura edificabile o la superficie lorda di pavimento realizzabile
- Il reddito dominicale del terreno o la rendita catastale
- I metri lineari di recinzione del lotto
Risposta e spiegazione
La cubatura edificabile o la superficie lorda di pavimento realizzabile. Il valore di un'area edificabile dipende da quanto vi si può costruire, quindi si confronta per volume o superficie edificabile.
- Nella stima sintetica monoparametrica, il confronto avviene tra:
- il bene da stimare e un solo bene noto
- il bene da stimare e un bene della stessa zona
- il bene da stimare e più beni simili di prezzo o costo noto
Risposta e spiegazione
il bene da stimare e più beni simili di prezzo o costo noto. Il valore unitario si ricava da più beni simili e si applica al parametro (es. m²) del bene da stimare.
- Nelle successioni, con quale criterio si stima la massa da dividere?
- Valore di mercato
- Valore d'uso sociale
- Valore di surrogazione
Risposta e spiegazione
Valore di mercato. Nella divisione i beni si stimano al più probabile valore di mercato per formare quote di pari valore.
- Per esprimere un giudizio di valore su un bene oggetto di compravendita, quale valore si ricerca?
- Il valore di mercato
- Il valore complementare
- Il valore di trasformazione
Risposta e spiegazione
Il valore di mercato. Per scopi di compravendita l'aspetto economico pertinente è il più probabile valore di mercato.
- Per quali fabbricati si adotta la stima 'a sito e cementi'?
- Fabbricati di età media
- Fabbricati recenti
- Fabbricati vetusti e fatiscenti
Risposta e spiegazione
Fabbricati vetusti e fatiscenti. Quando il fabbricato non ha più utilità economica, si stima come valore dell'area più quello dei materiali recuperabili.
- Per un fabbricato, la vetustà rappresenta:
- il deterioramento strutturale espresso in funzione della vita residua
- la perdita di valore calcolata sul valore di mercato attuale
- la perdita di valore calcolata sul valore a nuovo
Risposta e spiegazione
la perdita di valore calcolata sul valore a nuovo. Il deprezzamento per vetustà si esprime come percentuale del costo (valore) a nuovo del fabbricato.
- Per valutare la convenienza di ristrutturare un immobile, quale procedimento si applica?
- La stima in base al costo di costruzione
- La stima in base al valore di trasformazione
- La stima in base alla capitalizzazione dei redditi
Risposta e spiegazione
La stima in base al valore di trasformazione. Il valore di trasformazione confronta il valore del bene trasformato con il costo della trasformazione.
- Perché l'indennità per una servitù prediale comprende anche la capitalizzazione delle imposte?
- Per compensare in denaro il disagio del fondo servente
- Perché la proprietà del suolo passa al fondo dominante
- Perché il suolo resta di proprietà del fondo servente, che continua a pagarne le imposte
Risposta e spiegazione
Perché il suolo resta di proprietà del fondo servente, che continua a pagarne le imposte. Con la servitù il suolo non cambia proprietario: il proprietario del fondo servente continua a pagare le imposte su un'area di cui non gode pienamente.
- Perché la stima dei fabbricati industriali è difficile?
- Perché il mercato è molto localizzato
- Perché sono poco confrontabili tra loro e difficili da riconvertire ad altri usi
- Perché sono progettati per un'attività specifica
Risposta e spiegazione
Perché sono poco confrontabili tra loro e difficili da riconvertire ad altri usi. La scarsità di compravendite comparabili e la specificità degli impianti rendono difficile applicare la stima sintetica ai fabbricati industriali.
- Perché un proprietario può vendere la nuda proprietà della propria abitazione?
- Per monetizzare parte del valore del bene continuando a goderne
- Per continuare a disporre del bene come prima
- Per fare un investimento immobiliare
Risposta e spiegazione
Per monetizzare parte del valore del bene continuando a goderne. Riservandosi l'usufrutto, il venditore incassa il valore della nuda proprietà e continua ad abitare o a locare il bene.
- Quale affermazione corrisponde alla prassi corrente?
- Gli immobili si stimano a corpo e si vendono a corpo
- Gli immobili si stimano a misura e si vendono a misura
- Gli immobili si stimano a misura e si vendono a corpo
Risposta e spiegazione
Gli immobili si stimano a misura e si vendono a corpo. La stima usa parametri unitari (€/m²), mentre le compravendite immobiliari avvengono normalmente a corpo.
- Quale aspetto economico esprime meglio il valore della sopraelevazione?
- Il valore di mercato
- Il valore di capitalizzazione
- Il valore di trasformazione
Risposta e spiegazione
Il valore di trasformazione. Il diritto di sopraelevare vale la differenza tra valore del nuovo piano e costo per realizzarlo: un valore di trasformazione.
- Quale branca dell'estimo ha finalità prevalentemente fiscali?
- Estimo civile
- Estimo rurale
- Estimo catastale
Risposta e spiegazione
Estimo catastale. L'estimo catastale determina redditi e rendite che costituiscono base imponibile di numerosi tributi.
- Quale caratteristica di un'area edificabile incide di più sul suo valore commerciale?
- Il rapporto di copertura
- L'indice di edificabilità
- L'altezza massima
Risposta e spiegazione
L'indice di edificabilità. Il valore di un'area dipende soprattutto dalla volumetria realizzabile, cioè dall'indice di edificabilità.
- Quale criterio di stima si applica difficilmente ai fabbricati civili?
- Il valore di surrogazione
- Il valore di capitalizzazione
- Il valore di trasformazione
Risposta e spiegazione
Il valore di surrogazione. Il valore di surrogazione presuppone un bene sostitutivo che dia la stessa utilità, ipotesi rara per i fabbricati civili, che hanno un mercato attivo.
- Quale dato serve per la stima per capitalizzazione dei redditi?
- Il canone medio annuo
- Il costo di costruzione
- Il valore di mercato
Risposta e spiegazione
Il canone medio annuo. La capitalizzazione divide il reddito netto annuo (derivato dal canone) per un saggio di capitalizzazione.
- Quale di queste NON è una caratteristica intrinseca di un'unità immobiliare?
- L'amenità e la salubrità della zona
- Il piano
- L'epoca di costruzione
Risposta e spiegazione
L'amenità e la salubrità della zona. Amenità e salubrità dipendono dal contesto (estrinseche); piano ed epoca di costruzione riguardano l'immobile.
- Quale di queste è una caratteristica estrinseca che incide sul valore di un immobile?
- La destinazione d'uso
- La presenza di verde pubblico attrezzato nella zona
- La qualità delle finiture
Risposta e spiegazione
La presenza di verde pubblico attrezzato nella zona. Le caratteristiche estrinseche riguardano il contesto (servizi, verde, collegamenti); finiture e destinazione sono intrinseche.
- Quale parametro si usa prevalentemente nella stima sintetica di un alloggio?
- La superficie totale
- Il volume vuoto per pieno
- La superficie commerciale
Risposta e spiegazione
La superficie commerciale. Per le abitazioni il mercato ragiona in €/m² di superficie commerciale.
- Quale tra queste NON è una caratteristica estrinseca di un fabbricato?
- La distribuzione dei locali
- L'inquinamento acustico della zona
- La vicinanza alla stazione
Risposta e spiegazione
La distribuzione dei locali. La distribuzione interna è intrinseca; rumore e collegamenti dipendono dal contesto (estrinseche).
- Quale tra queste è una caratteristica estrinseca di un fabbricato?
- La presenza di balconi e terrazzi
- La classe energetica
- L'accessibilità della zona
Risposta e spiegazione
L'accessibilità della zona. Le caratteristiche estrinseche riguardano il contesto (collegamenti, servizi, accessibilità); balconi e classe energetica sono intrinseche.
- Quale tra queste è una caratteristica intrinseca che incide sul valore dei fabbricati?
- La qualità ambientale della zona
- L'orientamento
- La dotazione di mobili
Risposta e spiegazione
L'orientamento. L'orientamento riguarda l'immobile in sé; la qualità della zona è estrinseca e i mobili non fanno parte del fabbricato.
- Quale tra queste è una caratteristica intrinseca di un'unità immobiliare?
- La fascia urbana in cui si trova il fabbricato
- La distribuzione dei locali
- La presenza di servizi pubblici nella zona
Risposta e spiegazione
La distribuzione dei locali. Le caratteristiche intrinseche riguardano l'immobile in sé (es. distribuzione interna); ubicazione e servizi di zona sono estrinseche.
- Quale tra questi costituisce una detrazione al valore di un immobile?
- Un risarcimento atteso
- Un canone temporaneamente superiore all'ordinario
- Una spesa per manutenzioni straordinarie urgenti
Risposta e spiegazione
Una spesa per manutenzioni straordinarie urgenti. Spese urgenti non ordinarie riducono il valore; un risarcimento o un canone più alto costituiscono invece aggiunte.
- Quale tra questi parametri usati nella stima sintetica è un parametro tecnico?
- L'imponibile catastale
- Il beneficio fondiario
- Il metro cubo vuoto per pieno
Risposta e spiegazione
Il metro cubo vuoto per pieno. Il volume vuoto per pieno è una grandezza fisica; imponibile e beneficio fondiario sono parametri economici.
- Quale tra questi procedimenti di stima è analitico?
- La stima monoparametrica a valore di mercato
- La stima per capitalizzazione dei redditi futuri
- La stima per valori tipici
Risposta e spiegazione
La stima per capitalizzazione dei redditi futuri. Il procedimento analitico ricava il valore dalla capitalizzazione dei redditi netti futuri; gli altri sono sintetici.
- Quali caratteristiche deve avere, tra le altre, un giudizio di stima?
- Obiettività, infondatezza sui dati di mercato, previsione probabilistica
- Soggettività, fondatezza sui dati di mercato, previsione probabilistica
- Obiettività, fondatezza sui dati di mercato, previsione probabilistica
Risposta e spiegazione
Obiettività, fondatezza sui dati di mercato, previsione probabilistica. La stima deve essere obiettiva, basata su dati di mercato verificabili e formulata come previsione del valore più probabile.
- Quali parametri tecnici si possono usare per stimare un fabbricato civile?
- Superficie commerciale, volume, numero dei vani
- Reddito lordo e superficie
- Rendita catastale, superficie catastale e vani
Risposta e spiegazione
Superficie commerciale, volume, numero dei vani. I parametri tecnici sono grandezze fisiche; reddito e rendita sono parametri economici.
- Quali parametri tecnici si usano di solito per stimare un fabbricato civile?
- Superficie commerciale, volume vuoto per pieno, superficie lorda di pavimento
- Reddito lordo totale e superficie commerciale
- Rendita catastale e superficie catastale
Risposta e spiegazione
Superficie commerciale, volume vuoto per pieno, superficie lorda di pavimento. I parametri tecnici sono grandezze fisiche (superfici e volumi); redditi e rendite sono parametri economici.
- Quali sono gli aspetti economici fondamentali da cui derivano tutti gli altri valori di stima?
- Valore di trasformazione e valore di mercato
- Valore di trasformazione e valore complementare
- Valore di mercato e valore di costo
Risposta e spiegazione
Valore di mercato e valore di costo. Valore di mercato e valore di costo sono gli aspetti fondamentali; trasformazione, complementare e surrogazione ne sono derivati.
- Quali sono i principali parametri tecnici?
- Metri cubi, metri quadrati, vani, ettari ecc.
- Non esistono parametri fisici
- Reddito netto, canone ecc.
Risposta e spiegazione
Metri cubi, metri quadrati, vani, ettari ecc.. I parametri tecnici sono grandezze fisiche; redditi e canoni sono parametri economici.
- Quali sono le caratteristiche intrinseche di un fondo rustico?
- Quelle socio-economiche della zona
- Quelle proprie del fondo: fertilità, giacitura, conformazione ecc.
- Quelle del fondo più la presenza di strade
Risposta e spiegazione
Quelle proprie del fondo: fertilità, giacitura, conformazione ecc.. Le caratteristiche intrinseche riguardano il fondo in sé; viabilità e contesto socio-economico sono estrinseche.
- Quali sono le caratteristiche straordinarie di un bene non direttamente valutabili?
- Tutte le detrazioni al valore ordinario
- I diritti reali di godimento
- I comodi e gli scomodi
Risposta e spiegazione
I comodi e gli scomodi. Comodi e scomodi sono condizioni particolari del bene che si traducono in aggiunte o detrazioni percentuali al valore ordinario.
- Quando la stima del valore di costo si dice analitica?
- Quando si sommano le singole voci di costo considerate nel loro ammontare ordinario
- Quando si analizzano i costi effettivamente sostenuti
- Quando sono note le spese effettive per i fattori produttivi
Risposta e spiegazione
Quando si sommano le singole voci di costo considerate nel loro ammontare ordinario. La stima analitica del costo somma le singole componenti (materiali, manodopera, oneri, utile) valutate secondo l'ordinarietà, non i costi effettivi.
- Quando si adotta il criterio del costo per valutare un fabbricato?
- Quando il fabbricato sarà demolito
- Quando è stato costruito senza titolo
- Quando manca un mercato attivo per fabbricati simili
Risposta e spiegazione
Quando manca un mercato attivo per fabbricati simili. In assenza di un mercato di riferimento si stima il fabbricato in base al suo costo di produzione o riproduzione.
- Quando si può applicare il valore di capitalizzazione?
- Se il bene produrrà redditi in futuro
- Se il bene ha prodotto redditi in passato
- Sempre, i redditi non contano
Risposta e spiegazione
Se il bene produrrà redditi in futuro. La capitalizzazione attualizza redditi futuri: serve un bene capace di produrre reddito.
- Quando si può usare il procedimento analitico per stimare il valore di mercato di un immobile?
- Quando il bene ha prodotto redditi in passato determinabili oggi
- Quando il bene può produrre redditi futuri determinabili oggi
- Quando il bene ha prodotto redditi in passato e ne produrrà in futuro
Risposta e spiegazione
Quando il bene può produrre redditi futuri determinabili oggi. La stima analitica capitalizza i redditi futuri: occorre che siano prevedibili alla data della stima.
- Quando si può usare il procedimento sintetico per stimare il valore di mercato di un'area edificabile?
- Quando il mercato delle aree non è attivo
- Quando il mercato delle aree è attivo
- Quando l'area è in una zona completamente edificata
Risposta e spiegazione
Quando il mercato delle aree è attivo. La stima sintetica richiede prezzi noti di aree simili, quindi un mercato attivo.
- Quando si ricorre al valore di costo per stimare un fabbricato?
- Quando lo stato di conservazione ne impone la demolizione
- Quando in zona non esiste un mercato attivo per fabbricati simili
- Quando il fabbricato è abusivo
Risposta e spiegazione
Quando in zona non esiste un mercato attivo per fabbricati simili. Se mancano compravendite di beni simili, il valore di mercato non è stimabile direttamente e si ricorre al costo.
- Quando una caratteristica è considerata media ordinaria?
- Quando incide poco sul mercato
- Quando è la più frequente
- Quando è la più adatta in una data circostanza
Risposta e spiegazione
Quando è la più frequente. In estimo l'ordinario coincide con ciò che si presenta con maggiore frequenza (la moda).
- Quando è applicabile il valore di surrogazione?
- Per qualsiasi bene
- Per beni sostituibili con altri di utilità equivalente
- Solo per beni di consumo
Risposta e spiegazione
Per beni sostituibili con altri di utilità equivalente. Il valore di surrogazione presuppone un bene sostitutivo capace di fornire la stessa utilità.
- Quanto vale sul mercato un alloggio gravato da usufrutto (nuda proprietà)?
- Il valore ordinario più il valore dell'usufrutto
- Il valore complementare
- Il valore ordinario meno il valore dell'usufrutto
Risposta e spiegazione
Il valore ordinario meno il valore dell'usufrutto. Chi acquista un bene gravato da usufrutto acquista la nuda proprietà, che vale la piena proprietà meno il valore dell'usufrutto.
- Rispetto alla superficie utile, la superficie commerciale di un'abitazione è di solito:
- Minore o al massimo uguale
- Maggiore
- Minore
Risposta e spiegazione
Maggiore. La superficie commerciale comprende muri e quote di pertinenze, quindi supera la superficie utile calpestabile.
- Se in zona è difficile trovare fabbricati simili a quello da stimare, quali termini di confronto si possono usare?
- Fabbricati simili di altre località
- Fabbricati della stessa zona con caratteristiche diverse, ma tali che i pregi compensino i difetti per il mercato
- Fabbricati equifunzionali
Risposta e spiegazione
Fabbricati della stessa zona con caratteristiche diverse, ma tali che i pregi compensino i difetti per il mercato. Il confronto deve restare nello stesso mercato: si usano immobili della zona i cui pregi e difetti si compensano nell'apprezzamento del mercato.
- Se la quantità domandata di un bene varia pochissimo anche per forti variazioni del prezzo, la domanda è:
- equilibrata
- rigida
- elastica
Risposta e spiegazione
rigida. La domanda è rigida (anelastica) quando reagisce poco alle variazioni di prezzo.
- Se non ci sono aree simili con cui fare il confronto, come si stima un'area fabbricabile?
- Con il valore di capitalizzazione
- Con il valore complementare
- Con il valore di trasformazione
Risposta e spiegazione
Con il valore di trasformazione. Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore del fabbricato realizzabile e il costo per costruirlo.
- Se un fabbricato viene espropriato solo in parte per pubblica utilità, come si calcola l'indennità?
- In base al costo di ricostruzione della parte espropriata
- Come differenza tra il valore dell'immobile prima dell'esproprio e quello della parte residua
- In base al valore di surrogazione della parte espropriata
Risposta e spiegazione
Come differenza tra il valore dell'immobile prima dell'esproprio e quello della parte residua. Nell'espropriazione parziale l'indennità è la differenza tra il valore del bene prima dell'esproprio e quello della parte residua (art. 33 DPR 327/2001).
- Se è stato costituito un diritto di superficie perpetuo senza canone, quanto vale il diritto del concedente?
- Il valore del suolo
- L'indennità di esproprio delle aree edificabili
- È nullo
Risposta e spiegazione
È nullo. Il concedente di una superficie perpetua senza canone non ritrae alcun reddito né riavrà mai il bene: il suo diritto ha valore economico nullo.
- Su cosa si basa il metodo di stima?
- Sul confronto del bene con beni simili di prezzo o costo noti
- Sul confronto con valori simili
- Sul calcolo dei costi di produzione
Risposta e spiegazione
Sul confronto del bene con beni simili di prezzo o costo noti. Il metodo estimativo è la comparazione con beni analoghi di cui si conoscono prezzi, costi o redditi.
- Su quale presupposto si basa la stima per capitalizzazione dei redditi?
- Conoscere il reddito netto e determinare un saggio di capitalizzazione
- Che l'immobile sia locato
- Che il capitale investito sia determinato dal reddito presunto
Risposta e spiegazione
Conoscere il reddito netto e determinare un saggio di capitalizzazione. Il valore si ottiene dividendo il reddito netto ordinario per un saggio ricavato dal mercato.
- Su quali informazioni si basa la previsione estimativa?
- Su ipotesi sul mercato futuro
- Sul mercato attuale, «qui e ora», in cui si effettua la stima
- Solo sul passato recente
Risposta e spiegazione
Sul mercato attuale, «qui e ora», in cui si effettua la stima. Il valore stimato è riferito al momento e al luogo della stima: il perito prevede il prezzo che si formerebbe oggi su quel mercato.
- Un appartamento può avere:
- un solo valore, quello di mercato
- valori diversi a seconda dello scopo della stima
- solo il valore di compravendita al netto di notaio e agenzia
Risposta e spiegazione
valori diversi a seconda dello scopo della stima. Lo stesso bene può avere valore di mercato, di costo, di capitalizzazione ecc.: dipende dallo scopo della stima.
- Un fabbricato abusivo ha un proprio valore di mercato?
- Sì, se l'abuso è sanabile
- Sì, perché svolge comunque una funzione
- No, perché soggetto a sanzioni fino alla demolizione
Risposta e spiegazione
Sì, se l'abuso è sanabile. Gli atti su immobili abusivi non sanabili sono nulli (art. 46 DPR 380/2001); se l'abuso è sanabile il valore tiene conto dei costi di sanatoria.
Gli altri argomenti dell'esame.
- Contratti 220 domande
- Catasto e registri 194 domande
- Diritti reali e proprietà 138 domande
- Fisco e imposte 120 domande
- Diritto commerciale e società 117 domande
- Urbanistica ed edilizia 95 domande
- Condominio 79 domande
- Obbligazioni e responsabilità 63 domande
- Mediazione e professione 56 domande
- Successioni e famiglia 51 domande
- Mutui e finanza 40 domande
- Locazioni 24 domande
- Tecnica delle costruzioni 17 domande
Domande scritte dalla redazione di Gromia a partire dai test di autovalutazione per l'esame da agente immobiliare, riviste e aggiornate alle norme in vigore. Le prove vere cambiano da Camera di Commercio a Camera di Commercio: il quiz serve per allenarsi e non sostituisce il corso abilitante.